BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Fagnotat Saksnr.: /22 Saksbeh.: YNLO Emnekode: EBYGG-5210 Til: Byrådsavd. for byutvikling, klima og miljø Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Klage på vedtak: Årstad gnr 160 bnr 136 Slettebakksveien 28 A og B. Riving/Nybygg bolig Hvem klager? Klager er naboer Nils Ivar Erdal, Erik Sterner, Velaug Myrseth og Leif Oltedal, Ragnhild Johanne Sekse, Stein Emil Vollset og Eileen Nøtsund, Merete Vatshelle og Magne Sjøbakk, Birthe Vatshelle Solum og Are Kjetil Solum, Nils Ivar Erdal, Gro Elisabeth Nøstdal, Hannah Beate Lassen og Charles A Stamford Hazell, Merethe Hildeskor og Torleiv Hjortland, Bjørn Olaf Magnusdal og Maril Iren Markeset. Tiltaket Saken gjelder søknad om rammetillatelse til riving, terrenginngrep og oppføring av tomannsbolig, garasje og utvendig bod, med et totalt bruksareal på 690m2. Vedtaket Det ble den gitt rammetillatelse på vilkår til omsøkte tiltak. Det ble stilt vilkår om at terrasse og tilknyttet mur ved eiendommens sørlige del skal oppføres 4 meter fra nabogrense mot gnr 160 bnr 54. Planstatus Eiendommen omfattes av reg.plannr 20000, Årstad. Bergensdalens Midtre Del, stadfestet , og er regulert til bolig. I kommunedelplan for Landås og planid er eiendommen vist som boligområde. Den er i kommuneplanens arealdel vist som bebyggelse og anlegg. Klagegrunner Klager anfører at tiltaket ikke er tilpasset eksisterende miljø eller terrenget, med den konsekvens at det er behov for omfattende bruk av murer med ulike platå og trapper og medførende høyt møne. Vedtaket drøfter ikke fordeler og ulemper med den nye tak-formen. Det anføres Behov for ytterligere saksbehandling ved eventuell omgjøring Anbefalt vedtak at estetiske forhold er tillagt for stor vekt i dispensasjonsvurderingen. Det er ikke behov for ytterligere saksbehandling ved eventuell omgjøring. Vedtak av opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. Petter Wiberg byggesakssjef Sylvi Søvik Wathne seksjonsleder

2 1. Om saken 1.1. Historikk Det er tidligere søkt om riving og oppføring av bolighus (saksnummer ), garasje (saksnummer ) og utvendig bod (saksnummer ) på eiendommen. Tiltakene ble avslått Sakene ble påklaget og vedtakene av ble omgjort av komite for miljø og byutvikling i sak den Dette vedtaket ble påklaget til Fylkesmannen i Hordaland som i vedtak datert stadfestet komiteens vedtak. Det ble utstedt rammetillatelse den på bakgrunn av komiteens vedtak. Det var samtidig sendt inn ny søknad i saken den Søknaden innehold et nytt og annet bygg en tidligere omsøkt. Søknaden var også fremmet av ny ansvarlig søker, Hilleren Prosjektering AS. Det ble gitt rammetillatelse den Det er klage på dette vedtaket som behandles i dette fagnotat. Det følger av vedtaket av at «I medhold av pbl 20-1 og 21-4 gis rammetillatelse til riving og oppføring av tomannsbolig med garasje til 4 biler ved eiendommens østlige del, samt oppføring av utvendig bod og 2 biloppstillingsplass ved eiendommens vestlige del. Tiltaket vil ha et totalt BRA på 690m2. Rammetillatelse gis på følgende vilkår: Terrasse og tilknyttet mur (høyde på kote 63,5) ved eiendommens sørlige del skal oppføres 4 meter fra nabogrense mot gnr 160 bnr 54. Overnevnte endringer skal dokumenteres ved søknad om igangsettingstillatelse.» Det følger videre av vedtaket at det med hjemmel i pbl 19-2 ble gitt dispensasjon fra reguleringsplan jf. vegloven 29 vedrørende avstand til vei, KPA2010 jf. KDP for Landås 3.3 vedrørende bebyggelsesstruktur, og 3.4 vedrørende takutforming på nybygg. Videre er det dispensert fra avstandsbestemmelsene i pbl 29-4 for oppføring av garasje under 4 meter fra nabogrense mot gnr 160 bnr 47, mur (høyde på kote 59,5) under 4 meter fra nabogrense mot gnr/bnr 160/54 og utvendig bod under 4 meter fra nabogrense mot gnr 160 bnr 134. Det ble ikke gitt dispensasjon fra pbl 29-4 for oppføring av terrasse og tilknyttet mur inntil 3,1 meter fra nabogrense mot gnr 160 bnr 54. Dette er bakgrunn for vilkår Opplysninger av vesentlig betydning for behandling av klagen Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i pbl 21-3, og det er registrert merknader fra Konvallveien 5, 6, 7, 8, 10A, 10 B, 12, 14, 16,18, 20. Merknadene går i hovedsak på at tiltaket bør tilpasses den eksisterende bygningsmiljø med hensyn til KDP for Landås 3.3 (bebyggelsesstruktur) og 3.4 (fasader og høyder). Naboene uttrykker en positiv innstilling til det reduserte omfanget i det nye tiltaket, i forhold til det forrige prosjektet, men de ønsker at krav om 4 meter avstand til nabogrense respekteres. De viser til forrige godkjent prosjekt i sak der kotehøyder var lavere og de ber om at taket senkes med minst 1 meter i det nåværende prosjektet. Det foreligger en samtykke for oppføring av mur ved eiendommens sørvestlige del mot gnr 160 bnr 98, datert Det foreligger en positiv uttalelse fra Trafikketaten vedrørende ny avkjørsel og byggegrense, datert Betingelser i uttalelsen skal etterkommes. Det foreligger en uttalelse fra Vann- og avløpsetaten vedrørende tilknytningsrett til offentlig vann- og avløpsnett, datert Krav skal etterkommes. 2

3 2. Om klagen Klager anfører at tiltaket er i strid med KDP 3.3 og 3.4 og at tiltaket må tilpasses eksisterende miljø. Tiltaket har ikke tatt opp i seg elementer fra omkringliggende bebyggelse og bryter derfor med dette i form av tydelige horisontal- og vertikalrettende linjer ved fasader mot øst og nordvest. Klager henviser også til KPA 2010 punkt 6, by-form og arkitektur. Tiltaket er ikke tilpasset terrenget og dette medfører omfattende bruk av murer med ulike platå og trapper, videre unødvendig høye mønehøyder i forhold til eksisterende bolig på tomten og omliggende bebyggelse. Det anføres at området må betegnes som homogen sone som ikke er endret siden KDP for Landås ble endret i Se flyfoto i klagen. Klager er derfor uenig i vedtakets konklusjon om at uterommet har endret seg betydelig. Klager anfører at vedtaket ikke drøfter fordeler og ulemper med den nye takformen. Det vises til KDP 3.4 og at tiltakets gesimshøyde avviker stort i forhold til omliggende boliger og dette bidrar til at tiltaket blir dominerende. Boligene i området har saltak eller valmet tak. Pulttak på tiltaket blir et fremmedelement i området. Klager anfører at estetiske forhold er tillagt for stor vekt i dispensasjonsvurderingen. Tiltakshaver har gitt tilsvar til klage Det omsøkte tiltaket er i det vesentlige likt med tiltak som ble innvilget i sakene , og , dog slik at det i sak ble godkjent et bolighus på 628 kvm mot 498 kvm i nærværende sak. Sakene , og er underlagt grundig saksbehandling og klageadgangen er uttømt. Saltak er en utbredt takform i området. Takformen til boligbygget og garasjen tilsvarer eksisterende bebyggelse i området ved at takene sammen danner en saltakskonstruksjon med møneretning langs med Konvallveien. Garasjen er isolert sett omsøkt med et pulttak, hvilket også er «tilpasset eksisterende bebyggelse». Takformen forutsetter således ikke dispensasjon. Med «bebyggelsesstruktur» i KDP Landås 3.3 tenkes primært på størrelse på bygningsvolum i forhold til omgivelsene. Det ble i sak gitt dispensasjon til bolighus på 628 kvm. Omsøkte boligbygg har et volum er på 498 kvm og er således mindre. Gjennomsnittlig mønehøyde er 7,99 meter som vist i Byggemeldingstegningene og ikke 8.6 slik klager anfører. Klager har kommet