BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Saksnr.: /14 Saksbeh.: IRAS Emnekode: EBYGG-5351 Til: Byrådsavd. for byutvikling, klima og miljø Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: 19.september 2013 Fyllingsdalen, gnr 19 bnr 201, Øvre Bergveien 15. Klage over avslag på søknad om fradeling. 1. Hva saken gjelder Saken gjelder søknad om fradeling av 1 parsell fra gnr 19 bnr 201 til boligformål. Det ble gitt avslag i vedtak datert 3. oktober Vedtaket ble påklaget av Anniken Mosby Simonsen («Klager») ved brev datert 25. oktober Klager anfører i hovedsak at vedtaket lider av saksbehandlingsfeil og rettsanvendelsesfeil. Klager krever derfor at vedtaket omgjøres. Søknaden er behandlet etter tidligere kommuneplan (KPA 2006). Ved klagebehandlingen er tiltaket også vurdert i forhold til ny kommuneplan (KPA 2010) godkjent av Miljøverndepartementet 24. april Eiendommen er vist som byggeområde både i KPA 2006 og KPA I reguleringsplan R Fyllingsdalen Kråkenes, godkjent 7. juli 1959 er området regulert til boligformål. Reguleringsplan Fyllingsdalen gnr19 Kråkenes, Verneplan Konow Lund som berører eiendommen 100 % ble påbegynt i 2009, men er fremdeles under arbeid. Tiltaket krever dispensasjon fra reguleringsplan R (Antall boenheter i planområdet), jf. pbl (Rettsvirkning av reguleringsplan). Det er søkt om dispensasjon fra ovennevnte. Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i pbl Det er registrert merknader fra advokat Arve Hæreide på vegne av eier av eiendommen gnr 19 bnr 198 Terje Johannessen. Søknaden er sendt på høring til Byantikvaren. Det er ikke registrert uttalelse fra denne. Saken er blitt vurdert på nytt basert på innkommet klage og øvrige opplysninger, uten at det er funnet grunnlag for å ta klagen til følge.

2 2. Forslag til vedtak: Vedtak datert 3. oktober 2012 opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg Byggesakssjef 3. Klage Svein Linga seksjonsleder Klager gjør i hovedsak gjeldende at vedtaket lider av saksbehandlingsfeil og rettsanvendelsesfeil. Anførslene grunngis blant annet med behovet for flere boliger i Bergen, og at en fradeling verken vil belaste nærmiljøet eller endre områdets karakter. Videre anføres det at vedtaket er et utslag av usaklig forskjellsbehandling. Klager anfører også at kravet til utendørsoppholdsareal er ivaretatt. Når det gjelder parkeringsdekning viser Klager til at gjenværende parsell i dag har èn garasje og mulighet for parkering av 3-4 biler ekstra på tomten. Klager erkjenner imidlertid at det ikke er mulig å snu biler på egen tomt. Videre anføres det at kravet til universell utforming (trappeadkomst) ikke kan tillegges avgjørende vekt ved søknad om fradeling. Det anføres også at reguleringsplan R ikke kan legges til grunn for vedtaket ettersom denne fremdeles ikke er vedtatt. Klagers primære hensikt med fradelingen er for øvrig å kunne selge den fradelte boligtomten, slik at Klager har økonomi til å bli boende i nåværende bolig. Klager har i klageomgangen søkt om dispensasjon fra pbl. 29-4(Avstand fra nabogrense). I denne forbindelse er det også vedlagt nabosamtykke mht. plassering av byggverk nærmere nabogrense enn 4 meter. Det vises for øvrig til klagen i sin helhet. 4. Merknader/vurderinger: 4.1 Dispensasjoner Innledning Tiltaket krever dispensasjon fra pbl reguleringsplan R (Antall boenehter i planområdet), jf. pbl (Rettsvirkning av reguleringsplan). Det er søkt om dispensasjon fra ovennevnte. Vilkårene for å gi dispensasjon fremgår av pbl hvoretter; «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må 2

