Bergen kommune - gnr 159 bnr Solheimsgaten 55 - bruksendring av loft til selvstendig boenhet mm

Transkript

1 Saksbehandler, innvalgstelefon Karen Elin Bakke, Vår dato Deres dato Vår referanse 2014/ Deres referanse 09/8451 Bergen kommune Postboks BERGEN Bergen kommune - gnr 159 bnr Solheimsgaten 55 - bruksendring av loft til selvstendig boenhet mm Vi viser til ekspedisjon fra Bergen kommune, mottatt av Fylkesmannen i Hordaland den Vedtak Fylkesmannen opphever komité for miljø og byutvikling vedtak av , sak Saken sendes tilbake til ny behandling i kommunen. Saken bakgrunn Vi forutsetter at partene er kjent med saksdokumentene og saken ellers. Fullstendig saksreferat vil derfor ikke bli gitt. Vi vil likevel kort nevne følgende fra sakens tidligere behandling: Etat for byggesak og private planer ga den pålegg om retting av ulovlig innredet boenhet i loftsetasjen i Solheimsgaten 55. Den mottok bygningsmyndighetene søknad om legalisering av forholdet. Det ble søkt om innsetting av tre takvinduer, oppføring av bod i hagen på byggets østside, samt utvidelse av kjellerleilighet. Søknaden ble avslått administrativt den I avslaget ble det ikke tatt stilling til takvinduer, bod og utvidelse av kjeller, da disse forholdene ble ansett å henge sammen med spørsmålet om boenhet på loftet. Avslaget ble påklaget av tiltakshaver. Komité for miljø og byutvikling behandlet klagen i møte den , sak Det ble gitt tillatelse til legalisering og bruksendring fra loft til selvstendig boenhet, samt innsetting av takvinduer på ovennevnte eiendom. I samme vedtak ble søknad om oppføring av frittstående bodbygg i hage avslått. Det ble ikke tatt stilling til klagens punkt om utvidelse av kjellerleilighet da det fremgår av redegjørelsen til klager, datert , at utvidelsen utgår om ikke boden godkjennes. Komiteens vedtak ble opphevet av Fylkesmannen den etter klage fra nabo. I vedtaket herfra ble det lagt til grunn at komité for miljø og byutviklings vedtak ikke var tilstrekkelig begrunnet. Det ga ikke grunnlag for å kunne ta stilling til om plan- og bygningslovens krav til tiltaket var oppfylt. Vi viste bl.a. til at det mangler avklaring om oppbevaringsplass, universell utforming, uteoppholdsareal, parkering, vann- og avløp og likhetshensyn. Dette var forhold som kommunen måtte redegjøre nærmere for ved den nye behandlingen av saken. Statens hus Kaigaten 9, 5020 Bergen Telefon: Telefaks: Kommunal- og samfunnsplanavdelinga Postboks 7310, 5020 Bergen Org.nr: E-post: postmottak@fmho.no Internett:

