Avslag på søknad om opprettelse og endring av eiendom, gnr 32 bnr 14, Grimstadvegen 195

Transkript

1 PLAN- OG BYGNINGSETATEN KART- OG OPPMÅLINGSAVDELINGEN Allehelgens gate 5 Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon postmottak.planogbygg@bergen.kommune.no Jostein Hope Grimstadvegen SØREIDGREND Deres referanse: Vår saksbehandler: Vårt saksnummer: Dato: Anne Lise Fjelde Skjelvik / Dir. tlf.: E-post:Annelise.Skjelvik@bergen.kommune.no Avslag på søknad om opprettelse og endring av eiendom, gnr 32 bnr 14, Grimstadvegen 195 Eiendom : Gnr 32 Bnr 14 Adresse : Grimstadvegen 195 Tiltakets art Hjemmelshaver/søker : Søknad om opprettelse og endring av eiendom : Allan Freddy Karlsen / Jostein Hope Vi viser til søknad mottatt og Søknaden gjelder: Fradeling av 1 parsell til båtfeste og båtoppdrag fra gnr. 32 bnr. 14 som skal tillegges gnr. 32 bnr. 86 ved arealoverføring. Tiltaket krever dispensasjon fra kommuneplanens arealdel med hensyn til formålet landbruks-, natur- og friluftsområde (LNF- områder), og funksjonell strandsone. Det er søkt om en slik dispensasjon. 2. VEDTAK Søknad om tillatelse til fradeling av 1 parsell til naust (båtfeste og båtoppdrag) fra gnr. 32 bnr. 14 som skal tillegges gnr. 32 bnr. 86 ved arealoverføring avslås, jf pbl «Rettsvirkning av kommuneplanens arealdel». 2.1 Dispensasjoner Søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel punkt 4. 1 «Byggegrense langs sjø» og punkt 25 «Landbruks-, natur- og friluftsområde» avslås, jf. plan- og bygningsloven BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET Under følger punktvis vår begrunnelse for vedtak som oppsummeres til slutt. 3.1 Planstatus Eiendommen er ikke regulert.

2 Kommuneplanens arealdel viser eiendommen som landbruks-, natur- og friluftsområde og den ligger innenfor hensynssonen funksjonell strandsone samt meldepliktsone Avinor, gul sone for flystøy og faresone for brann- / eksplosjonsfare. 3.2 Nabovarsling Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21-3 i søknad om arealoverføring og det er ikke registrert noen merknader i saken. Søker opplyser at han ikke har nabovarslet dispensasjonssøknaden, da han anser at naboer ikke blir berørt. 3.3 Atkomst og avkjørsel Søker har dokumentert at det foreligger avtale som sikrer lovlig atkomst, jf. plan- og bygningsloven Andre uttalelser eller vedtak Bymiljøetaten(Grønn etat)har gitt uttalelse datert : Saken gjelder fradeling av en parsell til naustformål. Det aktuelle arealet som søkes fradelt ligger i en del av strandsonen som i dag framstår som naturpreget, uten nevneverdige tekniske inngrep i form av naust eller brygger. Arealet er vist som LNF-område i KPA og er omfattet av hensynssone for funksjonell strandsone. I foreslått områderegulering for Dolvik-Hope er arealet vist som friområde. Grønn etat mener at oppføring av et naust på det aktuelle arealet vil medføre en privatisering av denne delen av strandsonen. Etter vår vurdering vil dette stride mot det overordnede målet om å ivareta muligheten for allmenn ferdsel og landskapskvaliteter i den funksjonelle strandsonen. Oppføring av naust vil også være i strid med friområdeformålet som er foreslått i områdeplanen. Ettersom Grønn etat ikke kan anbefale at det gis dispensasjon til oppføring av naust på det aktuelle arealet, fraråder vi også at det gis dispensasjon til fradeling av en parsell tiltenkt naustformål. Konklusjon Tiltaket krever dispensasjon fra bestemmelsene i kommuneplanens arealdel, jf pbl 11-6 (rettsvirkninger av kommuneplanens arealdel). For å få dispensasjon er det krav om at hensynet bak bestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt og at fordelene med å gi dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering, jf. PBL Etat for byggesak og private planer må ta stilling til om det her foreligger en overvekt av grunner som taler for at dispensasjon kan gis. Grønn etat vil ut fra grøntfaglige vurderinger frarå at det gis dispensasjon for det omsøkte tiltaket. Fylkesmannen har gitt uttalelse datert : Dispensasjon etter plan- og bygningsloven (pbl.) 19-2 kan ikke gis dersom hensynet bak reglene det dispenseres fra, eller hensynet i lovens formål, blir sett vesentlig til side. Vi viser til lovkommentar til plandelen av pbl. 19-2: Det er et nasjonalt mål at strandsonen skal bevares som natur- og friluftsområde tilgjengelig for alle. Regjeringen ønsker en strengere og mer langsiktig strandsoneforvaltning. Det er derfor nødvendig med en streng praksis ved behandling av dispensasjoner i 100-metersbeltet langs sjøen. Forbudet i 1-8 mot bygging i 100-metersbeltet langs sjøen veier tungt. Det skal svært mye til før dispensasjon kan gis til bygging her, spesielt i områder med stort utbyggingspress. Bergen er en kommune med stort press på strandsonen etter de statlige planretningslinjene for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen. Omsøkt parsell er en del av en av de få sammenhengende strandlinjene som finnes igjen i området. Fylkesmannen mener det er uheldig å dele fra en nausttomt da et naust vil forringe strandsone- og friluftkvaliteter for allmennheten. Side 2 av 5

