Saksnr.: /24 Saksbeh.: BJBE Til: Byrådsavdeling for byutvikling Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato:

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Etat for byggesak og private planer Fagnotat Saksnr.: /24 Saksbeh.: BJBE Til: Byrådsavdeling for byutvikling Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: KLAGE PÅ VEDTAK: Fana gnr 96 bnr 234 Fanavollen. Nybygg bolig Hvem klager? Tiltaket Vedtaket Planstatus Klagegrunner Behov for ytterligere saksbehandling ved eventuell omgjøring Anbefalt vedtak Klager er Advokatfirmaet Harris DA på vegne av tiltakshaver, Bjørn Ove Hetlevik og Nina Simpson Oppføring av enebolig med mer Avslag, datert , begrunnet med at tiltaket krever reguleringsplan («plankrav») og at krav til visuelle kvaliteter ikke er oppfylt. Eiendommen er uregulert og vist som område for «bebyggelse og anlegg» i kommuneplanens arealdel (KPA). Tiltaket krever dispensasjon fra krav om reguleringsplan (KPA punkt 1) og byggeforbud langs vassdrag (KPA punkt 4). Klager gjør gjeldende at vilkårene for å gi dispensasjon er oppfylt og at tiltaket oppfyller kravene til god arkitektonisk utforming. Dersom vedtaket omgjøres slik at det gis dispensasjon fra plankravet og evt fra byggeforbudet langs vassdrag, og kravene etter 29-2 anses oppfylt, vil fagetaten følge opp det nye vedtaket og herunder ta stilling til om de øvrige forholdene knyttet til skredrapport, kabling og uteoppholdsarealer er tilstrekkelig dokumenter til å gi tillatelse, eller om det kreves ytterligere dokumentasjon. Vedtak datert opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Sylvi Søvik Wathne seksjonsleder

2 1. Om saken Det er søkt om tillatelse til oppføring av enebolig med sekundær boenhet og integrert dobbelgarasje, samt tilhørende infrastruktur, opparbeidelse av utomhusarealer og oppføring av støttemur på inntil 3,5 meters høyde mot vest og nordvest. Tiltaket har et samlet bruksareal (BRA) på 424 m 2, og utnyttelsesgrad (%BRA) på ca 25,6 %. Eiendommen er uregulert og ligger i område avsatt til «bebyggelse og anlegg» i kommuneplanens arealdel. Tiltaket krever dispensasjon fra krav om reguleringsplan (KPA punkt 1) og fra byggeforbud langs vassdrag (KPA punkt 4). Det er ikke mottatt nabomerknader. Grønn etat har den uttalt at de ut fra grøntfaglige vurderinger ikke vil frarå at det gis dispensasjon for det omsøkte tiltaket. Trafikketaten har den godkjent avkjørsel fra den kommunale veien, Fanastølen, til den private veien, Fanavollen. Det ble gitt avslag den Avslaget er begrunnet med at eiendommen ligger i et område med stort utbyggingspotensiale hvor en eventuell utbygging bør vurderes i en reguleringsprosess, og at vilkårene for å dispensere fra plankravet ikke er oppfylt. Avslaget er også begrunnet med at tiltaket verken er tilpasset de naturlige eller bebygde omgivelsene. Siden det ikke er grunnlag for å gi dispensasjon fra plankravet, er det ikke foretatt en konkret vurdering av spørsmålet om dispensasjon fra byggeforbudet langs vassdrag. Avslaget ble påklaget av Advokatfirmaet Harris DA på vegne av tiltakshaver i brev datert , med utfyllende klage datert Om klagen I klagen er det gjort gjeldende at kommunens vurdering av søknad om dispensasjon fra plankrav er uriktig, og at vilkårene for å gi dispensasjon er oppfylt. Det er også anført at vurderingene etter pbl 29-2 (visuelle kvaliteter) bygger på feil rettsanvendelse og uriktige forutsetninger. Videre er det anført at vedtaket ikke er tilstrekkelig begrunnet når det gjelder søknad om dispensasjon fra byggegrense mot vassdrag. Plankrav/dispensasjon Vedrørende plankrav anføres at hensynene bak bestemmelsen ikke blir «vesentlig tilsidesatt». Ordlyden «vesentlig» medfører en relativt høy terskel. Til begrunnelsen i avslaget om at den private veien, Fanavollen, ikke