BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Saksnr.: /17 Saksbeh.: STSY Emnekode: EBYGG-5210 Til: Byrådsavdeling for byutvikling, klima og miljø Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Fana, Gnr 93 bnr 224, Kalvaneset 38. Klage på avlag på søknad om endring av naust. 1. Hva saken gjelder: Saken gjelder søknad om endring av naust. Endringene innebærer at naustet er bygget høyere enn opprinnelig godkjent, svalgangen langs siden av naustet er bygget inn i naustet, samt store glass dører, og takutspring i fremkant av naustet. Det ble gitt avslag i vedtak datert Vedtaket ble påklaget av Advokatfirma Harris v/advokat Ståle Eeg Nilsen ved brev datert Det ble godkjent oppføring av naust på eiendommen i 1973, men naustet er ikke bygget etter godkjente tegninger. I sak er det søkt om støpeplatting mellom omsøkte naust og nabonaustet, samt sikring og utbedring av delvis opparbeidet kai på eiendommen gnr 93 bnr 94. Klagen behandles i separat sak. Eiendommen er uregulert. I kommuneplanens arealdel for Bergen ligger eiendommen i LNFområde, sjøområdet er vist som vannareal for allmenn flerbruk. Eiendommen ligger innenfor den funksjonelle strandsonen. Tiltaket krever dispensasjon fra LNF- formålet og fra byggeforbudet i 100- metersbeltet langs sjø i pbl 1-8. Tiltaket er nabovarslet i samsvar med pbl 94 nr. 3. Det foreligger ingen merknader. Grønn etat har gitt uttalelse i saken datert Det foreligger uttalelse fra Fylkesmannen i Hordaland datert Saken er blitt vurdert på nytt basert på innkommet klage og øvrige opplysninger, uten at det er funnet grunnlag for å ta klagen til følge. 1

2 2. Forslag til vedtak: Vedtak datert opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Else-Kristin Foss Vikenes byggesakssjef 3. Klage: Ulf Sæterdal seksjonsleder Innledningsvis i klagen gis det en beskrivelse av eierforholdet og en beskrivelse av strøket eiendommene er beliggende i. Dette gjengis ikke. I klagen anføres det at naustet har fått en smalere utforming enn byggetillatelsen åpnet for, taket fikk en åpenbart mer riktig takvinkel en byggetillatelsen forutsatte som bar mer preg av en garasjeløsning. Endring av takvinkel er mer "korrekt" da den nå har en vinkel på 45 grader, altså innenfor kystsoneplanens anbefaling som går ut på at takvinkel på naust skal være mellom 35 og 45 grader. Takvinkelen ihht. Godkjenningen i 1973 er mindre enn 35 grader. Klager viser til at kommunen avslår en søknad om endring av takvinkel fra en "ulovlig" til en "lovlig" tilstand om en legger kommunene eget planverk til grunn. Videre anfører klager at til tross for endret takvinkel er det ikke blitt noe målbart areal på loftet i følge TEK 4-1. Naustets bruksareal er redusert fra ca 46 m² inkl. svalgang til ca 38 m² i forhold til opprinnelig byggetillatelse. Videre anfører klager at omsøkte endringer gjelder endring fra en "garasjeløsning med svalgang" til noe som helt klart fremstår som et naust. Klager viser til at BRA er redusert med ca 10 m² i forhold til godkjenningen i I sine eksempler på kommuneplan og reguleringsvedtekter i forbindelse med bygging av naust anbefaler Fylkesmannen i Hordaland at størrelsen på naust ikke bør overstige 40 m². Omsøkte naust er nå i samsvar med offentlige retningslinjer når det gjelder grunnareal og takvinkel, i motsetning til det som var godkjent i Angående påstanden om at naustet er en fritidsbolig på grunn av noen vinduer mener klager er lite underbygget. Klager viser til at det ikke foreligger noen lov, forskrift eller departemal veiledning som setter en maksimalterskel for bruk av vindusflater i naust. Loven legger opp til en skjønnsmessig vurdering. I klagen vises det til at naustet ikke har innlagt vann- og avløp, ikke har soverom. Naustet brukes som oppholdssted for soling og bading sommerstid og lagring av båter og kajakk vinterstid. Klager mener at det er en ordinær innredning og bruk av naustet. Vedrørende takutstikk så mener klager at fylkesmannen må forholde seg til sine anbefalinger om takutstikk på 0,5 meter, og vurdert det faktiske takutstikket i front på 1,0 m i forhold til 0,5 m. 2

