BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer. Saksnr.: /14 Saksbeh.: NKLE Emnekode: NYBY-5210 Kopi til:

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling for byutvikling, klima og miljø Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Saksnr.: /14 Saksbeh.: NKLE Emnekode: NYBY-5210 Kopi til: Fana, Gnr 82 Bnr 251, Hatlestad. Klage over avslag på søknad om nybygg bolig m.m. 1. Hva saken gjelder Saken gjelder søknad om nybygg bolig på tre etasjer og to bruksenheter med bruksareal på 273 m², ny tilførselsvei fra eksisterende private vei til Hamrevegen 47 og 49, vann og avløpsanlegg, utomhusanlegg i form av murer, fyllinger, planering, og utvidelse av eksisterende avkjørsel fra Hamrevegen. Det ble gitt avslag i vedtak datert Vedtaket ble påklaget av Mesterbygg-Bergen AS ved brev datert Omsøkte bolig inngår i reguleringsplan vedtatt Det pågår planarbeid i området med plannr , der opprinnelig planområde skal utvides, og en stor del av eksisterende plan endres. Omsøkte tilførselsvei inngår i uregulert område, og er i Kommuneplanens arealdel (kpa) vist som LNF-område. Tiltaket krever dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan, hva gjelder adkomst, jf plan- og bygningsloven (plbl) av , jf Videre kreves dispensasjon fra LNF-område i kommuneplan, jf plbl , jf Endelig kreves dispensasjon fra plbl av (krav til opparbeiding av vei) og 70 nr 2 (avstand fra nabogrense). Nabovarslingen jf. plbl. 94 nr 3, avstedkom merknad fra May Linn Lunde, Hamrevegen 47. Hun anfører bl.a. at det ikke medfører riktighet som det ble hevdet i tidligere delingssak, at vei fra Hamrevegen 47 og 49 er ferdig bygget frem til omsøkte eiendom. Videre påpekes det at veien vil gå helt inntil hushjørnet på Hamrevegen 47 og være nærmere hennes nabogrense enn 4 m. Hun uttrykker også bekymring for at veien blir lagt i et svært bratt område, og hva dette vil innebære av "velt, skrens etc." mot henne bolig, og bekymring for eksisterende kloakkledning og vannledning som ligger "på eiendommen der det vil lages vei". Det foreligger også en sent innkommet merknad fra John Haugsdal, Hamrevegen 49, vedrørende at omsøkte veis avstand fra grensen hans ikke holder 4 meter. I tilsvar fra ansvarlig søker anføres det at den midlertidige veien i størst mulig grad vil bli lagt i samme nivå som eksisterende terreng, og at det ikke er nødvendig å sprenge bort fjell. Det vil heller ikke bli høye fyllinger mot Hamrevegen 47, og veien vil ha en minimums avstand til eiendommen på 1,5 m. Vedlagt tilsvaret er profiler, foto og kart som viser hvordan veien er tenkt forbi Hamrevegen 47. Når det gjelder vann- og avløpsledninger til Hamrevegen 47, så vil tiltakshaver bære kostnadene ved en omlegging dersom tiltaket nødvendiggjør dette.

