BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Saksnr.: /11 Saksbeh.: TDTO Emnekode: EBYGG-5210 Til: Byrådsavd. for byutvikling, klima og miljø Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Bergenhus gnr. 167 bnr Steinkjellerbakken 5. Klage på avslag på søknad om rivning/nybygg av bod. 1. Hva saken gjelder Saken gjelder søknad om rivning av eksisterende uthus og oppsetting av nytt bodanlegg på omsøkte eiendom. Det ble gitt avslag i vedtak datert Vedtaket ble påklaget av ansvarlig søker Jørgen Grahl-Madsen ved brev datert Tiltakshaver er Løvehjerte AS. Klager mener at uthuset må godtas revet og at den nye boden har tilfredsstillende visuelle kvaliteter. Planstatus: Reguleringsplan nr Bergen Sentrum, Fjellsiden Nord Strøk 37,38 og 39, vedtatt , der den er avmerket med boligformål i område avmerket som bygninger i gruppe C bevaringsområde. Kommunedelplan Sandviken Fjellsiden Nord, planområde A: Nedre Fjellsiden. Eiendommen ligger innenfor spesialområde bevaring. Eiendommen er i Kommuneplanens arealdel vist som Senterområde S1. Søknaden er behandlet etter Plan- og bygningsloven Avslaget er gitt med hjemmel i pbl Ivaretakelse av kulturell verdi ved arbeid på eksisterende byggverk og 29-2 Visuelle kvaliteter. Tiltaket krever dispensasjon fra følgende bestemmelser for å kunne tillates: Kommuneplanens arealdel pkt. 11 Utendørs oppholdsareal for bolig Plan- og bygningsloven 29-4 Byggverkets plassering, høyde og avstand til nabogrense Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i pbl Det er ikke registrert noen merknader. Byantikvaren har gitt uttale til saken den Byantikvaren fraråder her rivning av eksisterende uthus og at det bygges en bod som omsøkt. I forbindelse med klagesaksbehandlingen har fagetaten vært i dialog med Byantikvaren den Byantikvaren har vurdert den innsendte dokumentasjonen i klagesaken og endret sitt standpunkt vedrørende rivningen. Byantikvaren vil ikke motsette seg rivning av uthuset

2 dersom det søkes om å oppføre et nytt uthus med tilsvarende utforming til det eksisterende. Byantikvaren opprettholder sin vurdering om å fraråde at det bygges en bod som omsøkt. Det er til saken vedlagt vedtak fra Riksantikvaren datert Det gis her tillatelse til graving i grunn etter kulturminneloven 8 første ledd. Saken er blitt vurdert på nytt basert på innkommet klage og øvrige opplysninger, uten at det er funnet grunnlag for å ta klagen til følge. 2. Forslag til vedtak: Vedtak datert opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef 3. Klage: Trygve Sæle seksjonsleder Klager gjør i hovedsak gjeldende følgende: Steinkjellerbakken 5 ligger innenfor gruppe C bevaringsområde. Det anføres at uthusets verneverdi er vurdert for strengt. Ansvarlig søker har vurdert bygningen til å være i særs dårlig stand. Dette kommer frem gjennom foto og tidligere saker vedrørende samme uthus. Det vises til at etaten ved flere anledninger har utstedt varsel om pålegg om sikring av byggverk og om ilegging av tvangsmulkt. Byantikvaren motsatte seg ikke rivning av boden i Det vises til uttalelse fra Byantikvaren datert Den omsøkte bodens bebygde areal er lik dagens situasjon, mens bruksarealet er større enn dagens situasjon. Klager mener at det omsøkte tiltaket ikke kan sies å bryte sterkt med området særpreg. Det vises til at bakgårdssituasjonen opprettholdes, uthusets utvendige dimensjoner er tilnærmet lik dagens situasjon og at det ikke er synlig for andre enn naboer tilknyttet samme bakgård. Et grønt «levende» tak gir bakgården en ny visuell kvalitet som kommer alle naboene til gode. Det vises for øvrig til klagen i sin helhet. 4. Merknader/vurderinger: 4.1 Planstatus Det er i Byantikvarens uttalelse og fagetatens avslag lagt til grunn at eiendommen ligger i område avmerket som bygninger i gruppe A, fredet eller fredningsverdig. Klager har rett i at Steinkjellerbakken 5 ligger innenfor gruppe C bevaringsområde. Byantikvaren er i forbindelse 2

