BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Saksnr.: /30 Saksbeh.: BIBE Emnekode: EBYGG-5210 Til: Byrådsavd. for byutvikling, klima og miljø Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Ytrebygda, gnr. 121 bnr. 233, Rotvollen 9. Klage over avslag på søknad om ombygging av bolighus. 1. Hva saken gjelder Saken gjelder søknad om ombygging av et eksisterende bolighus. Huset skal påbygges med en etasje i tillegg til hovedombygging av nederste etasje. Nytt bruksareal for bolighuset blir totalt 352 m 2 inkludert parkeringsareal. Det ble gitt avslag i vedtak datert Bygningsmyndigheten gav utsatt klagefrist til i brev av Vedtaket ble påklaget av ansvarlig søker Idealbygg AS ved brev datert Eiendommen ligger i kommuneplanens arealdel i et område som er satt av til byggeområde. Eiendommen er regulert til bolig gjennom reguleringsplan som trådte i kraft den Det følger av planens bestemmelse 2 at huset bare kan oppføres i en etasje med innredet underetasje eller loftsetasje der terrenget etter bygningsrådets skjønn tilsier dette. Tiltaket krever derfor dispensasjon fra bestemmelsen i reguleringsplanen vedrørende etasjeantall. Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21-3, og det er registrert merknader fra eiere av bnr. 457, 458 og 232. Merknadene går i hovedsak på tap av utsikt og sol, mer innsyn og tiltakets utforming. Eier av bnr. 232 trakk senere sine merknader i saken ettersom solfanger på taket er tatt ut av prosjektet. I klageomgangen opplyser ansvarlig søker at boligens totale byggehøyde er senket med 0,5 meter. Det presiseres at endringer ikke blir behandlet i klageomgangen. Klagebehandlingen tar for seg tiltaket slik det var omsøkt på vedtakstidspunktet den Saken er blitt vurdert på nytt basert på innkommet klage og øvrige opplysninger, uten at det er funnet grunnlag for å ta klagen til følge.

2 2. Forslag til vedtak: Vedtak datert opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef 3. Klage: Trygve Sæle seksjonsleder Ansvarlig søker Idealbygg AS klager på at søknaden er behandlet som en dispensasjonssøknad, at garasjen ikke er realitetsbehandlet og at saken i sin helhet er avslått. I brev av kom Wikborg, Rein & Co med merknader til klagen på vegne av Marie og Sigbjørn Huun, eiere av gnr. 121 bnr Det anføres i hovedsak at avslaget må opprettholdes da det ikke er grunnlag for å gi dispensasjon og at tiltaket medfører betydelige naboulemper. Idealbygg AS kom med tilleggsopplysninger til klage i brev av Det vises for øvrig til klagen, merknaden og tilleggsopplysningene i sin helhet. 4. Merknader/vurderinger: 4.1 Dispensasjoner I klagen bestrider Idealbygg AS at tiltaket krever dispensasjon fra reguleringsplanen. Dette begrunnes med at reguleringsplanen er i strid med kommuneplanens bestemmelse punkt 3 hva gjelder rangordningen mellom disse planene. Kommuneplanen overstyrer reguleringsplanen med hensyn til bestemmelser om byggehøyde og arealutnyttelse i planer som er eldre enn 10 år. Ansvarlig søker hevder derfor at maksimal byggehøyde for det omsøkte tiltaket er 9 meter, og at 2 etasjer kan omsøkes uten behov for dispensasjon. Det følger av kommuneplanens bestemmelse punkt 3 at: «Kommuneplanen gjelder foran reguleringsplan og bebyggelsesplan i den grad slik plan strider mot kommuneplanens innhold.» Reguleringsplanens bestemmelse om etasjeantall regulerer blant annet strukturen i området og steds- og terrengtilpasning. Kommuneplanens bestemmelse 23 sier at maksimal byggehøyde er 9 meter. Reguleringsplanens bestemmelse om etasjeantall ikke er i strid med kommuneplanens arealdel hva gjelder byggehøyde. Etasjeantallet er satt uten begrensning til byggets høyde, men her vil kommuneplanens arealdel sette en begrensning på 9 meter. Når det ikke foreligger noen motstrid mellom bestemmelsene, gjelder reguleringsplanens 2

