BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Saksnr.: /17 Saksbeh.: STSY Emnekode: EBYGG-5210 Til: Byrådsavdeling for byutvikling, klima og miljø Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Bergenhus, Gnr 168 bnr 1475, Søndre Øyjorden 51. Klage på avslag på søknad om oppdeling av boligeiendom fra 3 til 5 boenheter, samt fasadeendring. 1. Hva saken gjelder: Saken gjelder søknad om oppdeling av eksisterende bolig fra 3 til 5 boenheter og fasadeendring i form av etablering av rømningsstige med ryggbøyle. Det ble gitt avslag i vedtak datert Vedtaket ble påklaget av Bergen Arkitektkontor v/ottar Berger og tiltakshaver v/georg Huseklepp ved brev datert etter utsatt klagefrist. Eiendommen er uregulert. I kommuneplanens arealdel for Bergen vedtatt ligger eiendommen i byggeområde. Tiltaket krever dispensasjon fra kommuneplanens arealdel punkt 1 plankrav og punkt 11 krav til utendørs oppholdsareal. Tiltaket er nabovarslet i samsvar med pbl 94 nr. 3. Det foreligger merknad fra Dagny Aarø i Søndre Øyjorden 53 i brev datert Merknadene knytter seg til problemer med parkering og at eiendommen ikke har mulighet for oppbevaring av bosspann på egen tomt, og at disse forholdene medfører ulempe for dem som nabo. I brev datert foreligger det uttalelse fra Vann- og avløpsetaten. Saken er behandlet etter bestemmelsene byggesaksdelen i plan- og bygningsloven 1985, ettersom søknaden er innkommet før ny byggesaksdel i plan- og bygningsloven 2008 trådte i kraft Saken er blitt vurdert på nytt basert på innkommet klage og øvrige opplysninger, uten at det er funnet grunnlag for å ta klagen til følge. 1

2 2. Forslag til vedtak: Vedtak datert opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Else-Kristin Foss Vikenes byggesakssjef 3. Klage: Ulf Sæterdal seksjonsleder Innledningsvis i klagen vises det til at tiltaket er av så positiv karakter at det burde ønskes velkommen av bygningsmyndighetene, spesielt når tiltaket faktisk ikke medfører ulemper for noen parter og heller ikke i vesentlig grad er i strid med overordnede planer. Klager mener det må kunne gis dispensasjon fra kommuneplanens plankrav da det ikke vil være til hinder for at eiendommen en gang i fremtiden kan inngå i en større område-/reguleringsplan. Klagen er videre punktmessig begrunnet: 1. Mulig forskjellsbehandling Klager viser til sak på naboeiendommen Lynghaugen 9 hvor det vises til at disse to sakene er blitt vurdert helt forskjellig opp mot plankravet. 2. Dispensasjon Klager stiller seg undrende til at kommunen i sin saksbehandling har utvidet omfanget av dispensasjonsavhengighet i forhold til hva de tidligere er blitt informert om. Når det gjelder dispensasjon fra kommuneplanens punkt 11 vurderer klager det som tvilsomt om tiltaket krever dispensasjon fra dette punkt. Det søkes videre om dispensasjon fra kommuneplanens punkt Begrunnelse for opprettholdelse av søknad om tillatelse til tiltak Generelt: Klager anfører at boligen i sin tid ble tatt i bruk til 1 stk 2 roms leilighet og 2 stk 4 roms leiligheter med til sammen personer, mens det etter ombygging vil være 5 stk 2 roms leiligheter med til sammen 5 personer som utgangspunkt. Klager mener at en reduksjon av antall beboere på omsøkte eiendom kan bidra til at det totalt sett vil være en klar overvekt av fordeler som taler for dispensasjon. Parkeringsforhold: Når det gjelder naboens utsagn om parkering viser klager til at de problemene ikke kan tilskrives beboerne i området, men at de knytter seg til fremmedparkering til NHH. Videre presiseres det at kravet til antall parkeringsplasser ikke øker med omsøkte tiltak. Trafikkstøy: Det vises til at omsøkte tiltak er studentleiligheter, og studenter normalt er hjemme på tidspunkt på døgnet der biltrafikken er redusert til et minimum. Uteareal: Klager viser til kommuneplanens bestemmelser om uteareal, og anfører at eiendommen med omsøkte tiltak vil være mindre i strid med kommuneplanens krav til 2