3 Videre anfører klager at kommunen ikke har begrunnet hvorfor en mener at naustet strider mot alminnelige skjønnhetshensyn. Klager sammenholder naustet med den omkringliggende bebyggelsen, og mener at det ikke finnes noen holdepunkter for den faktiske iakttakelsen som kommunen har begått. Klager viser til hvilke endringer omsøkte tiltak gjelder, og mener at det klart foreligger grunnlag for dispensasjon. Det vises for øvrig til klagen i sin helhet. 4. Merknader/vurderinger: 4.1 Dispensasjoner: Tiltaket krever dispensasjon fra kommuneplanens arealdel punkt 26 og fra pbl 1-8. Det følger av pbl 11-6 at kommuneplanen er juridisk bindende. Dispensasjonsvurderingen sammenfattes da de samme hensyn i hovedsak gjør seg gjeldende. I pbl 19-2 stilles det vilkår om at det ikke gis dispensasjon "dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering". Det følger av Ot.prp.nr. 32 ( ) at "det må foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene". Videre følger det av forarbeidene at "det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon". I den enkelte dispensasjonssak må det foretas en konkret og reell vurdering av de faktiske forhold i saken. De hensyn som kan begrunne en dispensasjon er i første rekke knyttet til areal- og ressursdisponeringshensyn. Strandsonen har et særskilt vern for å sikre for allmenn ferdsel og hindre ytterligere privatisering. Det skal tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser ved spørsmål om utbygging i strandsonen langs sjøen. Naturmiljøbegrepet omfatter det biologiske mangfoldet sammen med ivaretakelse av friluftslivs- og landskapsverdier i videste forstand. Dette gjelder både i forbindelse med utarbeiding av planer og ved avgjørelse i dispensasjonssaker. I områder med sterk konkurranse om strandsonen er det spesielt viktig å unngå bygging av hensyn til allmenne interesser. I vedtaket var vurderingen: "Fordelene ved tiltaket er at endringene ble utført i 1977 og er ikke endret siden. Bruken av naustet er heller ikke endret siden opprinnelsen. Ulempene vil være at naustet ikke er bygget som opprinnelig godkjent og fremstår mer som en fritidsbustad enn naust, samt at Fylkesmannen i Hordaland og Grønn etat fraråder at det blir gitt dispensasjon Ved en helhetlig avveining vil etter bygningsmyndighetens vurdering ulempene være større enn fordelene. Konklusjon: Etter bygningsmyndighetens vurdering er det ikke klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. I tillegg blir hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra vesentlig tilsidesatt. Lovens krav er ikke oppfylt og dispensasjon etter pbl kan følgelig ikke gis. Med hjemmel i pbl gis ikke dispensasjon fra byggeforbudet innen 100-3

4 metersbelte." Grønn etat har uttalt i saken: "Eiendommen er uregulert og vist som LNF i kommuneplanens arealdel. Sjøen utenfor er vist som "vannareal for allment flerbruk" (FFNF). Tiltaket vil også ligge innenfor funksjonell strandsone. Innenfor den funksjonelle strandsone er det et overordnet mål å ta vare på og videreutvikle kvaliteter knyttet til biologisk mangfold, landskap, kulturminner, bygningsmiljø og allmenn ferdsel. Strandsonen her består av 4 naust som er forbundet med kaier. Området kan derfor karakteriseres som noe privatisert. Fasaden på omsøkt naust mot sjøen består av en stor dør med glass i øvre del. Det er også et større glass i loftetasjen. Grønn etat mener at med dagens fasade, fremstår naustet mer som en fritidsbolig enn et naust. Vi vil presisere at vi ikke har vært på stedet for å verifisere om naustet faktisk brukes til noe annet enn det er gitt tillatelse til. Vår uttale baserer seg på vedlagte foto samt flyfoto. Likevel vil et naust som utvendig mer fremstår som en fritidsbolig kunne oppfattes som mer privat enn et tradisjonelt naust. Dette vil kunne virke ytterligere privatiserende på områdene rundt. De store kaiarealene rundt vil også være med på å øke privatiseringen. På bildene vises bl.a. at det er satt opp både benker og blomsterurner utenfor naustet. Etter vår vurdering bør døren i front erstattes med en dør uten vinduer som vil være mer i samsvar med utforming av tradisjonelle naust. Vi viser her for eksempel til måten naustet rett nord for omsøkte eiendom er utformet på. Konklusjon Tiltaket er i strid med planformålet og målsetningene for forvaltning av den funksjonelle strandsonen i kommuneplanens arealdel. For å få dispensasjon, er det krav om at hensynet bak bestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt og at fordelene med å gi dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Etat for byggesak og private planer må ta stilling til om det her foreligger en overvekt av grunner, som taler for at dispensasjon kan gis. Grønn etat vil ut fra grøntfaglige vurderinger frarå at det gis dispensasjon til endring av godkjent naust fra 1973 på gnr 93 bnr 224, jfr. søknad datert Grønn etat mener at naustets nåværende fasade mot sjøen bidrar til å privatisere området på en uheldig måte." Fylkesmannen i Hordaland har gitt følgende uttalelse i saken: 4

