BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Saksnr.: /14 Saksbeh.: LBKL Emnekode: EBYGG-5210 Til: Byrådsavd. for byutvikling, klima og miljø Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Ytrebygda, gnr 105 bnr 125, Hjellestadvegen 317. Klage over avslag på søknad om rivning av eksisterende bolighus og oppføring av nybygg bolig i strandsone. 1. Hva saken gjelder Saken gjelder søknad om tillatelse til rivning av eksisterende boligbygning og oppføring av en ny bolig av tilsvarende størrelse på samme sted. Boligen er beliggende ved sjøkanten mellom en rekke av naust, sør-vest for kaien på Hjellestad. Historisk har bygningen opprinnelig vært et naust som har blitt påbygd og omregulert til fritidsbolig og senere til bolig. Søknaden ble avslått i vedtak datert Vedtaket er påklaget ved brev datert av ansvarlig søker Neas ASA etter fullmakt fra tiltakshaver Rune Aasegg. Eiendommen er per i dag uregulert, men to relaterte reguleringsplaner er under arbeid. I kommuneplanens arealdel vises eiendommen som byggeområde. I kommunedelplanen for Mildehalvøya P er tomten avsatt til boligområde på et sted hvor de øvrige eiendommer ellers er avsatt til naust. Saken er behandlet etter plan- og bygningsloven av 2008, hvor tiltaket er avhengig av en rekke dispensasjoner, blant annet fra krav om reguleringsplan etter KP punkt 1, jf. pbl. 11-6, krav til tomteutnyttelse etter kommunedelplanen for Mildehalvøya 3.1 og byggeforbud i funksjonell strandsone etter KP punkt 28, jf. pbl Avslaget er gjort med hjemmel i pbl. 19-2, andre ledd jf da det er lagt til grunn at dispensasjon vil innebære en vesentlig tilsidesettelse av flere sentrale formål bak plan- og bygningsloven. Rivning og oppføring av ny bolig vil også rammes av bestemmelser om tekniske krav etter pbl. 29-5, herunder krav til sikkerhet mot naturpåkjenninger og uteoppholdsareal etter KDP 3-1, jf. TEK (1) og 8-4 (1). I tillegg vil tiltaket ut fra en skjønnsmessig vurdering medføre brudd på bestemmelse om visuelle kvaliteter etter pbl Det er ikke innkommet nabomerknader til søknaden. Saken er sendt til høring hos Hordaland fylkeskommune og Fylkesmannen, men det er ikke innkommet noen uttalelse. Saken er blitt vurdert på nytt etter forvaltningslovens 33 basert på innkommet klage og øvrige opplysninger, uten at det er funnet grunnlag for å ta klagen til følge.

2 2. Forslag til vedtak: Vedtak datert opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef 3. Klage/tilsvar: Trygve Sæle seksjonsleder Klager mener at kommunen har hjemmel til å dispensere både fra plankravet, kravet til grad av utnytting (TU) og byggeforbudet i strandsone ut fra følgende hovedanførsler: - Plangrav etter nåværende praksis vil ikke gjelde for tiltak på bebygd eiendom eller for tiltak på ubebygd eiendom i etablert boligstrøk. - En tillatelse vil ikke gi presedensvirkninger. - Tiltaket medfører ingen endringer verken når det gjelder bruk, bruksformål, bygningstype, plassering, høyde eller størrelse. - Tiltaket vil ikke medføre behov for endringer i infrastruktur eller andre forhold av betydning for plankravet. - Strandsonen vil ikke bli ytterligere privatisert eller belastet og samspillet med sjøen vil ikke bli ytterligere tilsidesatt. - Tiltaket har en positiv miljømessig konsekvens grunnet en ny og mer miljøvennlig avløpsløsning (nåværende går rett i sjø) samt gir bedre energiutnyttelse - Fordelen med en estetisk oppgradering. - Det er gitt andre tillatelser til tilsvarende tiltak de senere år. Det fremheves spesielt tiltak godkjent på gnr 105 bnr 104, Hjellestadveien 282. Klager mener på denne bakgrunn at det ikke foreligger relevante hensyn som vil bli tilsidesatt ved å gi de nødvendige dispensasjonene til tiltaket. Klager opplyser at kravene til parkering vil bli løst og vil ikke være dispensasjonspliktig. Videre påpekes det at dispensasjonsspørsmålene må vurderes enkeltvis for hvert angjeldende krav, og at det ikke vil være hjemmel for å avslå søknaden ut fra en samlet ulempevurdering av dispensasjonsforholdene etter Klager mener at det ikke er samsvar mellom de 2

