BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Saksnr.: /17 Saksbeh.: EPMJ Emnekode: EBYGG-5210 Til: Byrådsavd. for byutvikling, klima og miljø Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Fana. Gnr 42 bnr 908, Brakehaugen 19. Klage over avslag på søknad om dispensasjon fra reguleringsplan. 1. Hva saken gjelder Saken gjelder søknad om dispensasjon fra reguleringsplan angående bestemmelser for bebygd areal (BYA) og byggegrense. Det ble gitt avslag i vedtak datert Vedtaket ble påklaget av Trond Angeltveit ved brev datert Klager anfører i hovedsak at tiltaket ikke vil overskride utnyttelsesgraden, dersom man også tar i betraktning fellesarealet i området. Klager anfører videre at kryssing av byggegrensen er minimal, og at hensynene bak lovens formålsbestemmelse ikke blir vesentlig tilsidesatt. Eiendommen omfattes av reguleringsplan nr stadfestet , og er regulert til bolig. I kommunedelplan stadfestet er eiendommen vist som boligområde. I kommuneplanens arealdel er eiendommen vist som bebyggelse og anlegg. Tiltaket krever dispensasjon fra reguleringsplan nr byggeområde bolig, punkt 2.2 vedrørende prosent bebygd areal, samt dispensasjon fra byggegrense vist i reguleringsplanens arealplankart. Det er foretatt nabovarsling i samsvar med pbl. 21-3, og det er ikke registrert merknader i saken. Saken er blitt vurdert på nytt basert på innkommet klage og øvrige opplysninger, uten at det er funnet grunnlag for å ta klagen til følge.

2 2. Forslag til vedtak: Vedtak datert opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Trygve Sæle seksjonsleder 3. Klage/tilsvar: Klager gjør i hovedsak gjeldende at han i klageomgangen har sendt inn søknad om dispensasjon fra byggegrensen, samt innhentet samtykke fra naboene. Klager anfører at kryssing av grensen er minimal, ca. 1.5 m 2, og at hensynene bak lovens formålsbestemmelse ikke blir vesentlig tilsidesatt. Videre anfører klager at kommunen må vurdere helheten i området hva gjelder grad av utnytting. Klager anfører at tiltaket isolert sett overskrider utnyttelsesgraden, men hvis man også vurderer fellesarealet som er en naturlig del av tomten, så vil det bli større utnyttelsesgrad. Vedrørende hensynene til brann, sol, lys og luft, så mener klager at brannfare kan avhjelpes med byggetekniske midler. Ingen naboer vil få færre soltimer eller dårligere utsikt på bakgrunn av tiltaket. For klager selv vil tiltaket medføre god utsikt og mye lys og luft inn i boligmassen. Det vises for øvrig til klagen i sin helhet. 4. Merknader/vurderinger: 4.1 Dispensasjon fra reguleringsplanen vedrørende prosent bebygd areal Klager anfører at tiltaket isolert sett overskrider utnyttelsesgraden, men hvis man også vurderer fellesarealet som er en naturlig del av tomten, så vil det bli større utnyttelsesgrad. Tiltaket krever dispensasjon fra reguleringsplanens 2, punkt 2.2, som gjelder prosent bebygd areal. Reguleringsplanen tillater at prosent bebygd areal skal ligge mellom %. Søknaden er avslått med hjemmel i pbl jf En tillatelse kan bare gis dersom det med hjemmel i pbl jf kan gis dispensasjon fra bestemmelsen. Det fremgår av plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd at det ikke kan gis dispensasjon: «dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.» Vilkårene er kumulative, som innebærer at begge må være oppfylt for at dispensasjon kan bli gitt. Videre er det ikke slik at en har krav på dispensasjon selv om begge vilkårene er oppfylt, 2