5 Vurderingene tiltres i klageomgangen. Det følger av pbl ledd at "Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden." I Ot.prp.nr 32 ( ) er det nærmere angitt at "Det er et nasjonalt mål at strandsonen skal bevares som natur- og friluftsområde tilgjengelig for alle. Regjeringen ønsker en strengere og mer langsiktig strandsoneforvaltning. Det er derfor nødvendig med en streng praksis ved behandlingen av dispensasjoner i 100-metersbeltet langs sjøen. Forbudet i 1-8 mot bygging i 100-metersbeltet langs sjøen veier tungt. Det skal svært mye til før dispensasjon kan gis til bygging her, spesielt i områder med stort utbyggingspress". Fylkesmannens vurdering tillegges avgjørende vekt i vurderingen. Takvinkelen på naustet nå er i samsvar med kommuneplanens retningslinjer. Dispensasjonsvurderingen omfatter imidlertid tiltaket som helhet. Naustet vil med omsøkte endringer fremstå mer som en fritidsbolig. Det vil fremstå som ytterligere privatiserende i det aktuelle området. På bakgrunn av dette finner Etat for byggesak og private planer at det ikke foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. 4.2 Pbl 74 nr. 2. Estetikk Det følger av pbl. 74 nr.2 at "ethvert arbeid som omfattes av loven blir planlagt og utført slik at det etter kommunens skjønn tilfredsstiller rimelige skjønnhetshensyn både i seg selv og i forhold til omgivelsene". Etter endringen av bestemmelsen i 1995 er det i tillegg til det overnevnte også stilt krav til at tiltak som søkes utført skal ha "en god estetisk utforming i samsvar med tiltakets funksjon og med respekt for naturgitte og bygde omgivelser". Det innebærer et strengere vurderingstema enn det man tidligere la til grunn. Det fremkommer også i Rundskriv H-7/97 fra Kommunal- og arbeidsdepartementet hvor det gis uttrykk for at "estetiske hensyn skal heretter vektlegges sterkere i plan- og byggesaksbehandlingen". Når plan- og bygningslovens 74 nr. 2 stiller estetiske krav til tiltak er det for å håndheve det offentliges interesse i at bygninger som oppføres har en god estetisk utforming. Vurderingen av hva som er en estetisk god utforming må bero på en vurdering i hver enkelt sak. I dette skjønnet vil momenter som arkitektonisk stilart, andre gjennomførte bygningstekniske trekk, opprinnelig utseende og omkringliggende bygninger m. m legges til grunn. I vedtaket var vurderingen: "Bygningsmyndighetene sin vurdering er at omsøkte endringer av naustet strider mot retningslinjene for naust både med tanke på utforming og formål. Med glass dører i fasaden mot sjøen med og stort vindu i loftsetasjen, samt naustets innredning framstår bygningen mer som en fritidsbolig." Vurderingen tiltres i klageomgangen. I veilederen "Råd om planlegging og forvaltning av strandsona i Hordaland" er det på side 55 sagt at "nausta må få eit volum og ei utforming som er naturleg i høve til den trong nausta skal stetta. Dette inneber mellom anna at naustet ikkje må få preg av å vera ein fritidsbustad. Balkongar og store sjøvende vindauge vert framandelement på eit bygg som skal nyttast til oppbevaring av båt og tilhøyrande utstyr". 5

6 Omsøkte endringer innebærer at naustet har dører med vindu, og et større vindu på loft enn det som var tegnet inn på det godkjente naustet fra Naustet ville fått en mer tradisjonell utforming med ordinære dører, som naustene nord for omsøkte tiltak. En reduksjon av størrelsene av vinduet på loftet vil også medføre at naustet får en utforming som i større grad gir naustet utforming som et naust og vil harmonere med de to andre naustene som ligger i rekken. Vurderingen er at omsøkte endringer er i strid med pbl 74 nr. 2. På bakgrunn av ovenstående anbefales klagen ikke tatt til følge. Trykte vedlegg: 1. Situasjonskart 2. Situasjonsplan 3. Oversiktsfoto 4. Foto fra tilsyn 5. Foto vedlagt sak 6. Tegninger 7. Tegning godkjent naust Klage datert Vedtak datert : 6