BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Saksnr.: /19 Saksbeh.: MFSA Emnekode: EBYGG-5210 Til: Byrådsavd. for byutvikling, klima og miljø Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Klage på vedtak: Ytrebygda. Gnr 34 Bnr 559. Skraneflaten 5. Nybygg bolig. Hvem klager? Naboer Stian Børresen og Cathrine Borge Olsen, Skraneskogen 14 Tiltaket Søknad om oppføring av enebolig over to plan på 229 m 2 BRA. Søknad om garasje på 45 m 2 er behandlet i eget vedtak. Samlet tomteutnyttelsesgrad er 28,97% BRA. Vedtaket Rammetillatelse, datert Planstatus Klagegrunner Behov for ytterligere saksbehandling ved eventuell omgjøring Anbefalt vedtak Reguleringsplan nr Søreide/Søvik/Steinsvik, Planområde 6, Felt 7, i kraft Ikke hjemmel for å gi omsøkte dispensasjoner. Tiltaket innebærer en tilsidesettelse av reguleringsplanen. Tiltaket er ikke i tråd med krav til visuelle kvaliteter. Nei. Fagetatens vedtak datert stadfestes. Klagen tas ikke til følge. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Sylvi Søvik Wathne Seksjonsleder

2 1. Om saken 1.1. Historikk I rammesøknaden ble det i tillegg til eneboligen søkt om en garasje på 45m2 og det ble gitt en egen rammetillatelse for denne. Boligen og garasjen ble behandlet i to ulike vedtak da hvert tiltak/bygning i utgangspunktet skal omsøkes separat. Begge vedtakene er påklaget i den innkomne klagen og er behandlet i separate fagnotat. Dette notatet gjelder kun eneboligen. 2. Klage og tilsvar 2.1 Om klagen - Vedtaket er gitt på feil rettslig grunnlag og må oppheves. Det må deretter gis avslag. - De gitte dispensasjonene fra reguleringsplanen, etasjeantall, vinkel takflate og utnyttelsesgrad, tilsidesetter hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra intensjonen bak reguleringsplanen og dispensasjonene kan ikke gis. Det foreligger også en overvekt av ulemper ved å gi dispensasjonene. - Klager anfører å ha dokumentert dårlig tilpasning, noe som bringer tiltaket i strid med reguleringsbestemmelsene 7.2 og plan- og bygningsloven 74-1 vedrørende visuelle kvaliteter. (fagetat ref.: gjeldende pbl og 29-2) 2.2 Om tilsvaret - Kommuneplanen gjelder foran reguleringsplanen da reguleringsplanen ble vedtatt i 1988 jfr. KPA pkt Kommuneplanen sier at man kan ha en TU på 40 %, uteoppholdsareal på 150 m 2 og høyde 9 m. - Området har en variert bebyggelse, med ulik byggemåte og antall etasjer. - Vedrørende flatt tak er det ikke slik at man ut fra pbl og 29-2 er bundet til å kopiere den eksisterende bebyggelsen ved utvikling av steds- og områdearkitektur. - Klagers eiendom anføres å overstige TU som er tillatt i reguleringsplanen. - Det er feil at tiltaket medfører tap av lys, økt innsyn, svekket opplevelse av luft og lys mellom bygningene. Det er vist ved sol og skyggediagrammer at det ikke er noen forskjell på om huset hadde blitt bygget i 1 etasje og et 35 graders skråtak. - Klagen må avvises. 3. Vurdering av klagen 3.1 Avvisning Det anføres i tilsvaret fra ansvarlig søker at klagen må avvises. Klagen ble fremmet innen fristen på 3 uker jfr. fvl. 29, samt at den inneholder de opplysninger en erklæring om klage skal inneholde jfr. fvl. 32. Fagetaten finner derfor at vilkårene for å behandle klagen foreligger og at klagen kan dermed ikke kan avvises jfr. fvl. 33 andre ledd. 2

