BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Saksnr.: /16 Saksbeh.: TDTO Emnekode: EBYGG-5210 Til: Byrådsavd. for byutvikling, klima og miljø Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Bergenhus Gnr 167 bnr 1721, Nye Sandviksveien 69 D. Klage på avslag på søknad om oppføring av ny bolig. 1. Hva saken gjelder Saken gjelder søknad om oppføring av nybygg bolig. Boligen har et bruksareal på 229 m² bruksareal, er 6 etasjer og har en boenhet. Det ble gitt avslag i vedtak datert Avslaget er gitt da tiltaket er strid med reguleringsplan og heller ikke har tilfredsstillende visuelle kvaliteter. Det er også gitt avslag på søknad om dispensasjon fra avstandsbestemmelsen i Plan- og bygningsloven Vedtaket ble påklaget av ansvarlig søker Link Arkitektur ved brev datert samt utfyllende klage fra advokatfirmaet Harris datert Tiltakshaver er Nye Sandviksvei 69 AS. Kort beskrivelse av hovedtemaene i klagesaken. Det ble den gitt delingstillatelse til eiendommen med formål boligtomt, og med bakgrunn i denne er det gitt tillatelse til oppføring av leilighetsbygg datert Tiltaket ble ikke iverksatt innenfor frist for igangsetting, og tillatelsen gikk derfor ut. Det ble den gitt avslag til oppføring av leilighetsbygg med 5 boenheter og 312 m² bruksareal, saksnr Eiendommen er regulert ved reguleringsplan nr Bergenhus. Nye Sandviksveien 69 A-H, ikrafttrådt Arealformålet er boligformål og eiendommen er også vist som spesialområde der eksisterende bygninger og utomhusareal skal bevares. I Kommunedelplan Sandviken - Fjellsiden Nord, ikrafttrådt er eiendommen vist som boligområde, ligger i planområde D: Ladegården. I kommuneplanens arealdel (KPA 2010), godkjent av Miljøverndepartementet den er eiendommen vist som sentrumsformål og ligger i hensynssone bevaring kulturmiljø, jf. retningslinje Det er her P1 krav om bilparkering jf. bestemmelse 15. Videre er eiendommen vist som Brannsmitteområder og gul sone luftkvalitet. Den omsøkte eiendommen ligger i sikringssonen rundt område båndlagt etter lov om kulturminner. Søknaden behandles etter Plan- og bygningsloven Det er søkt om dispensasjoner fra følgende bestemmelser: Vist innkjøring til parkeringsanlegg på plankart i reguleringsplan nr Bevaring av eksisterende bygninger og utomhusareal i reguleringsplan nr

2 Avstand til nabogrense, jf. plan- og bygningsloven Tiltaket krever også følgende dispensasjoner: Parkering, jf. kommuneplanens arealdel pkt. 15. Uteoppholdsareal, jf. kommuneplanens arealdel pkt. 10 Veiloven 29- byggegrense I forbindelse med behandlingen av klagesaken er ansvarlig søker/tiltakshaver gitt anledning til å søke om disse dispensasjonene. Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21-3, og det er registrert merknader fra eier av Nye Sandviksveien 69 C, gnr 167 bnr 576 og Celem Eiendom AS v/lillian Vorland eier av Nye Sandviksveien 69 E, gnr 167 bnr 578. Nye Sandviksveien 69 C: Det vises også til tidligere korrespondanse i saken vedrørende mottatt dokumentasjon. Omsøkt løsning med vil for Nye Sandviksveien 69 C medføre tap av utsikt av utsikt fra stue samt å anordne terrasse på tak gir direkte innsyn til soveromsvinduene. Det vil kun kunne aksepteres en fjerning av toppetasje og altan. Nye Sandviksveien 69 E: Det vises til tidligere merknader til i tilsvarende byggesøknader på eiendommen. Nybygget med terrasse på topp vil medføre tap av lys og sjenerende innsyn og ulemper mot eiendommens vinduer til soverom, stue og kjøkken. Motsetter seg også byggets plassering inntil grense i bakkant ved parkeringsplass der arealet kun skal nyttes til eiendommens leieboere. Saken har vært til uttale hos Byantikvaren som gir følgende konklusjon i uttalelse datert Byantikvaren fraråder omsøkte nybygg. Nybygget bygger ned en rest etter det historiske hageanlegget tilknyttet Halvorsens villa og dekker til en viktig nyrenessanse-fasade. Tiltaket svekker arkitektoniske og kulturhistoriske kvaliteter i området og anses å være i strid med reguleringsplanens formål 2 punkt d. Vi viser for øvrig til plan- og bygningslovens 29-2 og 31-1». I forbindelse med oversendelse av saken til politisk behandling er saken sendt på uttale til Fylkesmannen i Hordaland og Hordaland Fylkeskommune. Saken er blitt vurdert på nytt basert på innkommet klage og øvrige opplysninger, uten at det er funnet grunnlag for å ta klagen til følge. 2