3 med klagesaksbehandlingen gjort oppmerksom på dette. Riktig planstatus legges til grunn i den videre behandlingen av saken. 4.2 Rivning av eksisterende bod Det er gitt avslag på rivning med hjemmel i pbl Ivaretakelse av kulturell verdi ved arbeid på eksisterende byggverk. Byantikvaren fraråder at boden rives i uttale datert Byantikvaren skriver at hus og bod har en høy antikvarisk verdi i seg selv og som en del av det helhetlige kulturminnemiljøet som bebyggelsen i Fjellsiden utgjør. Det vises til reguleringsbestemmelse 5 «Bygningsrådet kan nekte rivning av bygninger som ansees å være av betydning for miljøet og som etter rådets skjønn kan settes i stand med akseptable kostnader.» Ansvarlig søker har vurdert bygningen å være i særs dårlig stand etter befaring. Det er i forbindelse med klagen sendt inn bilder som bekrefter dette. Denne dokumentasjonen er forelagt og vurdert av Byantikvaren den Byantikvaren opplyser den at de ikke vil motsette seg en eventuell rivning av boden dersom det søkes om å oppføre en ny bod med tilsvarende utforming til den eksisterende. Fagetaten anser det som dokumentert at bygningen er i en slik dårlig stand at istandsetting ikke er hensiktsmessig. Fagetaten er åpen for å godkjenne rivning av boden dersom det søkes om å oppføre en ny bod med tilsvarende utforming til den eksisterende, se vurdering under punkt 4.3. Det vises til 7 reguleringsplanen «Øvrige bygninger skal ved utbedring eller fornyelse gis en eksteriørforming(dimensjonering, fasade, takform, vindusdeling, materialbruk m.v.) som harmonerer med eksisterende særpreg.» 4.3 Nybygg uthus Det følger av pbl at «Et hvert tiltak etter plan- og bygningsloven skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunen skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering». Uthuset er søkt oppført i et område med høy antikvarisk verdi. Dette tilsier at vi skal være restriktive med hva vi tillater av nybygg i området. Det vises til reguleringsbestemmelse 2: «Formålet med reguleringsplanen er å bevre strøkets særpreg og kulturhistoriske verdi, videreutvikle dette helhetsmiljø og sikre en gradvis forbedring av det ytre miljø og en utbedring eventuell fornyelse av bebyggelsen.» Det vises videre til reguleringsbestemmelse 7 «Øvrige bygninger skal ved utbedring eller fornyelse gis en eksteriørforming(dimensjonering, fasade, takform, vindusdeling, materialbruk m.v.) som harmonerer med eksisterende særpreg.» Byantikvaren har gitt følgende vurdering av det omsøkte tiltaket: «Byantikvaren kan ikke si seg enig i ansvarlig søkers påstand om at tiltakets dimensjonering er "tilnærmet lik" eksisterende uthus. Bygningens slanke vinkelform i én etasje, beliggende på et platå, fremstår i dag som en enkel uthusbygning i et karakteristisk bakgårdsmiljø. Ny bod i to etasjer innebærer at man graver seg inn i terrenget og anlegger en trappeadkomst. Bygningen gis en rektangulær grunnflate og fremstår med et langt massivere uttrykk. Takflaten synes å innebære noe nær en fordobling i areal, og også trappeadkomsten spiser av bakgården. Etter Byantikvarens vurderinger forslaget i strid med reguleringsbestemmelsen formål. Bakgårdssituasjonen med boder og uthus er et viktig særpreg ved strøket og bør bevares. 3

4 Den nye boden innebærer langt på veg en gjenbygging av bakgården og svekker helheten bestående av bolig, bakgårdsterreng og uthus. Denne strukturen har vært bestått siden 1880, og kan gå enda lenger tilbake. Etter vår vurdering bryter omsøkte bod sterkt med områdets særpreg i utforming så vel som dimensjoner. Tekking med gress i et område som ellers preges av tegl- og skifertak, er også noe vi sterkt vil fraråde. Tiltaket vil endre områdets bebyggelsesstruktur og innebærer derigjennom en sterk svekkelse av kulturhistoriske verdier. Byantikvaren fraråder tiltaket sterkt.» Fagetaten har foretatt følgende vurdering: «Når det gjelder oppføring av ny bod er denne ikke helt identisk med eksisterende da denne består av en smalere vinkelform i én etasje, beliggende på et platå og fremstår som en enkel uthusbygning i et karakteristisk bakgårdsmiljø. Omsøkt ny bygning er vist med to etasjer der det graves inn i terrenget og anlegger en trappeadkomst. Dette