3 3.2 Visuelle kvaliteter, pbl Etter pbl skal ethvert tiltak prosjekteres og utføres slik at det får en god arkitektonisk utforming og innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til omgivelser og plassering. Om hva som ligger i at alle tiltak etter loven skal ha gode visuelle kvaliteter, sier forarbeidene at «med dette menes at bygningen gjennom sin form gir uttrykk for sin funksjon, og at andre visuelle kvaliteter skal ivaretas i prosjektering og utførelse, som samspill mellom volum og høyde, fasadeuttrykk med videre. Kravet til god kvalitet skal også tolkes relativt i forhold til tiltakets størrelse og synlighet. ( ) Det er videre stilt krav om at tiltaket skal ha gode visuelle kvaliteter i forhold til de bygde og naturlige omgivelser det skal plasseres i. Dette er et selvstendig krav. Selv om et tiltak i seg selv har gode kvaliteter, er det ikke sikkert det kan plasseres i alle typer omgivelser. Det kreves ikke at det skal være helt likt sine bygde omgivelser, også kontraster kan være positive, men avvikene må framstå som faglig begrunnede valg framfor tilfeldig utforming.», jf. Ot.prp. nr. 45 ( ) s Det anføres fra klager at formspråket på boligen fraviker fra omgivelsene i så stor grad og på så mange måter at den vil fremstå som noe helt selvstendig. Klager mener at boligen i seg selv har gode visuelle kvaliteter, men at bygningen ikke får en enhetlig harmonisk utforming i området. Da klager er enig i at bygget i seg selv har gode visuelle kvaliteter blir spørsmålet i det følgende om tiltaket har gode visuelle kvaliteter i forhold til de bygde og naturlige omgivelsene det skal plasseres i. I vedtaket heter det: Omsøkte tiltak følger strøkets bygningstypologi, i form av frittliggende småhus og ligger omkranset av privat grøntareal og atkomsstun. Tiltaket søkes oppført som såle på mark, og medfører minimalt med terrenginngrep. Tiltaket er utformet som en tidstypisk representant fra 2000-tallet, i et område bestående av mange ulike bygningsstiler fra flere ulike byggeperioder. Bebyggelsen er som nevnt i vedtaket, preget av ulike stiler og ulik bruk av takform kan gjenfinnes i bebyggelsen, også flate tak. Tiltaket vil ikke være helt likt omkringliggende bebyggelse, men avvikene fremstår for fagetaten som faglig begrunnede valg; Eiendommen utnyttes på en god måte basert på tomtens størrelse og beskaffenhet. Boligen vil etter fagetatens syn ikke fremstå som dominerende hensett til dens og garasjens plassering, og er heller ikke til hinder for veisikkerheten. Utformingen av boligen gir god brukervennlighet. Det er vist ved sol/skyggediagrammer at flatt tak ikke vil gi mindre sol for naboer enn et saltak. Etter bygningsmyndighetens syn er forhold knyttet til pbl 29-2 Visuelle kvaliteter, tilstrekkelig ivaretatt for omsøkte tiltak. De visuelle kvalitetene er tilstrekkelig ivaretatt jamfør drøftelsen av dette ovenfor. Fagetaten vurderer etter dette at det ikke vil være påkrevd med en dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene 7.4 som anført i klagen. 3

4 3.3 Forholdet mellom kommuneplanen og eldre reguleringsplaner Det anføres i tilsvaret til klagen at kommuneplanen gjelder foran reguleringsplanen i denne saken da reguleringsplanen ble vedtatt i 1988 jfr. KPA pkt. 3. (Fagetaten påpeker for ordens skyld at planen ble vedtatt i 1992.) I KPA pkt. 3 heter det: «Kommuneplanen gjelder foran reguleringsplan og bebyggelsesplan i den grad slik plan strider mot kommuneplanens innhold. Unntak: 1. Planer vedtatt etter gjelder foran kommuneplanen. 2. Rammer for byggehøyde og arealutnyttelse i planer vedtatt etter gjelder foran tilsvarende rammer i kommuneplanen. [ ]» Denne bestemmelsen praktiseres slik at en reguleringsplan først kommer i strid med kommuneplanen dersom den tillater mer enn det kommuneplanen tillater. En reguleringsplan med TU=70% i områder for bygg- og anlegg ville dermed være i strid med KPA. Når tilfellet er motsatt, slik som i denne saken, hvor tillatt TU=25%, vil det ikke være motstrid mellom de to planene. Reguleringsplanens bestemmelser om tomteutnyttelse er dermed gjeldende. Kommuneplanen nevner ikke noe om takvinkel eller etasjeantall. At reguleringsplanen er mer detaljert er likevel ikke i strid med kommuneplanen. Så lenge reguleringsplanen ikke har videre grenser enn det som legges opp til i kommuneplanen gjelder bestemmelsene foran bestemmelsen i kommuneplanen. Reguleringsplanens bestemmelser om tomteutnyttelse, takvinkel og etasjeantall er etter fagetatens vurdering gjeldende for saksbehandlingen i denne saken. 