BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Saksnr.: /9 Saksbeh.: EPMJ Emnekode: EBYGG-5210 Til: Byrådsavd. for byutvikling, klima og miljø Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Fana. Gnr 10 bnr 218, Nedre Nattland 26. Klage over avslag på søknad om oppføring av garasje med anneks. 1. Hva saken gjelder Saken gjelder søknad om oppføring av garasje med boenhet i etasjen over, med samlet areal 103 m 2 BRA. Det ble gitt avslag i vedtak datert Vedtaket ble påklaget av Bygg Prosjekt AS i brev datert Utfyllende klage er datert og ble mottatt her Eiendommen er regulert til bolig (felt B53) i reguleringsplan nr del av gnr. 10 og 11, Nattland B18, i kraft , med reguleringsendring i plan nr (veier m.m) i kraft I kommuneplanens arealdel inngår eiendommen i område definert som byggeområde. Tiltaket krever dispensasjon fra reguleringsplan Del av gnr.10 og 11 Nattland B om tillatt maksimal utnyttelse og om uteoppholdsareal, jf. plan- og bygningsloven 19-2 jf Tiltaket krever også dispensasjon fra KPA 2006 pkt. 8 om universell utforming, jf. plan- og bygningsloven 19-2 jf Det er foretatt nabovarsling, og det fremkommer ingen merknader. Søknaden er behandlet etter tidligere kommuneplan (KPA 2006). Ved klagebehandlingen er tiltaket også vurdert i forhold til ny kommuneplan (KPA 2010) godkjent av Miljøverndepartementet Saken er blitt vurdert på nytt basert på innkommet klage og øvrige opplysninger, uten at det er funnet grunnlag for å ta klagen til følge.

2 2. Forslag til vedtak: Vedtak datert opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Trygve Sæle seksjonsleder 3. Klage/tilsvar: Klager gjør i hovedsak gjeldende at det er gjort avtale med naboeiendommene gnr. 10 bnr. 76 og bnr. 217 om ervervelse av inntil 120m 2 tomteareal som kan tillegges bnr Det samlede arealet vil totalt være ca. 866 m 2. Slik skal tiltakshaver oppnå at beregnet grad av utnytting skal være TU=42 %, som fremdeles vil være i strid med gjeldende reguleringsplan som tillater inntil TU=30 %. Gjennomføringen av avtalene betinger videre at det oppnås tillatelse til oppføring av garasje med anneks. Klager viser også til forskjellsbehandling der flere andre eiendommer i umiddelbar nærhet har utnyttingsgrad som overstiger tillatt grad av utnytting i gjeldende plan. Dersom planlagte arealutvidelse gjennomføres, hevder klager videre at kravet til uteoppholdsareal vil oppfylles med god margin. Eiendommen har ca. 200 m 2 planert uteareal med skjermet beliggenhet og gode solforhold, i tillegg til terrasse på ca. 36 m 2. Det vises også til saksnr , hvor det er gitt tillatelse til tomannsbolig med begrenset uteoppholdsareal. Når det gjelder avstand til nabogrense har klager innhentet samtykke fra eier av gnr. 10 bnr. 17 for oppføring av bygning nærmere enn 4 m fra felles grense. Dette, sammen med en fremtidig sammenføyning av bnr. 218 og bnr. 783, medfører at tiltaket ikke er avhengig av dispensasjon fra avstandsbestemmelsene i plan- og bygningsloven. Klager anfører også at dersom de får tillatelse til å sammenføye parseller, vil de få tilstrekkelig med areal til at man kan etablere trinnfri atkomst og inngangsparti på egen grunn, slik at behovet for dispensasjon fra KPA pkt. 8 om universell utforming. Hva gjelder bodplass anfører klager at planløsningen enkelt kan endres slik at det blir etablert innvendig bod i leiligheten slik at kravet i TEK 10 blir oppfylt. Det vises for øvrig til klagen i sin helhet. 2

