BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Saksnr.: /9 Saksbeh.: BJBE Emnekode: EBYGG-5210 Til: Byrådsavd. for byutvikling, klima og miljø Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Ytrebygda, gnr 120 bnr 193, Vestre Storheilia 20. Klage over avslag på søknad om tilbygg til bolig. 1. Hva saken gjelder Saken gjelder søknad om oppføring av tilbygg med bruksareal (BRA) på 47 m 2 under eksisterende terrasse. Det ble gitt avslag i vedtak datert Vedtaket ble påklaget av advokat Ove Jan Ommundsen på vegne av tiltakshaver, Thorvald Lyder Holm, ved brev datert Hovedtema i klagesaken er om tiltaket utgjør en egen boenhet og om det kan gis dispensasjon fra boligtype «kjedehus» i gjeldende reguleringsplan. Eiendommen omfattes av reguleringsplan for Sørås, plan nummer , vedtatt Planen angir at bebyggelsen i det aktuelle området skal være «kjedehus». Tiltaket krever dispensasjon fra reguleringsplanen ved at omsøkte tiltak knytter sammen kjedehus slik at det blir rekkehus. Det er ikke søkt om dispensasjon. Det er ikke mottatt nabomerknader. I forbindelse med klagebehandlingen er det sendt inn erklæring om at eier av naboeiendommen gnr 120 bnr 194, samtykker til tiltaket og at det har en avstand fra nabogrense som er mindre enn det som er angitt i plan- og bygningsloven 29-4, andre ledd. Saken er vurdert på nytt basert på innkommet klage og øvrige opplysninger, uten at det er funnet grunnlag for å ta klagen til følge. 2. Forslag til vedtak: Vedtak datert opprettholdes med den supplerende begrunnelsen som følger av fagnotat datert Klagen tas ikke til følge. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Trygve Sæle seksjonsleder

2 3. Klage: Klagen er begrunnet med at det er gjort feil ved rettsanvendelsen og saksbehandlingen som kan ha virket bestemmende på vedtakets innhold, og at vedtaket derfor er ugyldig. Det anføres som en saksbehandlingsfeil at søknaden er avslått med hjemmel i plan- og bygningsloven 29-5 (tekniske krav), uten at begrunnelsen nevner de faktiske forhold vedtaket bygger på. Klager hevder videre at søknaden ikke gjelder en «egen boenhtet». Subsidiært hevdes at flere boenheter innen den enkelte bygning ikke er i strid med reguleringsbestemmelsene. Når bruken er innenfor det reguleringsformål som følger av planen, her «byggeområder, Bolighus», hjemler ikke planen avslag, jf plan- og bygningsloven Det hevdes også at søknaden ikke er i strid med reguleringsplanen og dens bestemmelser. Klager ber om at klagen imøtekommes og at rammetillatelse innvilges. Ansvarlig søker har i e-post presisert at tiltaket ikke skulle omfatte egen boenhet, men en type generasjonsbolig med tanke på egne barn. Det er også opplyst at naboer i nr 16, 18 og 24 har fått godkjent og utført lignende løsninger. Det vises for øvrig til klagen og e-posten i sin helhet. 4. Merknader/vurderinger: 4.1 Avslaget Avslaget ble begrunnet med at tiltaket var i strid med: Avstandsbestemmelser i plbl 29-4 Bestemmelser om type bebyggelse i reguleringsplanen 1, første ledd Tekniske krav, plbl 29-5 I forbindelse med klagebehandlingen ser fagetaten at det for noen av punktene ikke fremgår klart nok på hvilken måte tiltaket er strid med de aktuelle bestemmelsene, og at det kravet til begrunnelse som følger av forvaltningsloven 24, ikke er oppfylt. Etter en ny vurdering (se nedenfor) mener vi at denne feilen ikke har virket bestemmende på vedtakets innhold, og at vedtaket derfor er gyldig, jf fvl Boenheter I avslaget er det lagt til grunn at tiltaket fremstår som egen boenhet. Klager hevder at en ikke står overfor en egen boenhet. Spørsmålet om tiltaket utgjør en egen boenhet, er ikke avgjørende for fagetatens vurdering om at avslaget bør opprettholdes. Forholdet har likevel en viss betydning for den foreløpige dispensasjonsvurderingen som er gjort under pkt 4.4 nedenfor. Vi finner derfor grunn til å knytte noen vurderinger til dette spørsmålet. Kommunal- og regionaldepartementet har uttalt seg til grensedragningen mellom hva som er en og to boenheter i en tolknings- og prinsipputtalelse (sak nr 2003/3724). Departementet slår fast at spørsmålet må avgjøres konkret. 2