3.4 Dispensasjoner: Innledning Tiltaket kommer i strid med bestemmelser i gjeldende reguleringsplan vedrørende 7.1 tomteutnyttelse, 2.4 takvinkel og 2.2 etasjeantall. En tillatelse avhenger dermed av dispensasjon fra pbl med hjemmel i pbl Dispensasjonene er omsøkt i søknaden og ble innvilget i rammetillatelsen. Det anføres fra klagers side at tiltaket tilsidesetter hensynet bak bestemmelsene det dispenseres fra i vesentlig grad, samt at det foreligger en overvekt av ulemper ved å gi dispensasjonene. Han mener da, slik vi forstår klagen, at bygningsmyndighetene ikke hadde hjemmel for å gi dispensasjonene. Bygningsmyndighetene er ikke enige i klagers anførsel. Begrunnelse for denne vurderingen gis i det følgende Om dispensasjonsvurderingen: 4

5 For at dispensasjon kan gis, kreves det i henhold til 19-2 at verken hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon, etter en samlet vurdering, være klart større enn ulempene. Det følger av Ot.prp.nr.32 ( ), s. 242 at det må foreligge en klar overvekt av hensyn for å gi dispensasjon. Dette i motsetning til tidligere hvor det var praktisert alminnelig interesseovervekt. Det vil normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Både kommuneplaner og reguleringsplaner er utarbeidet gjennom en omfattende prosess. Planene er vedtatt av kommunens høyeste folkevalgte organ, bystyret. Planene fastsetter arealbruken i planområdene med rettsvirkninger, og det skal ikke være kurant å fravike gjeldende planer. Dispensasjoner må heller ikke undergrave planene som avgjørelses og informasjonsgrunnlag. På bakgrunn av hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning i planprosessen er det viktig at endringer av planer ikke skjer ved dispensasjoner, men blir behandlet etter reglene om kommuneplanlegging og reguleringsplaner jfr. ot. prp. nr. 32 ( ), s I det følgende vil dispensasjon fra reguleringsplan vedrørende 7.1 tomteutnyttelse vurderes først, deretter 2.4 takvinkel og til sist 2.2 etasjeantall. Spørsmålet blir om det i foreliggende sak foreligger klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon fra plan- og bygningsloven 12-4 jfr. reguleringsplan 7.1, 2.4 og 2.2 herunder om fordelene ved en dispensasjon er klart større enn ulempene. Det skal foretas en samlet vurdering Dispensasjon fra reguleringsplanen 7.1- grad av tomteutnyttelse I reguleringsbestemmelsene 7.1 heter det: «[ ]TU = 25%, d.v.s. forholdstallet mellom tillatt oppført bruksareal for vedkommende hus og netto tomteareal.» Hovedhensynet bak denne type bestemmelser er å sikre en ensartet utbygging med ensartet bygningsvolum i et gitt område. Det følger av vedtaket at ved beregning av arealer ihh. Til NS utgave og gjeldende plan 7.1 vil tiltaket gi en tomteutnyttelse på 27% TU. I vedtaket vurderte bygningsmyndighetene at tomtens beskaffenhet åpner for et avvik fra reguleringsplanen på 2% uten at dette tilsidesetter de hensyn reguleringsplanen skal ivareta. Denne vurderingen opprettholdes i klageomgangen. Det skal legges til at også reguleringsplanen 7.6 åpner for at bygningsmyndighetene kan tillate mindre vesentlige unntak fra reguleringsbestemmelsene, innenfor bygningslovgivningen og bygningsvedtektene for Bergen kommune, hvor særlige grunner taler for det. 5

