BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Saksnr.: /15 Saksbeh.: ISRA Emnekode: EBYGG-5210 Til: Byrådsavd. for byutvikling, klima og miljø Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: 25. april 2014 Bergenhus, gnr. 167 bnr. 1131, Claus Fastings Gate 19 Klage over avslag på søknad om tilbygg og faseendring. 1. Hva saken gjelder Saken gjelder søknad om tilbygg og fasadeendring i form av utvidelse av eksisterende boenhet med soverom / bad / bod på etablert parkeringsdekke i betong mot bakplass. Videre søkes det om å etablere takterrasse på deler av bakbygningen. Tilkomst til takterrassen skal skje via utvendig trapp. Fasadeendring i form av nytt takvindu er ikke gjenstand for klagebehandlingen. Det ble gitt avslag i vedtak datert 16. august Vedtaket ble påklaget ved brev mottatt 9. september 2013 av ansvarlig søker, Enehaug Arkitekter, på vegne av tiltakshaver Tom Throndsen («Klager»). Hovedtemaene i klagesakene er forholdet til pbl («Byggverkets plassering, høyde og avstand fra nabogrense»), 31-1 («Ivaretakelse av kulturell verdi ved arbeid på eksisterende byggverk») samt KDP Sandviken-Fjellsiden nord 4 («Byggesaker, Nærvirkning»), 5 punkt 8 («Inngrep i bebyggelsen»), 7 punkt 5 (tomteutnyttelse) og 7 punkt 6 («Bestemmelser om bebyggelsen og arealbruksformål») Eiendommen er uregulert og ligger innenfor kommunedelplan («KDP») Sandviken-Fjellsiden Nord, Planområde B Krohnengen Wesselengen og er her vist som boligområde. I Kommuneplanens arealdel 2010 («KPA») er eiendommen vist med sentrumsformål og omfattes av parkeringsbestemmelsene P1. Videre viser KPA at eiendommen ligger i hensynssone bevaring kulturmiljø. Det er søkt om dispensasjon fra vegloven 30 og pbl Videre er det søkt om dispensasjon fra KPA pkt.1 («Plankrav») og KDP 7 punkt 5 (Utnyttelsesgrad). Det er foretatt nabovarsling i samsvar med plan- og bygningsloven Det er ikke registrert merknader i saken. Naboeiendom, gnr. 167 bnr har samtykket til tiltaket. Det foreligger imidlertid ikke samtykke fra naboeiendom gnr. 167 bnr Trafikketaten har i vedtak av 19. september 2013 gitt dispensasjon fra vegloven 30. Tillatelsen er gitt på vilkår. Det foreligger uttalelse fra Byantikvaren, datert 11. april Saken er blitt vurdert på nytt basert på innkommet klage og øvrige opplysninger, uten at det er funnet grunnlag for å ta klagen til følge.

2 2. Forslag til vedtak: Vedtak datert 16. august 2013 opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg Byggesakssjef Trygve Sæle seksjonsleder 3. Klage: Når det gjelder spørsmålet om dispensasjon fra pbl («Byggverkets plassering, høyde og avstand til nabogrense») anfører Klager at; Videre anføres det at 2

3 Det vises for øvrig til klagen i sin helhet. 4. Merknader/vurderinger: 4.1 Dispensasjoner Innledning Tiltaket krever dispensasjon fra vegloven 30 og pbl («Byggverkets plassering, høyde og avstand fra nabogrense»). Videre kreves det dispensasjon fra KDP 7 punkt 5 (Utnyttelsesgrad). Det er søkt om dispensasjon fra ovennevnte. Tiltaket er i tillegg betinget av dispensasjon fra KDP 5 punkt 8 avsnitt 4 (forbud mot takterrasser). Vi forstår Klager slik at det ikke er ønskelig å ettersende slik dispensasjonssøknad. Trafikketaten har i vedtak av 19. september 2013 gitt dispensasjon fra vegloven 30. Tillatelsen er gitt på vilkår. Vilkårene for å gi dispensasjon fra plan- og bygningsloven med tilhørende forskrift, fremgår av pbl hvoretter; «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.» Videre følger det av Ot.prp.nr.32 ( ) s. 242 at det må foreligge en klar overvekt av hensyn for å gi dispensasjon. Dette skiller seg fra den tidligere gjeldende plan- og bygningslov hvor det var tilstrekkelig med alminnelig interesseovervekt. Det vil normalt ikke 3

