Saksnr.: /31 Saksbeh.: TDTO Til: Byrådsavdeling for byutvikling Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: 13.6.

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Etat for byggesak og private planer Fagnotat Saksnr.: /31 Saksbeh.: TDTO Til: Byrådsavdeling for byutvikling Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: KLAGE PÅ VEDTAK: Fana gnr 12 bnr 43 Sandbrekkevegen 13. Riving bolig og oppføring av nytt næringsbygg Hvem klager? Tiltaket Vedtaket Planstatus Klagegrunner Behov for ytterligere saksbehandling ved eventuell omgjøring Anbefalt vedtak Klager er Hanne Merete og Jens Christian Moldung, gnr. 12 bnr Ansvarlig søker er Gundersen Sven. Tiltakshaver er Stroller AS. Rivning av eksisterende bolig med bruksareal ca. 497 m 2. Oppføring av nytt næringsbygg med bruksareal ca m 2. Opparbeidelse av tilhørende infrastruktur, tiltak på eksisterende avkjørsel og opparbeidelse av utomhusområder. Utvidelse og fremføring av fortau langs eiendommens nordre grense/ Sandbrekkevegen. Det er den gitt rammetillatelse til tiltaket. Det er gitt dispensasjon på vilkår fra plankravet i kommuneplanen. Eiendommen er i all hovedsak uregulert. Ca. 3% av eiendommen omfattes av er vist som frittliggende småhusbebyggelse med restriksjon som midlertidig anleggsareal i reguleringsplan. I kommuneplanens arealdel er eiendommen vist som bebyggelse og anlegg. Gul og rød veistøy fra veibane. Kort avstand til senterområdet S15 Paradis. Parkeringssone P2. Klager mener at det ikke skulle vært gitt dispensasjon fra plankrav. Tiltaket vil virke ruvende og redusere sol/lys, samt medføre innsyn. Det er ikke tatt hensyn til naboer og nærmiljø. Det er ikke behov for ytterligere saksbehandling ved en eventuell omgjøring. Fagetatens vedtak datert opprettholdes. Klage tas ikke til følge. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Sylvi Søvik Wathne seksjonsleder

2 1. Om saken Det er den gitt rammetillatelse til følgende tiltak: Riving av eksisterende bolig med areal bruksareal ca. 497 m 2.Oppføring av nytt næringsbygg med bruksareal ca m 2. Opparbeidelse av tilhørende infrastruktur, herunder tiltak på eksisterende avkjørsel, samt opparbeidelse av utomhusområder. Utvidelse og fremføring av fortau langs eiendommens nordre grense/sandbrekkevegen. Tillat bruk av næringsbygget er i rammetillatelsen begrenset til: næring definert som «kontor», og/eller annen offentlig eller privat tjenesteyting definert som «administrasjon» *refr. kart,- og planforskriften. Eiendommen er i all hovedsak uregulert. Ca. 3 % av eiendommen omfattes av reguleringsplan nummer , FANA. GNR 12,13, RV 585, GANG OG SYKKELVEG FOR DEL AV BIRKELUNDSBAKKEN, stadfestet og er vist som frittliggende småhusbebyggelse med restriksjon som midlertidig anleggsareal. Kommuneplanens arealdel viser eiendommen som bebyggelse og anlegg, og den ligger i gul og rød veistøy fra veibane. Eiendommen har kort avstand fra senterområdet S15 Paradis, og ligger i parkeringssone P2. Tiltaket er avhengig av dispensasjon fra plankravet i kommuneplanen og slik dispensasjon er gitt på følgende vilkår: Eksisterende avkjørsel og fortau skal utbedres/utvides i henhold til håndbok N100 og V121, og jfr tegninger datert Arbeidet skal utføres og bekostes av tiltakshaver. Nødvendige grunnerverv, oppmåling og grensejusteringer, i forbindelse med utvidelse av fortau mot 12/367 og 12/365 skal utføres og bekostes av tiltakshaver. Eksisterende eik på eiendommen skal bevares, og det skal etableres en sikkerhetssone på 5 meter fra treets stamme jfr tegning datert Treet skal sikres mot skader under anleggstiden, allerede tilkjørte masser som dekker treets rotsone skal fjernes etter gitte anvisninger fra Grønn etat (refr. punkt 3.9 Andre uttalelser og vedtak). Sprengnings,- og sikringsarbeid i skråningen mot sørvest skal utføres på en mest mulig skånsom måte av hensyn til de grønne kvalitetene i området. Tiltakshaver skal besørge en tilbakeføring av vegetasjon eller utføre andre tilrådelige tiltak som gir en visuell skjerming av større, åpne sprengningsflater mot sørvest. Nye tiltak skal oppføres med stedstypiske materialer, dette gjelder både byggverk og uteområder. Ansvarlig søker opplyser at det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i planog bygningsloven Det er mottatt merknad fra gnr 12 bnr 169. Merknadene går i hovedsak på at tiltaket er i strid mot eksisterende villaklausul på eiendommen, at tiltaket ikke er tilstrekkelig tilpasset eller underordnet eksisterende bebyggelse, og at tiltaket vil medføre økt trafikk og følgelig en forverring av trafikksituasjonen for myke trafikanter. Det er også påpekt at tiltaket har negative konsekvenser for naturmiljøet i området, at tiltaket medfører fyllinger og terrenginngrep som vil være skjemmende for området, og at tiltaket medfører økt innsyn og redusere sol- og lysforhold på merknadshavers eiendom. 2