6 Bygningsmyndighetene vurderer at avviket for tomteutnyttelsesgraden ut fra en konkret vurdering opp mot tomtens størrelse og beskaffenhet gjør at det må regnes som et mindre vesentlig avvik. Det vil også være langt innenfor den tillatte TU i kommuneplanen, og i tråd med kommunens fortettingspolitikk. Noe som vurderes å være en særlig grunn som taler for å tillate unntaket. Gjeldende reguleringsplan er videre fra 1992 og er således av noe eldre dato. Den er ikke fulgt i særlig streng grad. Området er preget av en utbygging som ikke gir området en definert strøkskarakter. Hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra gjør seg derfor ikke lengre gjeldende med styrke. Det hevdes fra klagers side at overskridelsen av tillatt TU er på nær 30 % eller 7,45 prosentpoeng, da garasjen ikke synes å være regnet med i tomteutnyttelsesgraden. Dette viser etter klagers vurdering at eiendommen er klart overutnyttet. I samsvar med reguleringsplan er bruksarealet for garasjen ikke medregnet i den totale tomteutnyttelsesgraden. Det er således ikke feil fra verken søkers, eller bygningsmyndighetenes side, slik klager har anført, at ikke garasjens areal er medregnet i graden av tomteutnyttelse. Den korrekte overskridelsen er da, som nevnt over, et beskjedent avvik på 2 prosentpoeng. Fordelene ved å gi dispensasjon for et mindre vesentlig avvik fra regulert tomteutnyttelsesgrad i denne saken er at overskridelsen av TU er liten. Videre er boligen og tilhørende anlegg tilpasset tomtens størrelse og beskaffenhet, og bygget oppføres i samtidens byggestil. Etter bygningsmyndighetens vurdering vil verken hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i loven formålsbestemmelse, bli vesentlig tilsidesatt ved å gi en dispensasjon. Fordelene vurderes også klart større enn ulempene. På grunnlag av dette opprettholdes vurderingen om at det gis dispensasjon fra reguleringsplanen 7.1 vedrørende tomteutnyttelse med hjemmel i Dispensasjon fra reguleringsplanen 2.4 takvinkel Det heter i reguleringsplanen pkt. 2.4 at takflatene skal ha en vinkel mellom 23 grader og 35 grader. Hovedhensynet bak denne typen bestemmelser er å sikre en ensartet utbygging i et område. Det vil normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Klager anfører at flatt tak er et fremmedelement i nærområdet, at en dispensasjon vil innebære å sette reguleringsplanen og hensynene bak den til side og at det ikke kan tillates. Bygningsmyndighetene vurderer det annerledes. Innenfor det aktuelle planområdet ble det i 1997 og i 2004 gitt tillatelser til oppføring av bygg på gnr. 34 bnr. 302 og gnr. 34 bnr. 532 med flatt tak, til tross for at planen har bestemmelse om takvinkel. Bebyggelsen i området er for øvrig svært variert i sitt uttrykk. 6

7 Det ville i seg selv ikke være snakk om en usaklig forskjellbehandling, ikke å tillate flatt tak i denne saken, da disse byggene er en barnehage og en butikk/lager. Det var i tillegg gammel plan- og bygningslov som gjaldt da tillatelsene ble gitt, samt eldre kommuneplaner. Men etter bygningsmyndighetenes vurdering vil ikke en dispensasjon, som følge av tidligere gitte tillatelser til det samme avviket, undergrave reguleringsplanen som avgjørelses- og informasjonsgrunnlag. Terskelen for å innvilge en dispensasjon fra den aktuelle bestemmelsen i reguleringsplanen blir da lavere. Fordelen med flatt tak er at boligen får to fullverdige etasjer i boligen. Boligen blir dermed mer brukervennlig. En ytterligere fordel er at dette i denne saken ikke påvirker solforholdene for klager. Dette er dokumentert ved sol/skyggediagrammer. Bygningsmyndighetene kan ikke se noen klare ulemper med å gi en dispensasjon til avvikende takform i denne saken. Etter bygningsmyndighetens vurdering vil verken hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i loven formålsbestemmelse, bli vesentlig tilsidesatt ved å gi en dispensasjon. Fordelene vurderes også klart større enn ulempene. På grunnlag av dette opprettholdes vurderingen om at det gis dispensasjon fra reguleringsplanen 2.4 vedrørende takvinkel med hjemmel i Dispensasjon fra reguleringsplanen etasjeantall Det heter i reguleringsplanen pkt. 2.2 at det skal bygges i en etasje. Synlig grunnmurshøyde der det planerte terrenget er høyest, kan være maksimalt 80 cm. Underetasje kan, der hvor terrenget etter bygningsrådets skjønn ligger til rette for det, innredes til beboelse innenfor rammen av bestemmelsene i byggesaksforskriftene.