Årstad, gnr. 160 bnr. 136, Slettebakksveien 28 A og B. Klag over avslag på riving av eksisterende bygg og oppføring av nybygg.

Transkript

1 Byrådssak 1481/13 Årstad, gnr. 160 bnr. 136, Slettebakksveien 28 A og B. Klag over avslag på riving av eksisterende bygg og oppføring av nybygg. MBOL EBYGG Hva saken gjelder: Saken gjelder klage over avslag på 3 søknader om utbygging på overnevnte eiendom. Omsøkte utbygging omfatter et nybygg i 3 etasjer med et samlet bruksareal på 628 m² (sak ), oppføring av carport /garasje (sak ) mot nordøst, og boder og parkeringsplasser for bil og sykkel (sak ) mot nordvest. For å realisere utbyggingen søkes eksisterende hus revet. Avslagene er gitt i 3 ulike vedtak, alle datert Avslagene er gitt med hjemmel i pbl visuelle kvaliteter, 29-4 byggverkets plassering, høyde og avstand til nabogrense, kommunedelplanens 3.3 og 3.4, bestemmelser knyttet til utformingen av ny bebyggelse, samt KPA 2006 punkt 23 om utnyttingsgrad. Avslagene er påklaget av tiltakshaver Hogne Ørjan Sandanger i e-post Klagene behandles samlet i klageomgangen. Søknadene er behandlet etter tidligere kommuneplan (KPA 2006). Ved klagebehandlingen er tiltaket også vurdert i forhold til ny kommuneplan (KPA 2010), godkjent av Miljøverndepartementet Eiendommen er regulert ved reguleringsplan nr Årstad. Bergensdalen midtre del. Planen er vedtatt i 1923 og er uten reguleringsbestemmelser. Eiendommen inngår i Kommunedelplan Landås og ligger innenfor planområde I, avmerket som boligområde. Eiendommen er en del av det homogene strøket Fridalen-Langhaugen med hagebystruktur, H.04. I kommuneplanen 2006 er eiendommen vist som byggeområde. Omsøkte tiltak forutsetter dispensasjon fra pbl. 29-4, avstand til nabogrense, kommunedelplan Landås 3.3 og 3.4 om bebyggelse- og bygningsstruktur, KPA 2006 punkt 23 om utnyttingsgrad, samt fra veglovens 29 om byggegrense mot veg, jfr. pbl Det er mottatt nabomerknader fra Stein Emil Vollset og Elieen Nøsund (Konvallveien 8), Magne Sjøbakk og Merete Vatshelle (Konvallveien 10a), Monica og Trond Borge (Slettebakksveien 26), Britt Mo og Nils Ivar Erdal (Konvallveien 12), Charles Hazell og Hanna Lassen (Konvallveien 16), Gro Nøsdal (Konvallveien 14) og en fellesmerknad signert av 13 beboere i Konvallveien. Merknadene omhandler i hovedsak at nytt byggverk og opparbeidingen av utearealet ikke er tilpasset områdets bolig- og hagestruktur, det er uklart hvor mange boenheter boligen vil inneholde på sikt og ny utkjørsel til Konvallveien vil gi en uholdbar merbelastning for veien og dens bruk. Trafikketaten har i notat stilt seg positiv til ny avkjørsel i Konvallveien og til at boligen kommer nærmere midtlinje vei enn 15 meter. Byantikvaren har uttalt seg i notat den og Byantikvaren motsetter seg rivning av hovedhuset fra 1914 på grunn av bygningens antikvariske egenverdi og dens verdi som representant for områdets bygningsstruktur. Ved vurderingen, bla basert på utført tilstandsrapport, har byantikvaren lagt til grunn at det fortsatt er mulig å sette bygningen i stand. Byantikvaren tillater riving av de påbygg som er foretatt etter byggets oppføring. Det vises for øvrig til uttalelsene i sin helhet. 1