3 4. Merknader/vurderinger: 4.1 Dispensasjoner - tomteutnyttelse Tiltaket er i strid med i reguleringsbestemmelsene hvor det fremgår at tillatt maksimal tomteutnyttelse (TU) skal være på 30 % for frittliggende bebyggelse. Tomtearealet i matrikkelen er oppgitt til 705 m 2. Eksisterende bruksareal er 263 m 2 inklusiv 36 m 2 for to parkeringsplasser som er i henhold til plan. Dette gir totalt en TU på 37 %. Omsøkt tiltak på 103 m 2 medfører opprettelse av en boenhet som videre medfører krav om 2 nye parkeringsplasser. Garasjen vil i så tilfelle dekke dette kravet. Nytt bruksareal blir totalt 366 m 2 som vil gi TU= 52 %. En tillatelse som omsøkt kan derfor bare gis hvis det med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 jf kan dispensere fra reguleringsplanen I plan- og bygningsloven 19-2 stilles det vilkår om at det ikke gis dispensasjon «dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjonen være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering». Det følger av Ot.prp nr. 32 ( ) at «det må foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene». Videre følger det av forarbeidene at «det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjonen». I den enkelte dispensasjonssak må det foretas en konkret og reell vurdering av de faktiske forhold i saken. Dispensasjonen må vurderes ut fra de hensyn som bestemmelsen om utnyttingsgrad skal ivareta. Hovedhensynet bak bestemmelsen er hensynet til åpenhet, lys og luft i bebyggelsen. Området er tett utbygd med eneboliger og rekkehusbebyggelse. Garasje med anneks søkes oppført i tomtegrensen, ca. 6,5 meter fra naboens (10/17) bolig. Bolighuset på eiendommen som ble bygget i 2009/2010 har allerede en høyere utnyttelse enn hva reguleringsplanen tillater. Garasjen med annekset vil føre til at grensene for tomteutnyttelse vil overskrides ytterligere. Dette vil igjen medføre at området blir ytterligere bebygd, og vil dermed fremstå som mindre åpent og luftig. Videre er reguleringsplanen forholdsvis ny, dvs. vedtatt i 2001 med reguleringsendring i Dette taler for at det skal svært mye til før man fraviker bestemmelser om utnyttelsesgrad i nyere planer. En sådan tillatelse vil også kunne skape uheldig presedens i et område som er under stort utbyggingspress. Dette taler samlet for at hensynene i bestemmelsen vil bli vesentlig tilsidesatt ved en dispensasjon. Vurderingen om fordelene ved å gi dispensasjonen er klart større enn ulempene, drøftes ikke nærmere da hensynet er vesentlig tilsidesatt, og vilkåret sådan ikke er oppfylt. Det vises likevel til vedtak av hvor dette er nærmere drøftet. Et nytt moment i saken er at klager opplyser at de har inngått en avtale med eier av naboeiendommene 10/76 og 10/217 om ervervelse av inntil 120 m 2 tomteareal, og at dette vil gi et samlet tomteareal på 866 m 2. Det er videre opplyst at avtalen betinger at det oppnås tillatelse til oppføring av garasje med anneks. 3

4 Bygningsmyndighetene må behandle byggesøknaden ut fra de faktiske forholdene på behandlingstidspunktet, og kan ikke legge til grunn tomteopplysninger som gjelder en mulig fremtidig situasjon. En fradeling er i seg selv søknadspliktig. Vi bemerker også at tomtearealet i matrikkelen er oppgitt til 705 m 2, ikke 746 m 2 som det er opplyst i søknaden. Dette innebærer videre at selv om tomten får tillagt 120 m 2 vil tomteutnyttelsen bli 44 %, ikke 42 % som opplyst i klagen. 