4 være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg sterkt gjeldende. Spørsmålet er om vilkårene for å gi dispensasjon fra henholdsvis pbl. 29-4, KDP 7 punkt 5 og KDP 5 punkt 8 avsnitt 4 er oppfylt Avstand til nabogrense pbl Av pbl tredje ledd følger det at «Kommunen kan godkjenne at byggverk plasseres nærmere nabogrense enn nevnt i andre ledd [ikke under 4 meter] eller i nabogrense: a) Når eier (fester) av naboeiendommen har gitt skriftlig samtykke eller b) Ved oppføring av garasje, uthus eller lignende mindre tiltak» Bestemmelsen åpner for at bygningsmyndigheten på nærmere vilkår kan fravike avstandskravet uten å gå veien om dispensasjon etter plan- og bygningsloven kapittel 19. Unntaket gjelder ikke for tiltak som innredes for beboelse, jf. Ot.prp. nr. 45 ( ) s Fagetaten legger til grunn at tilbygget skal innredes for beboelse. Da det også mangler skriftlig samtykke fra naboeiendom gnr. 167 bnr. 1132, er tiltaket avhengig av dispensasjon etter pbl Avstandskravet i pbl andre ledd er fastsatt først og fremst av branntekniske hensyn, se Ot.prp. nr.45 ( ) s Men bestemmelsen er også begrunnet i andre forhold, blant annet hensynet til at bebyggelse på naboeiendommer sikres lys, rom og utsikt. I forhold til dispensasjonsvurderingen må det vektlegges at lovgiver ved bestemmelsen har foretatt en avveining av interesser. Dette taler for å utvise tilbakeholdenhet med å dispensere fra avstandskravet. En anførsel om at ulempene naboen vil oppleve er beskjedne er ikke tilstrekkelig til å dispensere fra bestemmelsen. Tiltakshaver må kunne påvise relevante fordeler ved dispensasjon. En slik fordel må være tilstrekkelig spesifisert og klart angitt, og den må ligge innenfor de rammene plan- og bygningsloven fastsetter. Klager opplyser at tiltaket skal plasseres i nabogrensen. Som begrunnelse for dispensasjon fra avstandsbestemmelsen anfører Klager at; Fagetaten er uenig i Klagers anførsler. Tiltaket vil endre de branntekniske forholdene på eiendommen og øke brannsmittefaren i området. Klager anfører at «Vi har vært i kontakt med brannteknisk kompetanse og det er ingen tvil om at tiltaket kan gis en brannteknisk 4

5 godkjennbar utforming». Ansvarlig søker har imidlertid ikke redegjort for de branntekniske forholdene på eiendommen. Det kan ikke dispenseres fra branntekniske krav. Ved en eventuell tillatelse til tiltaket må det stilles krav om uavhengig brannprosjektering, jf. SAK Høydeforskjellen mellom Krohnengs gate og Claus Fastings gate gjør at bakgårdene ligger lavt i terrenget. Dersom tiltaket godkjennes, vil solforholdene og kvalitetene på gjenværende del av bakgården forringes. Tiltaket vil også ta lys og utsyn fra selve hovedhusets østfasade og vil være egnet til å redusere solforholdene på naboeiendommene. Fagetaten har etter en konkret vurdering kommet til at en dispensasjon til omsøkte tiltak vil medføre at hensynene bak pbl blir vesentlig tilsidesatt. Grunnvilkåret for å gi dispensasjon etter pbl er dermed ikke oppfylt. Vi finner det da ikke nødvendig å gå inn i en vurdering av fordelene og ulempene ved å gi dispensasjon Plankrav KPA pkt. 1 Fagetaten anser tiltaket som et «mindre tiltak» etter pbl. 20-2, jf. SAK 