3 Ansvarlig søker har i sitt tilsvar vist til at tiltaket ikke strider mot eksisterende villaklausul på eiendommen. Søker viser videre til at boligen ikke lengre ansees som egnet til boligformål grunnet veiutvidelser og økt trafikk i vegkrysset. Klagers påstand om manglende tilpasning bestrides, søker viser til at tiltaket er utformet med et moderat volum og at tiltaket henvender seg vel så mye til situasjonene nord for eiendommen (vegkryss og Paradis brannstasjon). Tiltaket overholder rammene satt i gjeldende kommuneplan, og ansees som et godt fortettingsprosjekt med tanke på eiendommens korte avstand til bybanestoppet på Paradis. Eiken på eiendommen skal bevares, og er hensyntatt i prosjektet. Avkjørselen er utformet og plassert i samråd med trafikale myndigheter. Ansvarlig søker påpeker videre at det er ca. 25 meter fra nytt tiltak til nærmeste bolig, og at husene i Sandbrekkevegen 15 a-d vil bli påvirket i svært begrenset omfang. Det er også mottatt merknader fra Berit Hartveit, deleier av gnr. 12 bnr Disse merknadene går i all hovedsak på forhold knyttet til hul eik på den omsøkte eiendommen. Det vises til merknader og tilsvar i sin helhet. Det foreligger en rekke uttalelser i saken og disse er gjengitt i vedtaket: Fylkesmannen i Hordaland, datert Grønne Etat, datert og Byantikvaren, datert Statens vegvesen, datert Trafikketaten, datert Om klagen Klager anfører følgende: Omsøkt tiltak på eiendommen Sandbrekkevegen 13, gnr. 12. bnr. 43 ikke kan anses å være et mindre utbyggingstiltak, og at det dermed ikke kan gis dispensasjon fra bestemmelser om plankrav. Vedtaket, inkludert vilkårene, tar ikke hensyn til nærmiljøet som boligen inngår i. Eiendommen har en usjenert og ikke støyutsatt hage som henvender seg mot boliger. I begrunnelsen for vedtaket vises det til at søkers argument om at tiltaket er utformet med et moderat volum og at tiltaket henvender seg vel så mye til situasjonene nord for eiendommen. Klager kan ikke se at fagetaten har gjort en egen vurdering av dette. Tiltaket vil medføre store endringer av sol- og utsiktsforholdene på klagers eiendom. Den omsøkte eiendommen ligger utenfor plangrensen for områdeplanen for Paradis og utenfor området for fortetting, og fortetting skal skje jf. bestemmelser i områdeplanen og innenfor plangrensen. Fagetaten bruker likevel dette som et argument for å gi dispensasjon for tiltaket. Det omsøkte tiltaket vil medføre oppfylling av tomten for å oppnå tilstrekkelig fundamentering av bygningene. Dette vil også gjelde for oppbygging av atkomstveg. Dette vil medføre et stort negativt inngrep i naturmiljøet i området, og vil være svært skjemmende for klagers eiendom. Fagetaten har ikke gjort en egen vurdering av dette. Nybygget vil kunne redusere opplevelsen og verdien av klagers tomt som del av et usjenert område. Det er store verdier i naturmiljøet som Sandbrekkevegen 13 inngår i, sammen med naboeiendommene mot øst, og disse står i fare for å bli sterkt forringet og kan gå tapt dersom tiltaket tillates gjennomført. Det vises til klagen i sin helhet. 3