4.2 Dispensasjoner - uteoppholdsareal Tiltaket er også i strid med reguleringsbestemmelse om uteoppholdsareal. Kravet i reguleringsplanen er at minste uteoppholdsareal til hver boligenhet skal være 300 m 2. I denne saken eksisterer det allerede en enebolig på eiendommen, samtidig som det søkes om oppføring av garasje med anneks. Spørsmålet er om man kan regne eiendommen med en eller to boenheter. Garasjen med annekset vil totalt være på 103 m 2 hvor 53,5 m 2 gjelder selve annekset. Annekset vil videre inneholde entré, kjøkken/stue, to soverom og bad/vask, i tillegg til egen inngang. Både størrelsesmessig og inventarmessig kan denne anses for å være en selvstendig boenhet. Dette vil i praksis si at eiendommen vil få to selvstendige boligenheter, og kravet til uteoppholdsareal vil derfor fordobles til minimum 600 m 2. Tomtearealet er i matrikkelen oppgitt til 705 m 2. Samlet bebygget areal vil etter tiltaket være på 207 m 2. Det vil si at det er ca. 100 m 2 for lite areal for å oppfylle kravet om tilstrekkelig uteoppholdsareal. En tillatelse som omsøkt kan derfor bare gis hvis det med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 jf kan dispensere fra reguleringsplanen I den enkelte dispensasjonssak må det foretas en konkret og reell vurdering av de faktiske forhold i saken. Dispensasjonen må vurderes ut fra de hensyn som bestemmelsen om uteoppholdsareal skal ivareta. Hovedhensynet bak kravene til uteoppholdsareal er at uterommet skal ha en utforming som gir mulighet til sosialt samvær, lek og rekreasjon nær boligene. I denne saken er det to selvstendige boenheter på eiendommen som i følge reguleringsplanen vil kreve totalt 600 m 2 med uteoppholdsareal. Eiendommen inkludert omsøkt tiltak har bare tilgjengelig 339 m 2, og mangler derfor 261 m 2 for å oppfylle kravet. I praksis betyr det at eiendommen mangler i underkant av halvparten av arealet reguleringsplanen krever. Uteoppholdsarealer har tydelige retningslinjer for krav og kvalitet som begrunnes med at det har stor betydning for bomiljø og den enkeltes livskvalitet. Når det er et såpass stort areal som mangler i forhold til planen, så taler det mot dispensasjon. Det har også presedensbetydning for andre saker i området, da man ønsker å opprettholde kvaliteten på området. Samlet sett taler dette for at hensynet bak bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt. Vurderingen om fordelene ved å gi dispensasjonen er klart større enn ulempene, drøftes ikke nærmere da hensynet er vesentlig tilsidesatt, og vilkåret sådan ikke er oppfylt. I klagen opplyses det at dersom planlagte arealutvidelse gjennomføres, så vil både arealkrav og kvalitetskrav tilfredsstilles med god margin. Dette tas det ikke stilling til da bygningsmyndighetene vurderer eiendommen slik den er på behandlingstidspunktet, jf. pkt. 4.1 siste avsnitt. 4

5 4.3 Avstand til nabogrense Det er søkt om dispensasjon fra bestemmelse i pbl om at byggverk skal ha en avstand til nabogrense som ikke er under 4 meter. Omsøkte tiltak er søkt i nabogrense. Dispensasjonssøknaden er begrunnet generelt og samlet for de ulike forholdene det kreves dispensasjon fra. Det er blant annet anført at det må tas hensyn til kommunens målsetting om fortetting og spesielle behov for familiemedlem. Det er ikke anført særskilte forhold knyttet til de hensyn som avstandsbestemmelsene skal ivareta, som lys og luft mellom bygninger og naboulemper. Fagetaten kan ikke se at det er anført gode grunnene som taler for at det bør gis dispensasjon. At det omsøkte bygget inneholder både garasje og boligdel tilsier at det skal mer til for dispensere enn tilfellet ville vært for en garasje uten boenhet. Fagetaten kan ikke anbefale at det gis dispensasjon for å bygge inntil nabogrensen. I klagen er det vist til at det er innhentet samtykke fra gnr 10 bnr 17 for oppføring nærmere enn 4 meter fra grensen. Klager mener at dette sammen med en fremtidig sammenføyning medfører at tiltaket ikke er avhengig av dispensasjon. I henhold til pbl 29-4, tredje ledd, bokstav a, kan kommunen godkjenne plassering nærmere enn 4 meter når eier av naboeiendom samtykker. Et slikt samtykke må være skriftlig. Fagetaten har ikke mottatt samtykke og kan dermed ikke vurdere tiltaket i henhold til denne bestemmelsen. Det er heller ikke tilstrekkelig å vise til en mulig sammenføyning. En eventuell sammenføyning må gjennomføre før det kan legges til grunn i byggesaken. 