3 fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.» Videre fremgår det av Ot.prp.nr.32 ( ) s. 242 at det må foreligge en klar overvekt av hensyn for å gi dispensasjon. Dette skiller seg fra den tidligere gjeldende plan- og bygningslov hvor det var tilstrekkelig med alminnelig interesseovervekt. Det vil normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg sterkt gjeldende. Spørsmålet i den foreliggende sak er om det etter en samlet vurdering er en klar overvekt av hensyn som taler for å gi dispensasjon, herunder om fordelen ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene Antall boenheter i planområdet, jf. R , jf. pbl Plankartet til reguleringsplan R tillater ikke at det etableres flere boliger enn det som er inntegnet på kartet. Kartet åpner ikke for å etablere en ny bolig på omsøkt fradelt parsell. Problemstillingen er da hvorvidt det kan dispenseres fra ovennevnte plan. En fradeling vil kunne bidra til en mer hensiktsmessig bruk av et i dag lite utnyttet areal. Dersom området fradeles før en eventuell omregulering er på plass, vil imidlertid dette kunne utløse uheldige presedensvirkninger for området. En eventuell fradeling bør derfor først skje etter en forutgående planprosess. Fagetaten kan derfor etter en samlet vurdering ikke se at det er grunnlag for å dispensere fra reguleringsplanens bestemmelser, jf. pbl. 12-4, jf Avstand til nabogrense, jf. pbl Av pbl tredje ledd bokstav a) følger det at «Kommunen kan godkjenne at byggverk plasseres nærmere nabogrense enn nevnt i andre ledd [4 meter] når eier av naboeiendommen har gitt skriftlig samtykke» Ved en fradeling vil grensene til den nye tomten gå nærmere boligen på nåværende tomt enn 4 meter. Klager, som er både hjemmelshaver og søker til omsøkt eiendom, har i klageomgangen innsendt skriftlig nabosamtykke til at grensene på den nye tomten kan gå nærmere boligen på nåværende tomt enn 4 meter. Fagetaten godkjenner på denne bakgrunn at boligen på eksisterende eiendom kommer nærmere nabogrense til omsøkt fradelt parsell enn 4 meter, jf. pbl tredje ledd bokstav a). Fagetaten bemerker at Klager både har avgitt nabosamtykke og samtidig søkt om dispensasjon fra avstandsbestemmelsen i pbl annet ledd, se klagen side 4. Når det foreligger nabosamtykke etter pbl tredje ledd bokstav a), er det ikke påkrevd å søke om dispensasjon. 4.3 Parkering, jf. KPA 2006 pkt. 17 Fagetaten anser det som tilstrekkelig dokumentert at eksisterende tomt oppfyller kravet til parkeringsdekning i KPA 2006 pkt. 17. Vi anser det også slik at ny tomt oppfyller kravet til parkeringsdekning, forutsatt at inntegnet bolig på fradelt parsell ikke er større enn 100 m 2 BRA. 3

4 4.4 Atkomst og avkjørsel, jf. pbl Samferdselsetaten (nå Trafikketaten) ga den 1. mars 2012 samtykke til utvidet bruk av avkjørsel, jf. veglova 40 og 43. Ut fra innsendt situasjonsplan er det imidlertid noe uklart hvorvidt den fradelte tomten skal bruke den eksisterende avkjørselen, eller om denne skal ha egen avkjørsel ved siden av allerede opparbeidet avkjørsel. Dersom det skal opparbeides egen avkjørsel til den nye tomten, betinger dette samtykke fra Trafikketaten, jf. pbl. 27-4, jf. veglova For det tilfellet at den fradelte tomten skal bruke den eksisterende avkjørselen, må det dokumenteres at denne tomten er sikret veirett over eksisterende eiendom og frem til «veg som er åpen for alminnelig ferdsel», jf. pbl Dette kan gjøres ved at det tinglyses en positiv servitutt på eksisterende eiendom. Klager har ikke dokumentert at adkomsten tilfredsstiller kravene til fremkommelighet mht. helningsgrad. Bergen kommunes kart viser at adkomsten har en helningsgrad på over 1:8. Fagetaten anser ikke omsøkt adkomst som tilfredsstillende, jf. pbl Den omsøkte adkomsten kan derfor ikke godkjennes. 4.5 Krav til utendørsoppholdsareal, jf. pbl. 28-7, jf. KPA 2006 pkt. 11 Utendørsoppholdsarealene skal planlegges og tilrettelegges etter prinsippene om universell utforming, jf. pbl. 28-7, jf. KPA 2006 pkt. 11. I forlengelsen av dette skal arealene ingen steder være brattere enn 1:3 og ha en hensiktsmessig form og størrelse, jf. KPA 2006 pkt. 11. Klager har ikke dokumentert størrelse og kvalitet på utendørsoppholdsareal til henholdsvis ny og eksisterende tomt. Kommunens kart viser imidlertid at enkelte områder på den nye tomten vil ha en helningsgrad på over 38 grader. Deler av tomten har også en helningsgrad som er vesentlig brattere enn 1:3. Ut fra kartmaterialet kan vi heller ikke se at eksisterende bolig vil få utendørsoppholdsareal som er tilfredsstillende i areal og kvalitet. Fagetaten ønsker for øvrig å bemerke at kravene til uteoppholdsareal i KPA 2010 er økt fra 50 m 2 til 150m 2 for eneboliger. Kvalitetskravene til arealet er videreført i KPA 2010 pkt Krav til utnyttelsesgrad, jf. KPA 2006 pkt. 23 I henhold til KPA 2006 pkt. 23 skal utnyttelsesgraden ikke overstige 50 %. I KPA 2010 er utnyttelsesgraden satt til 60 %. Klager har ikke dokumentert hvilken utnyttelsesgrad eksisterende tomt vil få etter en fradeling. En eventuell tillatelse til fradeling betinger derfor at Klager dokumenterer at utnyttelsesgraden på eksisterende tomt etter en fradeling vil være innenfor tillatt utnyttelsesgrad, eventuelt at det innsendes dispensasjonssøknad fra tillatt utnyttelsesgrad. 4.7 Vurdering av naboulemper Det er registrert merknader fra naboeiendom gnr 19 bnr 198. Merknadene går hovedsakelig på bevaring av området gjennom ny plan, og at en fortetting vil bryte med områdets planuttrykk. Videre anføres det at en bolig på omsøkt fradelt tomt vil forstyrre det arkitektoniske uttrykk, samt stjele lys og føre til innsyn dennes eiendom. Det anføres også at en fradeling vil skape uheldige presensvirkninger. 4