2 Rådet for byforming og arkitektur behandlet saken i møte , sak Rådet uttaler seg positivt til tiltakets estetiske uttrykk og volumets todeling. Det anbefales at materialbruken tilpasses nabobebyggelsen i større grad og at bruken av tørrmur begrenses. Rådet anbefaler for øvrig tiltaket men tilrår en noe lavere utnyttingsgrad. Klagen er omfattende, så her gjengis kun klagers hovedanførsler. Klager anfører at det vil være svært kostbart og vanskelig å rehabilitere bygningen. Videre pekes på at eiendommen, bygningen og området ikke er nevnt i registeret over «Verneverdige bygninger og bygningsmiljøer i Landås bydel». Klager bestrider også at den svært lite autentiske bygningsmassen kan ha stor antikvarisk verdi. Klager anfører også at omsøkt tomteutnyttelse er tilpasset strøkets karakter og ikke høyere enn gjennomsnittet for området. For adkomstspørsmålet vises til at eiendommen har tinglyst veirett til Konvallveien, og at trafikketaten er positiv til dispensasjon fra byggegrense mot denne veien. Fra klager anføres også at vedtakene er beheftet med saksbehandlingsfeil og at det foreligger usaklig forskjellsbehandling. Det vises for øvrig til klagen i sin helhet. Fagetaten fastholder sin vurdering i klageomgangen da en ikke finner grunnlag for å innvilge nødvendig dispensasjon i saken. For spørsmålet om dispensasjon fra utnyttingsgraden på 57,5 % har fagetaten i klageomgangen likevel kommet til at denne kan innvilges med henvisning til KPA 2010 pkt. 23. For spørsmålet om dispensasjon fra KDP 3.3 og 3.4, fastholder fagetaten at omsøkte bygg kommer i for stor konflikt med områdets karakter, hvor bebyggelsesstrukturen er hagebyinspirert og bygningsmassen har klassisistiske trekk og er fint tilpasset det naturlige terrenget. Avviket anføres å gjelde både byggets volum, materialvalg, takform og opparbeidelsen av hagearealet. Fagetaten vektlegger også faren for presedens ved en tillatelse i saken. Videre holder fagetaten fast ved at et tiltak som innebærer et så vidt stort avvik fra kommunedelplanens bestemmelser forutsetter en forutgående plangjennomgang, for å kunne se nærmere på de enkelte områdene og ta en overordnet stilling til hvilket vern og hvilken utvikling områdene skal ha. Fagetaten fastholder også sitt avslag når det gjelder dispensasjon fra avstandskravet for deler av tiltaket. Etter en samlet vurdering er fagetaten kommet til at en dispensasjon fra avstandskravet både vil føre til økt innsyn og være et hinder for naturlig luft og lys mellom byggverkene, i tillegg til å medføre at områdets viktige struktur, med frittliggende villaer omgitt av større hageanlegg blir skadelidende. Av samme grunn har fagetaten heller ikke funnet å kunne legge til grunn de samtykker som foreligger fra noen av naboene for plassering av terrasse og forstøtningsmurer nærmere nabogrensen enn 4 meter. Fagetaten har i klageomgangen gått vekk fra sin vurdering av at adkomstspørsmålet forutsetter dispensasjon fra reguleringsplanen, og i stedet kommet til at avgjørelsen hører under vegmyndighetene etter vegloven. Begrunnelsen er at reguleringsplanen ikke kan tolkes slik at adkomstforholdene er bestemt, men kun viser de eksisterende forholdene på den tiden. I avslaget har fagetaten ikke tatt stilling til hvorvidt 1. etasje kan godkjennes som omsøkt. 1. etasje er på ca. 200m 2, vist som uinnredet/disponibelt areal, med en fasadeutforming i tråd med boligformålet men uten interne forbindelser til de to overliggende etasjene. Fagetaten viser til at klager har uttalt at arealet i fremtiden ønskes benyttet til beboelse. I klageomgangen legger fagetaten til grunn, med henvising til pbl. 21-2, 1.ledd, 2.setning, jfr. SAK , at omsøkte 1.etasje ikke kan godkjennes uten ytterligere beskrivelse av tiltakets art. Dette anses nødvendig for at bygningsmyndighetene og naboer skal kunne ta stilling til henholdsvis om omsøkte prosjekt oppfyller gjeldende bestemmelser og til virkningen av tiltaket. Avslaget på søknad om riving er hjemlet i pbl. 31-5, 3. ledd bokstav a, da det ikke foreligger igangsettingstillatelse for et nytt tiltak. 2