4.4 Dispensasjoner universell utforming Det er søkt om dispensasjon fra krav til universell utforming i kommuneplanen KPA I ny kommuneplan 2010 viser bestemmelsene om universell utforming til at kravene i byggteknisk forskrift TEK 10 skal oppfylles, jfr. KPA pkt. 7. Fagetaten legger til grunn at tiltaket må vurderes etter TEK 10 og finner ikke grunn til å opprettholde avslag med henvisning til KPA Trinnfri adkomst Det er søkt om dispensasjon fra krav om trinnfri adkomst i TEK Det følger av TEK (2) bokstav c at «Inngangsparti skal være trinnfritt». Videre følger det av samme bestemmelse bokstav d at «Utenfor hovedinngangsdør skal det være et horisontalt felt på minimum 1,5 m x 1,5 m». Søknaden er begrunnet med at det ikke er tilstrekkelig plass på byggetomten til å etablere trinnfri adkomst og nødvendig snuareal. I tillegg er alle dispensasjonssøknadene samlet begrunnet med målsetting om fortetting og særskilte behov for familiemedlem. Bygningsmyndighetene har i vedtak av uttalt at det i dette tilfellet må være praktisk mulig å få til en løsning for trinnfri atkomst og snuplass foran inngangsdøren. 5

6 En dispensasjon vil føre til at et viktig krav for å oppnå målsettingen om tilgjengelighet for alle, blir satt til side. Fagetaten kan på bakgrunn av blant annet søkers/klagers begrunnelse, ikke se at det er en klar overvekt av hensyn som taler for å gi dispensasjon og konkluderer med at vilkårene i pbl 19-2 ikke er oppfylt. Klager anfører at dersom de får tillatelse til å fradele parseller, og sammenføye dette med egen eiendom, så vil arealkravet være tilstrekkelig i forhold til at det kan etableres trinnfri atkomst og inngangsparti på egen grunn. Ut over dette følger det ingen dokumentasjon på en trinnfri løsning slik eiendommen fremstår i dag. Tillatelse i forhold til at eiendommen blir sammenføyd med naboeiendom tas det ikke stilling til da bygningsmyndighetene vurderer eiendommen slik den er på behandlingstidspunktet, jf. pkt. 4.1 siste avsnitt. 4.6 Bodplass Det følger av TEK , bokstav a og b at det skal en boenhet skal «ha innvendig oppbevaringsplass eller bod på minimum 3 m 2 BRA» og sportsbod på «minimum 5 m 2 BRA». I dispensasjonssøknad er det opplyst at det er avsatt takhøye skap med areal tilsvarende bodkravet i tillegg til øvrige skap som er nødvendige. Skap er tilgjengelige for personer med nedsatt bevegelsesevne. Videre er det opplyst at sportsbod har trinnfri atkomst i garasje. I følge søknadens tegninger er det avsatt sportsboder på tilsammen 10 m 2 i garasje. Det er ikke vist innvendig bod. Fagetaten mener at kravet til innvendig oppbevaringsplass/bod må oppfylles og dokumenteres før det eventuelt kan gis tillatelse. En dispensasjon vil sette til side de hensyn bestemmelsene skal ivareta. Det er ikke oppgitt tungtveiende grunner til å dispensere fra bestemmelsene. 