3-1. Tiltaket er derved unntatt fra plankravet i KPA pkt. 1, jf. KPA pkt. 1 bokstav A. Selv om det er søkt om dispensasjon fra plankravet, går vi derfor ikke nærmere inn på denne vurderingen Utnyttelsesgrad KDP 7 punkt 5 Bygningsmyndigheten har ved en inkurie lagt til grunn bestemmelsen i KDP 6, Planområde A Nedre Fjellsiden for vurderingen av utnyttelsesgrad. Eiendommen inngår i planområde B, Krohnengen Wesselengen. Utnyttelsesgraden skulle derfor ha vært vurdert i forhold til 7 punkt 5. Da både KDP 6 og KDP 7 fastsetter at maksimalt bebygget areal skal være %-BYA = 75 % pr eiendom, anses likevel ikke saksbehandlingsfeilen for å ha virket bestemmende på vedtakets innhold, jf. fvl. 41. Prosent bebygd areal angir forholdet mellom bebygd areal og tomtearealet. Beregningsmåten kan være egnet til å ivareta karakteren av et strøk. Videre sikrer beregningsmåten et minimum av ubebygd areal på tomten. Forholdet mellom ubebygd og bebygd andel av tomtene vil være det samme innenfor planområdet, og man vil dermed kunne oppnå et ensartet preg på bebyggelsen. Der tomtene er like store, vil man også få lik størrelse på bebyggelsen. Utregningen skjer slik: Klager anfører at; «For eksisterende bebyggelse er % BYA allerede 91 %. For å være helt presis øker dette med ca. 1,5 % som følge av trapp til takterrasse. Grunnlaget for en dispensasjon for dette minimale avviket ligger selvfølgelig i at utomhusarealet likevel øker både i kvalitet og størrelse pga. av takterrassen med størrelse ca. 23 m2». 5

6 Klager erkjenner altså at eksisterende bebyggelse overskrider tillatt % BYA med 16 %. Slik vi forstår plantegningene og Klagers opplysninger, anføres det at tomten pr i dag er mer bebygget enn det som fremgår av våre eiendomsregistre og kartprogram. Plantegningene over eksisterende fasade, snitt A, viser at tomten allerede er bebygd med et areal som i %-BYA utgjør samlet ca. 92 %. Ved å legge til grunn Klagers opplysninger, vil økningen i %-BYA som følge av tiltaket være begrenset. Fagetaten må imidlertid i sin vurdering ta utgangspunkt i den bebyggelsen som er godkjent på eiendommen. Fagetaten bemerker i denne sammenheng at det i 2012 ble gitt tillatelse til blant annet «overgang mellom hovedhus og fremtidig bakbygning» (gangbro), vår saksref /3. Gangbro regnes imidlertid ikke med ved beregning av %-BYA. Godkjent bebygd areal på eiendommen uten omsøkte tiltak er 83 %- BYA. Med tiltaket, er BYA på eiendommen 94 %-BYA. Tiltaket medfører altså en økning i %-BYA på 11 prosentpoeng. Spørsmålet er om det kan gis dispensasjon til en slik overskridelse av fastsatt utnyttelsesgrad. Bestemmelsen om utnyttelsesgrad er satt for å ivareta strøkskarakteren og sikre at et minimum av tomten forblir ubebygd. Strukturen i området karakteriseres ved at hvert kvartal bare har èn boligrekke mot vest, mens det mot nordøst er bygget mindre bakbygninger mot offentlig gate. Bebyggelsen er et av de tidligste eksemplene på sosial boligbygging i Norge. Fagetaten mener at en ytterligere gjenbygging av bakgården vil redusere områdets antikvariske verneverdi. Eiendommen har allerede et bebygd areal som i prosent overskrider hva som er tillatt etter KDP. En ytterligere tilsidesettelse av bestemmelsen vil undergrave formålet bak planen. Det at eiendommen allerede, i vesentlig grad, overskrider tillatt utnyttelsesgrad tilsier ikke at bygningsmyndigheten må tillate en ytterligere overskridelse av utnyttelsesgraden. Fagetaten kan på ovennevnte