Bergenhus, gnr 167 bnr 1721, Nye Sandviksveien 69 D. Klage over avslag på søknad om oppføring av ny bolig

Transkript

1 Byrådssak 1161/14 Bergenhus, gnr 167 bnr 1721, Nye Sandviksveien 69 D. Klage over avslag på søknad om oppføring av ny bolig IBLA EBYGG Hva saken gjelder: Saken gjelder klage over avslag på søknad om oppføring av nybygg bolig. Boligen har et bruksareal på 229 m 2, er 6 etasjer og har én boenhet. Avslaget ble gitt den Vedtaket ble påklaget av ansvarlig søker Link Arkitektur på vegne av tiltakshaver Nye Sandviksvei 69 AS den Utfyllende klage fra advokatfirmaet Harris AS på vegne av tiltakshaver er datert Søknad om flere dispensasjoner i saken ble mottatt av kommunen den Den ble det gitt delingstillatelse til eiendommen med formål boligtomt. Den ble det gitt tillatelse til oppføring av leilighetsbygg. Tiltaket ble imidlertid ikke iverksatt innenfor fristen for igangsetting, og tillatelsen falt derfor bort. Etter å ha søkt på nytt om tillatelse til oppføring av leilighetsbygg på 312 m 2 med 5 boenheter, ble det den gitt avslag, jf. sak Dette avslaget ble ikke påklaget. Eiendommen er regulert ved reguleringsplan nr Bergenhus. Nye Sandviksveien 69 A-H, ikrafttrådt Arealformålet er boligformål. Omsøkte eiendom er vist som «parkering under friområde og som spesialområde der eksisterende bygninger og utomhusareal skal bevares. I Kommunedelplan Sandviken Fjellsiden Nord, ikrafttrådt den er eiendommen vist som boligområde og ligger i planområde D: Ladegården. I kommuneplanens arealdel (KPA 2010) er eiendommen vist som sentrumsformål og ligger i hensynssone bevaring kulturmiljø, jf. retningslinje Det er her krav om bilparkering, jf. 15. Videre er eiendommen vist som Brannsmitteområder og gul sone luftkvalitet. Den omsøkte eiendommen ligger i sikringssonen rundt område båndlagt etter lov om kulturminner. Tiltaket krever flere dispensasjoner fra regelverket, herunder fra: Vist innkjøring til parkeringsanlegg på plankart i reguleringsplan nr Bevaring av eksisterende bygninger og utomhusareal, jf. 15 i reguleringsplan nr Avstand til nabogrense, jf. pbl Parkering, jf. KPA 2010 punkt 15 Uteoppholdsareal, jf. KPA 2010 punkt 10 I forbindelse med den politiske behandlingen av saken har en kommet til at tiltaket ikke krever dispensasjon fra veglova 29 vedrørende byggegrense. Det er søkt om dispensasjoner fra samtlige av ovennevnte bestemmelser. Den siste søknaden om dispensasjon ble mottatt av kommunen den Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i pbl. 21-3, og det er registrert merknader fra Sigurd Galtung Døsvig eier av Nye Sandviksveien 69 C, gnr 167 bnr 576, og Celem Eiendom v/lillian Vorland eier av Nye Sandviksveien 69 E, gnr 167 bnr

2 Sigurd Galtung Døsvig viser til tidligere korrespondanse i saken vedrørende mottatt dokumentasjon. Omsøkte løsning vil for Nye Sandviksveien 69 C medføre tap av utsikt fra stue, og anordning av terrasse på tak vil gi direkte innsyn til soveromsvinduene. Kun en fjerning av foreslått toppetasje med bygg og altan kan bli akseptert. Celem Eiendom v/lillian Vorland viser til tidligere korrespondanse i saken vedrørende mottatt dokumentasjon. Nybygget med terrasse på toppen vil medføre tap av lys og sjenerende innsyn og ulemper mot eiendommens vinduer til soverom, stue og kjøkken. Nabo motsetter seg også byggets plassering inntil grense i bakkant ved parkeringsplass der arealet kun skal benyttes til eiendommens leieboere. Byantikvaren har i uttalelse datert frarådet tiltaket. Det vises til at nybygget bygger ned en rest etter det historiske hageanlegget tilknyttet Halvorsens villa og dekker til en viktig