Saksnr.: /17 Saksbeh.: STIH Til: Byrådsavdeling for byutvikling Kopi til: Fra: Plan- og bygningsetaten Dato:

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Plan- og bygningsetaten Fagnotat Saksnr.: /17 Saksbeh.: STIH Til: Byrådsavdeling for byutvikling Kopi til: Fra: Plan- og bygningsetaten Dato: KLAGE PÅ VEDTAK: Arna gnr 302 bnr 594. Nybygg firemannsbolig med parkeringskjeller Hvem klager? Tiltaket Vedtaket Planstatus Klagegrunner Behov for ytterligere saksbehandling ved eventuell omgjøring Anbefalt vedtak Nabo Randi Kjøsnes Lie (302/165). Oppføring av nybygg firemannsbolig over to plan med parkeringskjeller. Rammetillatelse datert Det gis dispensasjon fra kommuneplanens arealdel punkt 1 (Plankrav). Trafikketaten har innvilget dispensasjon fra vegloven med hensyn til avstand til kommunal vei. Eiendommen er uregulert. I kommunedelplan for Arna, KDP Ytre Arna er eiendommen regulert til boligområde. I kommuneplanens arealdel er den vist som bebyggelse og anlegg. Manglende nabovarsling. Er i mot at det gis dispensasjon/burde vært gjort en mer helhetlig vurdering. Naboulemper i form av tap av utsikt/innsyn og økt trafikk. Problemer med overvann Begrensede parkeringsmuligheter i offentlig vei Det er ikke behov for å innhente ytterligere dokumentasjon ved en eventuell omgjøring. Rammetillatelse datert opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. PLAN- OG BYGNINGSETATEN Mette Svanes Etatsdirektør Ulf Sæterdal Avdelingsleder

2 1. Om saken Saken gjelder søknad om oppføring av nybygg firemannsbolig over to plan med parkeringskjeller. Omsøkt eiendom er uregulert, og tiltaket krever dispensasjon fra kommuneplanens arealdel punkt 1 (Plankrav). Det er søkt om slik dispensasjon. Tiltaket krever også dispensasjon fra vegloven med hensyn til avstand til kommunal vei. Trafikketaten har i vedtak datert gitt dispensasjon fra vegloven 29 (2) jf. (1). Grønn etat vil ut fra grøntfaglige vurderinger ikke fraråde at det gis dispensasjon for det omsøkte tiltaket. Tiltaket vil ikke berøre grøntfaglige interesser i vesentlig grad, jf. uttalelse datert Saken er sendt på høring til Fylkesmannen i Hordaland og Hordaland Fylkeskommune. Vi kan ikke se å ha mottatt noen tilbakemelding fra disse. Ansvarlig søker opplyste på søknadstidspunktet at det var foretatt nabovarsling i henhold til plan- og bygningsloven (pbl.) Det var innkommet 1 merknad fra eier av eiendommen 302/631. Merknaden gikk i hovedsak ut på ønske om å beholde omsøkt eiendom som grøntområde og at 4 leiligheter er for mye for eiendommen. Ansvarlig søker har kommentert merknaden slik: «Vår mening er at denne naboen ikke er berørt av tiltaket da tomten som denne personen har ligger på andre siden av veien og ligger over 20 meter høyere enn vårt prosjekt. Vi mener at denne naboen ikke er berørt av våre byggeplaner. Hvis han ønsker mer grønt areal i området kan han frigi sin tomt.» Den mottok bygningsmyndigheten klage fra eier av eiendommen (302/165). I klagen ble det blant annet gjort oppmerksom på at denne eieren ikke var blitt nabovarslet. Nabovarsel ble av ansvarlig søker sendt den Det vises til brev fra ansvarlig søker datert med kommentarer til nabomerknader. 2. Om klagen Vedtaket er datert , og klagen er mottatt Klagen er således rettidig innkommet, jf. forvaltningsloven 29 (2). Det anføres i hovedsak at ansvarlig søker bevisst har unnlatt å nabovarsle denne eieren. Klager er i mot at det gis dispensasjon, og anfører at det burde vært gjort en mer helhetlig vurdering. Det anføres også naboulemper i form av tap av utsikt/innsyn og økt trafikk. Klager anfører at det er problemer med overvann i veien, og at det er begrensede parkeringsmuligheter i offentlig vei. For øvrig vises det til klagen i sin helhet. 2

