BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Saksnr.: /13 Saksbeh.: KBUL Emnekode: EBYGG-5210 Til: Byrådsavd. for byutvikling, klima og miljø Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Arna, gnr 286 bnr 112, Øvre Seimsmark 35 klage på avslag på søknad om tillatelse til oppføring av boligbygg med 5 boenheter 1. Hva saken gjelder Saken gjelder søknad om tillatelse til oppføring av boligbygg med 5 boenheter. Det står i dag en enebolig fra 1950-tallet på tomten som evt. må rives. Fagetaten har i avslaget ikke tatt stilling til spørsmålet om riving, da det ble antatt at dette ikke var aktuelt før det var gitt byggetillatelse på tomten. Det ble gitt avslag i vedtak datert Tiltakshaver er Cato Skulstad. Vedtaket ble påklaget av tiltakshaver, representert ved ansvarlig søker Enehaug arkitekter AS v/ Steinar Enehaug, ved brev datert Hovedanførslene i klagen er at vilkårene for dispensasjon fra plankravet i kommuneplanens arealdel pkt. 1 er oppfylt, og at tiltaket tilfredsstiller plan- og bygningslovens krav til god arkitektur og gode visuelle kvaliteter. Eiendommen er avsatt til byggeområde i kommuneplanens arealdel (KPA). For øvrig er eiendommen uregulert. Saken skal behandles etter lov nr. 71 om planlegging- og byggesaksbehandling (pbl.). Tiltaket krever dispensasjon fra plankravet i KPA pkt. 1. Det er foretatt nabovarsling i tråd med pbl. 21-3, og det er registrert merknader i saken. Hovedtemaene i merknadene er trafikkfarlig vei, bygningens størrelse og at tiltaket kan ha presedensvirkninger. Det foreligger positive uttalelser fra samferdselsetaten, og VA-etaten. Saken er blitt vurdert på nytt basert på innkommet klage og øvrige opplysninger, uten at det er funnet grunnlag for å ta klagen til følge.

2 2. Forslag til vedtak: Vedtak datert opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Trygve Sæle seksjonsleder 3. Klage/tilsvar: Klager gjør i hovedsak gjeldende: Det må gis dispensasjon fra plankravet i KPA pkt. 1. Det vises til: o Etatens vedtak om å ikke gi dispensasjon fra plankravet er urimelig og i strid med bystyrets forutsetninger for anvendelse av bestemmelsen. o Huset bryter ikke med strøkskarakteren. Huset er ikke større enn andre hus i området. Det vises til størrelsen på to naborekkehus og på en 3-etasjes naboblokk. o Samlet sett vil tiltaket innebære en forbedring av de trafikale forholdene. Tiltaket tilfredsstiller kravene til gode arkitektoniske og visuelle kvaliteter. Det vises til: o Huset bryter ikke med strøkskarakteren. Huset er ikke større enn andre hus i området. Det finnes hus med tilsvarende form i området, jf. to naborekkehus og en naboblokk i 3. etg. o Huset er lavere enn eksisterende bygg og har mindre BYA enn svært mye av bebyggelsen i området, med unntak av to av nabohusene. o Det er ikke begrunnet hvorfor husets form i seg selv er i strid med 29-1 og o Tiltaket krever små terrengendringer, og disse er lite synlig da u.-etg. er innpasset i terrenget. Det vises til tegning nr. 19 til søknaden. 500 m 2 av tomten vil ikke bli berørt av byggearbeider. Påstanden om at tiltaket innebærer store terrenginngrep er helt misvisende. Vedlagt er bilde av hva som faktisk kan karakteriseres som et stort terrenginngrep, jf. klagens vedlegg Q4. o Det er ikke negativt om tiltaket skaper presedens for noen tomter i nabolaget. Det vises til at en gammel og lite tjenelig enebolig kan erstattes av 5 nye leiligheter med gode sol- og utsiktsforhold, og samtidig realiseres helt uten dispensasjon fra pbl./tek/kpa (utenom plankravet). Det vises for øvrig til klagen i sin helhet. 2