2 Dispensasjon fra reguleringsplan, kommuneplan og plbl. 67 nr. 1 er ikke omsøkt eller nabovarslet. I forbindelse med at saken blir oversendt til politisk behandling, blir tiltakshaver/ansvarlig søker informert om at dette er nødvendig jf. plbl Saken sendes dessuten på høring til Fylkesmannen i Hordaland, slik at han får mulighet til å uttale seg til en eventuell dispensasjon. Eventuelle nye dokumenter i saken knyttet til ovennevnte, ettersendes. Statens vegvesen har gitt tillatelse til utvidet bruk av avkjørsel fra Hamrevegen, jf brev datert Det foreligger forhåndsuttalelse fra Vann- og avløpsetaten datert Saken er blitt vurdert på nytt basert på innkommet klage og øvrige opplysninger, uten at det er funnet grunnlag for å ta klagen til følge. 2. Forslag til vedtak: Vedtak datert opprettholdes, klagen tas ikke til følge. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Else-Kristin Foss Vikenes byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder 3. Klage: I klagen vises det til tidligere delingssak, saknr , hvor omsøkte eiendom ble fradelt fra Bnr 4. Det ble gitt midlertidig dispensasjon fra plbl. 67 nr. 1, hvor det følger at før tomt bebygges må regulert vei opparbeides. Dispensasjon ble gitt på vilkår om at før deling ble gjennomført måtte erklæring om midlertidig veirett over Bnr 3 i vei som går til nr. 47 og 49, tinglyses. Tiltakshaver fikk tinglyst veiretten og eiendommen ble fradelt. Det gis i klagen uttrykk for at "Veien det søkes om, er vurdert av kommunen før delingen ble gjennomført. Vi kan derfor ikke forstå at kommunen kan gå tilbake på dette i form av mottatt avslag". Når det gjelder at det foregår planarbeid i området, mener klager at dette ikke er "noe nytt for kommunen" og at dette burde vært tatt hensyn til før delingstillatelsen ble gitt. Klager anfører at veien kun er midlertidig, med en stigning på maksimum 1:7, og at grunneier også har interesse av at denne veien blir bygget "da han lettere får tilkomst til utmark". Det anføres dessuten at "Det er bevist i form av kart, terrengprofil og foto at veien ikke skal heves forbi huset til Hamreveien 47". Videre anføres det at en utbedring av avkjørselen vil være til stor fordel for alle brukere. Grøften for vann og avløp, vil i følge klager ikke gi noe naturinngrep som vil være synlig for ettertiden, da denne "fylles igjen og sås i på vanlig måte". Når det gjelder rasfare viser klager til en rapport fra Multiconsult, og hevder at denne viser at området hvor omsøkte tomt ligger, ikke er i faresonen. Dersom det er tvil vil en imidlertid

3 engasjere geolog for ytterligere vurdering. Klager kan ikke se at den midlertidige veien er et byggverk som er avhengig av dispensasjon fra plbl. 70 nr. 2. Det vises for øvrig til klagen i sin helhet. 4. Merknader/vurderinger: 4.1 Dispensasjoner: Det følger av plbl. 67 nr. 1, at i regulert strøk kan tomt bare deles eller bebygges dersom "veg er opparbeidet og godkjent så langt den er vist i planen, fram til og langs den side av tomta hvor den har sin atkomst". Omsøkte veiløsning er ikke i tråd med planen, da atkomsten skjer fra sørøst via privat vei til Hamrevegen nr. 47 og 49. Dette området er i kommuneplanen vist som LNF-område. Tiltaket krever således dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan, hva gjelder adkomst, fra LNF-formålet i kommuneplanen og fra plbl. 67 nr. 1. Det omsøkte vann- og avløpsanlegget, se vedlegg 7, er også avhengig av dispensasjon fra LNF-formålet i kommuneplanen. Søknaden begrunnes med at det fra gammelt av gikk en kjerrevei frem til utmarken på Gnr 82 Bnr 3, og at det er i denne traseen veien skal legges. Veien skal i følge søker legges skånsomt i terrenget uten store inngrep i naturen, og terrenget kan tilbakeføres når tilførselsvei bygges fra nord. Det følger av plbl at kommunen ikke kan gi dispensasjon dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være "klart større enn ulempene etter en samlet vurdering". Ved dispensasjon fra loven og forskrifter skal det legges "særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet", og "Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden". Da omsøkte eiendom ble fradelt i vedtak den , ble det midlertidig dispensert fra kravet til opparbeidelse av regulert vei jf. plbl. 67 nr. 1, fordi tiltakshaver fikk en midlertidig veirett over Gnr 82 Bnr 3 i vei som går til Hamrevegen 47 og 49. Det legges til grunn at vedtaket ble fattet på bakgrunn av brev fra tiltakshaverne den , se vedlegg 12, hvor det gis uttrykk for at "Vi har bruksrett i privat vei som i dag går til Hamreveien 47 og 49. Denne veien er ferdigbygget helt inn til vår tomtegrense". En har i delingstillatelsen altså ikke tatt stilling til at det skal anlegges ny vei slik byggesøknaden nå innebærer. Uavhengig av dette, vil en i en byggesak måtte vurdere dispensasjon på selvstendig grunnlag. Som det anføres i det påklagete avslaget, er det flere forhold som har endret seg siden delingstillatelsen tilbake i 2006: " vil påpeke at det er flere forhold som har endret seg siden midlertidig dispensasjon ble gitt i delingstillatelsen. Det kan her nevnes at det nå er en ny reguleringsendring under arbeid, som også innbefatter angjeldende tomt, det er vedtatt ny kommuneplan, og det er vedtatt en ny planlov den , hvor det er blitt en innskjerping på kommunenes dispensasjonspraksis." Spørsmålet om dispensasjon ble nøye vurdert i vedtaket den Det vises bl.a. til retningslinjen i kpa punkt 26, LNF-områder, hvor det fremkommer at omdisponering av areal til annet formål bør skje gjennom overordnet arealplanlegging. Videre var vurderingen: "Bygningsmyndighetene er av den oppfatning at omsøkte vei griper en god del inn i landskapet,