3 bestemmelser. Reguleringsplanenes bestemmelse om etasjeantall er derfor gjeldende. Reguleringsplanen er juridisk bindende, jf. plan- og bygningsloven 12-4, og tiltaket krever derfor dispensasjon fra reguleringsplanens bestemmelse om etasjeantall. I brev av har ansvarlig søker Idealbygg AS søkt om dispensasjon fra reguleringsplan Det følger av reguleringsplanens bestemmelse 2 at: «Planen for bebyggelsen utformes på grunnlag av reguleringsplanen. Frittliggende småhus kan kun oppføres i 1 etasje med innredet underetasje eller loftsetasje der terrenget etter bygningsrådets skjønn tilsier dette. Rekkehus tillates oppført i inntil 2 etasjer. Kjellermur skal ingen steder ha høyde over ferdig terreng mer enn 1 m. Hver bolig skal ha biloppstillingsplass på egen tomt hvor ikke reguleringsplanen viser noe annet. Plassering av garasje skal være vist på situasjonsplan som følger byggemelding selv om garasje ikke skal oppføres samtidig med bolighuset. Ved utbygging skal eksisterende vegetasjon i størst mulig grad bevares.» I plan- og bygningsloven 19-2 stilles det vilkår om at det ikke gis dispensasjon «dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering». Det følger av Ot. prp. nr. 32 ( ) at «det må foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene». Videre følger det av forarbeidene at «det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon». I den enkelte dispensasjonssak må det foretas en konkret og reell vurdering av de faktiske forhold i saken. Regelen er utformet slik at tillatelse til innredet underetasje eller loftsetasje kan gis der terrenget etter bygningsmyndighetens skjønn tilsier dette. Bestemmelsen skal sikre at bebyggelsen ikke får en utforming og høyde som ikke er tilpasset tomtens beskaffenhet og områdets struktur. Det følger av vedtaket datert at: «Det planlegges å oppføre/ombygge et bolighus til en bolig med 2 fullverdige etasjer. Tomtens beskaffenhet og beliggenhet, samt forholdet til omkringliggende omgivelser tilsier et maksimalt etasjeantall på 2 etasjer hvor innredet kjelleretasje (underetasje) i større grad er tilpasset og lagt inn i terreng. Bygningen i sin helhet bør senkes til en lavere byggehøyde, øverste etasje bør reduseres og få en mer tilpasset utforming der åpenhet og grønne strukturer mellom eiendommer, innsyn og utsyn blir bedre ivaretatt.» Vurderingene tiltres i klageomgangen. Omsøkte tiltak er prosjektert med en høyde som ikke er tilpasset tomtens beskaffenhet. Huset skal ha to fulle etasjer, og huset plasseres på relativt flatt terreng, med en liten skråning mot nordøst, men det er bare en side av huset hvor det skal fylles til med masser i første plan. Ombyggingen fremstår ikke som terrrengtilpasset, og en dispensasjon vil gjøre at hensynene bak reguleringsplanens bestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. Bygningsmyndigheten kan ikke se at det er rettslig grunnlag for en dispensasjon i denne saken. 3

4 4.2 Vurdering av naboulemper, plan- og bygningsloven 29-4 Når det gjelder nabos merknader vedrørende tap av utsikt og sol, samt innsyn fra omsøkte eiendom, følger det av plan- og bygningsloven 29-4 første ledd at «plassering, herunder høydeplassering, og byggverkets høyde skal godkjennes av kommunen». I vedtaket av har bygningsmyndigheten skrevet følgende: «Bygningsmyndighetene har i denne sak vurdert forhold til omgivelser og naboer ved synfaring på stedet og ved innsendte sol/skyggediagrammer registrert i denne byggesak». I vedtaket er forholdet mot naboeiendommene bnr. 457 og 458 vurdert slik: «Omsøkte tiltak har ved sin utforming anlagt bolighusets hovedutsikt mot vest, nord og øst. Bygningen er utformet slik at sjenerende innsyn mot naboer (beliggende i nordøst) er betydelig økt vurdert i forhold til dagens (eksisterende) forhold. Bygningsmyndighetene vurderer at tiltaket vil medføre vesentlige ulemper for omtalte naboeiendommer med sin utforming/høydeplassering mht. sjenerende innsyn. Bygningsmyndighetene vurderer også at solforhold på naboenes utearealer vil bli noe mer redusert ved en ombygging som omsøkt.» Bygningsmyndigheten har i vedtaket også vurdert forholdet til naboeiendomen bnr 232, men eier av denne eiendommen har trukket sine innsigelser til omsøkte tiltak. Eier av naboeiendom bnr. 457 har i klageomgangen fremholdt at tiltaket medfører ulemper ved at husets fasade blir lenger, husets høyde økes, det får større vindusflater og en kjøkkenbalkong som øker innsynet til deres hus. Vurderingene i vedtaket av tiltres i klageomgangen. 4.3 Plan- og bygningslovens 29-1 og Estetikk Tiltaket er også avslått med hjemmel i plan- og bygningsloven 29-1 og Det følger av plan- og bygningsloven 29-1 at: «Ethvert tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det får en god arkitektonisk utforming i samsvar med sin funksjon etter reglene gitt i eller i medhold av denne lov.» Det følger av plan- og bygningsloven 29-2 at: «Ethvert tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering.» I klageomgangen tiltres vurderingene som fremgår i vedtaket av : «Bygningsmyndighetenes vurdering/konklusjon: 4