3 4. Merknader/vurderinger: 4.1 Dispensasjoner Eiendommen er ikke regulert ved reguleringsplan og tiltaket er derfor i strid med plankravet i KPA pkt. 1. Søknad om dispensasjon er avslått og begrunnet med at ulempene er større enn fordelene. Klager anfører at dispensasjon må innvilges. Dispensasjon kan innvilges dersom vilkårene i pbl annet ledd er oppfylt. Pbl annet ledd sier: «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler». I følge Ot. prp. nr. 32 ( ) s 242 er dispensasjonsadgangen, ved pbl strammet inn. Det vil normalt ikke være dispensasjonsadgang når hensynene bak bestemmelsene det skal dispenseres fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Videre er det ikke lengre tilstrekkelig med alminnelig interesseovervekt. Det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Om adgangen til å dispensere fra planer, sier Ot.prp.nr.32 ( ) på s 242 at det ikke skal være en kurant sak å fravike en gjeldende plan. Planene fastsetter arealbruken i planområdene med rettsvirkninger. De er utarbeidet gjennom en omfattende prosess og er vedtatt av kommunens høyeste organ, bystyret. Dispensasjoner må heller ikke undergrave planer som avgjørelses- og informasjonsgrunnlag. På bakgrunn av hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning i planprosessen er det viktig at endringer av planer ikke skjer ved dispensasjoner, men blir behandlet etter reglene om kommuneplanlegging og reguleringsplaner. 1. Det første spørsmålet er om en dispensasjon innebærer en vesentlig tilsidesettelse av hensynene bak bestemmelsen om plankrav i KPA punkt 1 og i formålsbestemmelsen i pbl. 1-1, jf annet ledd, første punktum. Fagetaten anser at å dispensere fra plankravet i KPA pkt. 1 tilsidesetter hensynene bak bestemmelsen, fordi bygging da ikke skjer etter en helhetlig plan for arealbruk. Ved at det ikke utarbeides plan før bygging, tilsidesettes også hensynene i formålsbestemmelsen i pbl. 1-1 om åpenhet, forutsigbarhet og medvirkning for alle berørte interesser og myndigheter, mv. Spørsmålet er imidlertid om vesentlighetskravet i 19-2 annet ledd første punktum er oppfylt: Fagetaten viser til KPA pkt. 1 som sier at det kan vurderes å innvilge dispensasjon fra plankravet for «mindre tiltak» etter nærmere kriterier fastsatt i veileder. Veileder til KPA pkt. 1 1 sier i pkt at «dispensasjon kan gis i særskilte tilfeller når tiltaket er av en slik karakter at en plan ikke gir et bedre beslutningsgrunnlag». Som hovedregel skal det likevel ikke gis dispensasjon for tiltak som «utløser behov for ny 1 Veileder nr ; Veileder, Saksbehandlingspraksis Dispensasjoner og mindre vesentlige endringer. 3

4 infrastruktur» (jf. nr. 3), «ikke kan anses å være et godt boligprosjekt (jf. bla. estetikk, bokvalitet, trafikkforhold)» (jf. nr. 9), «BRA er større enn 600 m 2», (jf. nr. 11). Avslaget på dispensasjonssøknaden er begrunnet med «strøkets bebygde omgivelser, husets størrelse og infrastrukturen i området. Eksisterende bolig ligger ca.12m fra kommunal vei. Omsøkte tiltak er prosjektert 5 m fra veikant. Den kommunale veien har en kjørebanebredde og ingen fortau. Veien er skolevei for mange barn. På andre siden av omsøkte eiendom er det barnehage.» Fagetaten tiltrer begrunnelsen i klageomgangen, og viser til at avslaget er begrunnet i forhold som i henhold til veilederens pkt. 3,9 og 11 begrenser dispensasjonsadgangen. Vi presiserer dessuten at det i søknaden er opplyst at ny bebyggelse har en BRA på 636,5 m 2, hvilket overstiger veilederens BRA-maksgrense for dispensasjonsadgang, jf. pkt. 11. Klager anfører at avslaget er