3 dispensasjonsforhold som er omsøkt og de som er tatt stilling til. Begrunnelsen er dermed mangelfull da det ikke er gjort en kvalitativ vurdering av de enkelte dispensasjonsforhold. Klager mener dette utgjør en saksbehandlingsfeil som har virket bestemmende på resultatet og at vedtaket dermed er ugyldig etter forvaltningsloven 41. Klager hevder at bygningsmyndigheten har misligholdt sin veiledningsplikt etter forvaltningsloven 11 ved ikke å informere om kommunens strenge praksis i strandsonen i forhåndskonferansen. Det vises til klagen i sin helhet. I tillegg til klagen, er det også innkommet merknader fra arkitekt Todd Saunders adressert til byrådens avdeling, se e-post datert Merknader/vurderinger: Fagetaten har vurdert saken på ny, men kan ikke se at klagen inneholder momenter som skulle tilsi et annet utfall av saken, eller at det er gjort saksbehandlingsfeil som kan ha påvirket resultatet. Det medgis imidlertid at avslaget bør begrunnes nærmere. Det er beklagelig dersom informasjon rundt kommunens strenge strandsonepraksis ikke har kommet godt nok frem i forhåndskonferanse, men dette er forhold en profesjonell part selv burde ha kjennskap til. Ønsket om å sette opp en tidsmessig bolig fremfor de kostnadsmessige ulempene ved å rehabilitere eksisterende bygning er i seg selv forståelig. Bygningsmyndigheten er også enig i at en teknisk og estetisk oppgradering vil være av det positive. Historisk har deler av eksisterende bygg fungert som et naust. Ut fra dagens skjerpede normer rundt strandsoneforvaltningen ville en omregulering fra naust til boligformål være utelukket. Spørsmålet er om rettsforholdene blir annerledes når et allerede etablert boligbygg søkes erstattet av et nybygg med tilsvarende plassering, volum og bruk. Bygningsmyndigheten mener at rivning og oppføring av nybygg i prinsippet må sidestilles med nye tiltak. Selv der saken gjelder en oppgradering av tiltak som fortiden har godkjent, tilsier hovedformålene i plan- og bygningsloven at bestående rammer må kunne revurderes når de kommer i konflikt med dagens målsettinger og krav. 4.1 Dispensasjoner Som det fremgår av vedtaket, er hovedproblemene at tiltaket strider mot bestemmelser om byggeforbud i strandsonen og plankrav. Disse dispensasjonsforholdene er alene vurdert som tilstrekkelige grunnlag for å avslå søknaden. Et annet forhold som ikke er vurdert tidligere, er at tiltaket bryter med krav til sikring mot flom og stormflo. Som klager korrekt påpeker, forutsetter tiltaket også dispensasjon fra kravet til uteoppholdsareal. I tillegg vil tiltaket som nevnt rammes av grenser for tomteutnyttelse (TU). Sistnevnte forhold er imidlertid ikke funnet nødvendig å begrunne nærmere, da spørsmålet ikke har vært det avgjørende for avslaget. Kommunen kan etter pbl dispensere fra ovennevnte krav, betinget av at - hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse ikke blir vesentlig tilsidesatt og - fordelene ved å gi dispensasjon må være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering», jf. pbl. 19-2, 2. ledd Byggeforbud i strandsonen 3

4 Av KDP 3.1 fremgår at nye bygninger ikke tillates oppført nærmere sjø enn 50 m. Bestemmelsen må suppleres med den forståelse som ligger til grunn bak pbl. 1-8 om byggeforbud i strandsonen. Strandsonen er fra rikspolitisk hold definert som et område av både lokal, regional og nasjonal interesse hvor målet bl.a. er å ivareta bærekraftig utvikling av kystkulturen og sikre de allmenne friluftsinteresser. Bygningsmyndigheten mener at tiltaket vil bli et dominerende innslag langs sjølinjen. Boligen ligger sentralt og attraktivt til på Hjellestad som er et populært sted for seiling og båtliv, med kort veg til mange sentrale arbeidsplasser i bergensområdet. Dette er et område som er utsatt for eskalerende press fra bosetning og næringsliv. Strandsonevernet vil i slike tilfeller gjøre seg særlig sterkt gjeldende. Beliggende mellom en naustrekke nær et kaiområde med direkte tilknytning til sjø, vil tiltaket dessuten være sterkt eksponert fra farende langs sjøen. Med foreslåtte utforming mener bygningsmyndigheten at tiltaket vil få en mer dominerende og privatiserende effekt enn bestående bygning. En dispensasjon vil ut fra ovennevnte forhold innebære en vesentlig tilsidesettelse av hensynene bak strandsonevernet og gi klart større ulemper enn fordeler for allmenheten. Dispensasjon kan derfor ikke gis etter