BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Saksnr.: /9 Saksbeh.: YNLO Emnekode: EBYGG-5210 Til: Byrådsavd. for byutvikling, klima og miljø Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Fana. Gnr 11 bnr 136, Nattlandsåsen 9. Klage over avslag på tilbygg. 1. Hva saken gjelder Saken gjelder søknad om rammetillatelse til tilbygg, heve tak og to takoppløft på halvpart av vertikaltdelt tomannsbolig. Det ble gitt avslag i vedtak datert Vedtaket ble påklaget av ansvarlig søker Furnes Bygg i brev datert Tiltakshaver er Atle Rotevatn og Ingrid Trætteberg. Hovedtema i klagesaken er utforming av tiltaket og tiltakets visuelle kvaliteter, videre rettsvirkninger av reguleringsplan i forhold til byggegrense til vei. Planstatus: Eiendommen omfattes av reguleringsplannr , ÅRSTAD. GNR 11 BNR 5, ØVRE NATTLAND, stadfestet I kommunedelplan for Landås med planid er eiendommen vist som boligområde og friområde. Den er i kommuneplanens arealdel vist som byggeområde og friområde. Saken er behandlet etter plan- og bygningsloven (pbl) med tilhørende forskrifter; byggteknisk forskrift (TEK10) og byggesaksforskriften (SAK10). Søknaden er behandlet etter tidligere kommuneplan (KPA 2006). Ved klagebehandlingen er tiltaket også vurdert i forhold til ny kommuneplan (KPA 2010) godkjent av Miljøverndepartementet Tiltaket krever dispensasjon fra pbl 12-4 Rettsvirkning av reguleringsplan, vedrørende byggegrense til vei. Det foreligger i klageomgang dispensasjonssøknad. Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21-3, og det er ikke registrert noen merknader i saken. Det foreligger i klageomgang uttalelse fra Trafikketaten datert Trafikketaten fastslår at tiltaket ikke berører veiinteressene på en måte som hindrer veivedlikehold eller fremtidige veiutvidelser (se vedlegg 6). Saken er blitt vurdert på nytt basert på innkommet klage og øvrige opplysninger, uten at det er funnet grunnlag for å ta klagen til følge.

2 2. Forslag til vedtak: Vedtak datert opprettholdes med hjemmel i pbl 29-1 og Klagen tas derfor ikke til følge. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef 3. Klage: Klager gjør i hovedsak gjeldende: Trygve Sæle seksjonsleder 1. Reguleringsplan stiller ingen spesielle krav til utforming av boligene. Planen tillater 2 etasjer foruten kjeller og loft, som betyr at boligen kunne blitt påbygd med en hel etasje uten å bryte med reguleringsplan. 2. Tiltaket er innenfor KPAs krav til utnyttelsesgrad og derfor innenfor den generelle regelen i alle boligområder i hele Bergen kommune. 3. Nabotomter er bebygget med store bygninger av en helt annen karakter. 4. Ingen naboer har merknader. 5. Skrånende terreng hindrer ikke utsikt eller skygger for nabotomter. 6. Takformen er riktignok endret men taktypen takopplett er i seg selv ikke uvanlig. Den rektangulære hovedform er uendret. 7. Pbl 29-2 stiller ikke krav til identisk utforming. Det må også legges vekt på byggets funksjon. 8. Det er for øvrig anført at det er sterkt ønskelig å utvide boligen for å få et brukbart bygg. Det vises til teknisk standard, og størrelse og dagens utforming. Det er vedlagt søknad om dispensasjon fra Veglovens 29 og 30. Det vises til uttalelse fra Trafikketaten i Bergen. Det vises for øvrig til klagen i sin helhet. 4. Merknader/vurderinger: Planstatus: Eiendommen omfattes av reguleringsplan nr , ÅRSTAD. GNR 11 BNR 5, ØVRE NATTLAND, stadfestet I kommunedelplan for Landås med planid er eiendommen vist som boligområde og friområde. Den er i kommuneplanens arealdel vist som byggeområde og friområde. 4.1 Dispensasjoner fra reguleringsplan: Byggegrense fra vei er ikke vist i reguleringsplanen og veglovas 29 og 30 skal derfor 2

