BERGEN KOMMUNE Byrådsavdeling for byggesak og bydeler/etat for byggesak og private planer

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byrådsavdeling for byggesak og bydeler/etat for byggesak og private planer Fagnotat Saksnr.: /14 Saksbeh.: CHRE Emnekode: NYBY-5210 Til: Byrådsavdeling for byggesak og bydeler Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Fana, gnr 93, bnr 530, Krokeide. Klage over avslag på søknad om oppføring av fritidsbolig. 1. Hva saken gjelder Saken gjelder søknad om oppføring av fritidsbolig på 115,5 m2 BRA. På omsøkte eiendom står det i dag et naust som er innredet som fritidsbolig og tilhørende kaianlegg. Det ble gitt avslag i vedtak datert Vedtaket ble påklaget av advokat David Hilton på vegne av tiltakshaver ved brev datert , samt utfyllende klage datert Eiendommen er uregulert. Iht. gjeldende kommuneplan er eiendommen er avsatt til LNFområde. Tiltaket krever dispensasjon fra kommuneplanens pkt 26, samt pbl Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i pbl 94 nr 3, og det er ikke registrert merknader i saken. Det er innhentet uttalelse fra Fylkesmannen i Hordaland, samt Grønn Etat. Begge konkluderer med å frarå omsøkte tiltak da det bl.a. ikke foreligger grunnlag for å dispensere verken fra arealbruk eller pbl Saken er blitt vurdert på nytt basert på innkommet klage og øvrige opplysninger, uten at det er funnet grunnlag for å ta klagen til følge. 2. Forslag til vedtak: Vedtak datert opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Else-Kristin Foss Vikenes byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder

2 3. Klage: Klager anfører i hovedsak at det foreligger grunnlag for å dispensere fra arealbruk, samt fra pbl Omsøkte tiltak vil føre til at det oppføres en ny fritidsbolig på eiendommen. Det naust som foreligger på eiendommen, og som er godkjent tilbruk for fritidsformål, vil imidlertid bli omregulert ved oppføring av tiltaket slik at bruken kun vil være relatert utelukkende til naustformål. Det er derfor i realiteten tale om en "gjenoppretting" av bruken ved det nye tiltaket. Klager er med dette villig til å oppgi bruken av naustet som fritidseiendom dersom det gis tillatelse til omsøkte tiltak. Den del av bygningsmassen som er godkjent for varig opphold vil av den grunn bli trukket lenger bort fra strandlinjen enn i dag. Dette er et sentralt forhold som styrker at det foreligger særlige grunner. Ulempene ved tiltaket vil således ikke øke ved det omsøkte tiltaket. Omsøkte tiltak er videre ikke i strid med retningslinjene til kommuneplanens 26. Da eiendommen i dag er i bruk til fritidsformål, og det foreligger allerede naust, vil det ikke foreligge noen endret arealbruk som følge av tiltaket, og dette vil heller ikke komme i konflikt med landbruksinteressene. Den mulige landbruksmessige utnyttelse av arealet er ikke tilstedeværende. Videre vil eiendommen ligge tilbaketrukket i en vik som arronderingsmessig ikke er fremtredende i landskapet eller fra sjøen. I tillegg er viken allerede bebygget av tre fritidseiendommer. I fht. landskapsmessige hensyn, vil tiltaket muligens bli noe mer synbart enn eksisterende løsning. Plasseringen av tiltaket vil imidlertid bli trukket inn mot fjellet og dermed vil synbarheten bli kraftig redusert hvilket bildemateriale også viser. Tiltaket vil være tilpasset terrengformasjonene. Uttalelsen fra Grønn etat om at bygget vil representere noe nytt i landskapet og at en må regne med at en del av vegetasjonen foran bygget vil bli fjernet, er ikke korrekt. I fht. natur- og friluftsinteresser vil tiltaket ikke påvirke allmennhetens bruk av området. Strandlinjen er allerede privatisert ved de tiltak som allerede foreligger på denne eiendom, og tilstøtende eiendom i nord. Det er også flere kaikonstruksjoner som sammen med den øvrige bebyggelse i praksis medfører at strandlinjen er svært lite tilgjengelig for allmenn bruk. Terrenget rundt eiendommen er heller ikke egnet for slik bruk, da det er flere fjellformasjoner rundt eiendommen som gjør tilkomst vanskelig, og fjellet går for det meste rett i sjøen. Grønn etats uttalelse som legger til grunn at deler av eiendommen fortsatt er tilgjengelig for allmennheten, bygger således på et teoretisk grunnlag. Noen fri ferdsel ned til sjø og bruk av strand for allmennheten foreligger ikke i dag, og vil ikke bli påvirket av tiltaket. Videre er den nåværende bruken i strid med arealbruken, og den endring av bruken som omsøkte tiltak vil medføre vil gi en vesentlig mindre belastning i forhold til kommuneplanen og pbl Den mest private bruken vil i tillegg bli flyttet bort fra strandsonen. Endelig viser klager til at det ved ny lov legges til grunn en skjerping av dispensasjonsadgangen i ubebygde områder, men her er et forhold som kan begrunne en dispensasjon ved at eiendommene og området allerede er bebygget. Hensynene bak bestemmelsene vil ikke vesentlig tilsidesettes, men vil tvert i mot bli bedre ivaretatt ved omsøkte tiltak. I tillegg skal det bl.a. etter den nye loven vektlegges om utvidelsen av eksisterende situasjon skjer bort fra sjøen, hvilket er tilfelle i denne saken. Det foreligger med dette grunnlag for å dispensere. I den grad kommunen skulle finne at ovennevnte interesser og hensyn blir berørt, er søker innstilt på å oppfylle vilkår som kommunen måtte sette for godkjenning av søknaden.