tilfredsstiller dagens krav og at opparbeidelse av veien må sikres i en reguleringsplan, anfører klager at avkjørsel til kommunal vei allerede er innvilget av Trafikketaten som m.a.o. har vurdert at veien har kapasitet til å benyttes av de to boenhetene på forsvarlig vis. For å bedre trafikksikkerheten er tiltakshaver villig til å opparbeide møteplass der veien er smalest. Klager mener at det omsøkte tiltaket ikke er av et slikt omfang at det krever utbedring av veianlegget nå. Å kreve reguleringsplan for å sikre helhetlig planlegging av nytt veianlegg er derfor uforholdsmessig tyngende. 2

3 Med henvisning til formuleringer i pbl 12-1 om at det skal utarbeides reguleringsplan for «større bygge- og anleggstiltak» samt for andre typer tiltak som kan få «vesentlige virkninger for miljø og samfunn», og der det ellers er «behov for å sikre forsvarlig planavklaring», anfører klager at det er en relativt høy terskel for når lovgiver har ansett det nødvendig å utarbeide reguleringsplan. Med henvisning til pbl anfører klager at det må være balanse mellom hvor tyngende vilkåret om plankravet er, og nødvendigheten av vilkåret («forholdsmessighetsprinsippet»). Når det verken av veihensyn eller andre grunner er behov for ytterligere utredning, og det heller ikke er økonomisk forsvarlig å utarbeide en reguleringsplan kun for denne tomten, er det ikke forholdsmessig med plankrav i denne saken. Når det gjelder utforming av veien og fordeling av kostnader, viser klager til at lovens refusjonsregler medfører at tiltakshaver «vil kunne måtte delta i kostnadsfordelingen på lik linje med øvrige utbyggere, selv om bnr 234 bygges før veianlegget utbedres». Klager viser også til kommunens ønske om fortetting, og at områdets karakter er egnet for boligbebyggelse. Tomtens beliggenhet og beskaffenhet tilsier at hensynet til en helhetlig planlegging ikke gjør seg gjeldende i like stor grad i denne saken som i øvrige saker om plankrav. I klagen er det vist til at det ble gitt tillatelse til oppføring av enebolig på gnr 96 bnr 679. Likhetsprinsippet taler for at dispensasjon også må gis i denne saken. Klager mener også at terrengmessige forhold tilsier at det kan foreligge saklige grunner for å behandle denne tomten annerledes enn senere byggesaker, noe som vil avhjelpe eventuell fare for presedensvirkninger. Klager konkluderer med at hensynene bak plankravet ikke blir vesentlig tilsidesatt ved en dispensasjon. Videre anføres at fordelene ved dispensasjon klart overstiger ulempene. Vilkårene i pbl 19-2 er dermed oppfylt. Visuelle kvaliteter, pbl 29-2 Klager mener at vilkåret i pbl 29-2 om at tiltak må ha gode visuelle kvaliteter, er oppfylt. Vurderingen er i stor grad overlatt til kommunens skjønn, og terskelen for å gripe inn i tiltakshavers ønsker er relativt høy. Begrunnelsen for valgte løsning er hovedsakelig frykt for at bebyggelsen vil bli skadet av flom dersom den senkes i terrenget. Tomten ligger på toppen av en bakke mot øst og eksisterende bebyggelse mot vest blir ikke påvirket negativt. Tomtene med bnr 747 og 748 vil terrasseres og ligge 1,5 og 3 meter høyere enn omsøkte bebyggelse. Det er dermed ikke grunnlag for å kreve at bebyggelsen senkes i terrenget. Dersom det var slik at tiltaket ikke var tilpasset terrenget måtte kommunen benyttet pbl 29-4, ikke Til antydninger i avslaget om at bygget er for ruvende viser klager til at det er mange større hus i området. Klager er ikke enig i at omsøkte hus vil fremstå som dominerende, og fremhever at det ikke er innkommet nabomerknader. Byggegrense mot vassdrag 3

