BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Saksnr.: /9 Saksbeh.: TDTO Emnekode: EBYGG-5210 Til: Byrådsavd. for byutvikling, klima og miljø Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Bergenhus gnr 164 bnr 701, Allégaten 18. Klage på avslag på søknad om bruksendring, fasadeendring, tilbygg og påbygg. 1. Hva saken gjelder Saken gjelder søknad om bruksendring av kjeller og loft til 2 nye boenheter, fjerning av rømningsvei i baktrapp, tilbygg med utvidelse av kjeller og nye altaner i 1. og 2. etasje og loft med rømningsstige, nye takarker på loft samt 3 stk. nye vinduer i takflate mot Allégaten og 4 nye vinduer i takflate mot bakgård. Det ble den gitt tillatelse til oppføring av altaner i 1. og 2. etasje med rømningsstige, på vilkår av endret størrelse av altan i 1. etasje. Det ble i samme vedtak gitt avslag på søknad om dispensasjon fra kommuneplanens punkt 1 Plankrav og fra plan- og bygningsloven 29-4 Byggverkets plassering, høyde og avstand til nabogrense for bruksendring av kjeller og loft til 2 nye boenheter, fjerning av rømningsvei i baktrapp, tilbygg med utvidelse av kjeller, nye takarker på loft samt 3 stk. nye vinduer i takflate mot Allégaten og 4 nye vinduer i takflate mot bakgård. Avslaget er også hjemlet i pbl Utforming av tiltak, 29-2 Visuelle kvaliteter og 31-1 Ivaretakelse av kulturell verdi ved arbeid på eksisterende byggverk. Vedtaket er påklaget av Enerhaug Arkitekter ved brev datert Tiltakshaver er Helge Refsum Irgens. Klager mener at de nødvendige dispensasjonene kan gis, at nabo har godkjent tiltakets plassering og at det har tilfredsstillende visuelle kvaliteter. Eiendommen ligger i område uten reguleringsplan. Eiendommen er vist som Boligområde i kommunedelplan for Sentrum og ligger innenfor Senterområde S1 i kommuneplanen( ). Angjeldende bygning er merket som Bygning med høy antikvarisk verdi i kommunedelplanens plankart 2 Byform Bebyggelse. Ny kommuneplan( ) trådde i kraft Søknaden er behandlet etter Plan- og bygningsloven Tiltaket krever dispensasjon fra Pbl avstand til nabogrense og kommuneplanens pkt. 8 universell utforming. Tiltaket krever ikke dispensasjon fra kommuneplan pkt. 1 Plankrav. Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven Det er ikke registrert noen merknader i saken.

2 Saken er blitt vurdert på nytt basert på innkommet klage og øvrige opplysninger, uten at det er funnet grunnlag for å ta klagen til følge. 2. Forslag til vedtak: Vedtak datert opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef 3. Klage: Trygve Sæle seksjonsleder Klager gjør i hovedsak gjeldende: Det er selvmotsigende å gi dispensasjon fra plankravet for altan/rømningsstige, men samtidig avslå dispensasjon for fjerning av innvendig rømningsvei, som altså ikke trengs når ny utvendig rømningsvei etableres. Det er ikke tatt stilling til søknad om dispensasjon vedrørende universell utforming. Det stilles spørsmål med logikken med å gi dispensasjon for 29-4 for altaner/rømningstrapp med avstand 10 cm fra grense, men samtidig avslå dispensasjon for tilbygg og ark med avstand 74 cm fra samme grense. Nabo har akseptert omsøkt avstand. Det er flere nye arker og takvinduer i området. Tiltakshaver godtar å fjerne to takvinduer, mot at et får beholdes. Det er på den reviderte tegningen vist to Veluxvinduer på fasaden mot Allégaten. Den beskjedne utvidelsen av arken samt etablering av altan er nødvendig for å gi rømningsvei fra loft. Løsningen innebærer at de samlede uteoppholdsarealene utvides. Etaten har ikke en enhetlig saksbehandling av området. Det vises konkret til Allégaten 22. Det vises til klagen i sin helhet. 