med tilsvar Huset fremstår annerledes enn det allerede godkjente prosjektet og det er vesentlig høyere (~1m). Klageadgangen er ikke "uttømt" da dette er en helt ny byggesak. Klager fastholder anførsel om gesimshøyden. Årsaken vises gjennom i de fargelagte arealene på søkers egne tegninger, for eksempel på byggets sørfasade ved at det er unnlatt å ta hensyn til at terrenget avsluttes mot altanmuren. For nabo i sør vil altanmuren være en del av byggets fasadeareal og høyden må regnes fra terrenget ved murens fot og helt opp. Klager mener at også garasjen er høyere enn hva som er tillatt i.h.t. kommuneplanens arealdel pkt 23. Den tegnede garasjen har mønehøyde på 6,5m og krever søknad om dispensasjon. Fagetaten fastslår i rammetillatelsen at det nye tiltaket er avhengig av dispensasjon fra både 3

4 KDP 3.3 og 3.4. Kommunens innstilling til det forrige prosjektet var at det kun trengte dispensasjon fra KDP 3.3, ikke 3.4. Dette viser en vesentlig forskjell mellom de to prosjektene og tiltakshavers "fra det mer til det mindre"-betraktning er da ikke relevant. Det vises til klage og tilsvar i sin helhet. Klager anfører at vedtaket ikke drøfter fordeler og ulemper med den nye takformen. Det vises til KDP 3.4 og at tiltakets gesimshøyde avviker stort i forhold til omliggende boliger og dette bidrar til at tiltaket blir dominerende. Boligene i området har saltak eller valmet tak. Pulttak på tiltaket blir et fremmedelement i området. 3. Vurdering av klagen 4.3 Dispensasjon fra kommunedelplan Landås (KDP) 3.3 og 3.4. Klager har anført at det ikke er grunnlag for å gi dispensasjon fra 3.3 og 3.4. Det følger av bestemmelsene at 3.3 «I de angitte boligområder, som nevnt i 3.1 skal eksisterende bebyggelsesstruktur opprettholdes. Jfr. kart i «Arkitektonisk stedsanalyse» samt beskrivelsen av de enkelte områder i «Veiviseren».» I «Veiviseren» til kommunedelplanen Landås er boligområdet beskrevet som følgende: «Hagebyinspirert bebyggelsesstruktur. Plan med klassisistiske trekk tilpasset terrenget. Helhetlig struktur, dimensjoner og proporsjoner i bebyggelse og uterom er strengt formet.» 3.4 «Gesimshøyde, møneretning og takform på nybygg skal tilsvare eksisterende bebyggelse i området. Ved utbedring av fasader, skifting av vinduer, ytterdører eller balkonger skal opprinnelig fasadeuttrykk med materialvirkning, fargebruk og vindusplassering søkes opprettholdt.» For å gi dispensasjon etter pbl må hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Vilkårene er kumulative, slik at det kun er rettslig adgang til å gi dispensasjon dersom begge vilkårene i bestemmelsen er oppfylt. Fagetaten viser til at det i forbindelse med tidligere omsøkte tiltak på eiendommen foreligger grundige vurderinger fra både fagetaten, byråden og Fylkesmannen i Hordaland. Fagetaten viser til at det ble gitt tillatelse til tiltak som Fylkesmannen har stadfestet. Fagetaten vil i den grad disse vurderingene har relevans for denne saken vise til disse. Fagetaten vil også i noen grad trekke frem elementer ved det tidligere godkjente tiltaket som sammenligningsgrunnlag. Hensynene bak bestemmelsene KDP 3.3 og 3.4 er hensynet til den hagebyinspirerte bebyggelsesstruktur, dimensjoner og proporsjoner i bebyggelse, dermed områdets taklandskap. Fordi hensynene er sammenfallende, da begge dels skal ivareta at den eksisterende bebyggelsesstruktur og byggemåte i planområde, så drøftes bestemmelsene samlet nedenfor. Klager har anført at området må betegnes som homogen sone som ikke er endret siden KDP for Landås ble endret i Se flyfoto i klagen. Klager er uenig i vedtakets konklusjon om at uterommet har endret seg betydelig. 4