3 Videre viser klager til at det i forbindelse med fradeling av tomten 93/530 ble det tinglyst veirett over 93/28. Veiretten gjelder også over 93/1. Veiretten følger med som bilag. I fht. vannforsyning og avløp så vil man være innstilt på å akseptere løsninger tilrettelagt på eiendommen som brønn og lokal septiktank. Dette i motsetning til øvrige fritidseiendommer i området som har vannforsyning over lengre strekninger og avløp direkte i sjøen. Det vises for øvrig til klagen og tilsvaret i sin helhet. 4. Merknader/vurderinger: 4.1 Dispensasjoner: Kommuneplanens 26, jf pbl 20-6, og Pbl 17-2, Forbud mot bygging i 100-metersbeltet langs sjøen. Saken er behandlet etter plan- og bygningsloven fra 1985, da søknaden er innkommet før ikrafttredelse av ny plandel den , jf. forskrift av om samvirke mellom ny og gammel lov 13. Omsøkte eiendom er avsatt som LNF-område i gjeldende kommuneplan. Det fremgår av gjeldende kommuneplan 26 at "I LNF-områdene tillates ikke spredt utbygging av boliger, hytter eller næringsbygg som ikke er tilknyttet stedbunden næring." Omsøkte tiltak er følgelig i strid med arealformålet, og tillatelse er betinget av at det foreligger grunnlag for dispensasjon. Iht. pbl. 7 stilles det vilkår om at det foreligger særlige grunner for at dispensasjon kan gis. Om begrepet særlige grunner heter det bl.a. følgende i Ot. prp. nr. 56 ( ): Uttrykket særlige grunner må ses i forhold til offentlige hensyn planlovgivningen skal ivareta. I den enkelte dispensasjonssak må det foretas en konkret og reell vurdering av de faktiske forhold i saken. Foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon vil lovens krav være oppfylt og dispensasjon kan gis. I motsatt fall er lovens krav ikke oppfylt og dispensasjon kan ikke gis. De særlige grunner som taler for dispensasjon må naturligvis ligge innenfor rammen av loven LNF-kategorien er i første rekke ment å sikre allmenne ferdsels- og friluftsinteresser, landskapshensyn, verneinteresser og landbrukshensyn. Byggeforbudet i strandsonen skal ivareta allmenne ferdsels- og friluftsinteresser, landskapshensyn, biologisk mangfold m.m. Det følger av Miljøverndepartementets rundskriv T-2/87 at det skal vises særskilt tilbakeholdenhet med å dispensere fra arealplaner, da slike planer er blitt til etter en omfattende og grundig prosess. Det bør vises stor varsomhet med å dispensere i områder som er gitt et spesielt vern. Dersom et tiltak umiddelbart strider mot de offentlige hensyn som arealplanen skal ivareta, foreligger det normalt ikke særlige grunner, og dispensasjon kan ikke gis. Videre framgår det at jo mer finmasket en arealplan er, desto mer skal det til for å fravike planen gjennom dispensasjoner. Videre ligger omsøkte tiltak ca. 20 meter fra strandlinjen. Det følger direkte av pbl 17-2 at "Bygning, konstruksjon, anlegg eller innhenging kan ikke oppføres nærmere sjøen enn 100 meter fra strandlinjen ( )" Omsøkte tiltak betinger dermed også dispensasjon fra pbl Det følger av Miljøverndepartementets uttalelse i brev datert at:

4 "100-metersbeltet langs sjøen er gitt et slikt spesielt vern gjennom en nasjonal bestemmelse som er direkte tatt inn i plan- og bygningsloven. Spørsmålet om det foreligger særlige grunner som åpner mulighet for dispensasjon, må vurderes mot denne bakgrunnen. Hensikten med forbudet er at den nære strandsonen skal holdes fri for inngrep ut i fra de interessene som knytter seg til denne sonen; som friluftsinteresser, naturvern, biologisk mangfold, landskapsinteresser og kulturminner m.v. " Omsøkte tiltak vil etter Etat for byggesak og private planers oppfatning medføre en ytterligere nedbygging og privatisering av strandsonen i det aktuelle området. Eiendommen er riktignok noe privatisert pr. i dag ved at det er oppført naust på eiendommen som er i bruk som fritidsbolig. Tiltross for at tiltakshaver er villig til tilbakeføre bruken av naustet fra fritidsbolig til naustformål, vil oppføring av omsøkte tiltak medføre en økt privatisering totalt sett på eiendommen i form av bedre muligheter for flere personer til å oppholde seg i strandsonen. Hensynene bak 17-2 vil med dette bli skadelidende dersom dispensasjon gis. Videre ligger omsøkte tiltak i den funksjonelle strandsone, hvor det fremgår i kommuneplanens 28 at "Den funksjonelle strandsonen er områder som står i direkte samspill med sjøen økologisk, topografisk og/eller bruksmessig. ( ) Innenfor den funksjonelle strandsone er det et overordnet mål å ta vare på og å videreutvikle kvaliteter knyttet til biologisk mangfold, landskap, kulturminner, bygningsmiljø og allmenn ferdsel." Det fremgår det klart av tegninger/illustrasjonsfoto at omsøkte tiltak vil bli svært synlig fra sjøsiden, og at tiltaket vil medføre et vesentlig inngrep i urørt natur. Bygging på det aktuelle stedet vil utvide området som allerede er bebygd, og utvidelsen skjer i retning mot sjøen. Hensynet til en planmessig utbygging av areal i pressområdene rundt Bergen gjør også at hensynet til arealdelen som styringsinstrument tilsier at en eventuell videre utbygging i området bør skje gjennom overordnet plan. Det vektlegges også at den aktuelle arealdelen i kommuneplanen er av forholdsvis ny karakter. Hensynet bak den funksjonelle strandsone, så vel som hensynene bak pbl 17-2 vil bli skadelidende dersom tillatelse til omsøkte tiltak gis. Klagers anførsler omsøkte tiltak ikke er til ulempe for allmenne ferdselshensyn ved at terrenget rundt omsøkte tiltak er bratt og ulendt, og en del av de øvrige eiendommer i området er bebygd kan ikke få avgjørende betydning i denne sammenheng. Området i sin helhet bærer fortsatt preg av å være ubebygd, kombinert med at det er flere steder hvor det vil være tilgjengelig for allmennheten til å benytte seg av området. Det er videre vanskelig å se at klagers henvisning til ny lov kan få betydning. Byggeforbudet i pbl er videreført i ny lov 1-8. Av Miljøverndepartementets lovkommentar til bestemmelsen ( ) fremgår at ny lov viderefører og innskjerper byggeforbudet i strandsonen. Konklusjonen i den foreliggende sak ville blitt den samme ved vurdering etter ny lov. Fylkesmannens miljøvernavdeling har dessuten frarådet at dispensasjon blir gitt. I slike tilfeller bør ikke gis dispensasjon, da det som alminnelig antakelse ikke foreligger særlige grunner for å dispensere, jf. planveileder fra Miljøverndepartementet til plan og bygningsloven 1985 kapittel I lys av en konkret helhetsvurdering er Etat for byggesak og private planer kommet til at de anførte grunner verken alene eller i kombinasjon er tilstrekkelig grunnlag for å dispensere. Hensynene bak arealbruk og pbl 17-2 vil bli skadelidende dersom dispensasjon gis. Det foreligger ikke slik overvekt av hensyn som pbl 7 krever.

5 I tillegg vil det være uheldig å gi tillatelse i det konkrete tilfellet på bakgrunn av presedensvirkning til lignende søknader Øvrige merknader Det er i klagen anført at øvrig vilkår for å gi tillatelse til omsøkte tiltak er oppfylt med hensyn til vegrett, og videre at tiltakshaver vil rette seg etter eventuelle krav i forhold til vannforsyning og avløp. Det er fremlagt dokumentasjon for vegrett som er et nødvendig vilkår for å bebygge eiendommen, jf. pbl. 66. Det er ikke fremlagt dokumentasjon vedrørende vann- og avløpsløsninger. Etat for byggesak og private planer finner det ikke nødvendig å gå inn på disse forholdene da klagen ikke har ført frem. På bakgrunn av ovenstående anbefales klagen ikke tatt til følge. Trykte vedlegg: 1. Situasjonskart dok Situasjonsplan dok 2 3. Tegninger stemplet , dok 2 4. Illustrasjonsfoto innsendt ved søknad, dok 2 5. Oversiktsbilder, dok Klage datert , dok Avslag datert , dok Uttalelse fra Fylkesmannen i Hordaland datert , dok 9 9. Uttalelse fra Grønn Etat datert dok 8