Saksnr.: /36 Saksbeh.: BJBE Til: Byrådsavdeling for byutvikling Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato:

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Etat for byggesak og private planer Fagnotat Saksnr.: /36 Saksbeh.: BJBE Til: Byrådsavdeling for byutvikling Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: KLAGE PÅ VEDTAK: Bergenhus gnr 166 bnr 1436 Starefossbakken 10. Påbygg bolig Hvem klager? Tiltaket Vedtaket Planstatus Klagegrunner Behov for ytterligere saksbehandling ved eventuell omgjøring Anbefalt vedtak Hildegunn Halvorsen og Geir Folvik (naboer, Starefossbakken 8), Per Lyder Klem (nabo, Starefossbakken 9) Riving og oppføring av påbygg/nybygg med bruksareal (BRA) på 228 m 2, og utbedring av biloppstillingsplasser. Rammetillatelse, datert Eiendommen er uregulert og vist som boligformål i Kommunedelplan Fjellsiden sør. I kommuneplanens arealdel ligger eiendommen innenfor hensynssone «bevaring kulturmiljø». Tiltaket krever dispensasjon fra krav om parkering, tomteutnyttelse, byggehøyde og lengde. Klagene er i hovedsak begrunnet med naboulemper, manglende begrunnelse for vedtaket og at det ikke er tatt hensyn til nabomerknadene. Det er ikke behov for ytterligere saksbehandling. Vedtak datert opprettholdes. Klagene tas ikke til følge. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Sylvi Søvik Wathne seksjonsleder

2 1. Om saken Saken gjelder søknad om riving av 1. etasje og loftsetasje i eksisterende bygg og oppføring av påbygg/nybygg på eksisterende sokkel i 2 etasjer. Det ble gitt rammetillatelse i vedtak datert Eiendommen er uregulert og vist som boligformål i Kommunedelplan (KDP) Fjellsiden sør. I kommuneplanens arealdel (KPA) ligger eiendommen i område for «bebyggelse og anlegg», innenfor hensynssone «bevaring kulturmiljø». Tiltaket krever dispensasjon fra bestemmelser om parkering (KPA punkt 15) og fra bestemmelser i KDP Fjellsiden sør 09a om utnyttelsesgrad, fasadelengde og gesimshøyde. Det er også søkt om dispensasjon fra plankrav, jf KPA punkt 1. Det er mottatt nabomerknader fra flere naboer. Merknadene gjelder i hovedsak parkering og trafikkforhold, utforming og størrelse på bygget, og naboulemper knyttet til utsikt, lys- og solforhold. Byantikvaren har den uttalt at de ikke kan anbefale at husets øverste etasjer rives og erstattes av nybygg. Det er samtidig gitt uttrykk for at det omsøkte påbygget har gode arkitektoniske kvaliteter, og at det er positivt at den karakteristiske muren implementeres i nybygget. Trafikketaten har den gitt dispensasjon fra byggegrenser i vegloven. Etaten har stilt seg positiv til endringene som gjelder parkering på øvre del av eiendommen. Når det gjelder parkering/avkjørsel i forbindelse med garasje på nedsiden påpeker Trafikketaten at denne avkjørselen kun vil være tillatt for en bil. For å oppnå bedre sikt må det ryddes for vegetasjon og mur bør senkes til ½ meter. Rammetillatelsen ble påklaget av Hildegunn Halvorsen og Geir Folvik i brev datert Vedtaket ble påklaget av Per Lyder Klem i brev datert Det er opplyst at klagen også er på vegne av Kate Elisabeth Klem, uten at det er lagt ved fullmakt. 2. Om klager og motsvar Halvorsen/Folvik har anført at begrunnelsen er svakt fundamentert. Det stilles spørsmål ved etatens kjennskap til området, og hvorfor det ikke er tatt hensyn til de innsigelsene som er kommet fra alle tilgrensende naboer. Etter klagernes skjønn medfører tiltaket en rekke ulemper for både naboer og nærmiljø. Det stilles også spørsmål om habilitet og betydningen av etatens uttalelser om presedensvirkninger av tillatelsen. Klem ber om at hele byggesaken blir oversendt til Fylkesmannen i Hordaland, uten å gå nærmere inn på enkelthetene i rammetillatelsen. Bakgrunnen