2 Komité for miljø og byutvikling behandlet saken på nytt den , sak Søknaden om bruksendring av loft til selvstendig boenhet, innsetting av tre takvinduer og oppføring av bod ble innvilget. Omsøkte utvidelse av kjellerleilighet ble ikke innvilget. Det ble i samme vedtak gitt dispensasjon fra TEK mht tilgjengelighet, samt fra kommuneplanens arealdel (KPA) 2010 pkt. 10 om krav til uteoppholdsareal. Vedtaket er påklaget av advokat Dag Nødtvedt på vegne av Bjørg Fraas ved brev av Klager mener at det er spesielt den omsøkte uteboden som er uakseptabel, men siden søknaden krever flere dispensasjoner er vedtaket påklaget i sin helhet. Det er anført at boden vil ta sol og at klagers uteplass på det nærmeste vil bli ubrukelig som oppholdssted. Klager mener også at dispensasjon fra kravet om parkering og uteoppholdsareal er uholdbar, og at dette skyldes saksbehandlingsfeil. Klager anfører også at vedtaket er ugyldig. Bergen kommune har ikke funnet grunnlag for å endre tidligere vedtak i saken, og saken er sendt Fylkesmannen i Hordaland for klagebehandling. Fylkesmannen ser saken slik Plangrunnlaget Eiendommen er omfattet av en eldre reguleringsplan for Vestre Årstad og Uren-Kronviken- Solheimsviken, og er i kommuneplanens arealdel vist som byggeområde. I kommuneplanens arealdel (KPA) er eiendommen vist som byggeområde. Omsøkte bygning er en del av et etablert rekkehusområde, hvor bygninger, tomteinndeling og uteoppholdsarealer er svært sammenfallende. Påståtte naboulemper knyttet til utebod og estetikk Nabo, Bjørg Oppedal Fraas, har klaget på kommunens vedtak av , sak 32/14. Klagene knytter seg bl.a. til at bodbygget vil forringe kvalitetene på hennes uteplass. Det fremkommer av saksdokumentene at Bjørg Oppedal Fraas har hatt anførsler knyttet til bodbygget i merknader til nabovarsel mottatt av kommunen den I brevet heter det: «1. Når det gjelder sportsboder i bakhage mot Fjøsangerv./BKKs bygg, viser tegningen at et slikt bygg vil føre til vesentlig forringelse av mine uterom, i form av tap av lys og utsikt. Slik jeg ser det strider også plasseringen mot plan- og bygningsloven 70, annet ledd.» Det fremkommer imidlertid ikke av administrativt vedtak av eller komiteens vedtak av , sak at Fraas anførsler om naboulemper er kommentert eller vurdert. Det skyldes nok at bodbygget ble avslått i de nevnte vedtakene med grunnlag i planog bygningslovens bestemmelser om estetikk. Anførslene om naboulemper er heller ikke kommentert og vurdert etter pbl eller pbl i saksfremstillingen eller i komiteens vedtak av , sak når søknaden om bodbygget ble innvilget. Komiteen har kort angitt at bodrekken vil «..ved å følge terrenget være tilpasset sine naturlige og bygde omgivelser». Slik vi ser det er denne vurderingen knyttet til om bodrekken kan tillates ut fra estetiske hensyn. 2

3 Fylkesmannen viser til fvl. 24 første ledd som slår fast at «Enkeltvedtak skal grunngis.». Kravene som blir stilt til innholdet i begrunnelsen fremgår av fvl. 25, hvor det heter at begrunnelsen «skal vise de reglene vedtaket bygger på» og «gjengi innholdet av reglene vedtaket bygger på» dersom dette er nødvending for at partene skal være i stand til å forstå vedtaket. I tillegg skal «de faktiske forhold som vedtaket bygger på» nevnes. Reglene om begrunnelse i forvaltningsloven må ses på som typiske minimumsregler. Begrunnelsen for enkeltvedtak skal gi partene, herunder naboer, en forklaring og gjøre rede for de hensyn og faktiske forhold som vedtaket bygger på. Partene vil da lettere kunne forstå bakgrunnen for at saken fikk et slikt utfall, og lettere forstå kommunens saksbehandling. Et forvaltningsvedtak kan kjennes ugyldig dersom vedtaket lider av innholdsmessige eller rettslige feil. Mangler ved begrunnelsen kan tyde på svikt ved selve avgjørelsen og kan medføre ugyldighet. Uten tilstrekkelig begrunnelse er det ikke mulig for Fylkesmannen å vurdere om komité for miljø og byutvikling har lagt til grunn riktig faktum eller lovforståelse ved saksbehandlingen av saken. De manglende vurderingene av påståtte naboulemper er heller ikke rettet opp i forbindelse med klagebehandlingen. I oversendelsesbrev til Fylkesmannen av opplyser Bergen kommune at komité for miljø og byutvikling har behandlet saken to ganger. Det heter videre at: «Komiteen har vært kjent med nabomerknadene vedrørende ulemper blant annet knyttet til omsøkte bod. Det må legges til grunn at komiteen har vurdert de forholdene som er anført i klagen, og fagetaten ser ikke grunn til å legge frem saken for ny politisk behandling.» Fylkesmannen mener også at det er knyttet usikkerhet til hvordan komiteens vedtak er å forstå når det gjelder vurderingene av de estetiske forholdene knyttet til uteboden. Komité for miljø og byutvikling har i vedtak av godkjent omsøkte utebod på 21 m2. Tegninger av vedlagt søknaden viser en til dels senket bod med tilkomst og dører ut mot gateplan i grensen mot tilgrensende vei. Søknaden om oppføring av utebod ble som kjent opprinnelig avslått i komité for miljø og byutviklings vedtak av , sak Det ble begrunnet med at bodbygget vil bryte med sine bygde omgivelser, jfr. pbl nr. 2. Vedtaket bygger bl.a. på fagnotat av hvor følgende fremkommer: «Boden er frittliggende med 21 m2, og er søkt prosjektert i samsvar med garasje på naboeiendom i nord. Omsøkte bygning er en del av et etablert rekkehusområde, der bygninger, tomteinndeling og uteoppholdsareal er svært sammenfallende. I dette området er hagepartiene i all hovedsak ubebygde, med unntak av naboeiendom som har garasje på tomten. Både vil boden oppta og oppstykke deler av utearealet, samt at boden vil bryte med strøkets karakter. En finner derfor både at en frittliggende bygning som omsøkte vil klart bryte med omkringliggende bebyggelse, samt at en tillatelse her vil kunne danne en svært uheldig presedensvirkning for området. Omsøkte bod vurderes således til ikke å være i samsvar med de krav som stilles til estetikk, jfr. plbl. 74 nr. 2, og avslaget på boden vil således tilsi at omsøkte bruksendring i loftsetasje vil mangle nødvendig bodplass, jfr. plbl. 74 nr. 1 jfr. TEK » 3