3 Byråden er på visse vilkår kommet til et annet resultat i saken da det anses å ligge til rette for en utbygging som omsøkt. For dette vektlegges at eiendommen, som eksisterende boligeiendom med et boligbygg fra 1914, har behov for en fornying og er egnet til en større utnyttelse av eiendommen. I tillegg anses eiendommen å ha en gunstig plassering for boligformål, nær mange større arbeidsplasser, kollektivårer og sentrumsområder. Byråden deler for øvrig ikke byantikvaren og fagetatens vurdering av at eksisterende bygg fra 1914 har slike kvaliteter at det bør bevares for ettertiden. Opplysninger om byggets forfatning sammen med ressursøkonomiske hensyn taler for at eksisterende bolig bør tillates revet slik at eiendommen isteden gis rom for en tidsriktig og hensiktsmessig utbygging. Ved vurdering av områdets karakter kan byråden heller ikke se at området har i behold så vidt mye av den strukturen som beskrevet i registeret over «Verneverdige bygninger og bygningsmiljøer i Landås bydel», til at det kan begrunne en så vidt stor begrensning i eiers mulighet til å utnytte egen eiendom. Videre slutter byråden seg til fagetatens vurdering av spørsmålet om utnyttingsgraden foretatt i klageomgangen, hvor omsøkte utnyttingsgrad likevel kan tillates, i tråd med godkjent KPA For spørsmålet om dispensasjon fra avstandskravet er byråden av den oppfatning at eiendommens størrelse gir god anledning for en hensiktsmessig utbygging uten at det skal være nødvendig å plassere noen deler av selve boligbygget, inkludert utstikkende deler av terrassen, nærmere nabogrensen enn 4 meter. Byråden ser at omsøkte boligbygg representerer et moderne uttrykk i det etablerte boligområde, og dette tilsier at det er fornuftig å legge til rette for tilstrekkelig luft mellom byggene i området, noe lovens minsteavstand har til hensikt å sikre. Det synes slik ikke å være grunnlag for en dispensasjon fra avstandskravet for boligbygget, jfr. pbl Byråden er for dette spørsmålet også enig med fagetaten i at det ikke er grunn til å tillate en plassering nærmere nabogrensen enn 4 meter med foreliggende samtykke fra naboene, jfr. pbl. 29-4, 3.ledd bokstav a. Vurderingen av avstandskravet for omsøkte plassering av de frittliggende byggene, bod/garasje, kan det på visse vilkår stille seg noe annerledes. I utgangspunktet gjelder det lempeligere regler for mindre byggverk, og særlig garasjebygg, grunnet dens funksjon. Under forutsetning av at Trafikketaten godkjenner ny adkomst til Konvallveien og at arealet på egen eiendom tillater at biler parkeres og snus der, synes omsøkte plassering av garasjen å kunne tillates. Byråden kan ikke se at omsøkte løsning kommer i konflikt med de hensyn som ligger til grunn for bestemmelsen, om brannsikring samt legge til rette for tilstrekkelig lys og luft mellom eiendommer og hindre naboulemper i form av sjenerende innsyn. Byråden finner også grunnlag for å dispensere fra bestemmelsene i KDP 3.3 og 3.4 for omsøktes avvik fra områdets bebyggelsesstruktur og bygningsutforming. Byråden oppfatter at prosjektet er svært godt gjennomarbeidet og fremstår som en helhet. Uttrykket reflekterer klart sin samtid, men har også trukket inn detaljer fra omkringliggende område, de rektangulære bygningskroppene og trekk fra mansardtakene. I tillegg vektlegges at området ikke fremstår så ensartet at det er grunnlag for å nekte en videre utvikling i tråd med ny byggeskikk. Byråden oppfatter at det omsøkte tiltaket vil bli en god representant for sin tid. Byråden