nyrenessanse-fasade. Tiltaket svekker arkitektoniske og kulturhistoriske kvaliteter i området, og anses å være i strid med reguleringsplanens formål 2 punkt d. Det vises også til pbl visuelle kvaliteter og 31-1 ivaretakelse av kulturell verdi ved arbeid på eksisterende byggverk. Byantikvaren mener at den lille sløysen som nå er lagt inn foran villaens representativt utformede hagefasade er så smal at denne i stor grad dekkes til; en fasade trenger avstand og kan ikke «tas inn» fra kloss hold. I tidligere saker hvor det også ble søkt om tillatelse til nybygg på tomten, frarådet Byantikvaren dette på grunnlag av parsellens verdi som rest av det tidligere hageanlegget rundt Halvorsens villa. Det vises for øvrig til uttalelsen datert i sin helhet. Fylkesmannen i Hordaland og Hordaland Fylkeskommune har ikke uttalt seg til saken. Klager gjør i hovedsak gjeldende at tomten er godkjent fradelt til boligformål i I 2003 ble det innvilget byggetillatelse. Klager mener det ikke har skjedd endringer i de overordnede planene. Det omsøkte nybygget er i tråd med overordnet arealformål som er boligformål. Eiendommen ligger i delområde D:Ladegården. Formålet med planene er ikke å forby nybygg i området. Klager mener også at hensynet til nabo er ivaretatt da det er laget et «smau» mellom byggene. Nabohusets vegg blir da synlig mot gatenivå og vinduene kan beholdes. Videre mener klager at innvendingene fra nabo ikke er tilstrekkelig til å avslå søknad om dispensasjon fra avstand til nabogrense. Fradelingen av tomten ble gjennomført flere år etter at reguleringsplanen ble stadfestet. Eier har derfor en berettiget forventning om å bygge på eiendommen. Klager mener også at det ikke fremgår hvilke deler av tiltaket administrasjonen har innvendinger mot, vedrørende avslagsgrunnen som retter seg mot tiltakets visuelle kvaliteter. Det vises for øvrig til klagen i sin helhet. Fagetaten anbefaler etter vurdering av klagen at vedtak datert opprettholdes. Fagetaten mener det ikke foreligger rettslig grunnlag for å dispensere reguleringsplanens 15 bokstav a, hvor det fremgår at [e]ksisterende bygninger og utomhusareal som skal bevares er vist med stiplet linje». På plankartet til reguleringsplanen er det også vist innkjøring til parkeringsanlegg på den omsøkte eiendommen. Fagetaten viser til at det klart fremgår av planen at utomhusarealet skal bevares. At det for ti år siden ble dispensert fra bestemmelsen binder ikke kommunen i dag. Fagetaten mener videre at det ikke foreligger rettslig grunnlag for å dispensere av pbl Byggverkets plassering, høyde og avstand fra nabogrense. Det vil ikke være mulig å etablere en bolig på eiendommen uten dispensasjon fra bestemmelsen. Hovedhensynet bak den er hensynet til brannsikkerhet, lys, luft, innsyn og utsikt. Fagetaten mener et boligbygg på eiendommen vil være til ulempe for naboene og viser 2

3 til at det vil bli mindre luft og lys mellom bygningene. Begge naboeiendommene har vinduer mot den omsøkte eiendommen. Videre er fagetaten kommet til at det omsøkte tiltaket er i strid med pbl visuelle kvaliteter. Tiltaket er ikke tilpasset opp mot de bygde og naturlige omgivelsene det skal plasseres i. Etter fagetatens vurdering skal tiltaket plasseres på en tomt som ikke er egnet til bebyggelse av et boligbygg. Dette på bakgrunn av tomtens beskjedne størrelse og de tilgrensende nabohusene. Fagetaten er også kommet til at det ikke foreligger rettslig grunnlag for å dispensere fra bestemmelsene om parkering i KPA 2010 punkt 15. Parkeringsplasser for seks sykler er plassert i entré, gang og utebod. Fagetaten mener det ikke er en god løsning å ha sykkelparkering