4. Merknader/vurderinger: 4.1 Plankrav Søknaden er behandlet etter kommuneplan For eiendommer som omfattes av kommunedelplan Sentrum er det denne planen, og ikke kommuneplanen , som tar stilling til om det foreligger et plankrav. Det vises til kommuneplanen pkt. 2. Forholdet mellom kommuneplanen og eldre kommunedelplaner: Eldre kommunedelplaner skal fortsatt gjelde, men suppleres av kommuneplanens bestemmelser og retningslinjer der tilsvarende tema ikke er behandlet i kommunedelplanene. Unntak: 2

3 Følgende av kommuneplanens bestemmelser gjelder foran eldre kommunedelplaner*: plankrav (pkt. 1) rettskraft for eldre reguleringsplaner (pkt. 3), byggehøyde i senterområder (deler av pkt. 22) utendørs oppholdsareal for bolig (pkt. 11), støy (pkt. 15), parkering (pkt. 17). *Kommunedelplan Sentrum overstyres bare av kommuneplanens bestemmelser om byggehøyder for delområdene S 2, 3, 4 og 5 (deler av pkt. 22) og om parkering (pkt. 17). Hjemmel: PBL 20-6, siste ledd. I plankart 1 for kommunedelplan Sentrum er den omsøkt eiendommen markert i fargen hvitt. For de hvite områdene i kommunedelplan Sentrum foreligger det ikke et plankrav. Avslag på søknad om dispensasjon fra plankrav i kommuneplan faller bort. Dersom det vurderes å omgjøre vedtaket vil fagetaten opplyse om at det i følge ny kommuneplan foreligger et plankrav, jf. pkt. 1 i kommuneplanens arealdel. Plankravet gjelder foran eldre kommunedelplaner, jf. kommuneplanens arealdel pkt Avstand til nabogrense Det er søkt om dispensasjon fra pbl for utvidelser på bakplass og endring av takarker. Ansvarlig søker opplyser om at dispensasjonen gjelder i forhold til naboeiendommene gnr. 164/669 (vedrørende ny trapp/tilbygg/altaner og rømningstrapp/utvidelse av ark) og 164/703(vedrørende ark). Det er gitt avslag på søknad om dispensasjon fra avstandsbestemmelsen i pbl for plassering av tilbygget. Det er i avslaget vurdert at tilbygget vil begrense naboens utnyttelse av egen eiendom og at det etter en helhetlig vurdering anses fordelene å være klart mindre enn ulempene. I forbindelse med klagen er det sendt inn samtykke fra eier av gnr. 164/699 for oppføring av branntrapp/rømningsstige inntil 0,1 meter fra felles grense. Samtykket er gitt for plassering av branntrapp/rømningsstige. Vi kan ikke se at samtykket gjelder for plassering av tilbygg og ark da dette burde gått klart frem av samtykket. Fagetaten opprettholder sin vurdering om at tilbygget vil begrense naboens utnyttelse av egen eiendom. Fagetaten ser det ikke hensiktsmessig å gi dispensasjon fra avstandsbestemmelsen for de andre deler av tiltaket all den tid det foreligger andre avslagsgrunner. Avslag på dispensasjon fra avstandsbestemmelsen i pbl opprettholdes. 4.3 Visuelle kvaliteter/kulturell verdi Etter plan- og bygningsloven 29-1 og 29-2 skal ethvert tiltak prosjekteres og utføres slik at det får en god arkitektonisk utforming og innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til omgivelser og plassering. Videre følger det av pbl 31-1 at kommunen skal se til at historisk, arkitektonisk eller annen kulturell verdi som knytter seg til et byggverks ytre, så vidt mulig blir bevart. Bygningen er i kommunedelplan for Sentrum vist som bygning med høy antikvarisk verdi. I følge kommunedelplanens bestemmelser 4.1 gjelder følgende bestemmelser for bygninger med slik verneverdi: 3