urimelig og i strid med bystyrets forutsetninger for anvendelse av bestemmelsen. Fagetaten viser til at ovennevnte veileder fortsatt gjelder og at den er styrende for dispensasjonsadgangen fra bestemmelsen. Klager anfører at huset ikke bryter med strøkskarakteren. Huset er ikke større enn andre hus i området. Det vises til størrelsen på to naborekkehus og på en 3-etasjes naboblokk. Fagetaten viser til oversiktsfotoet som viser at området hovedsakelig er bebygget med eneboliger, og at det er eneboligenes form og plassering som hovedsakelig gir strøket sin karakter. Tiltaket er å erstatte en alminnelig enebolig i området med et boligbygg med 5 boenheter, på 636,5 m 2, med flatt tak. Sett opp mot dette bryter tiltaket med strøkskarakteren. At det er relevant å vektlegge strøkskarakteren i vurderingen av søknaden, følger av KPAs veileder pkt nr. 9 (se ovenfor). Klager anfører at tiltaket samlet sett vil innebære en forbedring av de trafikale forholdene. Det vises bla. til at parkerte biler på veien, etter tiltaket vil parkere på egen tomt. Fagetaten er ikke enig i at tiltaket vil innebære en forbedring av de trafikale forholdene. Blant annet vil 5 nye boenheter i stedet for 1 øke trafikken i området, samtidig som det ikke er fortau på veien og veien benyttes av mange barn både til og fra barnehage, skole og til fritidsaktiviteter. Det vises for øvrig til avslagets begrunnelse i sin helhet, jf. vedlegg 6. Tiltaket er ikke omfattet av de «mindre tiltakene» der det er en viss dispensasjonsadgang etter KPA pkt. 1, jf. begrensingene i veileder nr pkt nr. 3, 9 og 11. Etter vår oppfatning vil derfor en eventuell dispensasjon fra plankravet i KPA, i strid med KPAs veileder der det er gjort en grundig vurdering av ønsket dispensasjonsadgang fra plankravet, vesentlig tilsidesette hensynene bak KPA pkt. 1. Dette dispensasjonsvilkåret er derfor ikke oppfylt. 2. Det andre spørsmålet er om fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering, jf annet ledd, annet punktum. Fordelene ved å gi dispensasjon er hensynet til det generelle behovet for fortetting i Bergen kommune. 4

5 Ulempene er at når det ikke utarbeides en reguleringsplan, skjer ikke fortettingen etter en overordnet og helhetlig plan for fortetting, og heller ikke etter en demokratisk prosess. En eventuell tillatelse etter dispensasjon fra plankravet kan gi presedensvirkning. Både tiltaket i seg selv, med 5 nye boenheter, og en eventuell videre fortetting, utløser et klart behov for ny/forbedret infrastruktur i området. Det vises bla. til at Øvre Seimsmarkveien på mange steder er smal og uoversiktlig, den er skolevei for barneskole, ungdomsskole og barnehage, den benyttes for ferdsel til svømmehall, idrettsbaner og friområder og har ikke fortau. God og sikker infrastruktur blir ikke sikret dersom tillatelse skjer etter dispensasjon fra plankravet. Fagetatens konklusjon er at etter en samlet vurdering er ulempene ved å gi dispensasjon i denne saken er klart større enn fordelene, og at dette dispensasjonsvilkåret derfor ikke er oppfylt. Anførselen har ikke ført frem. 4.3 Plan- og bygningslovens 29-1 og 29-2, Arkitektonisk utforming og Estetikk Avslaget er begrunnet med at tiltaket er i strid med pbl og 29-2 pga. byggetiltakets størrelse, form og terrengtilpasning, samt at tiltaket kan ha presedensvirkning. Kravene til arkitektonisk utforming og gode visuelle kvaliteter fremgår av pbl. 29-1, 29-2 som henholdsvis sier: «29-1. Utforming av tiltak Ethvert tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det får en god arkitektonisk utforming i samsvar