i entré og gang. Fagetaten kan heller ikke se at det er gjort rede for, eller foreligger en overvekt av hensyn som taler for å dispensere fra kravet til bilparkering. Dersom parkeringskravet kan dekkes gjennom parkering utenfor tiltakets eiendom, jf. punkt 15.4, vil ikke tiltaket være avhengig av dispensasjon. Hvis parkering utenfor tiltakets eiendom skal godkjennes må det legges frem tinglyst erklæring om bruk, jf. punkt 15.4 siste setning. Videre er fagetaten kommet til at det ikke foreligger rettslig grunnlag for å dispensere fra KPA 2010 punkt 10 om uteoppholdsareal. Kravet til minste uteoppholdsareal for eneboliger 150 m 2. Det er gjort rede for at man har 51,2 m 2 uteoppholdsareal fordelt på fem steder. Noen av uteplassområdene er svært små. Dette er helt klart uheldig, og bidrar til at det ikke er tilfredsstillende kvaliteter for det planlagte uteoppholdsarealet. Fagetaten kan heller ikke se at arealene legger til rette for lek. Området er preget av leiegårdsbebyggelse og forholdsvis lite eller intet uteareal til boligene. Det er derfor viktig å ta vare på de få ubebygde områdene. Endelig er fagetaten kommet til at det ikke foreligger rettslig grunnlag for å dispensere fra veglova 29. Byggegrensen er 50 meter da Nye Sandviksvei er fylkesvei. Det er ikke mottatt uttalelse fra Statens Vegvesen. Det vises for øvrig til fagnotat datert og tilleggsnotat datert i sin helhet. Byråden er kommet til motsatt resultat i saken, og finner at klagen kan tas til følge. Byråden er av den oppfatning at det kan dispenseres fra reguleringsplanens 15 bokstav a: «Eksisterende bygninger og utomhusareal som skal bevares er vist med stiplet linje» og fra reguleringsplanens plankart hvor det er vist innkjøring til parkeringsanlegg på den omsøkte eiendommen. Byråden mener videre at det kan dispenseres fra pbl «Byggverkets plassering, høyde og avstand fra nabogrense», fra KPA 2010 punkt 15 «parkering», og fra KPA 2010 punkt 10 «Uteoppholdsareal». Det følger av pbl annet ledd at «[d]ispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.» Byråden mener hensynet bak bestemmelsen i reguleringsplanens 15 bokstav a om bevaring av eksisterende bygninger og utomhusareal, samt hensynet bak reguleringsplanens plankart hvor det er vist innkjøring til parkeringsanlegg på den omsøkte eiendommen ikke vil bli vesentlig tilsidesatt ved en dispensasjon i saken. Innkjørselen som er vist på plankartet gjelder innkjøring til et prosjektert, men ikke utført parkeringsanlegg. Byråden mener det ikke lenger er aktuelt å etablere et underjordisk parkeringsanlegg på eiendommen. Etter byrådens oppfatning strider omsøkte tiltak således ikke mot formålet. Byråden bemerker også i den forbindelse at eiendommen er fradelt til boligformål. Fordelene ved å dispensere er videre etter byrådens oppfatning klart større enn ulempene. Byråden vektlegger særlig at omsøkte tiltak er et positivt «infill-prosjekt» som er i tråd med kommunens vedtatte politikk om fortetting og byutvikling. 3

4 Byråden er videre kommet til at hensynet bak pbl Byggverkets plassering, høyde og avstand fra nabogrense ikke vil bli vesentlig tilsidesatt ved en dispensasjon. Bestemmelsen skal ivareta bygde omgivelser og kvaliteter som lys, luft, brannsikkerhet, innsyn og utsikt. I nærværende sak mener byråden at bokvalitetene vil bli akseptable både for naboene og for det omsøkte tiltaket. Fordelene ved å dispensere fra bestemmelsen er videre klart større enn ulempene etter byrådens oppfatning. Byråden mener at tomten vil bli utnyttet på en god måte ved en tillatelse i saken. Byråden er videre kommet til at hensynene bak kravet til