3 utearealenes størrelse etter at omsøkte tiltak er gjennomført. Klager anmoder om befaring på eiendommen. Rasfare: Klager stiller spørsmål til om området er rasfarlig, og klager presiser at omsøkte tiltak totalt sett medfører en nedgang i antall beboere. Universell utforming: Klager anfører at en omgjøring av boligen til studentleiligheter kan få bygningsmassen opp på et kvalitetsnivå som er på linje med kommuneplanens intensjon om god funksjonalitet i nye boliger. Klager viser til at det er irrelevant å kreve oppfyllelse av kommuneplanens bestemmelse om universell utforming. Tilleggsrom/sportsbod: Klager viser til at kravet til bod kan etterkommes ved at det i kjeller blir innredet 4 boder på 4m² + 4m² fellesareal for sykler, og at det oppføres en sportsbod på 5 m² på egnet sted på tomten. På bakgrunn av dette mener klager at det foreligger en overvekt av hensyn for dispensasjon og at omsøkte tiltak bidrar til at eiendommen blir mer i samsvar med dagens kommuneplan. Det vises for øvrig til klagen i sin helhet. 4. Merknader/vurderinger: 4.1 Dispensasjoner: Søknad om dispensasjon er innkommet etter og behandles etter bestemmelsene i plandelen plan- og bygningsloven Plankrav, kommuneplanens punkt 1 I kommuneplanens arealdel punkt 1 stilles det krav til reguleringsplan for søknadspliktige tiltak etter pbl 93. Det følger av pbl 11-6 at kommuneplanen er juridisk bindende. I pbl 19-2 stilles det vilkår om at det ikke gis dispensasjon "dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering". Det følger av Ot.prp.nr. 32 ( ) at "det må foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene". Videre følger det av forarbeidene at "det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon". I den enkelte dispensasjonssak må det foretas en konkret og reell vurdering av de faktiske forhold i saken. De grunner som taler for dispensasjon må veies opp mot hensynet bak plankravet. Hensynet bak plankrav er å sikre en helhetlig vurdering av området, hvor de aktuelle offentlige innstanser og parter ta del i prosessen, samt å få vedtatt en juridisk bindende plan for utbygging av området. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan, jf. Ot.prp.nr 32 ( ). I vedtaket er vurderingen: "Støy: Planområdet ligger ved E 16, Åsaneveien som er Bergens nordre innfartsåre og meget sterk trafikkert. Det er grunn til å anta at nye boenheter og tilhørende utearealer vil være sterk utsatt for støy. I dagens situasjon er eksisterende boenhetene gjennomgående, med mulighet for en stille side, som vender vekk fra støykilden. Dette vil ikke være gitt ved foreslått oppdeling av 3

4 boenhetene. Det er grunn til å antar at også mulige utearealer vil være støyutsatt og komme i konflikt med Kommuneplanens 15. Støy vil normalt være et tema som kreves utredet ved et planarbeid i dette område. ROS: På kommunens naturrisikokart er arealene bak og foran bygningen (på egen og annen manns grunn) vist med en helningsgrad delvis >45 º noe som tilsier at temaet og ev sikringstiltak bør utredes. Ved utarbeidelse av planer er ros - analyser i slike områder påkrevd. Det anses ikke for å være forsvarlig å utsette flere boenheter for en eventuell fare. Brattheten, størrelsen og beliggenheten av utearealene tilsier for øvrig at man ikke ville kunne oppfylle KPA sin krav til utearealer, både med hensyn til arealkrav som også med hensyn til kvalitetskrav." Vurderingen tiltres i klageomgangen. Et ytterligere moment i dispensasjonsvurderingen er at omsøkte tiltak ikke vil kunne oppfylle prinsippene i kommuneplanens punkt 8 om universell utforming. I Etat for byggesak og private planers veileder for dispensasjon er det angitt at det som hovedsak ikke skal gis dispensasjon for boligprosjekter der tiltaket ikke anses om et godt boligprosjekt jf. blant annet trafikkforhold og der tiltaket ikke samsvarer med kommuneplanens krav til utendørs oppholdsareal for bolig etter kommuneplanens punkt 11. På bakgrunn av overstående kan ikke Etat for byggesak og private planer finne at det foreligger en overvekt av hensyn for dispensasjon Utendørs oppholdsareal for bolig, kommuneplanens punkt 11 Det stilles krav til minimum 6 m² privatareal og 25 m² fellesareal i kommuneplanens punkt 11 og kvalitetskrav tilknyttet disse. Omsøkte tiltak oppfyller ikke disse kravene. Vurderingen er om det foreligger en klar overvekt som taler for dispensasjon etter pbl 19-2, jf. vurdering i punkt I vedtaket var vurderingen: "Videre strider tiltaket mot kommuneplanens bestemmelse 11 om uteoppholdsarealer: Her er det stilt krav om 6 m² for private og 25 m² for felles oppholdsarealer. Det stilles i samme bestemmelse kvalitetskrav til disse arealer. Bl.a må arealer som skal medregnes ikke være brattere enn 1:3, det må være sol på minst halvparten av arealene kl.15 ved jevndøgn, arealene må ikke være støyutsatt m.m. Tomtens areal ligger på 299 m² derav er ca 91m² bebygd. Fra resterende areal må det trekkes avsolte, bratte partier eller arealer som brukes for forstøtninger / adkomst / trapp / gangareal. Det er tvilsomt om man i det hele tatt vil ha kvalitetsfulle utearealer da eiendommen antas å være svært støyutsatt." Vurderingen tiltres i klageomgangen. Selv om eiendommen pr. i dag heller ikke oppfyller disse kravene, vil fortsatt disse kravene gjelder ved søknad om nye tiltak. Det stilles strenge krav til å gi dispensasjon etter pbl 19-2 og det skal være en klar overvekt av hensyn for at dispensasjon kan gis. Etat for byggesak og private planers vurdering er at en dispensasjon i denne saken bryter med de hensyn som kommuneplanens punkt 11 skal ivareta. På bakgrunn av overstående er vurderingen at kravene til å gi dispensasjon i pbl 19-2 ikke er oppfylt for omsøkte tiltak. 4