5 Når det gjelder merknadene knyttet til lys og innsyn, hører dette til en eventuell fremtidig byggesak. Vi kan derfor ikke ta stilling til disse anførslene på nåværende tidspunkt. Videre henvises det til fagnotats pkt mht. presedensvirkninger og planuttrykk. Forholdet til Reguleringsplan Fyllingsdalen gnr19 Kråkenes, Verneplan Konow Lund er kommentert i fagnotatets pkt Reguleringsplan Fyllingsdalen gnr19 Kråkenes, Verneplan Konow Lund Reguleringsplan Fyllingsdalen gnr19 Kråkenes, Verneplan Konow Lund er fremdeles under arbeid. Reguleringsplanen er ikke vedtatt og kan derfor ikke legges til grunn i nærværende sak. Selv om bygningsmyndigheten har basert deler av sitt vedtak på hensynet til ovennevnte reguleringsplan, har ikke dette virket bestemmende på vedtakets innhold, jf. fvl Forskjellsbehandling Klager anfører at avslaget er et utslag av usaklig forskjellsbehandling. Til støtte for sin anførsel viser Klager til at kommunen har godkjent en fradeling på gnr 19 bnr 138. Spørsmålet er hvorvidt bygningsmyndigheten i denne saken har begått saksbehandlingsfeil i form av usaklig forskjellsbehandling. I Sivilombudsmannens årsmelding 2002 side 320 er vurderingstemaet presisert slik; «( ) I den offentlige forvaltning gjelder det ulovfestede prinsippet om at like saker skal behandles likt, dvs. at usaklig forskjellsbehandling kan medføre at et vedtak anses ugyldig. Likhetsprinsippet bygger på generelle rettferdighetsforestillinger og innebærer at de forvaltningsavgjørelser som fattes må bygge på en objektiv og saklig vurdering som sikrer likhet og rettssikkerhet. Når det skal tas stilling til spørsmålet om forvaltningen har utøvet forskjellsbehandling, er det ikke nødvendigvis noe galt med den enkelte avgjørelse isolert sett. Feilen kan ligge i at forvaltningen ikke kan gi noen saklig grunn for ikke å følge en konsekvent praksis. For at en anførsel om forskjellsbehandling skal kunne føre frem, er det en forutsetning at det dreier seg om like saker både i faktisk og rettslig henseende ( )» Spørsmålet blir da om nærværende sak både faktisk og rettslig er identisk med den søknad som tidligere er godkjent. Tillatelse til fradeling i ovennevnte sak ble gitt den 12. mars Vedtaket er fattet etter den tidligere gjeldende plan- og bygningslov. Eiendommen er uregulert. Videre har tomten bl.a. en lavere helningsgrad enn nærværende tomt. Saken er verken faktisk eller rettslig sammenlignbar med foreliggende sak. Fagetaten kan derfor ikke se at avslaget er et utslag av usaklig forskjellsbehandling Øvrige merknader Klager anfører at en fradeling vil gjøre det økonomisk mulig for henne å bli boende i nåværende bolig med sine barn. Fagetaten kan i sin vurdering ikke ta hensyn til private forhold. På bakgrunn av ovenstående anbefales klagen ikke tatt til følge. 5

6 Trykte vedlegg: 1. Situasjonskart 2. Situasjonsplan 3. Ortofoto Flyfoto 5. Reguleringsplan R , kart 6. Klage, datert 25. oktober Avslag, datert 3. oktober Samferdselsetatens vedtak, datert 1. mars