vil gi bygningen en rektangulær grunnflate og vil fremstå med et mer massivt uttrykk enn eksisterende. Ny trappeadkomst innebærer også at områdets særpreg, utforming og dimensjoner brytes, og en ytterligere gjenbygging av bakgården vil svekke helheten bestående av bolig, bakgårdsterreng og uthus som er et viktig særpreg ved strøket og bør bevares. Taktekking er vist med gress i et område som i et område bestående av tegl- og skifertak. Etter bygningsmyndighetenes vurdering vil oppføring av ny bod som omsøkt redusere områdets særpreg i utforming så vel som dimensjoner og vil medføre en svekkelse av de kulturhistoriske verdier.» Fagetaten har vurdert klagers anførsler knyttet til det nye uthusets utforming uten å finne grunn til å omgjøre vår vurdering av saken. Avslag på nybygg bod stadfestes med hjemmel i pbl Reguleringsbestemmelse 7 tilføyes som avslagshjemmel da tiltaket ikke har en eksteriørforming som harmonerer med eksisterende særpreg. Fagetaten er ikke negativ til at det oppføres en bod på eiendommen dersom den eksisterende boden rives. Det er da en forutsetning at boden gjenoppføres med sitt opprinnelige eksteriør og med samme materialbruk. Gammel tegl bør brukes om igjen så langt det lar seg gjøre og suppleres med tilsvarende stein. 4.4 Dispensasjon fra minste uteoppholdsareal Det er søkt om dispensasjon fra kravet til minste uteoppholdsareal i kommuneplanens arealdel pkt. 11. Det følger av denne bestemmelsen at det skal være minimum 50 m 2 uteoppholdsareal per boenhet. For at dispensasjon kan gis kreves det i henhold til pbl at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene med å gi en dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det er i søknaden opplyst at Steinkjellerbakken 5 ikke disponerer noe privat uteoppholdsareal i dag, men at gaten er et rolig gatetun uten biltrafikk. 10 meter fra boligen ligger fells gatetun/lekeplass. Boligen har kort gåavstand til grøntareal. Tiltaket medfører ikke økt boligareal. Tiltaket vil medføre økt bokvalitet for leilighetene. Bebygd areal vil være uendret. 4

5 Med bakgrunn i øvrige avslagsgrunner ser fagetaten det ikke hensiktsmessig å ta stilling til den omsøkte dispensasjonen. Fagetaten stiller seg imidlertid positiv til å gi en dispensasjon dersom det søkes om en bod med en tilsvarende utforming og plassering til den eksisterende. 4.5 Dispensasjon fra avstand til nabogrense Det er søkt om dispensasjon fra Plan- og bygningsloven 29-4 for avstand til nabogrense. Det er i søknaden opplyst at nytt bodanlegg ikke vil komme nærmere grense og nabohus enn dagens situasjon. Avstanden mot Steinkjellerbakken 1 D(gnr. 167/1311) vil være større. Det opplyses videre at nytt bodanlegg vil få tilnærmet lik høyde som eksisterende bodanlegg. Tiltaket vil ikke medføre endrede lys, luft og utsiktsforhold for tilstøtende eiendommer. Videre vil tiltaket tilfredsstille dagens krav til bannklassifisering og dette vil gi forbedrede brannsmitteforhold. Det vises til reguleringsbestemmelse 13 som åpner for at Bygningsrådet kan dispensere vedrørende krav til minste avstand til nabogrense og annen bebyggelse under forutsetning av at brannkrav er oppfylt. For at dispensasjon kan gis kreves det i henhold til pbl at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene med å gi en dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Med bakgrunn i øvrige avslagsgrunner ser fagetaten det ikke hensiktsmessig å ta stilling til den omsøkte dispensasjonen. Dersom det søkes om en bod med tilsvarende utforming og plassering til den eksisterende vil det være mulig å søke om å få den godkjent etter pbl ledd bokstav b. 4.6 Dispensasjon fra kravet til parkering Det er søkt om dispensasjon fra kravet til parkering. Denne dispensasjonen vurderes ikke da tiltaket ikke utløser krav om parkering. På bakgrunn av ovenstående anbefales klagen ikke tatt til følge. Trykte vedlegg: 1. Situasjonskart 2. Situasjonsplan 3. Tegninger 4. Oversiktsfoto 5. Klage, datert Avslag på søknad, datert Uttale fra Byantikvaren, datert Riksantikvarens tillatelse til graving, datert