3 I uttalelsen er det vist til at plan- og bygningslovgivningen bruker begreper som «selvstendig boenhet», «bruksenhet» og «bolig», uten at det er gitt noen nærmere definisjon av disse uttrykkene. Det uttales videre: «Med «selvstendig boenhet» eller «bruksenhet» er det her siktet til enhet som kan anvendes som egen bolig. Det vil si at den har de fasiliteter som er nødvendig for at enheten i seg selv kan bebos. En bruksenhet må derfor inneholde nødvendig inventar som kjøkken og toalett. En bruksenhet må også ha egen inngang. Det kan imidlertid ikke ha betydning om inngangen er fra innsiden eller yttersiden av bygningen så lenge enheten er tilstrekkelig avskjermet fra annen bruksenhet.» Av uttalelsen fremgår også at det i en selvstendig boenhet kan være forskjellige boformer uten boformene som sådan krever tillatelse fra bygningsmyndighetene, og det å etablere flere bad og kjøkken i en bolig fører i seg selv ikke til at status endres til flere boenheter. I vurderingen om når det oppstår to boenheter sier departementet at det må «ses hen til om enhetene brukes helt uavhengige av hverandre, slik at plankrav og myndighetskrav til brann og lyd mv bør være tilfredsstilt». I uttalelsen heter det også: «Grensegangen mellom en og to boenheter kan særlig være vanskelig å bestemme for eneboliger med sekundærleiligheter. Dersom tiltakshaver selv ønsker å etablere en utleiedel eller lignende som egen boenhet kreves søknad og tillatelse. Tiltaket må være i samsvar med reguleringsmessige skranker og tekniske krav i plan- og bygningslovgivningen. Det kan også tenkes at kommunen mener at en utleiedel eller lignende er å anse som en egen boenhet og at den må etableres som sådan etter kravene i plan- og bygningslovgivningen. Kommunen må i så fall kunne påvise at bruk og belastning på eiendommen er av mer omfattende eller annerledes art enn for det opprinnelige godkjente antall boenheter. Vurderingen må begrunnes i saklige planmessige forhold eller bygningstekniske forhold av betydning.» Tegningene som følger søknaden viser kombinert stue, kjøkken og soverom. Videre er det eget bad/wc, bod, hall og egen inngang fra carport. Det er også vist vaskerom som er tilgjengelig fra både gammel og ny bolig. Fagetatens vurdering er at omsøkte tiltak har alle de fasiliteter som kreves for å kunne nyttes som en selvstendig bolig, atskilt fra resten av bygget. Tiltaket fremstår i sin utforming som en egen boenhet. Klager opplyser at det ikke er tale om å etablere noen utleiedel eller lignende, men at det er tale om en generasjonshentet hvor tiltakshaver og hustru, samt datter skal bo. Fagetaten finner ikke å kunne legge vekt på hvordan tiltakshaver tenker å utnytte boligen. Det avgjørende må være den bruken som tiltaket er egnet til, uavhengig av hvordan boligen i dag skal benyttes. Departementets uttalelse vedrørende sekundærleilighet og utleiedel, som klager har vist til og som er gjengitt ovenfor, er myntet på forhold der det etableres utleiedel som egen boenhet i eksisterende bygg. I denne saken er det ikke snakk om å ta eksisterende utleiedel i bruk som egen boenhet, men å oppføre en helt ny boenhet. 3