3 jf. formuleringen kommunen «kan» gi dispensasjon i pbl andre ledd. Det fremgår av forarbeidene til loven et krav om at «hensynene bak den bestemmelse det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må det foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes mot ulempene». Dette medfører at «det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke». En vurdering av om det kan gis dispensasjon fra reguleringsplanen reiser særlige spørsmål. Slike planer har vært gjennom en omfattende behandlingsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ. Reguleringsplanen er juridisk bindende for nye tiltak eller utvidelse av eksisterende tiltak, jf. pbl Ut fra hensynet til offentlighet, samhandling og medvirkning i planprosessen er det derfor viktig at endringer i planer ikke skjer ved dispensasjoner, men blir behandlet gjennom reglene om kommuneplanlegging og reguleringsplaner. Dette er også for å ivareta planens funksjon som informasjons- og beslutningsgrunnlag. Hovedhensynet bak bestemmelsen i reguleringsplanen er for å sikre tilstrekkelig med lys, luft og sol på eiendommen. Spørsmålet i denne saken er om hensynet til lys, luft og sol på eiendommen blir vesentlig tilsidesatt ved å gi tillatelse til tiltaket. I denne saken søkes det om utvidelse av boligens BYA med 2,86 %, for deretter å kunne oppføre et tilbygg til boligen med samlet utvidelse på ca. 45 m 2. Tomtens areal er på 337 m 2. Etter utbyggingen vil grad av utnytting være ca. BYA= 32,6 % for eiendommen. Dette vil i praksis si at grad av utnytting vil være over 30 % høyere enn reguleringsplanen har angitt som maksprosent. Dette vil føre til at eiendommen blir mindre luftig ved at det blir mer bygningsmasse. En tillatelse kan også føre til uheldig presedensvirkning i et område, som i utgangspunktet er planlagt som et luftig område med grøntareal mellom boligene. Hensynet til lys, luft og sol på eiendommen vil bli vesentlig tilsidesatt ved å gi dispensasjon. Når det gjelder vilkåret om fordeler vs. ulemper så vises det til vurderingen gjort i vedtak av Denne vurderingen opprettholdes også i klageomgangen. Klager anfører også at boligen er tilknyttet et fellesareal i Brakehaugen sameierlag, og at dette arealet er en naturlig del av tomten. I denne saken er tomten vurdert slik den fremstår i eiendomsregistre og kart, dvs. slik den er oppmålt og registrert på gård- og bruksnummer. Tomten er også vurdert i henhold til gjeldende reguleringsplan for området. Bygningsmyndighetene vurderer ikke fellesarealet som en del av tomtens areal ved behandling av dispensasjon av utnyttelsesgrad. Konklusjonen er at det med hjemmel i pbl jf ikke gis dispensasjon vedrørende prosent bebygd areal. 4.2 Dispensasjon fra byggegrense i reguleringsplan Klager anfører at kryssing av grensen er minimal, ca. 1.5 m 2 av bygget kommer utenfor byggegrensen, og at hensynene bak lovens formålsbestemmelse ikke blir vesentlig tilsidesatt. Klager anfører også i denne sammenheng at brannfaren kan avhjelpes med byggetekniske midler. Tiltaket kommer i strid med reguleringsplanens byggegrenser som følger av plankartet. Søknaden er avslått med hjemmel i pbl jf En tillatelse kan bare gis dersom det med hjemmel i pbl jf kan gis dispensasjon fra bestemmelsen. 3

4 Det fremgår av plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd at det ikke kan gis dispensasjon: «dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.» Hovedhensynet bak bestemmelsen i reguleringsplanen er brannvernshensyn, samt også for å sikre tilstrekkelig med lys, luft og sol på eiendommen. Spørsmålet er om hensynet til brannsikkerhet, samt lys, luft og sol på eiendommen blir vesentlig tilsidesatt ved å gi tillatelse til tiltaket. Tiltaket krysser byggegrensen med ca. 1.5 m 2. Isolert sett er ikke overskridelsen vesentlig, men tatt i betraktning at tiltaket befinner seg i et tettbebygd boligområde, så