3 2. Forslag til vedtak: Vedtak datert opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef 3. Klage: Klager gjør i hovedsak gjeldende: Trygve Sæle seksjonsleder Tomten er godkjent fradelt til boligformål i det ble i 2003 innvilget byggetillatelse. Senere er det gitt to avslag på søknad om endret tiltak, henholdsvis i 2011 og Sistnevnte vedtak er nå påklaget. Det har ikke skjedd endringer i de overordnede planene. Det omsøkte nybygget er i samsvar med overordnet arealformål, boligformål. Eiendommen ligger i delområde D: Ladegården. Formålet med planen er ikke å forby nybygg i området. Hensynet til nabo er ivaretatt da det er laget et «smau» mellom byggene. Nabohusets vegg blir da synlig mot gatenivå og vinduene kan beholdes. Innvendinger fra nabo er ikke tilstrekkelig til å avslå søknad om dispensasjon fra avstand til nabogrense. Fradelingen av tomten ble gjennomført flere år etter at reguleringsplanen ble stadfestet, og også etter at kommunedelplanen ble vedtatt i Eier har en berettiget forventning til å bygge på eiendommen. I forhold til avslag med bakgrunn i visuelle kvaliteter fremgår det ikke hvilke deler av tiltaket administrasjonen har innvendinger mot. Det vises for øvrig til klagen i sin helhet. 4. Merknader/vurderinger: 4.1 Dispensasjon fra reguleringsplan Det følger av reguleringsbestemmelse 15 bokstav a: "Eksisterende bygninger og utomhusareal som skal bevares er vist med stiplet linje" På plankartet til reguleringsplanen er det også vist innkjøring til parkeringsanlegg på den omsøkte eiendommen. Det er søkt om dispensasjon fra disse bestemmelsene i reguleringsplanen. For å gi en dispensasjon etter pbl må hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke bli vesentlig tilsidesatt. I tillegg må 3

4 fordelene med å gi en dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering, jf. pbl. 19.2, 2. ledd. Ansvarlig søker opplyser i dispensasjonssøknaden at innkjøringen og innstiplingen gjelder et prosjektert, men ikke utført parkeringsanlegg. Innkjøringen og innstiplingen er derfor ikke lenger aktuell. Fordelene med å gi dispensasjon er derfor større enn ulempene. Det er i avslaget foretatt følgende vurdering av disse forhold: «Det er i reguleringsplan 15 pkt Spesialområder pkt a beskrevet følgende: "Eksisterende bygninger og utomhusareal som skal bevares er vist med stiplet linje" Det omsøkte areal er vist med stiplet linje og skal bevares etter ovennevnte bestemmelse. Denne bestemmelse sammen med kommunedelplan for Sandviken - Fjellsiden Nord som viser spesialområde bevaring er samlet for omfattende til å innvilge dispensasjon for, dette også sett i sammenheng med at det den er gitt delingstillatelse til eiendommen med formål boligtomt. I dette tilfelle anses gjeldende reguleringsplan som regulerer området til å stå sterkere enn tidligere fradeling. På dette grunnlag kan det ikke gis dispensasjon fra planen for omsøkt tiltak.» Klager har vist til at reguleringsplanen var gjeldende på det tidspunktet fradeling ble gitt. Fagetaten forholder seg lojalt til de rettsvirkninger som følger av vedtatt reguleringsplan. Vi har en tydelig bestemmelse om at utomhusarealet skal bevares. Vi har en også negativ uttalelse fra kommunens antikvariske fagetat. At det for ti år siden ble gitt dispensasjon fra bestemmelsen binder ikke kommunen i dag. Fagetaten opprettholder derfor sin vurdering om at reguleringsplanen står sterkere enn tidligere fradeling og byggetillatelse. Avslag på søknad om dispensasjon fra bestemmelser i reguleringsplan opprettholdes. 