4 «For bebyggelse som på plankart 2 er angitt som bygning med høy antikvarisk verdi skal bygningens egenart søkes bevart ved at gesimshøyde, takform og viktige bygningsmessige detaljer opprettholdes eller videreføres. «For takterrasser mot bakgård gjelder følgende, kommunedelplanen 4.4: «Takterrasser kan tillates under forutsetning av at de underordner seg bygningens hovedform» Søknaden er sendt til uttale til Byantikvaren som den har kommet med følgende konklusjon: «Allégaten 18 er oppført på 1880-tallet, og ligger i en rekke med identiske bygninger preget av nyrenessansens arkitektoniske uttrykk. Utfra tilgjengeligdokumentasjon kan det se ut som om vinduer på fasade mot Allégaten er av eldre dato, disse må beholdes. Bygningen har meget høy antikvarisk verdi som del av et viktig bygningsmiljø på Nygårdshøyden. Bygningen ligger innenfor Riksantikvarens NB!register som er en oversikt over nasjonale kulturmiljøer i by. Det søkes om etablering av tre takvinduer(1400x660) på fasade mot gaten. Byantikvaren er prinsipielt av den oppfatning at man i størst mulig grad skal unngå takvindu på gatefasader. Med Bergens topografi og byggeskala, vil dette i de fleste tilfeller være både synlig og skjemmende for den historiske bebyggelsen. Byantikvaren kan ikke tilrå at nye vinduer etableres som omsøkt. Den verneverdige fasaden mot Allégaten, inklusiv takfasade, bør bevares uendret. Vi anbefaler at eksisterende små takvindu vedlikeholdes og beholdes. Når det gjelder tiltak mot bakplassen, motsetter vi oss at sokkeletasje utvides som vist på tegning. Den historiske bebyggelsesstrukturen i området, med tett bebyggelse mot gaten og åpne bakplasser, bør beholdes uendret. Det søkes om takark og takterrasse. Byantikvaren kan ikke tilrå denne løsningen. Volumoppbygging og takform er viktige element i denne historiske bygningsmassen. Det er derfor viktig for bevaring av bygningens antikvariske verdi at takformen ikke endres i så stor grad som omsøkt. Når det gjelder balkonger i hoved- og 2.etasje, har vi ingen innvendinger til disse da denne delen av fasaden ikke vil være synlig fra andre steder enn gjeldende bakgård. Tiltaket er likevel relativt omfattende og vi ber om at det forenkles ved at rømningsstiger flyttes lenger inn mot fasade. Vi ber også om at balkongene dimensjonere slik at de ikke må understøttes, men festes i veggkonstruksjonen.» Fagetaten har foretatt følgende vurdering i saken: «I likhet med byantikvaren, så mener bygningsmyndighetene at det er for mange og for store vinduer i takfasadene. Omsøkte tilbygg i bakgård og planløsning endrer både bebyggelsesstruktur og bruk av bakgården. Bakgården er i dag i samsvar med den historiske bebyggelsesstrukturen og har i dag en størrelse som gjør den egnet til fellesareal. Omsøkte tiltak gjør at bakgården ikke lenger kan benyttes av andre enn beboerne i underetasje. Etter bygningsmyndighetenes skjønn, ødelegger de mange og store takvinduene, tilbygg i underetasje, utvidelse av takarker og nye takterrasse byggets antikvariske verdi. Takark med takterrasse er for stor og dominerende og tiltaket som helhet, er for omfattende for denne bygningen.» 4