3 Omsøkt fradeling kan også på sikt øke press for videre utbygging i et ellers ubebygd strekk langs sjøen. Omsøkt fradeling setter LNF-formålet og byggeforbud i strandsonen til side uten en klar overvekt av fordeler sett i et samfunnsperspektiv, jf. pbl En dispensasjon for tiltakene vil også medføre stor fare for presedens i en kommune som har stort utbyggingspress langs sjø- og vassdrag. Etter en samlet vurdering kan vi derfor ikke se at det er fremlagt en klar overvekt av argumenter som tilsier at dispensasjon bør gis, jf. pbl Vi råder derfor fra dispensasjon for fradeling av nausttomt. Fylkeskommunen har gitt uttalelse datert : Vi viser til brev datert og vår e-post datert i høve søknad om oppretting og endring av eigedom gnr. 32, bnr. 14, Bergen kommune. I samband med pågåande reguleringsplan for området har vi no undersøkt det aktuelle arealet. Det vart ikkje påvist automatisk freda kulturminne så vi har difor ingen avgjerande merknad til søknaden. 3.5 Dispensasjon Tiltaket kommer i strid med formålet i pkt. 25 «Landbruks-, natur- og friluftsområde» i kommuneplanens arealdel og pkt. 4.1 «Byggegrenser langs sjø og vassdrag» jf. plan og bygningslovens 11-6 rettsvirkning av kommuneplanen. En tillatelse som omsøkt kan derfor bare gis dersom det med hjemmel i pbl 19-2 kan gis dispensasjon fra denne. For at dispensasjon kan gis, kreves det i henhold til pbl 19-2 at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Søkers begrunnelse: Det må foretas konkret vurdering av de faktiske forhold i saken opp mot de hensyn som ivaretas av den bestemmelsen som det er aktuelt å dispensere fra samt lovens formålsbestemmelse. I tillegg må det foretas en interesseavveining der fordelene ved tiltaket blir vurdert opp mot ulempene. Foreligger det en klar overvekt av fordeler som taler for dispensasjon, samt hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt, vil lovens krav være oppfylt og dispensasjon kan gis. Side 3 av 5

