BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Saksnr.: /38 Saksbeh.: BJBE Emnekode: EBYGG-5210 Til: Byrådsavd. for byutvikling, klima og miljø Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Bergenhus, gnr 168 bnr 49, Sandviksveien 44 D. Klage over avslag på søknad om bruksendring, fasadeendring og påbygg. 1. Hva saken gjelder Saken gjelder søknad om bruksendring av 2. og 5. etasje fra kontor til bolig og etablering av 10 nye boenheter. Søknaden omfatter også påbygg mot sørvest for trapp og heis, fasadeendringer og endret planløsning med etablering av boder i 1. etasje. Det ble gitt avslag i vedtak datert , begrunnet med at tiltaket er i strid med bestemmelser om plankrav, utendørsareal, tomteutnyttelse, parkering, byggehøyde og avstand til nabogrense. Avslaget ble påklaget av Sweco i brev datert Tiltakshaver er AS Sandviksveien nr 44 D. Tiltakshaver er ilagt overtredelsesgebyr på til sammen kr ,- som følge av at vesentlig arbeid var utført uten at det forelå nødvendige tillatelser. Vedtaket om overtredelsesgebyr ble påklaget, men klagen ble senere trukket. Eiendommen er uregulert. I Kommunedelplan Sandviken Fjellsiden Nord er eiendommen vist som bolig/næringsområde. Søknaden er behandlet etter Kommuneplanens arealdel 2006 som viser eiendommen som byggeområde. Det er søkt om dispensasjon fra bestemmelser om plankrav, uteoppholdsareal, tomteutnyttelse, høyde og parkering. Det er mottatt nabomerknader fra eiere av Sandviksveien 38C og Sandviksveien 40B. Merknadene går i hovedsak på faren for innsyn fra nye vinduer, støy fra leiligheter og takterrasse, byggehøyde, tap av sol og utsikt, kulturhistorie og vanskelige parkeringsforhold i området. Saken har vært sendt til Fylkesmannen i Hordaland. Det er ikke mottatt merknader. Saken er vurdert på nytt basert på innkommet klage og øvrige opplysninger, uten at det er funnet grunnlag for å ta klagen til følge.

2 2. Forslag til vedtak: Vedtak datert opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Trygve Sæle seksjonsleder 3. Klage: Klager viser til at kommunen har lagt Kommuneplanen 2006 til grunn for saksbehandlingen til tross for at bystyret vedtok ny kommuneplan i Klager mener at det burde vært lagt avgjørende vekt på at tiltaket ikke omfattes av plankrav i ny kommuneplan. I klagen er det anført at det er grunn til å fravike kravet til utendørs oppholdsareal i dette tilfellet. Det er vist til at det er åpne offentlige arealer i umiddelbar nærhet. Eiendommen ligger nært sentrum og det er naturlig å trekke parallell til bebyggelsen innen Kommunedelplan Sentrum. Det er også vist til at eksisterende boliger i bygget ikke har tilfredsstillende utendørs oppholdsareal og at bygningen åpenbart trenger oppgradering. Å endre bruken til bolig sikrer en hensiktsmessig bruk av eiendommen. Etablering av takterrasse for utendørs oppholdsareal må anses å være en slik klar fordel at dispensasjon kan gis. Når det gjelder tomteutnyttelse mener klager at Etat for byggesak og private planer har lagt til grunn en feil forståelse av målereglene for bruksareal (BRA), og at tiltaket ikke utløser krav om dispensasjon fra bestemmelsene om tomteutnyttelse i kommunedelplanen. Til overskridelse av høydebestemmelsene viser klager til at byggverket på taket bare utgjør ca 32,5 av totalt 375 m 2 i underliggende plan. Det vises også til at tilgrensende bebyggelse er lavere enn dette byggverket og at sol-, lys- og utsiktsforhold vil forbli uendret. Klager mener at gjennomføring av tiltaket innebærer en fordel ved at man får tilgang til utendørs oppholdsareal, at kravene til universell utforming oppfylles og at bygget får et estetisk løft. Samlet utgjør dette fordeler som skal tillegges vekt ved dispensasjonsvurderingen. Klager mener også at det er grunnlag for å dispensere fra kravene til parkering. For det første vil et godt tilrettelagt kollektivtilbud være et tungtveiende argument som taler for dispensasjon. Et annet sentralt moment er at omsøkte eiendom allerede er bebygd, og det foreligger derfor ikke mulighet til å avsette areal på tomten til parkering. Dersom tiltakshaver skal kunne avsette areal til parkering, må dette skje på annen manns grunn, og sikres gjennom tinglyst rettighet. Sandviken er et område som allerede har en presset trafikksituasjon. Et eventuelt krav om å gjøre rede for 9 nye parkeringsplasser vil bidra til å gjøre trafikksituasjonen i Sandviken verre. En dispensasjon vil hindre trafikkvekst og ha positiv innvirkning på helse og miljø. 2