4 I klagen er det anført at det er gode grunner for å dispensere fra byggegrensen mot vassdrag. Grønn etat har konkludert med at naturforhold og hensynet til biologisk mangfold ikke blir negativt påvirket. Det foreligger heller ikke ferdsels- eller friluftshensyn som blir forringet av tiltaket. Videre vil det trolig ikke være mulig å få en regningssvarende utnyttelse av tomten uten å gripe inn i 20-metersbeltet. Kommunen har gjennom delingstillatelse vurdert det slik at tomten bør kunne bebygges. Klager konkluderer med at vilkårene for å dispensere er oppfylt. Andre forhold Klager påpeker at så langt det er dokumentert at den aktuelle tomten kan bebygges uten skredfare, er kravene i TEK10 oppfylt. At det er mulig at nabotomtene, bnr 747 og 748, ikke kan bebygges før avhjelpende tiltak gjennomføres, er ikke grunnlag for å avslå søknaden på bnr 234. Med henvisning til begrunnelsen for avslaget har klager kommentert forhold vedrørende høyspentledning, uteoppholdsareal og dagslys. Det er vedlagt kart over planlagt trase for kabelgrøft, soldiagram og nye fasade- og plantegninger der balkonger er redusert i dybde og et ekstra vindu er satt inn i fasade mot vest. 3. Vurdering av klagen Hovedspørsmålet i saken er om det kan gis dispensasjon fra kravet om reguleringsplan i Kommuneplanen punkt 1 (plankrav). Vilkårene for å gi dispensasjon fremgår av plan- og bygningsloven 19-2, andre ledd, første og andre punktum: «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.» Formålet med plankravet er å sikre en helhetlig utbygging som blant annet skal ivareta hensyn til infrastruktur, utforming av bygninger og bomiljø. Gjennom en reguleringsplan kan det gis bestemmelser om blant annet størrelse, plassering, utforming og tomteutnyttelse som kan bidra til godt miljø for et større område. Videre kan det gis bestemmelser om rekkefølge i utbyggingen som sikrer at tilfredsstillende infrastruktur er på plass på et tidlig tidspunkt. I avslaget er det vurdert at hensynene bak plankravet vil bli vesentlig tilsidesatt dersom det gis dispensasjon. Det er blant annet vist til at omsøkte eiendom ligger i et område med stort utbyggingspotensiale, og at eksisterende atkomstvei ikke oppfyller dagens krav til veibredde, fortau og stigningsforhold. Dette tilsier at det er behov for å fastsette rammer for videre utbygging i en reguleringsplan. Det er også vist til at den omsøkte eiendommen er en av tre potensielle byggetomter i en nordvendt skråning. Tomtenes topografi tilsier at plassering av adkomst og byggverk, og håndtering av utsikt/innsyn og gode uteoppholdsarealer, bør løses i sammenheng. En utbygging uten plan vil ikke kunne sikre de landskapsmessige og bruksmessige kvaliteter på stedet. Det er også pekt på at en dispensasjon vil kunne skape presedensvirkninger som kan åpne for en omgåelse av plankravet med etappevis utbygging av flere uregulerte eiendommer i området. Fagetaten opprettholder disse vurderingene i klageomgangen. Det understrekes at det store utbyggingspotensialet i området ikke bare gjelder de tre eiendommene (96/234, 96/747 og 4

5 96/748). Kartene viser at det er flere store nærliggende arealer med utbyggingsmuligheter langs Fanavollen. Klager har anført at Trafikketaten m.a.o. har vurdert at veien har kapasitet til å benyttes av de to boenhetene på forsvarlig vis. Dette er ikke riktig. Trafikketaten har kun godkjent utvidet bruk av avkjørselen fra kommunal vei Fanastølen til privat vei Fanavollen. (I Trafikketatens vedtak står det på grunn av en skrivefeil at avkjørselen gjelder fra «kommunal vei; Fanavollen til overnevnte eiendom».) I vedtaket er det presisert at godkjenningen «gjelder alene for avkjørselens tilknytning til den kommunale veien». Trafikketaten har ikke vurdert den private veiens kapasitet eller om utvidet bruk av veien er forsvarlig. Når det gjelder klagers anførsler om forholdsmessighet mellom plankravets tyngende virkning og nødvendigheten av plankravet, viser vi til at plankravet er fastsatt i kommuneplan stadfestet av departementet. I kommuneplanens