5 Tiltaket innehar ikke gode kvaliteter i forhold til de bygde og naturlige omgivelser og plassering. Omsøkte tiltak vurderes som lite tilpasset eiendommens beskaffenhet og fremstår med et ruvende preg og lite tilpasset øvrig bebyggelse i nærområdet. Det bemerkes spesielt utforming av øverste etasje hvor utkraging mot nordøst er både ruvende og dominerende for de nærmeste omgivelser.» 4.4 Forskjellsbehandling I klagen viser ansvarlig søker til at det på flere eiendommer innenfor samme reguleringsplan, eller tilgrensende reguleringsplan med identiske bestemmelser, er oppført boliger med to etasjer eller mer. Fagetaten tolker dette som en anførsel om usaklig forskjellsbehandling. Sivilombudsmannen har i en sak fra årsmeldingen for 2002 side 320 uttalt følgende om vurderingstemaet ved påstand om forskjellsbehandling: I den offentlige forvaltning gjelder det ulovfestede prinsippet om at like saker skal behandles likt, dvs. at usaklig forskjellsbehandling kan medføre at et vedtak anses ugyldig. Likhetsprinsippet bygger på generelle rettferdsforestillinger og innebærer at de forvaltningsavgjørelser som fattes må bygge på en objektiv og saklig vurdering som sikrer likhet og rettssikkerhet. Når det skal tas stilling til spørsmålet om forvaltningen har utøvet forskjellsbehandling, er det ikke nødvendigvis noe galt med den enkelte avgjørelse isolert sett. Feilen kan ligge i at forvaltningen ikke kan gi noen saklig grunn for ikke å følge en konsekvent praksis. For at en anførsel om forskjellsbehandling skal kunne føre frem, er det en forutsetning at det dreier seg om like saker både i faktisk og rettslig henseende. Spørsmålet i den foreliggende saken blir om det i utgangspunktet dreier seg om saker som er like både ut i fra fakta og ut i fra de rettslige vurderinger som er foretatt. Det antas at bygningsmyndighetene må ha adgang til å endre praksis i lignende saker uten at dette medfører forskjellsbehandling så lenge praksisendringen er konsekvent. Det er i klagen vist til eiendommer som er regulert gjennom tilgrensende reguleringsplan med planid Saker som er behandlet etter denne planen er behandlet etter et annet rettsgrunnlag selv om bestemmelsene til de to planene er nærmest likelydende. Tolkningen av planene og etablert praksis kan være ulik etter forskjellige planer. Sakene behandlet etter denne planen har derfor et annet rettslig grunnlag enn foreliggende sak. I klagen vises det også til eiendommer som er regulert gjennom reguleringsplan med planid I bestemmelsene til denne planen står det at bebyggelsen «skal være åpen med bolighus i inntil to etasjer foruten kjeller og loft. Garasjer (uthus) skal være i en etasje.» Etter denne planen kan det oppføres hus i inntil to etasjer, og planene har dermed ikke det samme rettslige innhold. Fagetaten har vurdert de anførte eiendommene som er regulert gjennom samme reguleringsplan som omsøkte tiltak, planid , med tanke på forskjellsbehandling. Av sakspapirene og tillatelsene i sakene fremkommer det at alle husene har en etasje som fremstår som en hovedetasje, og kjeller eller loft kommer i tillegg. Det er en bolig som har både kjeller- og loftsetasje. De resterende husene har bare kjelleretasjer. Alle eiendommene har fått tillatelse til oppføring av bolighus på tallet eller tidlig tallet. 5

6 I motsetning til omsøkte eiendom, hvor kjelleretasjen fremstår som en egen etasje hvor det bare et fylt inntil masser på en side av huset, er boligene lagt inn i skrånende terreng eller fylt inntil med masser på flere sider av huset, slik at husene fremstår som godt terrengtilpasset. De er bygget delvis inn i terrenget, slik at det på flere av husene bare er deler av kjelleretasjen som er synlig. Bakkanten er lagt inn i terreng. Fagetaten kan ikke se at sakene innenfor samme reguleringsplan er like som den foreliggende i faktisk henseende, og det er derfor ikke foretatt en usaklig forskjellsbehandling. 4.5 Øvrige merknader Det følger av vedtaket under avsnittet «Tiltaket» at: «Med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-4 Rettsvirkning av reguleringsplan jfr. reguleringsplan ved bestemmelser 2 byggeområde for boliger, 29-1 utforming av tiltak og 29-2 visuelle kvaliteter avslås søknad om tillatelse til påbygg og ombygging av bolighus som omsøkt.» Det er ved en inkurie skrevet inn feil planid i avsnittet. Den riktige planid skal være Dette har imidlertid ingen innvirkning i saken, da reguleringsbestemmelsen og vurderingstemaet er riktig gjengitt i saken forøvrig. Idealbygg AS klager også på at garasjen ikke er realitetsbehandlet. Til denne anførselen viser fagetaten til at garasje må, etter etablert praksis i Etat for byggesak og private planer, omsøkes separat fra søknad om ombygging av bolighuset. På bakgrunn av ovenstående anbefales klagen ikke tatt til følge. Trykte vedlegg: 1. Situasjonskart 2. Situasjonsplan 3. Flyfoto 4. C 5- Tegninger 5. Tilleggskommentarer datert Merknad til klage datert Klage datert Avslag på søknad 9. J 1- Tilleggssøknad Dispensasjon 6