BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Saksnr.: /30 Saksbeh.: BJBE Emnekode: EBYGG-5210 Til: Byrådsavd. for byutvikling, klima og miljø Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Klage på vedtak: Ytrebygda gnr 108 bnr 190 Slettenvegen 122. Nybygg bolig Hvem klager? Tiltaket Vedtaket Planstatus Klagegrunner Behov for ytterligere saksbehandling ved eventuell omgjøring Anbefalt vedtak Morten Johan Sletten Steene, Petter Sletten Løvøy, Jørgen Sletten Løvøy (tiltakshavere og grunneiere) Det er søkt om oppføring av tre eneboliger Avslag, datert Eiendommen er uregulert og vist som «bebyggelse og anlegg» i gul flystøysone i Kommuneplanen 2010 (en mindre del ligger i rød sone). Tiltaket krever dispensasjon fra krav om reguleringsplan i kommuneplanen pkt 1. Klager mener at vilkårene for å dispensere fra plankravet er oppfylt og ber om at vedtaket omgjøres. Før det eventuelt kan gis tillatelse må det dokumenteres at eiendommene oppfyller krav til støy på fasader og på utearealer med slik størrelse som kreves i kommuneplanen. Det må også dokumenteres at eiendommen er sikret vei, vannforsyning og avløp. Vedtak datert opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Sylvi Søvik Wathne seksjonsleder

2 1. Om saken Det er søkt om rammetillatelse til oppføring av 3 eneboliger med tilhørende carporter og område for gjesteparkering. Tiltaket har et bruksareal (BRA) på 797,6 m 2 og tomteutnyttelse på 27 % BRA. Det er søkt om dispensasjon fra krav om reguleringsplan i Kommuneplan 2010 pkt 1. Eiendommen er uregulert og vist som «bebyggelse og anlegg» i kommuneplanen. Den delen av eiendommen hvor byggene søkes oppført ligger i gul flystøysone i kommuneplanen. En mindre del av eiendommen, mot øst, ligger i rød flystøysone. Det ble gitt avslag i vedtak datert , begrunnet med at tiltaket er i strid med plankravet og at det ikke er grunnlag for å gi dispensasjon. Avslaget er også begrunnet med tiltaket ikke oppfyller krav til visuelle kvaliteter. Avslaget ble påklaget av tiltakshavere/grunneiere i brev datert Tiltaket er nabovarslet og det foreligger merknader fra flere naboer. Merknadene gjelder blant annet at tiltaket bryter med eksisterende bygningsmiljø, at en fortetting vil skape presedens for omkringliggende eiendommer, tap av utsikt, økt innsyn, uklare rettigheter til adkomstvei og at det bør utarbeides reguleringsplan. Fylkesmannen i Hordaland har i brev rådet kommunen fra å gi dispensasjon. Det er lagt særlig vekt på at han ikke kan se at tiltaket oppfyller regelverket for støy. Fylkesmannen påpeker at kommuneplanens arealdel må suppleres med byggteknisk forskrift og statlige retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging. I følge Fylkesmannen skal støy for uteoppholdsareal være under L den = 52 db. Avinor har i brev vist til at området ligger i rød flystøysone etter støykart utarbeidet Med bakgrunn i miljøhensyn anbefaler Avinor å avslå boligbygging på eiendommen. Dersom kommunen mot formodning skulle velge å se bort fra anbefalingen, må det det stilles krav om utarbeidelse av støyfaglig utredning for hver enkelt bolig basert på nevnte flystøysoneberegninger. Grønn etat vil ut fra grøntfaglige verdier ikke frarå at det gis dispensasjon fra plankravet, men anbefaler at den sydligste boligen utgår da den vil medføre vesentlig inngrep i terreng og landskap, jf notat av Trafikketaten har den uttalt at de kan akseptere at det dispenseres fra plankrav forutsatt at den kommunale vegen utbedres med møteplasser og utvidelse i sving ved gnr 108 bnr 20 før det gis byggetillatelser. Det er ikke dokumentert at eiendommen er sikret vei, vannforsyning og avløp, jf plan- og bygningsloven 27-1 og 27-2 og Om klagen Klagerne har anført at fordelene ved å gi dispensasjon fra plankravet er vesentlig større enn ulempene og at hensynene bak lovens formålsbestemmelse og bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. Dette underbygges med at det tidligere er gitt dispensasjon fra plankrav knyttet til tiltak på tomten (sak og ). Det er tidligere gitt 2