punkt 1 er det gjort en rekke unntak fra plankravet. Blant annet er det gjort unntak for boligbygging på resttomter i etablert boligstrøk. For at et område skal anses som «etablert boligstrøk» må det i det alt vesentlige være utbygget så langt rammene i gjeldende kommuneplan tillater, med unntak av den omsøkte resttomten. I det aktuelle området er det et stort utbyggingspotensiale innenfor rammene av kommuneplanen, og området kan dermed ikke sies å være et «etablert boligstrøk» etter unntaksbestemmelsen. Plankravet er fastsatt etter en omfattende behandling av kommuneplanen, med flere høringsrunder, og det er gjort en grundig vurdering av hvilke tiltak som krever reguleringsplan og hvilke tiltak som kan behandles direkte etter kommuneplanen. Vi kan ikke se at bestemmelsen om plankrav blir uforholdsmessig tyngende, verken generelt eller i dette konkrete tilfelle. Klager bestrider heller ikke at det omsøkte tiltaket omfattes av plankravet. Klager har vist til at det i 2013 ble gitt tillatelse til oppføring av enebolig på bnr 96 bnr 679, og at likhetsprinsippet taler for at det må gis dispensasjon også i forliggende sak. Byråd for byutvikling, klima og miljø ga den dispensasjon for oppføring av bolig på 96/679. Dispensasjonen ble gitt etter tidligere kommuneplan (KPA 2006) der det gjaldt et generelt plankrav, og eneste unntak gjaldt tiltak som hadde som formål å gi tilkomst til offentlige friområder. Den rettslige situasjonen er vesentlig endret ved at det i gjeldende kommuneplan er gitt et nyansert plankrav som gjennom klare unntak trekker grensen mellom de tiltak som krever plan, og tiltak som kan behandles uten reguleringsplan. Dette innebærer at terskelen for å gi dispensasjon er vesentlig høyere i dag, enn når dispensasjon ble vurdert etter Kommuneplan Når det gjelder tiltakets visuelle kvaliteter og tilpasning til omgivelsene viser vi til de vurderingene som er gjort i avslaget. Det tilføyes at flere av de spørsmålene som melder seg i forbindelse med utforming og plassering av tiltak med fordel bør avklares i forbindelse med en reguleringsprosess, særlig gjelder dette forhold som har betydning for omgivelsene. Når det gjelder byggeforbudet langs vassdrag presiseres at avslaget ikke er gitt med hjemmel i KPA punkt 4. I forbindelse med en reguleringsplan vil det også bli vurdert i en større sammenheng hvilke krav som bør stilles til bebyggelse nær vassdraget. Dersom det likevel skulle bli gitt dispensasjon fra plankravet, er vi enig med klager i at uttalelsen fra Grønn etat bør tillegges vekt i vurderingene av om det skal gis dispensasjon fra KPA punkt 4. Klagesaken gjelder spørsmål om avslaget skal opprettholdes med de angitte avslagshjemlene (KPA punkt 1, plankrav og pbl 29-2 visuelle kvaliteter). Dersom vedtaket omgjøres slik at det gis dispensasjon fra plankravet og evt fra byggeforbudet langs vassdrag, og kravene etter 5

6 29-2 anses oppfylt, vil fagetaten følge opp det nye vedtaket og herunder ta stilling til om de øvrige forholdene knyttet til skredrapport, kabling og uteoppholdsarealer er tilstrekkelig dokumenter til å gi tillatelse, eller om det kreves ytterligere dokumentasjon. 4. Konklusjon Etat for byggesak og private planer har vurdert saken på nytt etter mottatt klage, og ser ikke grunn til å endre vedtaket. Vedlegg: 1 Oversiktskart, datert Oversiktsfoto, datert Uregulert byggeområde - utsnitt av KPA Skråfoto 5 Situasjonskart og situasjonsplan 6 Fasadetegninger 7 Plantegninger og snitt 8 Avslag, datert Klage, datert Klage, datert Soldiagram, vedlegg til klage 12 Oppdaterte plantegninger, vedlegg til klage 13 Oppdaterte fasader, vedlegg til klage 14 Diverse vedlegg til klage 15 Oppdatert situasjonsplan, vedlegg til klage 16 Uttalelse fra Grønn etat, datert Vedtak fra Trafikketaten, datert Avkjørselskart 6