3 gjøres gjeldende som en del av reguleringsplan. (Dette er Miljøverndepartementets lovforståelse som også bygningsmyndighetene i Bergen kommune legger til grunn) Det følger av Veilovens 29 andre ledd at: «Byggegrensene skal gå i ein avstand på 50 meter frå riksveg og fylkesveg og 15 meter frå kommunal veg. For gang- og sykkelveg er avstanden 15 meter (anten vegen er riksveg, fylkesveg eller kommunal veg). Føresegnene i dette leddet gjeld dersom ikkje anna følgjer av føresegnene i tredje, fjerde og femte ledd. Avstanden skal reknast frå midtlina i høvevis kjørebana, eller gang- og sykkelvegen. Har vegen åtskilde kjørebaner, eller er det tvil om kva som bør reknast for midtline, avgjer vegstyremakta kva line avstanden skal reknast frå.» Det følger av Veilovens 30 at: «Byggverk, her òg laus kiosk, opplag eller anna større innretning må ikkje utan særskilt løyve plasserast innafor byggegrenser som er fastsette i eller med heimel i 29. Avstanden fra midtlinje i vei til tiltaket er 11,5 meter. Tilbygget kommer derfor nærmere vei enn 15 meter som reguleringsplanen på bakgrunn av veglovas 29 fastsetter som byggrense fra kommunal vei. Tiltaket krever derfor dispensasjon fra pbl 12-4, rettsvirkning av reguleringsplan, vedrørende byggegrense til veg jf. 29 og 30 i veglova. Det forelå ikke søknad om dispensasjon i søknadsomgang. Det foreligger i klageomgang dispensasjonssøknad. Reguleringsplanen er juridisk bindende, jf. plan- og bygningsloven Det fremgår av pbl 19-2 at kommunen kan gi dispensasjon fra regler fastsatt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. Fordi tiltaket er i strid med bestemmelser i reguleringsplan kan tiltaket bare tillates gjennom dispensasjon fra reguleringsplanens bestemmelser. Vilkårene for å gi dispensasjon som følger av pbl 19-2 andre ledd, sier at. «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt.» I tillegg må «fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.» Det følger av Ot.prop nr 32 ( ) at «det må foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene» Videre følger det av forarbeidene at «det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjoner» I den enkelte dispensasjonssak må det foretas en konkret og reell vurdering av de faktiske forhold i saken. Fordi veiloven gjøres gjeldende som en del av reguleringsplan så legger fagetaten til grunn at dispensasjonsvurderingen må knyttes opp mot hensynene bak veglovas 29 og 30. Det følger av veglovas 29 første ledd at «byggegrensene skal ta vare på dei krava som ein må ha til vegsystemet og til trafikken og til miljøet på eigedom som grenser opp til vegen og medvirke til å ta vare på miljøomsyn og andre samfunnsomsyn». Det vises til uttale fra Trafikketaten der det følger at tiltaket ikke berører veiinteressene på en måte som er til hinder for veivedlikehold eller fremtidige veiutvidelser. Videre endres ikke avkjørselsforhold. Ut fra dette finner fagetaten grunnlag for å konkludere med at hensynene bak bestemmelsen, og hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. 3

4 Det følger videre av pbl 19-2 at det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjoner. Fagetaten kan ikke se at det er spesielle hensyn som taler mot at det bygges nærmere en 15 meter, ut over det at det er i strid med hovedregelen. Fordelene med å bygge tilbygg er i hovedsak at eiendommen vil få større boareal. Fagetaten konkluderer med at vilkårene i pbl 19-2 for å gi dispensasjon fra bestemmelse om byggegrense fra vei er oppfylt. 4.2 Utforming/visuelle kvaliteter, forholdet til pbl 29-1 og Det følger av avslagsvedtak at det med hjemmel i 29-1 utforming av tiltak, og 29-2 visuelle kvaliteter, gis avslag på søknad om tilbygg fordi de visuelle kvaliteter ikke er tilstrekkelig ivaretatt samt at tiltaket ikke i stor nok grad er tilpasset de bygde og naturlige omgivelser det skal plasseres i. Av pbl følger det at: «Ethvert tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det får en god arkitektonisk utforming i samsvar med sin funksjon etter reglene gitt i eller i medhold av denne lov». Bestemmelsen angir på et overordnet plan hvilke krav som skal stilles til tiltak etter plan- og bygningsloven kapittel 20. Bestemmelsen må ses i sammenheng med de øvrige bestemmelsene i kapittelet hvor de nærmere krav til tiltaket er presisert. Av pbl følger det at «Ethvert tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering» Bestemmelsen må ses i lys av formålsbestemmelsen i pbl. 1-1 femte ledd hvoretter hensynet til estetisk utforming av omgivelsene skal ivaretas i den enkelte byggesak. I forarbeidene er visuelle kvaliteter beskrevet som et samspill mellom byggverkets volum og høyde samt fasadeuttrykk, se Ot.prp.nr. 45 ( ) side 341. Hva som er «gode visuelle kvaliteter» må tolkes