4 Eiendommen er uregulert, og er i kommuneplanens arealdel vist som LNF- område og er innenfor hensynssonen funksjonell strandsone. Det er søkt om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel punkt 4. 1 «Byggegrense langs sjø» og punkt 25 «Landbruks-, natur- og friluftsområde» I følge uttalelse fra Fylkesmannen i Hordaland fraråder de en fradeling av omsøkte parsell da hensynene bak LNF-formål og hensynssonen funksjonell strandsone ikke vil bli ivaretatt ved å gi en dispensasjon og det vil forringe en helhetlig og langsiktig arealforvaltning. Grønn etat vil ut fra grøntfaglige vurderinger frarå at det gis dispensasjon for det omsøkte tiltaket. 3.6 Konklusjon Eiendommen er uregulert, og er i kommuneplanens arealdel vist som LNF- område og er innenfor hensynssonen funksjonell strandsone. Tiltaket kommer i strid med kommuneplanens arealdelsbestemmelser pkt. 25, LNF- områder og pkt. 4.1 «Byggegrenser langs sjø og vassdrag», jf pbl «Rettsvirkning av kommuneplanens arealdel». En tillatelse som omsøkt kan derfor bare gis dersom det med hjemmel i pbl 19-2 kan gis dispensasjon fra pbl For at dispensasjon kan gis, kreves det i henhold til pbl 19-2 at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. Bergen er en kommune med stort press på strandsonen etter de statlige planretningslinjene for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen. Omsøkt parsell er en del av en av de få sammenhengende strandlinjene som finnes igjen i området. Omsøkt fradeling kan på sikt øke press for videre utbygging i et ellers ubebygd strekk langs sjøen og vil medføre en privatisering av denne delen av strandsonen. Etter vår vurdering vil dette stride mot det overordnede målet om å ivareta muligheten for allmenn ferdsel og landskapskvaliteter i den funksjonelle strandsonen. Det er opplyst i søknaden at fradeling av parsell til båtopptrekk og båtfeste (naustparsell) ikke vil endre dagens bruk av den omsøkte parsellen. Dersom parsellen skal fradeles under begrepet uendret bruk, må bruken ha vært lovlig etablert før området endret arealformål til LNF- område eller at det er gitt dispensasjon til dagens bruk. Bruken må være knyttet til en etablert innretning. Etter bygningsmyndighetens vurdering blir hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra vesentlig tilsidesatt. Lovens krav er ikke oppfylt og dispensasjon etter pbl 19-2 kan følgelig ikke gis. Med hjemmel i pbl 19-2 gis ikke dispensasjon fra pbl «Rettsvirkning av kommuneplanens arealdel». Fagetaten gir ikke tillatelse som omsøkt. 4. GENERELLE BESTEMMELSER OG KLAGEADGANG Vedtaket kan påklages, se orientering om rett til å klage og andre generelle bestemmelser på siste side. PLAN- OG BYGNINGSETATEN Anne Lise Fjelde Skjelvik - saksbehandler Vivian Skaflestad - produksjonsleder Brevet er elektronisk signert og har derfor ingen underskrift. Kopi: Allan Freddy Karlsen, Jacob Hamblin Road, Hidden Hills, CA, USA Side 4 av 5

5 Generelle bestemmelser: Rettslig grunnlag: Din sak på internett Orientering om rett til å klage på vedtaket: Klagerett: (forvaltningslovens 28) Saken er behandlet etter plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter; byggteknisk forskrift og byggesaksforskriften. Du kan få tilgang til å se dokumenter og kommentarer i saker som gjelder din eiendom dersom du logge deg på "Din side" med nettadresse: Den som er part eller har rettslig klageinteresse har rett til å klage over vedtaket. Klagen sendes til: Bergen kommune, Plan- og bygningsetaten, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltningslovens 29, 30 og 31) Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltningslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltningslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltningslovens 42) Rett til å se sakens dokumenter: (forvaltningslovens 11) Rett til å få veiledning: (forvaltningslovens 11) Kostnader ved klagen: (forvaltningslovens 36) Vilkår for å reise sak for domstolene om vedtaket: (forvaltningsloven 27 b) Klagefristen er tre uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner eller klager ikke kan lastes for forsinkelsen. Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om dette innen klagefristen utløp. Klagen må nevne det vedtaket det klages over, hva som ønskes endret og være undertegnet av klageren eller hans fullmektig. Klagen bør begrunnes. Vedtaket kan gjennomføres selv om det er påklaget. Klager kan imidlertid anmode om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til anmodning om utsatt iverksetting av vedtaket. Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Plan- og bygningsetaten i Allehelgens gate 5. Kommunen vil kunne gi nødvendig veiledning for at alle parter skal kunne ivareta sine interesser på best mulig måte. Det er adgang til å kreve dekning for nødvendige og vesentlige kostnader, f. eks advokatbistand, i forbindelse med klagesaken der vedtaket er endret til gunst for klager. Kravet må være fremsatt innen tre uker etter at underretning om det nye vedtaket er kommet frem til klager. Søksmål om gyldigheten av vedtaket, eller krav om erstatning som følge av vedtaket, kan ikke reises uten at en har brukt sin adgang til å klage på vedtaket og klagen er avgjort av høyeste klageinstans. Søksmål kan likevel reises når det er gått 6 måneder fra klage første gang ble fremsatt, og det ikke skyldes forsømmelse fra klagerens side at klageinstansens avgjørelse ikke foreligger. Side 5 av 5