pbl Plankrav Plankrav følger av KP punkt 1, jf. pbl I KP punkt 1, heter det: «I områder avsatt til byggeområde (PBL 20-4, 1. ledd nr 1) kan tiltak som nevnt i PBL 93 ikke finne sted før området inngår i reguleringsplan.». Bygningsmyndigheten mener at omsøkte tiltak klart omfattes av bestemmelsen. Tiltaket er eneste bolighus beliggende helt nede ved sjøkanten, midt i en naust-rekke hvor strandsonevernet står på det sterkeste. Ut fra sikker forvaltningspraksis skal det som hovedregel ikke gis dispensasjon for boligprosjekter som ligger i funksjonell strandsone uten at tiltaket gjennomgår en planmessig vurdering. Dette for å sikre at forvaltningsformålet for den funksjonelle strandsone ikke påvirkes negativt. Husveggen ligger 3,6 meter fra Hjellestadvegen som ved denne tomten inngår i plan under arbeid for utbygging av Hjellestadkaien, P Planen vil også berøres av planlagt oppgradering av fylkesvei 556, samt gang- og sykkelveg Blomsterdal-Hjellestad. Samferdselsetaten har i brev av anbefalt at eiendom 105/125 inngår i førstnevnte planarbeid og at omsøkte tiltak utsettes. Bygningsmyndigheten mener at fremtidig tilgjengelighet til naustområdet og de forholdsvis tett bebyggede boligområdene på andre siden av veien bør avklares nærmere. En dispensasjon fra plankravet kan vanskeliggjøre en videre utvikling av området. De differensierte forhold som gjør seg gjeldende, især det forhold at boligen ligger helt ved sjøkanten innenfor funksjonell strandsone, utløser åpenbare behov for en langsiktig, helhetlig og forsvarlig utforming som best kan sikres gjennom en planprosess. En dispensasjon vil ut fra ovennevnte forhold innebære en vesentlig tilsidesettelse av hensynene bak plankravet. Dispensasjon kan derfor ikke gis etter pbl Sikring mot flom og stormflo 4

5 Kotehøyden er av tiltakshaver angitt til 1,60 fra gulv i 1. etasje. Ifølge Tek skal byggverk ikke plasseres i flom-/stormfloutsatt område. I kommunedelplan for Bergen indre havn framgår at alle byggverk skal ha høyde som kan stå imot en vannstand på minimum kote 2,75. Bygningsmyndigheten mener at dette kravet også må gjelde for Hjellestad. I rapport utarbeidet av Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap fra 2009, framgår det at forventet stormflo-nivå for Bergen ligger omtrent i intervallet cm. Omsøkte kotehøyde vil derfor kreve dispensasjon etter pbl Plan- og bygningslovens Estetikk Kravet til utforming har ikke vært drøftet tidligere. I henhold til pbl 29-2, skal ethvert tiltak inneha «gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde naturlige omgivelser og plassering». Det vises også til KP punkt 23 om at ny bebyggelse «skal ikke bryte vesentlig med strøkskarakteren». Ut fra en skjønnsmessig vurdering vurderer bygningsmyndigheten at foreslåtte utforming bryter vesentlig med bestående miljø og harmonerer dårlig ut fra bruksformål. En tillatelse vil skape presedensvirkninger for et arkitektonisk uttrykk langs sjøkanten som er relativt fremmed i bergensområdet for private boligformål. Spørsmålet bør være gjenstand for planmessig medvirkning for at de allmenne hensyn skal bli tilstrekkelig ivaretatt. Tiltaket kan derfor ikke godkjennes etter pbl Forskjellsbehandling Klager påberoper at er gitt dispensasjon i tilsvarende saker, og viser særskilt til Hjellestadveien 282. For at en påstand om usaklig forskjellsbehandling skal kunne gjøres gjeldende, må det dreie seg om «like saker både i faktisk og rettslig henseende», jf. Sivilombudsmannens årsmelding av 2002 s Saken gjaldt rivning av fritidsbolig for oppføring av ny enebolig. Fylkesmannen frarådet tiltaket. En vesentlig del av begrunnelsen for at dispensasjon likevel ble gitt, var at eiendommen ikke var i direkte tilknytning til sjøen. Saken mangler dermed tilstrekkelig sammenfall mer herværende sak. Vilkårene for å gi dispensasjon fra ovennevnte bestemmelser i PBL, KP og KDP er ikke til stede. Tiltaket medfører også brudd på bestemmelser om visuelle kvaliteter etter pbl. 74 nr. 2. Avslaget opprettholdes derfor. På bakgrunn av ovenstående anbefales klagen ikke tatt til følge. Trykte vedlegg: 1. Situasjonskart 2. Situasjonsplan 3. Flyfoto 4. Tilleggsuttalelse datert Klage på avslag datert Avslag på søknad datert Søknad datert Tegninger 5