[ ] Klager anfører at de fleste boligene i nærområdet er på en etasje pluss underetasje der terrenget tillater det, og at boliger med to etasjer trolig er oppført før vedtakelsen av planen. Det anføres også fra klagers side at boligen har en større innvendig etasjehøyde enn hva som er normalt. En dispensasjon for å åpne for to etasjer vil tilsidesette hensynene i planen. Hovedhensynet bak denne typen bestemmelser er å sikre en ensartet utbygging i et område. Det vil normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Omkringliggende bebyggelse vurderes å ha store variasjoner med tanke på utforming, og området har ikke en klar strøkskarakter slik som planen legger opp til. Hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra gjør seg dermed, etter fagetaten vurdering, ikke lenger gjeldende med styrke. I vedtaket heter det at til tross for relativt flat byggegrunn i delfelt B7, er flere av eiendommene bebygget med høy sokkeletasje, i tillegg til hovedplan og loft. Organiseringen over to plan vurderes ikke å skille seg nevneverdig ut i forhold til resten av boligområdet. Denne vurderingen opprettholdes i klageomgangen. Bygningsmyndighetene vil også knytte en kommentar til klagers anførsel vedrørende etasjehøyde. 7

8 Etasjehøyder er i veiledningen grad av utnytting, vedrørende reguleringsplaner fra , lagt opp til å kunne være opp til 3 m. For etasjehøyder over 3,0m regnes bruksarealet som om det var lagt et plan for hver 3,0 m. Bygningsmyndighetene legger da til grunn at etasjehøyder inntil 3,0 m regnes som vanlig og at etasjehøyden i omsøkte bygg er innenfor denne beskrivelsen. Etasjehøyder som er høyere en de anbefalte 2,40 m takhøyde blir fra bygningsmyndighetenes side for øvrig sett på som et generelt positivt bidrag til bokvalitet i boliger. Tiltaket medfører verken en endring av regulert arealformål eller bebyggelsestype. Det er en enebolig over to plan, som er veltilpasset til tomtens størrelse og beskaffenhet. Antall etasjer tilsidesetter ikke hensynene i reguleringsplanen og bygningsmyndighetene kan ikke finne noen klare ulemper ved tiltaket. Etter bygningsmyndighetens vurdering vil verken hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i loven formålsbestemmelse, bli vesentlig tilsidesatt ved å gi en dispensasjon. Fordelene vurderes også klart større enn ulempene. På grunnlag av dette opprettholdes vurderingen om at det gis dispensasjon fra reguleringsplanen 2.2 vedrørende etasjeantall med hjemmel i Naboulemper Når det gjelder klagers anførsel om naboulemper i form av tap av lys og utsikt mv. fastholder bygningsmyndighetene den vurderingen som ble gjort i vedtaket. Bygningsmyndighetene bemerker at boligens omsøkte plan,- og fasadeløsninger i stor grad tar hensyn til innsynsproblematikk og tilgrensende naboer. Det er utarbeidet soldiagram over omsøkte tiltak og fiktivt bygg i en etasje med saltaksform, illustrasjonene viser at sol,- og skyggesituasjonen ikke vil påvirkes av valgt bygningsform. Etter bygningsmyndighetens vurdering synes ikke omsøkte tiltak å være til større ulemper enn hva man kan forvente i et byggeområde. På bakgrunn av ovenstående anbefales klagen ikke tatt til følge. 4. Konklusjon Fagetatens vedtak datert stadfestes. Klagen tas ikke til følge. Vedlegg: 1. Oversiktskart 2. Oversiktsfoto 3. Situasjonsplan 4. Tegninger 5. Klage, datert og Tilsvar, datert Rammetillatelse, datert