5 Fagetaten viser til at Fylkesmannen i sin vurdering i sak har lagt til grunn at «bebyggelsen stort sett består av eldre boliger med forholdsvis store hager.» Fagetaten legger også dette til grunn men viser til at utformingen av bebyggelsens uterom har endret seg betydelig siden 1994 og i dag består av ulike størrelser, former og materialer. Fylkesmannen la vekt på at det tidligere omsøkte tiltaket «tar opp elementer fra omkringliggende bebyggelse, bl.a. gjennom møneretning og plassering av tiltaket på tomten. Det vil bidra til å videreføre eksisterende linjevirkning. Fylkesmannen kan til en viss grad slutte seg til dette, da omsøkte eiendom er stor og det fremdeles vil være mulig å opparbeide egnede hageareal i forkant av bygget.» Fagetaten legger til grunn som utgangspunkt at tiltaket fremstår å avvike fra omkringliggende bebyggelse. Fagetaten legger til grunn at det er sentralt å vurdere i hvilken grad tiltaket «tar opp elementer fra omkringliggende bebyggelse..» og hvor mye «Det vil bidra til å videreføre eksisterende linjevirkning.» I hvilken grad tiltaket avviker fra utgangspunktet i 3.3 og 3.4 er en konkret skjønnsmessig vurdering. Et avvik som medfører at tiltaket vesentlig tilsidesetter hensynet bak bestemmelsene vil medføre at det ikke kan gis dispensasjon. Klager anfører at tiltaket er i strid med KDP 3.3 og 3.4 og at tiltaket må tilpasses eksisterende miljø. Tiltaket har ikke tatt opp i seg elementer fra omkringliggende bebyggelse og bryter derfor med dette i form av tydelige horisontal- og vertikalrettende linjer ved fasader mot øst og nordvest. Klager henviser også til KPA 2010 punkt 6, by-form og arkitektur. Fagetaten har lagt til grunn at tiltaket som er omsøkt i vesentlig grad er endret sammenlignet med tidligere omsøkte tiltak og derfor er definert som et nytt tiltak. Fagetaten har lagt til grunn tiltaket i større grad imøtekommer kravene i 3.3 og 3.4 enn det tidligere omsøkte prosjektet. Hovedbygningen er en horisontaldelt tomannsbolig. Bygningen er moderne med tydelige horisontale- og vertikalrettede linjer ved fasader mot øst og vest. Fagetaten viser til at tiltaket har tydelige formspråk med geometriske volumer (bolig, carport og bod) samt terrenginngrep. To av volumene vil være godt synlige oppå terrenget, mens det tredje oppføres under grunnen og vil kun ha en synlig fasade. Det er lagt til grunn at tiltaket fremstår med enkelt hovedvolum som også er et element som går igjen i boligområdet tiltaket ligger i. Fagetaten viser til at hovedkonstruksjonen består av horisontalrettede elementer, og tilpasses den eksisterende trehusbebyggelsen ved å utføre disse elementer i hvit tre-kledning. Elementer i form av vinduer, dører og vegger og flater i sedertre viser vertikalrettede detaljer rundt innvendig rom. Plassering og utforming av carport viser at de tilhører hverandre ved at bygningene møtes i høyde. Fagetaten viser også til at tiltaket er mindre enn tidligere omsøkt tiltaket. Samlet bruksareal (BRA) er redusert fra 689 m2 til 618 m2. Tiltaket har derfor mindre volum enn det som fra før var gitt tillatelse til. Klager anfører at tiltaket er 1 meter høyere og har unødvendig høye mønehøyder i forhold til eksisterende bolig på tomten og omliggende bebyggelse og blir medfører at tiltaket blir dominerende. Fagetaten viser til at mønehøyden er maksimalt kote 73,9. Tiltaket i sak var maksimalt 72,28. Tiltaket er derfor høyere enn tidligere tiltak. Klager anfører at gjennomsnittlig mønehøyde er ca. 8.6 meter og avviker stort i forhold til gesimshøyden til omkringliggende boliger og tiltaket blir derfor dominerende. Tiltakshaver fastholder at mønehøyden er 7,99. 5