3 Når det gjelder avstand til nabogrense opplyser klager at det søkes om dispensasjon fra avstandsbestemmelsene i forbindelse med klagesaken. Søknaden er ikke nabovarslet og det søkes om fritak for slik varsling. Som begrunnelse for fritak er anført at tiltaket som sådan er varslet og at nabo dermed er tilstrekkelig kjent med tiltaket. Med hensyn til bodkrav for bruksenhetene i 3. og 4. etasje, anses disse oppfylt ved endret planløsning. Det er opplyst at arkitekt vil kunne prosjektere endret planløsning og ettersende tegninger. Det vises for øvrig til klagen i sin helhet. 4. Merknader/vurderinger: 4.1 Plankrav Søknaden er behandlet etter Kommuneplanens arealdel Ny kommuneplan (Kommuneplanens arealdel 2010) vedtatt av bystyret 2011/2012 ble godkjent med endringer av Miljøverndepartementet og har rettsvirkning fra denne dato, jf plan- og bygningsloven 11-6 og Selv om ny kommuneplan ikke var rettskraftig ved søknadsbehandlingen er fagetaten enig i at planen kan ha relevans for dispensasjonsvurderingen. Kommuneplanen 2010 gjør i pkt 1 A blant annet følgende unntak fra plankravet: «Tiltak etter 20-1 bokstav b-j, samt m, er unntatt fra plankravet.» Dette innebærer at fasadeendring og bruksendring er unntatt. Påbygg faller inn under 20-1, bokstav a, og omfattes ikke av ordlyden i unntaket. Klager hevder at påbygget «er av en slik art at det ikke er naturlig å omfatte dette av plankravet». Fagetaten er ikke enig i dette. Påbygget omfattes ikke av unntaket i pkt 1 A. Spørsmålet blir da om påbygget faller inn under unntaket i pkt i 1 B. Bestemmelsen gjør unntak for mindre utbyggingstiltak på bebygd boligeiendom. Unntaket forutsetter at «den nye bebyggelsen må kunne innpasses i en bestående struktur, og underordne seg eksisterende bebyggelse når det gjelder høyde og volum». Omsøkte tiltak er i strid med høydebestemmelser i kommunedelplanen. Et vesentlig formål med høydebestemmelsene er å sikre at ny bebyggelse ikke bryter med eksisterende bebyggelse på en uheldig måte. Et tiltak som er strid med høydebestemmelsene kan da vanskelig sies å være tilpasset eksisterende struktur og bebyggelse. At påbygget skal gi adkomst til en takterrasse og betjene 10 nye boenheter taler også for at det er behov for å vurdere tiltaket i en planprosess. Det vises i denne forbindelse til at det i kommuneplanen pkt 1 B også er gjort unntak for boligbygging på ubebygde eiendommer, men slik at unntaket da gjelder maksimalt 2 boenheter på slike resttomter. Fagetaten mener at tiltaket også omfattes av plankravet i Kommuneplan 2010, og at ny kommuneplan dermed ikke kan brukes som argument for å gi dispensasjon. Det vises for øvrig til de dispensasjonsvurderingene som er gjort i avslaget. 3

4 4.2 Utendørs oppholdsareal I avslaget er det lagt til grunn at Kommuneplanens arealdel 2006 har krav om minimum 6 m 2 privat og 25 m 2 felles uteoppholdsareal pr bolig. Omsøkte eiendom har fra før 12 boenheter. De 10 nye boenhetene som søknaden gjelder, krever minimum 60 m 2 privat og 250 m 2 felles uteoppholdsareal. Felles takterrasse er ca 126 m 2. I avslaget er takterrassen vurdert å gi gode solforhold og være skjermet for innsyn. Arealet vil være utsatt for vind og trafikkstøy, men dette kan forbedres med skjermer. Terrassen anses lite egnet for barn og unges lek og opphold. Det er også pekt på at det i retningslinjer til kommuneplanen fremgår at avvik fra standardkravene utenfor senterområder må avklares gjennom reguleringsplan. Vurderingene i avslaget opprettholdes. Vi kan heller ikke se at klagers henvisning til offentlige arealer i umiddelbar nærhet kan tillegges vekt. Det er ikke vist til konkrete områder og vi kan ikke se at det er arealer i umiddelbar nærhet som kompenserer for manglende uteareal på eiendommen. I Kommuneplanen 2010 er kravene til uteoppholdsareal noe strengere ved at det kreves minimum 7 m 2 privat og 30 m 2 fellesareal pr boenhet. Innskjerpingen underbygger at det ikke bør gis dispensasjon. 