4 Forholdet til estetikk er kommentert slik i byrådssak 13/14 ved kommunens fornyede behandling av saken: «Omsøkte bodbygg ble opprinnelig avslått som følge av estetikk. Ved en ny vurdering er oppfatningen av dette endret. Byrådet mener bodrekken kan tillates som omsøkt under forutsetning av at den senkes i terrenget og gis tilgang direkte fra tilgrensende vei. Boden vil ved sin plassering samsvare med eksisterende garasje på naboeiendommen, og også gi en hensiktsmessig skjerming for uteoppholdsarealet mot øst, mot nærliggende europavei. Bodbygget har en form i tråd med sitt formål, og vil ved å følge terrenget være tilpasset sine naturlige og bygde omgivelser.» Ved komité for miljø og byutvikling behandling av saken den ble det i komiteen fremmet forslag om at bodrekken kunne godkjennes «..under forutsetning av at bodrekken senkes i terrenget og gis tilgang direkte fra tilgrensende vei». Forslaget fikk syv stemmer og ble dermed ikke vedtatt. Det synes noe uklart hva komiteen har ment å vedta når en leser vedtaket i sammenheng med byrådssak 13/14. Vedtaket kan forstås slik at komiteen har ment å ta konkret stilling til om bodbygget på uteoppholdsarealet mot øst skal senkes ytterligere. Men vedtaket kan også forstås slik at det bare er skjønnsutøvelsen/synet på estetikk som er endret siden komiteens forrige behandling av saken slik at bodbygget nå kan godkjennes som omsøkt. Vi kan heller ikke se at det er redegjort og vurdert om tillatelsen til oppføring av bodrekken vil kunne danne presedensvirkninger for andre eiendommer i området. En vesentlig premiss for komiteens tidligere avslag på søknaden i sak var nettopp at omsøkte bodbygg ville kunne danne presedens for fremtidige søknader. Etter vår mening er det knyttet usikkerhet til de rettslige og faktiske vurderingene i saken. Vi viser til at rekkehuset er en del av en større og homogent rekkehusområde, slik at denne saken lett kan få presedensvirkninger for andre søknader i området. Det er derfor hensiktsmessig å få en tydelig avklaring av de faktiske og rettslige problemstillingene som saken reiser. På bakgrunn av ovennevnte kan vi ikke utelukke at de manglende vurderingene og uklarhetene kan ha virket inn på resultatet i saken, jfr. prinsippet i fvl. 41. Fylkesmannen finner derfor å måtte oppheve komiteen sitt vedtak av , sak 32-14, og sender saken tilbake for ny behandling. Vedtaket på side en er endelig og kan ikke påklages, jfr. fvl. 28 tredje ledd. Vi vil presisere at vi med vår oppheving ikke legger føringer for resultatet ved den nye behandlingen av saken. Med hilsen Rune Fjeld assisterende fylkesmann 4

5 Brevet er godkjent elektronisk og har derfor ingen underskrift. Kopi til: Gisle Holmen Grundstad m. fl. Grønnlien BERGEN CASA As v/ Rune Helland Osveien NESTTUN Rune T. Helland Skjoldvegen NESTTUN Bjørg Oppedal Fraas Solheimsgaten BERGEN Advokat Nødtvedt Lille Markeveien BERGEN 5