for dette er at alle bemerkninger og innspill fra naboer er fullstendig neglisjert og tilsidesatt. Klem finner formuleringen om presedens meget oppsiktsvekkende, og ønsker en klargjøring av de nye rammebetingelsene for ombygging og utvidelse av boliger i området. Sweco Norge AS (ansvarlig søker) har kommentert klagene i brev datert Sweco er ikke enig i klagene over kommunens behandling av nabomerknadene. Vedtaket viser klart at merknadene er vurdert, men at det ikke er funnet forhold som medfører at det ikke skal gis dispensasjoner. Sweco ser heller ikke noe oppsiktsvekkende ved at det presiseres at 2

3 dispensasjonsvedtakene ikke gir presedensvirkning for omkringliggende eiendommer. Regelverket tilsier at hver enkelt søknad skal vurderes konkret. Sweco viser for øvrig til kommentarene til nabomerknadene i forbindelse med søknaden. 3. Vurdering av klagen Begrunnelsen for vedtaket nabomerknader Det følger av forvaltningsloven 24 at enkelt vedtak skal grunngis. Krav til innholdet i begrunnelsen er gitt i fvl 25: «I begrunnelsen skal vises til de regler vedtaket bygger på, med mindre parten kjenner reglene. I den utstrekning det er nødvendig for å sette parten i stand til å forstå vedtaket, skal begrunnelsen også gjengi innholdet av reglene eller den problemstilling vedtaket bygger på. I begrunnelsen skal dessuten nevnes de faktiske forhold som vedtaket bygger på. Er de faktiske forhold beskrevet av parten selv eller i et dokument som er gjort kjent 2 for parten, er en henvisning til den tidligere framstilling tilstrekkelig. I tilfelle skal det i underretningen til parten 1 vedlegges kopi av framstillingen. De hovedhensyn som har vært avgjørende ved utøving av forvaltningsmessig skjønn, bør nevnes. Er det gitt retningslinjer for skjønnsutøvingen, vil i alminnelighet en henvisning til retningslinjene være tilstrekkelig.» Av vedtaket fremgår det at saken er behandlet etter plan- og bygningsloven med tilhørende bestemmelser. De faktiske forholdene som søknaden gjelder er beskrevet i saken. Det er videre angitt hvilke bestemmelser tiltaket er i strid med, og gjort rede for de hovedhensyn som har vært avgjørende for fagetatens vurderinger av spørsmålet om dispensasjon. Nabomerknadene er vurdert i forbindelse med behandling av dispensasjonssøknadene, under de bestemmelsene der merknadene er relevante for vurderingene. At klager er uenig i fagetatens vurderinger og konklusjoner er et annet forhold som håndteres ved at saken vurderes på nytt etter forvaltningslovens regler om klagebehandling. Fagetaten kan ikke se at det er grunnlag for å hevde at vedtaket er mangelfullt begrunnet. Presedensvirkninger Klagerne har funnet uttalelser om presedensvirkninger påfallende/oppsiktsvekkende, og stilt spørsmål om hvilken betydning saken vil ha for andre eiendommer. I forbindelse med tillatelsen heter det på side 9: «I forhold til presedensvirkning må vi presisere at bygningsmyndighetens vurdering av saken, tar utgangspunkt i spesifikke forhold i eiendommen og bygningstypologi, i Starefossbakken 10. Det betyr at tiltaket kan skape presedens dersom omkringliggende eiendommer eller bygninger er betydelig like denne eiendom. En kan ikke påberope seg en tillatelse til lignende tiltak, dersom disse forhold ikke er sammenlignbare.» Poenget med uttalelsen er at dispensasjonsvurderingene må gjøres i forhold til det konkrete tiltaket som det søkes om dispensasjon for. At det gis dispensasjon i foreliggende sak er ikke 3