4.3 Tomteutnyttelse og høyde I avslaget er det vist til at bestemmelser i kommunedelplanen fastsetter maksimal tomteutnyttelse til TU = 200% og maksimal gesimshøyde på 9 meter, jf 12 pkt 4 og 7. Påbygget medfører at samlet bruksareal (BRA) øker fra 1667 m 2 til som gir en utnyttelse på 411% (TU/BRA). Påbygget gir en økning i gesimshøyde mot gate fra 18,5 til 21,2 meter, dvs en økning på 2,7 meter. I forhold til eksisterende heishus som er tilbaketrukket, er økningen 1,2 meter. I klagen hevdes det at fagetaten har lagt til grunn feil forståelse av målereglene for bruksareal. Denne påstanden ble besvart i e-post til klager den Det fremgår her at trappeoppbygget som er en tilleggsdel (men ikke en etasje), skal regnes med i bruksarealet siden høyden er minst 0,9 m og bredden over 0,6 m og dermed måleverdig. Når det gjelder de øvrige klageanførslene knyttet til tomteutnyttelse og høyde anses disse å være vurdert i forbindelse med avslaget. Vurderingene tiltres i klageomgangen. 4.4 Parkering Omsøkte tiltak utløser krav om 9 parkeringsplasser. Fagetaten er enig med klager i at et godt kollektivtilbud er et argument for å gi dispensasjon, men kan ikke se at dette kan få avgjørende betydning. Som påpekt i avslaget vil tiltaket medføre økt parkering på offentlig grunn. Dette vil forverre den situasjonen som klager beskriver som en presset trafikksituasjon. Det er ikke grunn til å tro at en dispensasjon fra 4

5 parkeringskravet vil føre til at 10 nye boenheter ikke vil generere økt trafikk slik klager synes å mene. Vi opprettholder for øvrig de vurderingene som er gjort i avslaget, hvor det også er opplyst om muligheten for å søke om frikjøp. 4.5 Bodareal Det fremgår av avslaget at tiltaket ikke oppfyller krav til bodplass i teknisk forskrift. Klager har opplyst at prosjektet kan endres slik at kravene oppfylles. Fagetaten bemerker at søknaden er behandlet ut fra de opplysningene som er oppgitt. Dersom bodkravene oppfylles i ny/revidert søknad vil dette forholdet ikke være en avslagsgrunn. 4.6 Avstand til nabogrense Omsøkte tiltak er i strid med avstandsbestemmelsen i plan- og bygningsloven Det mangler nabosamtykke fra en av naboene. Klager opplyser at det søkes om dispensasjon i forbindelse med klagebehandlingen og ber om fritak for nabovarsling. Fagetaten har orientert klager om at det ikke kan gis fritak for varsling. 4.7 Trafikkstøy Eiendommen ligger i rød støysone som i følge retningslinjer T-1442 angir et område som ikke er egnet til etablering av nye boliger. Det foreligger ingen støyvurdering av tiltaket, og dermed er det heller ikke presentert tiltak som viser om støykravene kan oppfylles. 4.5 Øvrige merknader Som det fremgår ovenfor og av det påklagede vedtaket, er omsøkte tiltak i strid med en rekke bestemmelser fastsatt i og i medhold av plan- og bygningsloven. Fagetaten mener at det skal mere til for å dispensere fra de enkelte bestemmelsene når tiltaket kommer i strid med mange bestemmelser. For eksempel skal det mer til for å gi dispensasjon fra plankrav for et tiltak som også er strid med en rekke andre materielle bestemmelser som høyde, utnyttelse, uteareal og parkering, og tiltaket ligger i rød støysone uten at det foreligger dokumentasjon vedrørende støykrav. Selv om det kan anføres noen argumenter for å dispensere fra noen av bestemmelsene mener fagetaten at tiltaket samlet sett bryter med gjeldende regelverk i en slik grad og på så mange punkter at det ikke kan gis tillatelse til tiltaket. På bakgrunn av ovenstående anbefales klagen ikke tatt til følge. Trykte vedlegg: 1. Situasjonskart, datert Ortofotokart, datert Situasjonsplan, datert Tegninger, datert Foto 6. E-post vedr beregning av bruksareal, og Klage med vedlegg, datert Avslag, datert