4.7 Forskjellsbehandling I klagen vises det til ulike andre saker i nærområdet hvor det er gitt dispensasjon for tillatt grad av utnytting som overstiger 30 %. Sivilombudsmannen har i en sak fra årsmeldingen 2002 s. 320 uttalt følgende om vurderingstemaet ved påstand om usaklig forskjellsbehandling: I den offentlige forvaltning gjelder det ulovfestede prinsippet om at like saker skal behandles likt, dvs. at usaklig forskjellsbehandling kan medføre at et vedtak anses ugyldig. Likhetsprinsippet bygger på generelle rettferdsforestillinger og innebærer at de forvaltningsavgjørelser som fattes må bygge på en objektiv og saklig vurdering som sikrer likhet og rettssikkerhet. Når det skal tas stilling til spørsmålet om forvaltningen har utøvet forskjellsbehandling, er det ikke nødvendigvis noe galt med den enkelte avgjørelse isolert sett. Feilen kan ligge i at forvaltningen ikke kan gi noen saklig grunn for ikke å følge en konsekvent praksis. For at en anførsel om forskjellsbehandling skal kunne føre frem, er det en forutsetning at det dreier seg om like saker både i faktisk og rettslig henseende. Spørsmålet blir om sakene i utgangspunktet kan sammenlignes både med hensyn til fakta og de rettslige vurderinger som er foretatt. Det antas at bygningsmyndighetene må ha adgang til 6

7 å endre praksis i lignende saker uten at det medfører forskjellsbehandling så lenge praksisendringen er konsekvent. Klager viser til gnr. 10 bnr. 827 der det er gitt dispensasjon for tillatt grad av utnytting inntil TU=39 %. Bygningsmyndighetene finner det korrekt at det i vedtak ble gitt dispensasjon for tillatt grad av utnytting inntil TU=39 %. Etter bygningsmyndighetenes syn ble det funnet en god løsning for å kunne bebygge tomten, tross tomtens topografi og inneklemte plassering. Et annet vesentlig poeng følger av vedtak av : «område B45 hadde en størrelse på 1400 m 2 når det ble regulert ved plannr Bestemmelsene til denne planen fastsatte maksimal tomteutnyttelse til TU=30 % for område B45. Område B45 er i etterkant av dette blitt berørt av flere reguleringsendringer der arealet er blitt redusert til nåværende 984m 2. Plankartet tilhørende de ulike reguleringsendringene har vist to tomter i område B45 med samlet TU=30 % som ved opprinnelig reguleringsplan. Dette har medført at man sitter igjen med to forholdsvis små tomter, som med bakgrunn i topografiske forhold er kostbare å tilrettelegge. Ved at man bygger en bolig av en størrelse som medfører noe overskridelse av maksimal tomteutnyttelse vil eiendommen allikevel kunne utbygges innenfor forsvarlige økonomiske rammer. Med bakgrunn i disse spesielle forhold mener bygningsmyndighetene at dette heller ikke vil skape presedens for utbygging av området«. Sakene kan ikke anses for å være like hva gjelder faktiske forhold. Eiendommen som klager viser til er underlagt spesielle forhold grunnet reguleringsendringer, som gjør at sakene ikke er sammenlignbare. Videre vises det også til gnr. 10 bnr. 767 hvor klager har oppgitt TU=38 %. I følge bygningsmyndighetenes opplysninger har eiendommen en utnyttelsesgrad på 33 % BRA på eiendommen. Det ble gitt dispensasjon for TU inntil 33,5 %, stadfestet av Fylkesmannen Overskridelsen av utnyttelsesgraden skyldes dels at areal for biloppstillingsplass ikke var tatt med i beregningen, og dels var arealet beregnet feil. Fylkesmannen la likevel til grunn at overskridelsen ikke hadde innvirkning på sol- og utsiktsforhold. Da overskridelsen av utnyttelsesgrad dels skyldes feil som er gjort tidligere, ønsker ikke bygningsmyndighetene å videreføre en slik praksis i senere saker. Til sist vises det også til gnr. 10 bnr. 766 hvor klager har oppgitt TU=39 %. I følge bygningsmyndighetenes opplysninger har eiendommen en utnyttelsesgrad på %. Det betyr at eiendommen er innenfor tillatt grad av utnytting, og er ikke sammenlignbar. På bakgrunn av ovenstående anbefales klagen ikke tatt til følge. Trykte vedlegg: 1. Situasjonskart 2. Situasjonsplan 3. Tegninger 4. Flyfoto 5. Klage datert Fristavbrytende klage datert Avslag på søknad av

8 8