sier seg videre uenig i fagetatens vurdering av at en tillatelse til boligbygget ikke kan gis da det fremstår som uavklart hva byggets grunnplan/1.etasje skal benyttes til, jfr. pbl og SAK De manglende opplysningene anføres fra fagetaten og naboene å gjøre det vanskelig å ta konkret stilling til virkningen av tiltaket samt kunne vurdere om gjeldende regler er tilstrekkelig oppfylt. For byrådens vurdering vektlegges at dokumentasjonskravet som følger av nevnte bestemmelser har til formål å sikre at bygningsmyndighetene skal kunne ta stilling til tiltakets «ytre rammer», som forholdet til plangrunnlaget, naboforhold, arealbruk, visuelle forhold o.l. For byråden fremstår det som klart at det er søkt om et boligbygg over 3.etasjer inneholdende 2 boenheter, hvor søknaden gir grunnlag for å ta stilling til overnevnte forhold. Videre fremgår det også klart av sakens opplysninger at tiltakshaver vil benytte det 3

4 uinnredete arealet på byggets grunnplan/1.etasje til boligformål, men at han på søknadstidspunktet ikke har tatt konkret stilling til hvordan utnyttelsen skal være. En eventuell utnyttelse av aktuelle areal til et formål løsrevet fra de to omsøkte boenhetene i bygget vil forutsette en søknad, hvor eventuelle virkninger for bygget og miljøet rundt vil kunne tas stilling til. På dette grunnlag kan byråden ikke se at det foreligger en klar avslagshjemmel for søknaden. Søknaden kan derfor ikke avslås, jfr. pbl. 21-4, 1.ledd. Byråden vil i denne sammenheng peke på at plan- og bygningsloven er en "ja-lov", og at søker har et rettskrav på å få byggetillatelse dersom tiltaket er i overensstemmelse med plan- og bygningslovgivningen. Byråden har merket seg de mange nabomerknadene i saken, men mener de ikke kan tillegges avgjørende vekt ved vurderingen av om tiltaket kan tillates eller ikke. Etter dette vil byråden anbefale at det meddeles nødvendige dispensasjoner og tillatelser som legger til rette for en utbygging i samsvar med omsøkte tiltak. Klagen tas etter dette til følge. Vedtakskompetanse: I henhold til byrådets fullmakter vedtatt av bystyret i sak / ( 14), med senere endringer, er fullmakter til å utøve myndighet etter plan- og bygningsloven, med nærmere angitte unntak, delegert til byrådet. Byråden for miljø og byutvikling innstiller til byrådet å fatte følgende vedtak: 1. Vedtakene datert , sak nr , og oppheves i medhold av fvl. 33, 2.ledd, 2.setning. 2. I medhold av pbl meddeles dispensasjon fra kommunedelplanens 3.3 og 3.4 om krav til utforming, og fra avstandskravet i pbl. 29-4, 2 ledd for plassering av bodbygget mot nordvest og carport/bodbygg mot nordøst. Tillatelse til plassering som omsøkt for carporten/bodbygget mot nordøst, er på vilkår av at adkomst fra Konvallveien tillates og at omsøkte plassering tillater parkering og snumulighet på egen eiendom, jfr. pbl. 19-2, 1.ledd, 2.setning. 3. Søknadene datert innvilges på vilkår av at ingen deler av boligbygget kommer nærmere nabogrensen enn 4 meter, jfr. 29-4, 2.ledd. For øvrig overlates til fagetaten å utferdige rammetillatelsen og stille nødvendige vilkår for denne. 4. Klagen tas til følge. Dato: 22. oktober 2013 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Filip Rygg byråd for byutvikling, klima og miljø Vedlegg: Fagetatens notat datert med følgende vedlegg: 1. Situasjonskart 2. Situasjonsplan 3. Tegninger 4. Oversiktsfoto 5. Etterfølgende opplysninger fra klager 6. Naboers kommentarer til klagene 7. Klagene, datert

5 8. Vedtakene, datert Byantikvarens uttalelse, datert Byantikvarens uttalelse, datert Trafikketatens uttalelse, datert