6 At tiltaket er endret i forhold til volum og størrelse vil kunne påvirke hvilken grad det avviker fra eksisterende bebyggelsesstruktur. På den ene siden vil det at tiltaket blir mindre i volum medføre at areal til hage blir større og blir mer sammenfallende med foreliggende bygningsmønsteret i form av bolig med forholdsvis store hager. På den andre siden vil mønehøyde og gesimshøyde kunne medføre at tiltaket blir mer dominerende. Fagetaten legger likevel til grunn at høyden ikke er vesentlig endret og at størrelsen på tiltaket totalt vil medfører at tiltaket i mindre grad bryter med eksisterende bebyggelsesstruktur. Fagetaten vektlegger at tiltaket ivaretar «Hagebyinspirert bebyggelsesstruktur» med den dimensjon, plassering og form tiltaket er omsøkt. Et annet moment er at tiltakets plassering er sammenfallende med eksisterende plassering av hus som skal rives. Dette gir god lesbarhet som ivaretar eksisterende struktur. Klager har anført at tiltaket ikke er tilpasset terrenget og dette medfører omfattende bruk av murer med ulike platå og trapper. Fagetaten viser til illustrasjoner. Tiltaket er bygget i skrånede terreng som i stor grad nødvendiggjør bruk av platåer og trapper for å gjøre det mer tilgjengelig. Fagetaten viser til at omsøkte platåer og trapper ikke fremstår som omfattende da eiendommen fortsatt vil ha store grønt hageareal på grunn av tiltakets plassering og platåenes og trappenes plassering. Fagetaten viser til andre eiendommene generelt i området fremstår med store terrenginngrep. Fagetaten kan ikke se at bruken av platåer og trapper er ut over hva som må anses å være nødvendig uansett tiltak, ut fra tomtens beskaffenhet. Fagetatens fastholder at tiltaket ikke vesentlig tilsidesetter hensynene bak KDP 3.3 og 3.4. Selv om tiltaket ikke vesentlig tilsidesetter hensynene er det likevel et vilkår for å gi dispensasjon at fordelene er klart større enn ulempene. Klager anfører at vedtaket ikke drøfter fordeler og ulemper med den nye takformen. Det vises til KDP 3.4 og at tiltakets gesimshøyde avviker stort i forhold til omliggende boliger og dette bidrar til at tiltaket blir dominerende. Boligene i området har saltak eller valmet tak. Pulttak på tiltaket blir et fremmedelement i området. Fagetaten peker innledningsvis på at merknadene i søknadsomgang ikke fremhever sterk uenighet vedrørende tiltakets takform og at merknadene fremmer en positiv oppfatning av det omsøkte tiltaket. Dette har påvirket den skriftlige begrunnelse av vedtaket. Fagetaten viser til vedtakets begrunnelse og at selv om det ikke direkte nevnes takforming så er det vist til at området har ulike former for tak. Videre er det lagt til grunn at takutformingen ikke er lik hus ellers i området. Det er påpekt at tiltakene gjenspeiler vår tid og vil sannsynligvis berike et område med allerede variert og interessant arkitektonisk uttrykk. Med dette som utgangspunkt legger fagetaten til grunn at vurdering av fordeler og ulemper ved selve takformen ikke mangler. Fagetaten viser forøvrig til at saltak-utforming kommer frem slik tiltaket er omsøkt. Dels sammen med garasje sett fra nord. Fra syd har boligen synlig saltak i seg selv. Fagetaten fastholder at tiltaket ikke blir dominerende. Fagetaten viser til øvrige fordeler og ulemper som rammetillatelsen tar opp og tiltrer vedtakets begrunnelse og konklusjon. 4. Konklusjon På bakgrunn av ovenstående anbefales klagen ikke tatt til følge. Vedlegg: 1. Situasjonskart datert Situasjonsplan datert Flyfoto 6

7 4. Skråfotos 5. Tilsvar til klage datert Tilsvar til klage datert Klage datert Rammetillatelse datert Dispensasjonssøknad 10. Tegninger 11. Tegninger 12. Uttalelse fra nabo 13. Tilsvar til nabomerknad 14. Uttalelse fra Trafikketaten 15. Uttalelse fra VA etaten 7