3 3. Vurdering av klagen 3.1 Nabovarsling Det følger av pbl (1) at før søknad sendes inn, skal naboer og gjenboere varsles av søker hvis ikke disse skriftlig har meddelt at de ikke har merknader til søknaden. Det anføres i klagen at klager ikke har fått nabovarsel og ikke sett noen tegninger. Klager anfører at «I denne saken unngår byggmester med kommersielle interesser med vilje å sende nabovarsel til nærmeste nabo( )», og at «Ønsker presisere at jeg klager på at det med vilje er unnlatt å sende nærmeste nabo nabovarsel fordi vi har presisert at vi ikke ønsker flere boenheter på tomten ved siden av.» Ansvarlig søker opplyser i brev datert at det er registrert at nabo på eiendom 302/ ved en feiltakelse ikke er blitt nabovarslet. Det opplyses videre at «Dette er selvsagt ikke gjort med overlegg, og nabovarsel er blitt sendt i » Selv om det ikke er nabovarslet i henhold til reglene i pbl. 21-3, har nabo fått kunnskap om vedtaket om rammetillatelse datert , og er blitt nabovarslet i ettertid. Fagetaten er av den oppfatning at vedtaket er gyldig, selv ved manglende nabovarsling forut for søknaden, da det er grunn til å regne med at feilen ikke kan ha virket bestemmende for vedtakets innhold, jf. forvaltningsloven 41. Ved at klager får behandlet sin klage og nå er nabovarslet, anser vi den manglende nabovarslingen forut for søknaden for reparert i klageomgangen. 3.2 Dispensasjon fra plankrav Eiendommen er uregulert. Det er søkt om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel punkt 1. For å gi dispensasjon etter pbl (2) er det et vilkår at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det fremgår av kommuneplanens arealdel punkt 1 at «I områder avsatt til hovedformål bebyggelse og anlegg ( 11-7 nr 1) og samferdselsanlegg ( 11-7 nr 2) kan tiltak som nevnt i 20-1 ikke finne sted før det er utarbeidet reguleringsplan for området, jf 11-9 nr 1.» Hovedhensynet bak plankravet er å sikre bred, helhetlig og grundig vurdering av arealbruken i et bestemt område, hvor offentlige myndigheter, grunneiere og andre berørte får anledning til å fremme sine synspunkter i prosessen frem mot reguleringsvedtaket. Plankravet er også viktig for å avklare overordnede forhold som infrastruktur, grøntområder med mer, før utbygging tillates. Dispensasjon fra plankravet vil først og fremst være aktuelt i allerede fullt utbygde områder, der det ikke er nødvendig med en overordnet vurdering av hensynene plankravet skal ivareta. I denne saken søkes det om å oppføre firemannsbolig over to plan med parkeringskjeller i et bebygget område. 3

4 Vi kan ikke se at det i klagen er kommet inn noen nye momenter vedrørende dispensasjon fra kommuneplanens arealdel punkt 1 som er av betydning for avgjørelsen. Fagetaten viser til og opprettholder vurderingene som er gjort i vedtaket, med følgende utdypende kommentar: Fordelene ved å gi dispensasjonen er at eier får utnytte tomten etter eget ønske. Tomten utnyttes innenfor vedtatt arealdisponering i kommunedelplanen og kommuneplanens arealdel. Ved at dispensasjon gis behøver ikke eier å gå veien om en reguleringsprosess som eventuelt vil forsinke og fordyre utnyttelsen av tomten. Ulempene ved å gi dispensasjon fra plankravet er at det ikke stilles krav om en reguleringsprosess samt de naboulemper som klager har anført. På bakgrunn av ovennevnte vil ikke en dispensasjon «vesentlig» tilsidesette hensynene bak kommuneplanens arealdel punkt 1, og etter en samlet vurdering anser vi fordelene for å være klart større enn ulempene, jf. pbl (2). 3.3 Naboulemper Etter pbl (1) skal et byggverks plassering og høyde godkjennes av kommunen. Dette innebærer at kommunen skal ta stilling til plasseringen av et byggverk, selv om plasseringen er i samsvar med regler i plan og lov. I rundskriv fra kommunal- og moderniseringsdepartementet H-8/15 går det frem følgende om forståelsen av denne bestemmelsen: «Plan- og bygningsloven 29-4 forutsettes praktisert slik at tiltakshavers ønske imøtekommes der ikke avgjørende grunner taler imot dette. Med avgjørende grunner sikter en særlig til plassering og høyde som medfører betydelig ulempe for f.eks. naboeiendommer og/eller omkringliggende miljø. Det er kun i tilfeller der det objektivt sett kan konstateres betydelig ulempe for naboeiendommer eller omkringliggende miljø at kommunen kan utøve «kan»- skjønnet etter plan- og bygningsloven 29-4 første ledd (fritt skjønn). I praksis skal det mye til for at naboer i tettbygd strøk blir hørt med protest eller klage over tap av utsikt eller reduksjon i solforhold. Dette er forhold som vil være påregnelig i boligfelt, og særlig i forbindelse med kommunal fortettingspolitikk.» Hvorvidt det er avgjørende grunner mot å godkjenne tiltakshavers ønske, må avgjøres ut fra en skjønnsmessig vurdering der en rekke hensyn vil være relevante. Hensyn som kan vektlegges er blant annet utsikts-, luft- og lysforhold, brannsikkerhet og hensynet til naboer og omkringliggende miljø. Sivilombudsmannen har lagt til grunn at ulempene må være kvalifiserte før bygningsmyndighetene kan gripe inn mot tiltakshavers ønske, jf. årsmelding 1987 s Vurderingstemaet blir om de ulempene i form av tap av utsikt/innsyn og økt trafikk som naboene anfører, går ut over det som må tåles i det aktuelle området. Spørsmålet er da om den omsøkte plasseringen av boligen vil påføre naboene såpass store ulemper at de kan karakteriseres som betydelige, slik at kommunen har hjemmel til å gripe inn mot tiltakshavers ønske, jf. pbl Klager anfører at «Hvordan bygget blir vil ha betydning for vår utsikt/innsyn». Og videre at «Dersom de belager seg på gjesteparkering i veien til 4 leiligheter vil jeg informere om at det er en offentlig vei med allerede begrenset parkeringsmuligheter. Brannvesenet har store 4