3 dispensasjon basert på 6 boenheter, mens tiltaket nå er redusert til 3 enheter. Det er blant annet vist til Fylkesmannens begrunnelse for å stadfeste dispensasjon for bebyggelse av 6 boenheter. For klager er det uforståelig at det skal utgjøre noen forskjell om det søkes samlet eller om eiendommen deles i 3 parseller. Utnyttelsesgraden er lav, 27% mot 60% som er øvre grense i KPA En klar fordel ved å gi dispensasjon er også at en får avsluttet en sak som har pågått i 8 år. Fagetaten har hele tiden gitt signaler om at saken kunne behandles som dispensasjonssak. Klager har ikke kunnet søke om rammetillatelse før 4 år etter at den forrige dispensasjonen ble gitt. Dette skyldes i hovedsak at støykravene har blitt endret 3 ganger. I tillegg brukte kommunen lang tid på å behandle søknad om fradeling av eiendommen. Klager mener videre at en dispensasjon ikke vil skape presedens. Det hevdes at tidligere dispensasjoner og godkjent fradeling gir en berettiget og beskyttelsesverdig forventning om å få tillatelse til å bebygge eiendommen. En detaljregulering vil være unødvendig, svært kostbart og vil ikke gi noe bedre beslutningsgrunnlag. I klagen er det tatt inn en beskrivelse av tiltakets visuelle kvaliteter. Klagerne hevder å besitte alle nødvendige rettigheter til vei, vann og avløp, men det kan medføre riktighet at noen av rettighetene ikke er tinglyst. Ved en omgjøring av tiltaket mener klagerne at fagetaten kan stille som krav at alle forhold knyttet til vei, vann og avløp avklares før det gis igangsettingstillatelse. Det bes om at klagen tas til følge og at vedtaket omgjøres. 3. Vurdering av klagen Saken gjelde oppføring av 3 boliger på en ubebygd eiendom på 4390 m 2. Tiltaket omfattes av krav om reguleringsplan i Kommuneplanen 2010, punkt 1. Det er søkt om dispensasjon fra plankravet. Forutsetningene for å gi dispensasjon følger av plan- og bygningsloven 19-2, andre ledd, første og andre punktum: «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.» I avslaget er det vurdert at disse forutsetningene ikke er oppfylt og at det ikke er grunnlag for å dispensere fra plankravet i denne saken. Vurderingene opprettholdes i klageomgangen. Klagerne finner det «uforståelig at det skal utgjøre noen forskjell om vi søker samlet eller om eiendommen deles i 3 parseller». Vi antar at klagerne her sikter til at kommuneplanens unntak fra plankrav «for boligbygging på ubebygde eiendommer innenfor etablerte boligstrøk (resttomter)» er begrense til maksimalt 4 boenheter og at tomten maksimalt kan ha et areal på 1500 m 2, jf unntak B. 3

4 Det er ikke slik at fradeling av 3 parseller vil føre til at boligbygging på de enkelte tomtene vil være unntatt fra plankravet, selv om tomten er mindre enn 1500 m 2. Ved en eventuell oppdeling vil den enkelte tomt ikke være en «resttomt», «innenfor etablert boligstrøk». Unntak B i kommuneplanen punkt 1 vil ikke komme til anvendelse uavhengig av om eiendommen deles eller ikke. Klager har anført at sakens lange historie, og at det tidligere er gitt dispensasjoner for 6 boenheter, tilsier at det bør gis dispensasjon fra plankravet også i dette tilfellet. Etter klagers mening har tidligere dispensasjoner og tillatelse til fradeling, gitt en beskyttelsesverdig forventning om å få tillatelse til å bebygge eiendommen. Selv om det er relevant å se hen til tidligere