parkering i KPA 2010 punkt 15 ikke blir vesentlig tilsidesatt ved en dispensasjon, og peker på at eiendommen har nærhet til kollektivtrafikk og at det er lite hensiktsmessig å etablere biloppstillingsplasser på omsøkte sentrumstomt. Fordelene ved å dispensere fra parkeringskravet er videre etter byrådens oppfatning klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Byråden viser til at en dispensasjon fra parkeringskravet vil være i tråd med kommunens mål om redusert biltrafikk i sentrum. Byråden mener videre at hensynet bak bestemmelsen om uteoppholdsareal i KPA 2010 punkt 10 ikke blir vesentlig tilsidesatt ved en dispensasjon i saken. Kravet til minste uteoppholdsareal for eneboliger er 150 m 2. Byråden viser til at omsøkte enebolig er et «infill-prosjekt» og mener derfor at det ikke kan stilles like strenge krav til uteoppholdsareal for omsøkte bolig som til en ordinær enebolig. Byråden vektlegger at omsøkte bolig vil få gode uteoppholdsarealer i seg selv ved at den vil få både balkong og flere terrasser, herunder takterrasse. Byråden mener videre at fordelene ved å dispensere er klart større enn ulempene. «Infill-prosjekter» utnytter ofte små og vanskelige tomter og bidrar på den måten til fortetting og således positiv byutvikling. Slike prosjekter vil ikke la seg realisere dersom det stilles for strenge krav til ute- og oppholdsarealer på tomter som allerede er utfordrende å utnytte til boligbygging. Byråden mener derfor at det i vurderingen av tilfredsstillende ute- og oppholdsareal må legges avgjørende vekt på de enkelte prosjektenes kvaliteter, samt tiltakenes umiddelbare nærhet til for eksempel friområder eller parker. Byråden mener omsøkte tiltaks balkong og terrasser gir gode bokvaliteter, og viser også til at eiendommen ligger i nærheten av gode ute- og oppholdsarealer i Sandviken. Byråden er kommet til at tiltaket ikke krever dispensasjon fra veglova, da eiendommen er regulert til boligformål, jf. veglova 29, første ledd. Avslutningsvis vil byråden bemerke at det omsøkte tiltaket ikke strider mot estetikkbestemmelsen i pbl. 29-2, da det etter byrådens oppfatning synes tilpasset omgivelsene og eksisterende bygningsmasse på en god måte. Byråden anbefaler at klagen tas til følge. Vedtakskompetanse: I henhold byrådets fullmakter 18.1, jf bystyresak 294/13, er byrådet gitt myndigheten til å behandle nærmere angitte klagesaker etter plan- og bygningsloven. Dersom klagen ikke tas til følge skal saken sendes til Fylkesmannen i Hordaland for endelig avgjørelse. Byråden for byutvikling, klima og miljø innstiller til byrådet å fatte følgende vedtak: 1. Fagetatens vedtak av oppheves i medhold av forvaltningslovens 33, annet ledd. 2. I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 gis det dispensasjon fra reguleringsplan nr , reguleringsplan nr plankart vedrørende vist innkjøring til parkeringsanlegg, pbl. 29-4, KPA 2010 punkt 15 og KPA 2010 punkt Det overlates til etat for byggesak og private planer å utarbeide de nødvendige tillatelser, herunder å sette ytterligere vilkår for disse. 4

5 4. Klagen tas til følge. Dato: 22. april 2014 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. for Filip Rygg byråd for byutvikling, klima og miljø byråd Hilde Onarheim Vedlegg: Dokument mottatt etter at fagnotatet forelå: 1. Utsnitt av reguleringsplan nr Tilleggsnotat datert med følgende vedlegg: Dispensasjonssøknad datert Nabomerknader datert og Fagnotat datert med følgende vedlegg: Situasjonskart Situasjonsplan Tegninger Oversiktsfoto Klage, datert og Avslag på søknad, datert Byantikvarens uttalelse, datert Nabomerknader Tidligere vedtak på eiendommen 5