4 Fagetaten legger i de videre vurderingene til grunn at søknaden gjelder oppføring av tilbygg med egen boenhet. 4.3 Avstand til nabogrense I avslaget er det lagt til grunn at tiltaket er i strid med avstandsbestemmelsene i plbl Det følger av 29-4, andre ledd, at avstand til nabogrense ikke må være under 4 meter. Av samme paragraf, tredje ledd, bokstav a, fremgår at kommunen kan godkjenne plassering nærmere enn 4 meter når eier av naboeiendommen har gitt skriftlig samtykke. Ved behandling av søknaden forelå det ikke skriftlig samtykke fra nabo. I forbindelse med klagen er det lagt frem erklæring der eier av gnr 120 bnr 194 har gitt samtykke til tiltakets plassering. Dette innebærer at kommunen kan godkjenne plasseringen uten at det kreves dispensasjon fra avstandsbestemmelsen. Eventuell godkjennelse må vurderes i forhold til de hensyn bestemmelsen skal ivareta. Avstandsbestemmelsen skal sikre tilstrekkelig lys og luft mellom bygningene, at brannsikkerheten ivaretas og at tiltaket ikke medfører vesentlige naboulemper. Fagetaten mener det er gode grunner for å kunne godkjenne tiltakets plassering. Sett på bakgrunn av at tiltaket søkes oppført under eksisterende terrasse og at nabo har samtykket mener fagetaten at tiltaket ikke setter til side hensynene bak bestemmelsen, forutsatt at det stilles tekniske vilkår som ivaretar brannsikkerhet. 4.4 Dispensasjoner Eiendommen er vist som boligområde i reguleringsplan for Sørås, plannummer Planen har følgende bestemmelse i 1, første ledd: «Bebyggelsen skal være åpen, villamessig med kjedehus og rekkehus der slike er vist i planen.» Det skilles med andre ord mellom «kjedehus» og «rekkehus». Forskjellen er at rekkehusene har boligdeler vegg i vegg, mens kjedehusene er bundet sammen med garasjer/uthus. Bilder av dagens situasjon viser at kjedehusene også er bundet sammen med terrasser. Plankartet viser rekkehus på tomtene 5 10, kjedehus på tomtene 1 4 og for øvrig villamessig bebyggelse. Bestemmelsen forstås slik at kartet er bindende for hvilke bygningstyper som kan oppføres på de ulike tomtene. Den aktuelle eiendommen ligger i område som er vist som kjedehus i planen. Omsøkte tilbygg innebærer en utvidelse av boligdelen slik at bygningstypen endres fra kjede- til rekkehus. Dette er i strid med planen og krever dispensasjon. Dispensasjon krever grunngitt søknad, jf plbl Slik søknad er ikke mottatt, og kommunen kan da ikke gi dispensasjon. Søker er orientert om dette i forbindelse med klagebehandlingen, og har anledning til å sende inn dispensasjonssøknad i etterkant. 4

5 Selv om dispensasjonssøknad ikke er mottatt har fagetaten gjort noen foreløpige vurderinger knyttet til dispensasjonsspørsmålet. Vilkårene for å gi dispensasjon følger av plbl 19-2, andre ledd: «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra, eller hensynene bak lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene.» I forbindelse med reguleringsplanen er det tatt konkret stilling til hvor det kan oppføres ulike boligtyper. En endring slik at kjedehus knyttes sammen i rekke, bryter med de intensjonene som er nedfelt i bindende plan. Hensynene bak bestemmelsene om plassering av boligtyper blir dermed tilsidesatt ved en dispensasjon. Om hensynene blir vesentlig tilsidesatt er mer tvilsomt. At tiltaket kun gjelder en eiendom, og at gjenbyggingen skjer under eksisterende terrasse, kan tale for at det omsøkte tiltaket i seg selv ikke vil innebære en vesentlig tilsidesettelse. I samme retning trekker det forhold at det tidligere er gitt tillatelse til gjenbygging på eiendommen 120/191. På den andre siden er omsøkte tiltak mer omfattende enn på nevnt eiendom ved at det fremstår som en egen boenhet. Selv om det etter vurdering av en eventuell dispensasjonssøkand skulle konkluderes med at vesentlighetskravet ikke er oppfylt, mener fagetaten at