4.2 Dispensasjon fra minste avstand til nabogrense Det følger av pbl «Hvis ikke annet er bestemt i plan etter kapittel 11 eller 12, skal byggverk ha en avstand fra nabogrense som minst svarer til byggverkets halve høyde og ikke under 4 meter.» For å gi en dispensasjon etter pbl må hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke bli vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene med å gi en dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering, jf. pbl. 19.2, 2. ledd. Det er i dispensasjonssøknaden opplyst at reguleringsbestemmelse 9 angir at ny bebyggelse kan legges inn til nabogrense. Videre anføres det at i tidligere vedtak, rammetillatelse datert , vedrørende nybygg legger til grunn full utnyttelse av tomten. Den omsøkte utbyggingen med plassering inntil nabogrense bygger derfor på en tidligere godkjenning. Denne godkjenningen antas å være gjort etter en grundig vurdering av forholdene for tilstøtende eiendommer og øvrige fellesskapsinteresser. Utnyttelsen for tomten er ikke høyere enn for tilgrensede eiendommer og det legges opp til kun en boenhet. Fordelene med dispensasjon er større enn ulempelene. Reguleringsbestemmelse 9: «Bygningsrådet kan dispensere fra bestemmelsene i Bygningslovens 70 og minsteavstand til nabogrense og annen bebyggelse under forutsetning av at dispensasjon er anbefalt av brannvesenet». 4

5 Den omsøkte tomten er liten og det vil ikke være mulig å bygge en bolig på eiendommen uten dispensasjon fra avstand til nabogrense. Hovedhensynet bak avstandsbestemmelsene er hensynet til brannsikkerhet, luft, lys, innsyn og utsikt. Området har eldre bebyggelse og det har ikke vært bolighus på eiendommen tidligere. Den omsøkte eiendommen er det som er igjen av hagen tilhørende Halvorsens villa. Det er mottatt nabomerknader fra naboene på begge sidene av den omsøkte eiendommen. Begge naboene motsetter seg tiltaket. Fagetaten mener at et boligbygg på eiendommen vil være til ulempe for naboene. Det vil bli mindre luft og lys mellom bygningene. Begge naboeiendommene har vinduer mot den omsøkte eiendommen. Tiltaket vil spesielt være til ulempe for Nye Sandviksvei 69 e(halvorsens villa) som har flere vinduer ut mot den omsøkte eiendommen. Bebyggelsen i området er tett og den omsøkte tomten har ikke vært bebygget tidligere. Luft og lys mellom bygningene er viktig. Videre taler reguleringsplanens 15 klart imot en dispensasjon da denne sier at «Eksisterende bygninger og utomhusareal som skal bevares». Fagetaten har vurdert klagen uten å finne grunn for å omgjøre vår vurdering om å avslå søknad om dispensasjon fra pbl Visuelle kvaliteter Det følger av Pbl at «Ethvert tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering.» Det er i avslaget blant annet foretatt følgende vurdering: «Formålet med pbl 29-2 er å ivareta visuelle kvaliteter i prosjekteringen og dermed ta vare på god byggeskikk. Omsøkte tiltak er et nybygg som søkes oppført i ett areal mellom eksisterende bygninger regulert til bevaring. Etter bygningsmyndighetens vurdering vil nybygget med dets utforming ikke være tilpasset opp mot de bygde og naturlige omgivelser det skal plasseres i. Dette med hovedbakgrunn i nevnte planers status. Etter bygningsmyndighetens vurdering vil det omsøkte tiltaket derfor ikke tilfredsstille kravet om at nye tiltak skal ha gode visuelle kvaliteter i forhold til de bygde og naturlige omgivelser det skal plasseres i.» Fagetaten opprettholder sin vurdering om at tiltaket ikke er tilpasset opp mot det de bygde og naturlige omgivelsene. Tiltaket er omsøkt plassert på en tomt som ikke er egnet til bebyggelse av et boligbygg. Dette med bakgrunn i tomtens beskjedne størrelse, men også i forhold til nabohus. Avslag med hjemmel i pbl opprettholdes. 4.4 Parkering I henhold til gjeldende kommuneplan pkt. 15 Parkering krever tiltaket 3 biloppstillingsplasser og 9 sykkelplasser for området P1. Det er ikke dokumenter at det omsøkte tiltaket har parkeringsplasser og det er heller ikke søkt om dispensasjon fra bestemmelsen. I forbindelse med oversendelse av saken til politisk behandlinger er ansvarlig søker/tiltakshaver gitt anledning til å søke dispensasjon. 5