4 Ansvarlig søker og tiltakshaver har fått anledning til å komme med tilsvar til klagen. Det er ikke mottatt noen tilsvar. 3. Vurdering av klagen 3.1 Plankrav Det er her gitt dispensasjon på vilkår fra kommuneplanens arealdel punkt 1 om plankrav jf. plan- og bygningsloven 19-2 for det omsøkte tiltaket. Klager er uenig i kommunens dispensasjonsvurdering. Klager har konkret vist til at vedtaket ikke tar hensyn til nærmiljøet som boligen ligger i, den har en usjenert og ikke støyutsatt hage. Eiendommen ligger utenfor område hvor fortetting skal skje. Dispensasjon kan bare gis dersom verken hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra eller hensynene i plan- og bygningslovens formålsbestemmelse 1-1, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å dispensere være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Fagetaten har foretatt en grundig vurdering av dispensasjonssøknaden i rammetillatelsen og det vises til denne. Det er knyttet vilkår til dispensasjonen. Disse tar blant annet tar for seg utbedring av avkjørsel og fortau, samt ivaretar grønne kvaliteter og sier noe om utformingen av tiltaket. Når man ser søknaden sammenholdt med de vilkårene som er satt fremstår tiltaket som godt tilpasset området og dets utvikling. At eiendommen ligger tett opp til et område som skal fortettes taler dette for en dispensasjon. Her er det god kollektivforbindelse samt tilkomst via gang/sykkelvei. Det skal også bygges flere boliger i nærområdet, og det er positivt at arbeidsplasser plasseres i kort avstand fra kollektivtrafikk og boligområder. Klagers påstand om at eiendommen har ikke støyutsatt hage er korrekt, det vises til støykart fra kommuneplanenes arealdel. Dette er imidlertid ingen ny opplysning i saken, og fagetaten kan heller ikke se at den skulle ha noen innvirkning på dispensasjonsvurderingen. Fagetaten har vurdert klagers anførsler, uten å finne grunn til å ta til disse til følge. 3.2 Visuelle kvaliteter Det følger av pbl at et hvert tiltak skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering. Klager har konkret vist til at tiltaket vil kreve oppfylling for etablering av fundamentering og adkomstvei. Dette vil føre til store inngrep i naturmiljøet og være skjemmende for klagers eiendom. 4

5 Fagetaten har foretatt følgende vurdering i rammetillatelsen: «Byggetomten ligger i randsonen mellom senterområder S15 i sørvest, et fortettingsområde under transformasjon og urbanisering, og et eksisterende villastrøk med grønne kvaliteter. Tiltaket er utformet med en differansiering av fasadene sett i forhold til de to ulike situasjonene. Bygget møter veikrysset og Paradis brannstasjon med en stram og tydelig artikulert fasade, med et større og konsentrert glassfelt og et inntrukket inngangsparti. Byggets front,- og lengdefasader mot villastrøket og grøntdraget i sør arbeider i større grad med en nedskalering og oppmykning ved bruk av forskutte plan, inntrukkede veggliv, varierte vindusformat, samt en utstrakt bruk av trekledning. Jfr. mottatte prisnippsnitt vurderes nybygget ikke å forringe eksisterende bebyggelsesstruktur i sør, tiltaket ligger plassert med god avstand fra den saltaksformede småhusbebyggelsen og bygger heller ikke høyere enn det eksisterende bolighuset gjør i dag. Tiltaket er vist med en nedgravd parkeringsløsning, og relativt beskjedne terrenginngrep. Det er opplyst om at eiken og øvrige grønne kvaliteter på tomten søkes bevart. Det er videre opplyst om at tiltaket er planlagt med tilpassede materialer av høy kvalitet, nærmere beskrevet i dokument mottatt Vi forutsetter følgelig bruk av en tilpasset og stedstypisk materialpalett i både byggverk og utomhus. Det skal redegjøres for endelig materialvalg i forbindelse med igangsettingssøknad, refr. punkt 2.2. Vi viser i øvrig til vilkår om at sprengnings,- og sikringsarbeid i skråningen mot sørvest skal utføres på en mest mulig skånsom måte av hensyn til de grønne kvalitetene i området, og at større sprengningsflater skal skjermes med beplantning eller liknende. Vi forutsetter også en størst mulig grad av terrengtilfylling mot den nedgravde parkeringskjelleren. Etter vårt syn er krav til gode visuelle kvaliteter tilfredsstillende ivaretatt for det omsøkte tiltaket.» Fagetaten kan ikke se at klager har fremsatt nye anførsler i saken, som skulle tilsi en endret vurdering av tiltakets visuelle kvaliteter. Fagetatens vurdering av tiltakets visuelle kvaliteter opprettholdes. 3.3 Naboulemper Det følger av plan- og bygningslovens 29-4, 1 ledd «Byggverkets plassering, herunder høydeplassering, og byggverkets høyde skal godkjennes av kommunen.» Hensynet til nabo er et moment i denne vurderingen. Klager anfører at tiltaket vil medføre store ulemper for natur og omgivelser. Nybygget vil kunne redusere opplevelsen og verdien av deres tomt som del av et usjenert område. Det omsøkte tiltaket er plassert med en avstand til klagers bolighus på ca. 25 meter. Det er også høydeforskjeller mellom eiendommene, slik at den omsøkte eiendommen ligger høyere i terrenget enn klagers eiendom. Tiltaket er godkjent med en maksimal kotehøyde på +46,69 meter. Til sammenligning har eksisterende bolighus en maksimal kotehøyde på +45,59, dette på byggets sørøstlige hjørne. 5

6 Fagetaten kan ikke se at det omsøkte tiltaket vil medføre en vesentlig ulempe for klagers eiendom og vurderingen om å godkjenne det omsøkte tiltakets høyde og plassering opprettholdes. 4. Konklusjon Fagetatens vedtak datert opprettholdes. Klage tas ikke til følge. Vedlegg: 1. Oversiktskart 2. Oversiktsfoto 3. Situasjonsplan 4. Klage, datert Rammetillatelse, datert Tegninger 7. Illustrasjoner 8. Nabomerknader og tilsvar 6