5 4.2 Pbl 76, tilleggsrom Det følger av pbl 76 at "Bygning med mer enn en leilighet skal ha nødvendige rom for vask og tørring av klær, oppbevaring av sykler, barnevogner o.l." Videre står det i TEK at "bygning med flere boliger skal ha minst 5 m 2 oppbevaringsplass for sykler, sportsutstyr, barnevogner m.m. for hver enkelt bolig. For bygninger med hybler kan arealet for den enkelte hybel halveres. I enhver bolig skal det være tilstrekkelig plass som er egnet for oppbevaring av mat, klær, utstyr m.m." Hva som ligger i disse kravene er nærmere angitt i veiledning til TEK 10-34, hvor det fremgår "Innvendig bod eller skap må minst være på 3 m BRA. For små boliger som 1-roms leiligheter (leiligheter med stue og sovealkove) kan innvendig bod halveres til 1,5m BRA. Alternativt kan innvendig bod erstattes med minimum 2 løpemeter skap i tillegg til de øvrige skap som kreves. ( ) Bod for oppbevaring av sykler, sportsutstyr, barnevogner m. m skal være minst 5 m BRA. Adkomsten til sportsboden kan være fra der fri, fra romslig vindfang eller fra fellesarealer. Areal for sportsbod kan legges i tilknytning til garasje. Når sportsboden bare har atkomst fra trapp, bør det i tillegg være plass for barnevogn, sykler m. m under overdekket areal på inngangsplanet (bakkeplanet)." Slik det fremgår av tegningene ligger sportsboder i kjeller med trappeatkomst. Sportsbodene har alle en størrelse på under 5 m², og oppfyller således ikke kravene i TEK I klagen er det anført fra klager at "kravet kan langt på veg etter-kommes ved at det i kjeller blir innredet 4 boder á ca. 4 m2 + ca. 4 m2 fellesareal for sykler, og at det i tillegg oppføres 1 stk. sportsbod à 5 m2 BRA på egnet sted på tomten". Etat for byggesak og private planer ser ikke den anførte løsningen som heldig for eiendommen, da eiendommen allerede har begrenset med utearealer og at eiendommens utnyttelsesgrad med eksisterende bebyggelser er på 93 %. Oppføring av en sportsbod vil ytterligere forverre disse forholdende. Vurderingen er at avslaget opprettholdes med hjemmel i pbl 76, jf. TEK Parkering I parkeringsvedtekten for Bergen kommune utløses kravet til parkering etter boligens bruksareal. Omsøkte tiltak medfører ingen endring i bruksarealet og vil således ikke utløse krav om ytterligere parkeringsplasser. 4.4 Forskjellsbehandling I den offentlige forvaltning stilles det krav til at like saker skal behandles likt. Det innebærer at usaklig forskjellsbehandling kan medføre at et vedtak anses ugyldig. Likhetsprinsippet innebærer at de forvaltningsavgjørelser som fattes må bygge på en objektiv og saklig vurdering som sikrer likhet og rettferdighet. For at en anførsel om forskjellsbehandling skal føre frem er det en forutsetning om at det dreier seg om like saker både i fysisk og rettslig henseende. Bygningsmyndighetene må ha adgang til å endre praksis i lignende saker uten at dette medfører usaklig forskjellsbehandling så lenge det er en konsekvent praksis. 5

6 Klager har vist til sak på gnr 168 bnr 1344, Lynghaugen 9 og viser til at det i den saken og omsøkte er foretatt forskjellige vurderinger i forhold til plankravet. Sak ble det i vedtak datert gitt rammetillatelse på vilkår til revidert søknad om fasadeendring av tak og bruksendring av loft fra tilleggsdel til hoveddel for underliggende boenhet. Det fremgår av vedtaket at tiltaket ikke var i strid med gjeldende plangrunnlag. Bruksendring av loft fra tilleggsdel til hoveddel er et mindre tiltak etter pbl a, og omfattes således ikke av plankravet. Imidlertid er det, uavhengig av dispensasjon fra plankrav, ikke snakk om fysiske like saker, da sakene ikke gjelder samme tiltak. På bakgrunn av dette kan ikke Etat for byggesak og private planer se at det er usaklig forskjellsbehandling. På bakgrunn av ovenstående anbefales klagen ikke tatt til følge. Trykte vedlegg: 1. Situasjonskart 2. Situasjonsplan 3. Oversiktsfoto 4. Tegninger 5. Klage datert Vedtak datert