fordelene ved å gi en dispensasjon ikke er klart større enn ulempene. Søkers interesse i å utvide boligen med en ekstra boenhet må veies opp mot de ulempene som følger av en dispensasjon. Dersom det gis dispensasjon fører det til økt utnyttelse og tettere bebyggelse enn det planen forutsetter. Omsøkte eiendom skiller seg ikke ut fra andre kjedehus i området. Presedensvirkningene av at det gis dispensasjon for gjenbygging med egen boenhet kan innebære at kjedehus omdannes til rekkehus i strid med intensjonene i en bindende reguleringsplan. Fagetaten mener at omsøkte tiltak reiser et prinsipielt spørsmål om å åpne for en annen type utbygging enn det som er forutsatt i gjeldende plan. Hvorvidt det er ønskelig med en større utnyttelse av området, for eksempel ved å endre bygningstyper, og eventuelle konsekvenser det medfører, bør etter vår vurdering avklares gjennom en endring av planen der hele området ses i sammenheng. Etter en foreløpig vurdering mener vi fordelene med å gi dispensasjon ikke er klart større enn de ulempene som det er vist til ovenfor. Dispensasjon kan da ikke gis. 4.5 Tekniske krav, plbl 29-5 Avslaget er også gitt med hjemmel i plbl 29-5 (tekniske krav), andre ledd. Bestemmelsen lyder: «Bygning med oppholdsrom for mennesker skal prosjekteres og utføres slik at krav til forsvarlig energibruk, planløsning og innemiljø, herunder utsyn, lysforhold, isolasjon, oppvarming, ventilasjon og brannsikring mv., blir oppfylt.» I avslaget er det ikke angitt konkret hvilke tekniske krav som ikke oppfylt. Dette er en mangel ved begrunnelsen. 5

6 I klageomgangen frafalles 29-5 som avslagsgrunn i og med at avslaget opprettholdes med hjemmel i reguleringsplanen. Dersom en eventuell dispensasjonssøknad skulle lede til at det gis dispensasjon fra reguleringsplanen, må det forutsettes at tiltaket prosjekteres og utføres slik at alle tekniske krav etter 29-5 og tilhørende forskrifter, blir oppfylt. 4.6 Forskjellsbehandling Ansvarlig søker har vist til at det er gitt tillatelse til lignende tiltak i nr 16, 18 og 24. Gjennomgang av vårt sakssystem viser at det er gitt tillatelser til tilbygg for Vestre Storheilia 16 og 18. Vi finner ikke at det er gitt tillatelse for nr 24. For Vestre Storheilia 16, gnr 120 bnr 191, ble det godkjent melding om mindre byggearbeid For Vestre Storheilia 18, gnr 120 bnr 192, ble det godkjent melding om innredning av hobbyrom/boligrom under eksisterende terrasse den Tegningene viser hobbyrom og boder, men ikke innredning med kjøkken og bad/wc. Bruksarealet er oppgitt til 37 m 2. I begges sakene ble det gitt tillatelse uten at det fremgår om tiltaket ble vurdert i forhold til gjeldende reguleringsplan. I hvert fall for bnr 191 synes dette å innebære en feil. Tilbygget til nr 16 innebar gjenbygging av areal mellom hus i kjede. Vestre Storheilia 18 derimot er et endehus, slik at tilbygget ikke knytter huset sammen med andre hus i kjeden. Ingen av sammenligningssakene gjaldt egen boenhet. De to sakene er ikke like med det tiltaket som nå er omsøkt med hensyn til faktiske forhold. Selv om det er gjort en feil ved at det i 1999 ble gitt en tillatelse til å knytte sammen to kjedehus, uten at forholdet til reguleringsplanen ble vurdert, mener vi at en eventuell videre utvikling fra kjedehus til rekkehus bør vurderes prinsipielt gjennom en planendring. En streng praksis ved behandling av søknader om tilbygg, inntil reguleringsplanen er endret, anses ikke å innebære usaklig forskjellsbehandling. På bakgrunn av ovenstående anbefales klagen ikke tatt til følge. Trykte vedlegg: 1. Situasjonskart, datert Situasjonsplan, datert Ortofotokart, datert Tegninger 5. Klage, datert E-post fra ansvarlig søker, datert Avslag, datert