vedtak er fagetaten ikke enig i at de tidligere dispensasjonene kan tillegges avgjørende betydning i denne saken. I sak ble det den gitt dispensasjon fra plankravet for å opprette ny eiendom ved deling av gnr 108 bnr 7. Grunnen til at det ble gitt dispensasjon var at ny kommuneplan var vedtatt etter at søknad var mottatt. I motsetning til Kommuneplan 2006 er det i Kommuneplan 2010 ikke stilt krav om reguleringsplan ved deling av grunneiendom. Strengt tatt var det ikke nødvendig å dispensere fra plankravet da vedtaket ble fattet den I sak ble det den gitt dispensasjon fra plankrav for senere å kunne søke om oppføring av boliger med totalt seks boenheter. Vedtaket ble stadfestet av Fylkesmannen i Hordaland den Etter fagetatens vurderinger er det flere forhold som har endret seg siden 2010/2011, og som tilsier at det ikke kan gis dispensasjon i foreliggende sak. Dispensasjonen i 2010 ble behandlet etter Kommuneplan 2006 hvor det gjaldt et generelt plankrav, uten unntak. I Kommuneplan 2010 ble plankravet nyansert med flere unntak, nettopp for å unngå å måtte søke om dispensasjon i tilfeller der det ikke er behov for reguleringsplan. Når det er gjort unntak fra plankravet for de tilfellene der det ikke er behov for reguleringsplan skal det desto mer til å gi dispensasjon i tilfeller som ikke omfattes av unntakene. Omsøkte eiendom ligger i hovedsak i gul flystøysone på grensen mot rød sone i Kommuneplan I Kommuneplan 2006 lå eiendommen på grensen mellom flystøysone 1 og 2. Selv om det er lagt frem støyberegning for en del punkt på eiendommen er det ikke dokumentert at kravene til støy på fasade og på utearealer med tilstrekkelig størrelse, er oppfylt. Vi mener at det er uheldig å gi dispensasjon fra plankravet før det er dokumentert at støykravene er oppfylt. Det vises i denne forbindelse til uttalelsene fra Fylkesmannen og fra Avinor, hvor det frarådes å gi dispensasjon. Selv om klager på bakgrunn av tidligere dispensasjon og delingstillatelse kan ha fått en forventning om å kunne bebygge eiendommen, må søknad om tiltak behandles ut fra det regelverk og de faktiske forhold som gjelder i dag. Det betyr blant annet at spørsmålet om dispensasjon må vurderes i forhold til plankravet i gjeldende kommuneplan, og at det må tas hensyn til nyere støyprognoser. Til klagers anførsel om at tomteutnyttelsen er vesentlig lavere enn kommuneplanen åpner for, bemerkes at det forhold at tiltaket er i samsvar med andre krav i kommuneplanen ikke er avgjørende for spørsmålet om dispensasjon fra plankravet. 4

5 Klagerne erkjenner at noen rettigheter til vei, vann og avløp ikke er sikret ved tinglyst dokument, men anfører at kommunen kan stille dette som vilkår for igangsettingstillatelse. Kravet om sikring av rettigheter til vei, vann og avløp følger av pbl 27-1, 27-2 og Etter 27-1 må rettighetene være sikret før bygning føres opp, mens 27-2 og 27-4 sier at rettighetene må være sikret før tiltak «blir godkjent». Det følger av forarbeidene (Ot.prp. nr , side337) at rettighetene skal være sikret før det gis rammetillatelse (eventuelt tillatelse i ett trinn). Det kan ikke gis tillatelse på vilkår om at slike rettigheter sikres før det gis igangsettingstillatelse. 4. Konklusjon Etat for byggesak og private planer har vurdert saken på nytt etter mottatt klage, og ser ikke grunn til å endre vedtaket. Det anbefales at klagen ikke tas til følge. Vedlegg: 1. Oversiktskart, datert Oversiktsfoto, datert Situasjonsplan, datert Tegninger 5. Klage, datert Avslag, datert Uttalelse fra Fylkesmannen, datert Uttalelse fra Avinor, datert Uttalelse fra Grønn etat, datert Uttalelse fra Trafikketaten, datert Søknad om dispensasjon, datert Støyberegninger, datert