6 Avslag med hjemmel i kommuneplanens arealdel pkt. 15 tilføyes som avslagsgrunn. 4.5 Uteoppholdsareal Det følger av kommuneplanens arealdel pkt. 2 at kommuneplanens regler om uteoppholdsareal for bolig(pkt. 10) gjelder foran eldre reguleringsplan og kommunedelplan. Kravet til minste uteoppholdsareal for eneboliger er 150 m 2, jf. pkt. 10 i kommuneplanens arealdel. Det er i søknaden opplyst at det totalt er 52 m 2 uteoppholdsareal på eiendommen. Uteoppholdsarealet er i følge ansvarlig søker fordelt på følgende måte: 1. etasje: 4,5 m 2 (inngangssone) 2. etasje: 15,5 m 2 (uteplass) 3. etasje: 6,7 m 2 (fordelt på 1,7 m 2 balkong og 5 m 2 bakplass) 4. etasje: 5,0 m 2 (terrasse) 5. etasje: 0 m 2 6. etasje: 20,0 m 2 (13 m 2 takterrasse og 7 m 2 beplantning) Dersom tiltaket skal tillates kreves det dispensasjon fra pkt. 10 i kommuneplanens arealdel. Det er ikke søkt om dispensasjon, men tiltakshaver/ansvarlig søker er i forbindelse med oversendelse av saken til politisk behandling gitt anledning til å søke om slik dispensasjon. For å gi en dispensasjon etter pbl må hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke bli vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene med å gi en dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering, jf. pbl. 19.2, 2. ledd. Det er i søknaden opplyst at boenheten ikke faller naturlig inn under enebolig, rekkehus eller blokkbebyggelse i typologi når det gjelder krav til utendørs oppholdsarealer. Med en boenhet regnes det omsøkte tiltaket som en enebolig. Slik det fremgår av oversikten ovenfor er uteplassområdene oppdelt, noen av dem er svært små. Dette er helt klart uheldig og bidrar til at det ikke er tilfredsstillende kvaliteter for uteoppholdsareal størrelse 52 m 2. Fagetaten kan heller ikke se at uteoppholdsarealene legger til rette for lek. Området er preget av leiegårdsbebyggelse og forholdsvis lite eller intet uteareal til boligene. Det er derfor viktig å ta vare på de få ubebygde områdene, med tilhørende grøntareal, man har i området. Fagetaten tilføyer avslag med hjemmel i kommuneplanens arealdel pkt Byggegrense mot offentlig vei Tiltaket krever dispensasjon fra Veiloven 29 for omsøkte plassering. Nye Sandviksvei er fylkesvei og byggegrensen er da 50 meter. Ansvarlig søker/tiltakshaver er i forbindelse med oversendelse av saken til politisk behandling gitt anledning til å søke om slik dispensasjon. Med bakgrunn i de øvrige avslagsgrunnene samt at søknaden om dispensasjon må sendes til uttalelse hos Statens veivesen foretas det ingen foreløpig vurdering av dispensasjonsspørsmålet. 6

7 4.7 Forventning om å få bygge på eiendommen Klager skriver at eier av eiendommen har en berettiget forventing om å få bygge på eiendommen. Selv om man har en eiendom fradelt til boligformål er det i seg selv ingen garanti for at eiendommen kan bebygges. Man må i tillegg oppfylle en rekke andre krav som følger av lov/forskrift og planer. I denne saken er det flere bestemmelser som gjør det svært vanskelig å bebygge eiendommen med et bolighus. At et tiltak vil kreve svært mange dispensasjoner er i seg selv en indikasjon på at tomten ikke vil være egnet til bolighus. Byggetillatelser er gyldige i tre år, jf. pbl Dette innebærer at man må søke på nytt dersom man ønsker å gjennomføre et tiltak. Søknaden vil da bli vurdert etter gjeldene lover og planer. Selv om reglene i seg selv ikke er endret vil praktiseringen av dem kunne være endret. Bygningsmyndighetene har adgang til å endre praksis uten at dette medfører forskjellsbehandling så lenge praksisendringen er konsekvent. Det har de senere år blitt et økt fokus, og en strengere håndheving, av reglene knyttet til visuelle kvaliteter. Selv om reguleringsplan og kommunedelplan her er den samme har vi fått ny Plan og bygningslov i 2008 og ny kommuneplan trådte i kraft i Dette har medført nye regler knyttet til parkering og uteoppholdsareal som er relevant i denne saken. 4.7 Fredet bygrunn Den omsøkte eiendommen ligger i sikringssonen rundt område båndlagt etter lov om kulturminner, jf. kulturminneloven 6. Dersom tiltaket skal tillates må ansvarlig søker/tiltakshaver melde fra om dette til Riksantikvaren og eventuelt innhente særskilt tillatelse. Det vises til kommuneplanens arealdel pkt På bakgrunn av ovenstående anbefales klagen ikke tatt til følge. Trykte vedlegg: 1. Situasjonskart 2. Situasjonsplan 3. Tegninger 4. Oversiktsfoto 5. Klage, datert og Avslag på søknad, datert Byantikvarens uttalelse, datert Nabomerknader 9. Tidligere vedtak på eiendommen 7