4 spesielt i nordre del der det vil bli større fyllinger. Eksisterende kjerrevei, som omtales, er det ikke mye igjen av, og ny vei må derfor bygges i meters lengde frem til eksisterende vei ved Hamrevegen 49. Veien vil være uforholdsmessig bratt, og den vil komme svært nær huset på Hamrevegen 47, noe som også er bemerket av eieren. Dette vil kunne skape problemer, spesielt i anleggsperioden med trafikk av store biler. I tillegg til veien, skal det også anlegges vann- og spillvannsledninger over LNF-område i en lengde av ca100 m, med de naturinngrep dette innebærer. Som nevnt ovenfor, står det i retningslinjene til kommuneplanen, at omdisponering av areal i LNFområder til annet formål bør skje gjennom overordnet arealplanlegging. Da det nå er et pågående planarbeid i området, som viser en helt annen veiløsningen til eiendommen, er det bygningsmyndighetenes mening at det vil være svært uheldig å tillate denne midlertidige vegløsningen over LNF-område. Med bakgrunn i drøftingen ovenfor, er bygningsmyndighetene av den oppfatning at det er en overvekt av ulemper ved å gi dispensasjon til å anlegge omsøkte vei og va-anlegg i LNF-område." Etat for byggesak og private planer opprettholder ovennevnte vurderinger, og kan ikke se at det er grunnlag for å dispensere jf. plbl. 19-2, fra plbl. 67 nr. 1, gjeldende reguleringsplan og kommuneplanens LNF-formål. Når det gjelder klagers anførsel om at kommunen på tidspunktet for delingstillatelsen var klar over at det foregikk planarbeid i området, så medfører dette riktighet. Det som kommunen imidlertid ikke tok stilling til i delingstillatelsen var som nevnt tidligere, søknad om anlegging av vei. I vurderingen om en skal godkjenne at vei anlegges i LNF-område og i strid med gjeldende plan, må det absolutt sies å være relevant at det foregår et planarbeid som legger opp til en annen veiløsning enn den omsøkte. 4.2 Øvrige merknader Det anføres i klagen at omsøkte vei ikke er et "byggverk", og således ikke avhengig av dispensasjon fra plbl. 70 nr. 2, hvor det følger at bygning skal ha en avstand fra nabogrense som minst svarer til bygningens halve høyde og ikke under 4 meter. Til dette er det å bemerke at det følger av plbl. 84 at for bl.a. anlegg av vei, så gjelder bestemmelsene i loven så langt de passer. Dette innebærer at plbl. 70 nr. 2, også vil kunne være gjeldende for omsøkte vei. En ser ikke grunnlag for å gå nærmere inn på problemstillingen og spørsmålet om dispensasjon fra 70 nr. 2, sett hen til vurderingen under punkt 4.1. I vedtaket gis det uttrykk for at når det gjelder utvidelse av eksisterende avkjørsel fra Hamrevegen, behandles ikke denne i følgende vedtak. Det må for avkjørselen fremmes en egen søknad på Gnr 82 Bnr 85. Slik klagen forstås, vil en benytte foretak med geoteknisk kompetanse for å vurdere om rassikring er nødvendig jf. plbl. 68. Når det gjelder rapporten det vises til fra Multiconsult, sies det i vedtaket: "Rapporten det henvises til er utarbeidet i forbindelse med en konkret bebyggelsesplan for området, og ikke for angjeldende tomt alene. I rapporten står det at det er etablering av bebyggelse ovenfor angjeldende tomt med prosjekterte fyllinger og veier som gjør at området med angjeldende tomt ikke er i faresonen vedrørende ras." På bakgrunn av ovenstående anbefales klagen ikke tatt til følge. Trykte vedlegg:

5 1. Situasjonskart 2. Situasjonsplan vedlagt søknad 3. Gjeldende reguleringsplan 4. Kommuneplan 5. Oversiktsfoto 6. Tegninger av bolig 7. Vann- og avløpsanlegg 8. Klage datert Avslag datert Brev datert fra ans.søk., inneholdende bl.a. tilsvar til nabomerknadene, søknad om dispensasjon og rapport fra Multiconsult 11. Nabomerknader 12. Klage på avslag i delingssak