bør byggegrenser overholdes. Faren for spredning ved brann vil være større dersom tiltaket går utover byggegrensene. Dette hensynet tillegges stor vekt da det gjelder sikkerhet og beskyttelse for liv og helse. I forhold til bruk av byggetekniske midler for å forhindre spredning av brann, så vil det være gode forebyggende tiltak. Likevel legges det ikke avgjørende vekt på forebyggende tiltak i denne vurderingen, da forebygging av brannspredning enklest kan skje ved overholdelse av byggegrensene. Hovedhensynet bak bestemmelsen om byggegrenser vil i dette tilfellet bli vesentlig tilsidesatt. Fordelene ved tiltaket er at tiltakshaver får større bod/garasjeplass, samt videre mulighet for påbygg til boligen. Ulempene ved tiltaket er at tiltaket kommer nærmere nabogrense enn byggegrensen i reguleringsplanen, og dette vil ha betydning for brannsikkerhet, samtidig som området vil bli mindre luftig. I dette tilfellet er ikke fordelene klart større enn ulempene. Konklusjonen er at det med hjemmel i pbl jf ikke gis dispensasjon vedrørende byggegrense i reguleringsplanen. 5. Forskjellsbehandling Klager nevner også at nabotomtene har større utnyttelsesgrad, og at dette avslaget grenser til urimelig forskjellsbehandling. Sivilombudsmannen har uttalt følgende om usaklig forskjellsbehandling: «Når det skal tas stilling til spørsmålet om forvaltningen har utøvet forskjellsbehandling, er det ikke nødvendigvis noe galt med den enkelte avgjørelse isolert sett. Feilen kan ligge i at forvaltningen ikke kan gi noen saklig grunn for ikke å følge en konsekvent praksis. For at en anførsel om forskjellsbehandling skal kunne føre frem, er det en forutsetning at det dreier seg om like saker både i faktisk og rettslig henseende.» Videre er det uttalt vedrørende dispensasjoner spesielt at: «Dispensasjonsvurderingen må... ta utgangspunkt i de hensyn den aktuelle forbudsbestemmelsen skal ivareta. Likebehandlingshensyn kan derfor ikke alene utgjøre grunnlag for en dispensasjon etter pbl. 7. Dette innebærer at den konkrete vurderingen av om det foreligger «særlige grunner» til å dispensere i saken, ikke kan erstattes med en vurdering av hvorvidt det foreligger (usaklig) forskjellsbehandling..» Klager har i dette tilfellet ikke vist til konkrete naboer/gård- og bruksnummer. Likevel antas det at klager mener naboer i Brakehaugen sameierlag, som omfattes av samme reguleringsplan. 4

5 Bygningsmyndighetene har tatt noen stikkprøver, og registrerer at i Brakehaugen 9 (42/906) ble det søkt om tilbygg bolig med beregnet BYA 52 %. Saken ble avslått. I Brakehaugen 7 (42/902) ble det i vedtak datert gitt tillatelse til oppføring av en frittstående bod på 5,5 m 2. Beregnet grad av utnytting som følge av tiltaket var oppgitt til BYA 31,44 %. Tillatelsen ble gitt etter plan- og bygningsloven 86 a, som nå er erstattet av ny lov. I Brakehaugen 21 (42/909) ble det søkt om nybygg bod/uthus. Tillatelse ble gitt Bygningsmyndighetene viser til at de to siste sakene er behandlet etter plan- og bygningsloven fra 1985, hvor det er lagt til grunn andre vurderinger for å gi dispensasjon. Sakene vil derfor ikke være rettslig like, da dispensasjonsbestemmelsen er strammet inn i ny lov. Etter gammel lov var vurderingen om det forelå særlige grunner fritt skjønn, mens vurderingene etter pbl andre ledd er rettsanvendelsesskjønn. På bakgrunn av dette mener bygningsmyndighetene at det ikke foreligger usaklig forskjellsbehandling. På bakgrunn av ovenstående anbefales klagen ikke tatt til følge. Vedlegg: 1. Situasjonskart 2. Situasjonsplan 3. Tegninger 4. Flyfoto 5. Søknad om dispensasjon fra byggegrense Tilleggskommentar til klage Klage på avslag Avslag på søknad