5 problemer å komme seg frem om vinteren, og veien fra sentrum av Ytre Arna og opp til oss er ikke dimensjonert for økt trafikk.» Fagetaten kan ikke se at at klagers eiendom blir påført noen særlige ulemper ved at omsøkt tiltak blir plassert som omsøkt. Klagers naturlige utsiktsretning er mot nordøst, mens omsøkte firemannsbolig er søkt plassert nordvest for denne. Den omsøkte eiendommen har bestått av en rekke trær, slik at det ikke tidligere heller har vært noen særlig utsikt for klager denne retningen. På grunn av avstanden mellom klagers bolig og den omsøkte firmannasboligen kan vi heller ikke se at tiltaket medfører særlig innsyn. Det aktuelle området er avsatt til bebyggelse og anlegg i kommuneplanens arealdel. Det må dermed være påregnelig at det blir bygget i området, og at en kan få noe redusert utsikt og innsyn på naboeiendommene som følge av dette. Det følger som nevnt over av Rundskriv H-8/15 at «I praksis skal det mye til for at naboer i tettbygd strøk blir hørt med protest eller klage over tap av utsikt eller reduksjon i solforhold. Dette er forhold som vil være påregnelig i boligfelt, og særlig i forbindelse med kommunal fortettingspolitikk.» Vi finner etter dette at de påførte naboulempene med noe redusert utsikt mot nordvest og muligheter for noe innsyn, ikke er såpass betydelige at det er hjemmel til å nekte å godkjenne omsøkt plassering av eneboligen, jf. pbl Når det gjelder klagers anførsel knyttet til økt trafikk, viser vi til at Trafikketaten har fattet vedtak om godkjenning av avkjørsel, på visse vilkår. 3.4 Øvrige merknader Klager anfører at de har hatt store problemer med overvann i veien, og at det er lagt ned nye rør, men at dette fortsatt er et problem når det regner. Vi bemerker at det er ansvarlig utførende som er ansvarlig for gjennomføring av eventuelle nødvendige sikringstiltak under utførelsen etter pbl og 28-2, jf. pbl (2), jf. SAK Når det gjelder klagers anførsel knyttet til eventuell parkering for 4 boenheter i den offentlige veien, viser vi til at tiltaket inneholder parkeringskjeller, og til ansvarlig søkers kommentar i brev datert : 4. Konklusjon Rammetillatelse datert opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. Vedlegg: 1. Situasjonskart 2. Ortofoto Situasjonsplan 4. Flyfoto 5. Tegninger 6. Solstudie 7. Tilsvar til nabomerknader 8. Klage datert , med tillegg 9. Rammetillatelse datert Uttalelse fra Grønn etat datert

6 11. Vedtak fra Trafikketaten datert Vedtak fra Trafikketaten datert Uttalelse fra Vann- og avløpsetaten datert