bakgrunn ikke anbefale at det gis tillatelse til å dispensere fra KDP 7 punkt Forbud mot takterrasse KDP 5 punkt 8 avsnitt 4, Fellesbestemmelser Av KDP 5 punkt 8 avsnitt 4, fellesbestemmelser, følger det at; «I eksisterende bebyggelse skal taklandskapet mot offentlige allmenninger, gater, smitt og smau bevares og nye takterrasser og tekniske installasjoner tillates ikke». Bakbygningene kan ikke sies å vende mot bakgård eller gårdsrom slik som Klager argumenterer for, og må derfor behandles etter kommunedelplanens felles bestemmelser for bebyggelse mot offentlig gategrunn, både fordi bakbygningene faktisk vender mot offentlig gategrunn, og fordi denne bakgårdsbebyggelsen i seg selv har høy egenverdi også i nasjonal sammenheng, jf. Riksantikvarens NB!-register over urbane kulturmiljø av nasjonal interesse. Vi forstår Klager slik at det ikke er ønskelig å søke om dispensasjon fra denne bestemmelsen. 4.2 Ivaretakelse av kulturhistoriske verdier KDP 7 punkt 6 Av KDP 7 punkt 6 følger det at «Hensynet til områdets kulturhistoriske verdier skal vektlegges ved alle tiltak i bebyggelse». Byantikvaren uttaler at Claus Fastingsgate 19 så langt tilbake som til 1868 ble regulert til trehusbebyggelse for arbeidere. Området ble bygget ut i 1870-årene. Husene lå vendt mot vest med bakgårder mot øst, og det var kun tillatt med èn boligrekke i hvert kvartal. Selve boligen ble oppført i Området representerer de siste bynære utbygginger av trehus. Bebyggelsen er karakteristisk ved sine bakbygninger og i sin konsekvente strukturering av husene, som er gjennomført på tross av det bratte terrenget. Byantikvarens anbefaling er på ovennevnte bakgrunn følgende; 6

7 «Anbefaling Byantikvaren vil sterkt fraråde omsøkte takvindu, påbygg og takterrasse, som vurderes som en uheldig endring av den opprinnelige arkitekturen. Bakbygningene på Krohnengen og Wesselengen har høy antikvarisk verdi, også i nasjonal sammenheng. Etter vår vurdering er forslaget om takterrasse i strid med kommunedelplanens felles bestemmelser for bebyggelse.vi fraråder at det gis dispensasjon fra planen for tiltaket.» Fagetaten bemerker at strukturen i området karakteriseres ved at hvert kvartal bare har èn boligrekke mot vest, mens det mot nordøst ble bygget mindre bakbygninger mot offentlig gate. Takterrassen og den foreslåtte utvidelsen av boareal er begge i strid med planens intensjon om å bevare dette særegne trekket ved områdets opprinnelige arkitektur- og kulturhistoriske uttrykk. Klager har ikke i tilstrekkelig grad dokumentert at områdets kulturhistoriske verdier blir bevart ved tiltaket. Tiltaket bygger i høyde og volum og dekker hovedhusene bak. Bodpreget blir ikke ivaretatt. Fagetaten vektlegger også at tiltaket vil kunne skape negative presedensvirkninger for området. 4.3 Øvrige forhold Bygningsmyndigheten har ved en inkurie unnlatt å angi tiltak og hjemmelsgrunnlag under «Vedtak, Tiltaket». Da dette fremgår av selve saksutredningen anses saksbehandlingsfeilen ikke for å ha virket bestemmende på vedtakets innhold, jf. fvl. 41. På bakgrunn av ovenstående anbefales klagen ikke tatt til følge. Vedlegg: 1. Situasjonskart 2. Situasjonsplan 3. Tegninger 4. Revidert tegning 5. Gatefoto 6. Flyfoto 7. Klage mottatt 9. september Avslag datert 16. august Trafikketatens vedtak datert 19. september Dispensasjonssøknad datert 5. september Byantikvarens uttalelse, datert 11. april Dispensasjonssøknad datert 14. februar Nabosamtykke datert 25. januar 213 7