4 ensbetydende med at det vil bli gitt dispensasjon for tilsvarende avvik for et annet tiltak på en annen eiendom. For at likhetsprinsippet skal komme til anvendelse må både de faktiske og rettslige forholdene være like. For eksempel er det ved spørsmålet om dispensasjon fra bestemmelser om byggets lengde i forliggende sak, blant annet lagt vekt på at fasadelengden på det nye bygget er mindre enn lengden på eksisterende bygg. Det er ikke gitt at det kan gis dispensasjon for tilsvarende lengde på en annen eiendom hvor eksisterende bebyggelse er mindre. Ved behandling av eventuelle fremtidige søknader på andre eiendommer, må det tas utgangspunkt i da gjeldende bestemmelser i lov, forskrift og arealplaner, og eventuelle dispensasjoner må vurderes i forhold til det konkrete tiltaket på den aktuelle eiendommen. Byggehøyde I KDP Fjellsiden sør er det gitt bestemmelse om at «Gesimshøyde skal ikke overstige 9 meter, målt fra ferdig planert terreng på bygningens vestside», jf 09 a, nr 2, siste ledd. I rammetillatelsen er det lagt til grunn at høyden skal måles fra terreng ved eiendommens vestlige hjørne, som ligger på kote 160,4. Søker har i tillegg til søknad om dispensasjon gitt uttrykk for den oppfatning at «det riktige nivået i forhold til ordlyden, og basert på slik dette var definert i veilederen til TEK 97 er enten kote 161,5 (som er planert terreng utenfor u.etg) eller 163,9 (som er planert terreng utenfor 1.etg)». Søker har i denne forbindelse vist til tegning benevnt som «Fasade Vest». Fagetaten har vurdert høydebestemmelsen på nytt i forbindelse med klagen. Bestemmelsen i 09a, nr 2, lyder i sin helhet: «Bygningenes fasadelengde mot byen skal være maksimalt 12 meter. Der det er gunstig for terrenginngrep og i tråd med omkringliggende bebyggelse, kan bebyggelse på to parseller trekkes sammen, med samlet lengde maksimalt 18 meter. Gesimshøyde skal ikke overstige 9 meter, målt fra ferdig planert terreng på bygningens vestside.» Spørsmålet er hva som menes med formuleringen om at gesimshøyden skal måles fra «ferdig planert terreng på bygningens vestside». Bestemmelsen gjelder hele «Planområde C: De øvre områdene i Fjellsiden». Fjellsiden i dette området vender mot byen i retning sør-vest. Formålet med bestemmelsen er å gi begrensninger i størrelsen på bygningenes fasader mot byen. Selv om det i første ledd er fastsatt maksimal fasadelengde «mot byen», mens det i siste ledd er gitt bestemmelser om høyde målt fra «bygningens vestside», tilsier formålet at bestemmelsen gjelder de fasadene som vender mot byen og som utgjør de dominerende fasadene når en ser mot bebyggelsen i fjellsiden fra avstand. Den dominerende fasaden sett fra byen mot Fjellsiden er i de omsøkte tegningene benevnt «Fasade Sør». Denne fasaden vender mer mot sør-vest 1. I tegningen er planert terreng langs største delen av fasaden vist på kote 160,4. Det er ikke vist kotehøyde for gjennomsnittlig planert terreng langs hele fasaden. Selv om det ikke er foretatt eksakt beregning, legger vi til grunn at gjennomsnittlig terreng på fasaden er ca kote 160,4. Et eventuelt avvik vil uansett 1 Normalen på fasaden har retning på ca 217º, mens retning sør-vest er på 225º. 4

5 ikke være av en størrelse som har betydning for de dispensasjonsvurderingene som er gjort i forbindelse med vedtaket. Plankrav Det er søkt om og gitt dispensasjon fra krav om reguleringsplan i kommuneplanen punkt 1 (plankrav). I klageomgangen har fagetaten vurdert forholdet til plankravet på nytt og kommet til at tiltaket omfattes av unntak B i kommuneplanen pkt. 1. Det er i tråd med den tolkningen som er kunngjort på etatens nettsider, jf notat av , punkt 5. Det forholdet at det i forbindelse med rammetillatelsen ble lagt til grunn at tiltaket krever dispensasjon fra plankravet, har ikke hatt betydning for resultatet. Bevaring av kulturmiljø Klagerne har i nabomerknadene anført at det nye bygget bryter med arkitektur, utforming og harmoni i forhold til omkringliggende