med sin funksjon etter reglene gitt i eller i medhold av denne lov.» «29-2. Visuelle kvaliteter Ethvert tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering.» Klager anfører at huset ikke bryter med strøkskarakteren. Huset er ikke større enn andre hus i området. Det finnes hus med tilsvarende form i området, jf. to naborekkehus og en naboblokk i 3. etg. Fagetatens vurdering er at tiltaket bryter med strøkskarakteren. Vedlagt oversiktsfoto viser at området hovedsakelig er bebygget med eneboliger. Det er eneboligenes form og plassering som gir strøket sin karakter. Tiltaket burde vært tilpasset dette. Tiltaket, et boligbygg med 5 boenheter, er ikke sammenlignbart med rekkehus og blokkbebyggelse. Områdets karakter er et moment det skal legges vekt på etter loven. Det vises videre til at Ot. Prp. nr. 45 ( ), i byggesaksdelen på s 342 sier at det er et selvstendig krav at tiltaket skal ha gode visuelle kvaliteter i forhold til de bygde og naturlige omgivelser det skal plasseres i. Klager anfører at huset er lavere enn eksisterende bygg og har mindre BYA enn svært mye av bebyggelsen i området, med unntak av to av nabohusene. 5

6 Fagetaten bemerker at husets størrelse alene, ikke har vært avgjørende for vurderingen av at tiltaket er i strid med 29-1 og Tiltakets størrelse i seg selv, og størrelsen til de nærmeste nabohusene, har vært momenter i en helhetsvurdering. Klager anfører at det er ikke begrunnet hvorfor husets form i seg selv er i strid med 29-1 og Fagetaten bemerker at husets form bryter med strøkskarakteren. Klager anfører at tiltaket krever små terrengendringer, og disse er lite synlig da u.-etg. er innpasset i terrenget. Det vises til tegning nr. 19 til søknaden. 500 m 2 av tomten vil ikke bli berørt av byggearbeider. Påstanden om at tiltaket innebærer store terrenginngrep er helt misvisende. Vedlagt er bilde av hva som faktisk kan karakteriseres som et stort terrenginngrep, jf. klagens vedlegg Q4. Fagetaten viser til avslaget som sier at «det er på situasjonskartet vist at det skal planeres ut et område på ca. 200 m² til utomhusareal. Tomten er svært bratt. Den har en høydeforskjell på 10 m fra veikant grense i øst. Tiltaket vil medføre store terrenginngrep i et etablert boligområde. Tiltakets terrengtilpasning oppfyller ikke intensjonen i 19-1 og 19-2». Klager tilfører ikke nye opplysninger som endrer den vurdering som er gjort i avslaget. Avslagets begrunnelse tiltres i klageomgangen. Klager anfører at det ikke er negativt om tiltaket skaper presedens for noen tomter i nabolaget. Det vises til at en gammel og lite tjenelig enebolig kan erstattes av 5 nye leiligheter med gode sol- og utsiktsforhold, og samtidig realiseres helt uten dispensasjon fra pbl./tek/kpa (utenom plankravet). Fagetaten bemerker at tiltaket innebærer at eksisterende bolig på tomten må rives. Tiltaket har en helt ny arkitektonisk form. Tiltaket er ikke en enebolig, men etablerer 5 nye boenheter. Tillatelse vil kunne gi presedensvirkninger for riving av eksisterende bebyggelse og oppføring av ny. Tillatelse avhenger av at det innvilges dispensasjon fra plankravet i KPA. Innvilges en tillatelse på dette grunnlag vil områdets karakter og helheten i et etablert eneboligområde gradvis kunne bli endret, uten at dette skjer som ledd i en overordnet plan som legger til rette for et ønske om å endre strøkskarakteren i området. Anførslene har ikke ført frem. På bakgrunn av ovenstående anbefales klagen ikke tatt til følge. Trykte vedlegg: 1. Situasjonskart 2. Situasjonsplan 3. Tegninger 4. Oversiktsfoto 5. Klage av Avslag av