5 Det er i klagen åpnet opp for å redusere antallet takvinduer mot Allégaten. Ansvarlig søker opplyser at tiltakshaver godtar å fjerne to takvinduer, mot at et får beholdes. Det er på den reviderte tegningen vist to Veluxvinduer på fasaden mot Allégaten. Det er i søknaden opplyst at vinduene vil måle 66x140 cm. Fagetaten har vurdert revisjonen, men kan ikke se at denne vil endre vår vurdering og konklusjon knyttet til de visuelle kvaliteter/kulturell verdi. Fagetaten har vurdert klagers anførsler, men ikke funnet grunn til å omgjøre vår vurdering. 4.4 Universell utforming Det er søkt om dispensasjon fra kommuneplan punkt 8 om universell utforming. På grunn av avslagsgrunnene i saken er det ikke foretatt en dispensasjonsvurdering og heller ikke gitt et avslag/tillatelse. Dersom tiltaket utformes i tråd med gjeldende lovverk og planer vil fagetaten åpne opp for å gi en dispensasjon fra universell utforming. 4.5 Forskjellsbehandling Klager mener at etaten ikke har en enhetlig saksbehandling av området og at avslaget er i strid med ønsket byutvikling Det ble den (sak ) gitt tillatelse til tilbygg med takaltan og tilkomst til loftsetasje samt altan i 2. etasje i Allégaten 22. Spørsmålet er om det foreligger usaklig forskjellsbehandling. Sivilombudsmannen har bla. i en sak fra årsmeldingen for 2002 side 320, uttalt følgende om vurderingstema ved påstand om forskjellsbehandling: I den offentlige forvaltning gjelder det ulovfestede prinsippet om at like saker skal behandles likt, dvs. at usaklig forskjellsbehandling kan medføre at et vedtak anses ugyldig. Likhetsprinsippet bygger på generelle rettferdsforestillinger og innebærer at de forvaltningsavgjørelser som fattes må bygge på en objektiv og saklig vurdering som sikrer likhet og rettssikkerhet. Når det skal tas stilling til spørsmålet om forvaltningen har utøvet forskjellsbehandling, er det ikke nødvendigvis noe galt med den enkelte avgjørelse isolert sett. Feilen kan ligge i at forvaltningen ikke kan gi noen saklig grunn for ikke å følge en konsekvent praksis. For at en anførsel om forskjellsbehandling skal kunne føre frem, er det en forutsetning at det dreier seg om like saker både i faktisk og rettslig henseende.. Det omsøkte tiltaket har ikke en sammenlignbar utforming til det tiltak som ble godkjent i Allégaten 22. Dette tiltaket ble vurdert til å ha tilfredsstillende visuelle kvaliteter og en utforming som var i tråd med kulturelle verdi. Byantikvaren hadde heller ingen merknader til søknaden. Tilbygget som her ble godkjent utvidet og erstattet et eksisterende tilbygg. Videre vil vi vise til at det er 3,5 år siden denne tillatelsen ble gitt. Det har siden den gang kommet ny Plan- og bygningslov og kommunens har fått en økt oppmerksomhet på bygningenes visuelle kvaliteter/tilpasninger til historisk bebyggelse. Det foreligger ikke usaklig forskjellsbehandling. 5

6 4.6 Bod Det følger av teknisk forskrift bokstav a) Boenheten skal, i tillegg til oppbevaringsplass for mat og klær, ha innvendig oppbevaringsplass eller bod på minimum 3 m 2 BRA. Det er i forbindelse med klagen sendt inn reviderte plantegninger av underetasjen og loftsetasjen der en viser noe ekstra skapplass. Det er ikke sendt inn nye tegninger som viser innvendig bod for de to eksisterende leilighetene i bygget. Det er nødvendig å dokumentere at det foreligger tilstrekkelig bodareal for alle leilighetene. Vi kan heller ikke se at det foreligger tilstrekkelig bodareal for de to leilighetene det er vist tegninger for. Vi gjør oppmerksom på at dersom bodareal skal løses ved skapløsninger må det være i tillegg til de skap man normalt vil ha og skapene må ha en høyde som gjør arealet måleverdig, med en fri høyde på minimum 1,9 m. Leilighetene har ikke tilfredsstillende bodarealer, jf. TEK På bakgrunn av ovenstående anbefales klagen ikke tatt til følge. Trykte vedlegg: 1. Situasjonskart 2. Situasjonsplan 3. Tegninger 4. Oversiktsfoto 5. Klage datert Vedtak datert Uttale fra Byantikvaren, datert