bebyggelse. Byantikvaren har uttalt at de ikke kan anbefale at de to øverste etasjene rives. Samtidig er det gitt uttrykk for at omsøkte nybygg har gode arkitektoniske kvaliteter. Eiendommen ligger innenfor hensynssone for bevaring av kulturmiljø i kommuneplanens arealdel. Det er ikke gitt bestemmelser til hensynssonen. Byggets utforming og ivaretakelse av kulturell verdi må da vurderes etter plan- og bygningsloven 31-1 og lyder: «Ved endring av eksisterende byggverk, oppussing og rehabilitering skal kommunen se til at historisk, arkitektonisk eller annen kulturell verdi som knytter seg til et byggverks ytre, så vidt mulig blir bevart gjelder tilsvarende.» Bestemmelsen gjelder endring av eksisterende byggverk. Det er lagt til grunn at bestemmelsen ikke gir hjemmel til å avslå riving av hele bygg. I denne saken er det snakk om å rive deler av bygget for å føre opp nytt bygg på eksisterende sokkel/grunnmur. Det er noe uklart om 31-1 gir hjemmel til å avslå søknad om riving av de øverste etasjene. Fagetaten mener uansett at det ikke bør gis avslag i dette tilfellet. Det skal i utgangspunktet mye til for å nekte tiltakshaver å gjennomføre en påkrevd rehabilitering av eksisterende bygg. Når rehabiliteringen i tillegg skjer på en måte som ivaretar viktige kulturelle verdier ved at den karakteristiske sokkelen bevares, samtidig som det nye bygget har gode arkitektoniske kvaliteter, mener fagetaten at det ikke bør gis avslag på søknaden om riving. Trafikkforhold I klager/nabomerknader er det anført at området er preget av dårlige trafikk- og parkeringsforhold. I rammetillatelsen er det lagt til grunn at tiltaket i henhold til kommuneplanen pkt 15 krever 5 parkeringsplasser, mens eiendommen har 3 plasser. Det er gitt dispensasjon for de manglende 2 plassene. I dispensasjonsvurderingene er det lagt vekt på at det omsøkte tiltaket ikke medfører endringer i antall boenheter. Dagens parkeringsplasser utbedres slik at parkeringen kan skje på egen grunn. Etablering av ytterligere parkeringsplasser vil kreve store terrenginngrep, og ha uheldige virkninger for den villamessige strukturen med grønne hager 5

6 rundt husene. Fagetaten kan ikke se at tiltaket vil forverre trafikk- og parkeringsforholdene i området. Naboulemper I klager/nabomerknader er det anført at tiltaket vil medføre naboulemper som gjelder sol, lys og utsikt. De topografiske og bygningsmessige forholdene, i den bratte fjellsiden, tilsier at det godkjente bygget i liten grad vil påvirke sol-, lys- og utsiktsforholdene på naboeiendommene. Mønehøyden på nybygget vil være 0,9 meter over mønehøyden på eksisterende bygg. Nybygget vil ta noe mer utsikt og sol mot sør-øst for naboeiendommen 166/1434, jf solstudier vedlagt søknaden. Fagetaten mener at disse ulempene er beskjedne, og ligger klart innenfor det som må aksepteres i et boligstrøk av denne karakter. Vi kan ikke se at tiltaket medfører kvalifiserte naboulemper som tilsier at det må gis avslag. 4. Konklusjon Etat for byggesak og private planer har vurdert saken på nytt etter mottatt klage, og ser ikke grunn til å endre vedtaket. Det vises for øvrig til den begrunnelsen som fremgår av vedtaket. Vedlegg: 1 Oversiktskart, datert Oversiktsfoto, datert Skråfoto 4 Situasjonskart 5 Tegninger og solstudier 6 Illustrasjoner - perspektiv 7 Klage fra Halvorsen/Folvik, datert Klage fra Klem, datert Søkers kommentarer til klagene, datert Rammetillatelse, datert Søknad om dispensasjon 12 Tillegg til dispensasjonssøknad 13 Arkitektonisk redegjørelse 14 Følgeskriv til søknad, datert Nabomerknader, Halvorsen/Folvik, datert Nabomerknad, Klem, datert Søkers kommentarer til nabomerknader 18 Trafikketatense vedtak/uttalelse, datert Byantikvarens uttalelse, datert