relativt i forhold til tiltakets størrelse og synlighet. Nærmere presisering av kravet til visuelle kvaliteter kan følge av blant annet bestemmelser til reguleringsplan, jf. pbl nr.1. Vurderingen av tiltakets visuelle kvaliteter skal også gjøres i lys av både omkringliggende bygningsmiljø og naturmiljø. Byggeskikken i området, så vel som landskapsbildet, vil derfor kunne være faktorer i vurderingen, jf. Ot.prp.nr.45 ( ) side 342. Videre må det tas hensyn til om tiltaket plasseres i et strøk med særlig historisk eller kulturell interesse, jf. forarbeidene samme sted. Klager har anført at reguleringsplanen ikke har spesielle krav til utforming av boligene. Planen tillater 2 etasjer foruten kjeller og loft som betyr at boligen kan blitt påbygd med en hel etasje uten å bryte med reguleringsplan. Videre er det anført at tiltaket er innenfor KPAs krav til utnyttelsesgrad og derfor innenfor den generelle regelen i alle boligområder i hele Bergen kommune. Bestemmelsene i kapittel 29 herunder 29-1 og 29-2 må sees i sammenheng med reguleringsplan som hjemler spesifiserte krav om utforming av tiltak. Fagetaten legger til grunn at der det ikke foreligger slik spesifisering i reguleringsplan i 4

5 område omsøkte tiltak ligger i så må vurderingen skje etter vilkårene som er satt i 29-1 og Dette gjelder også for i forhold til anførselen om at det er sterkt ønskelig å utvide boligen for å få et brukbart bygg. Fagetaten fastslår videre at det forhold at ingen naboer har merknader ikke kan ha avgjørende betydning av vurderingen av visuelle krav i dette tilfellet. Dette gjelder også det forhold at tiltaket ligger i skrånende terreng og ikke hindrer utsikt eller skygger for nabotomter. Det er anført at nabotomter er bebygget med store bygninger av en helt annen karakter. Fagetaten legger til grunn at klager viser til bygninger som ligger utenfor det området som reguleringsplan nr gjelder for. Fagetaten fastslår at eiendommer innenfor samme reguleringsplan i stor grad innehar samme karakter. Det er dette som i utgangspunktet må være sammenligningsgrunnlag for den visuelle vurderingen. Fagetaten er derfor ikke enig med at nabotomter er bebygget med store bygninger av en helt annen karakter. Det er anført at takformen riktignok er endret men at taktypen takopplett i seg selv ikke er uvanlig, den rektangulære hovedform er uendret, og at pbl 29-2 stiller ikke krav til identisk utforming. Fagetaten fastslår at takopplett ikke er uvanlig og at det ikke er noe krav om at takopplettløsning skal være identisk. Utforming på takopplett vil likevel få ulik påvirkning i forhold til det konkrete tiltak sin form og dets omgivelser. Det vises til at hva som er «gode visuelle kvaliteter» må tolkes relativt i forhold til kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering. Fagetaten kan derfor ikke se at den lovforståelsen som er lagt til grunn i avslagsvedtaks skjønnsvurdering er uriktig. Fagetaten påpeker at omsøkte tiltak ligger i et homogent utbygget boligområde. Boligene i området innenfor reguleringsplan har til dels klar og gjennomtenkt arkitektoniske utformingen, der form og volum fremstår som avstemt. Fagetaten peker på at omsøkte tiltak ved sin utforming vil endre bygningens og områdets karakter på grunn av takopplettets utforming. Takopplettet vil spesielt påvirke bygningens balanse sett i forhold til den andre del av tomannsboligen. Fagetaten finner etter en gjennomgang av saken og klagers anførsler ikke grunnlag for at vedtak bør omgjøres. Fagetaten tiltrer avslagsvedtakets begrunnelse og konklusjon om at kravene i pbl 29-1 og 29-2 «gode visuelle kvaliteter» ikke er tilstrekkelig ivaretatt. 4.3 Øvrige merknader Ny KPA 2010 har ikke bestemmelser som skulle tilsi at vedtak bør endres. Selv om fagetaten konkluderer i klageomgang med at det er grunnlag for å gi dispensasjon fra avstandsbestemmelser fra vei i forhold til tilbyggets plassering opprettholdes avslagsvedtak fordi tiltaket må avslås på grunn av visuelle kvaliteter jf. vurdering i punkt 4.2 ovenfor. På bakgrunn av ovenstående anbefales klagen ikke tatt til følge. Trykte vedlegg: 1. Situasjonskart datert Flyfoto datert Skråfoto 4. Situasjonsplan datert Tegninger 6. Klage datert Avslag