BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Saksnr.: /13 Saksbeh.: VIME Emnekode: EBYGG-5210 Til: Byrådsavd. for byutvikling, klima og miljø Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Årstad. Gnr. 162 bnr. 1024, St. Olavs Vei 128. Klage på avslag om utvidelse av altan 1. Hva saken gjelder Saken gjelder søknad om fasadeendring og tilbygg. Det er søkt om utvidelse av altan over hele rekkehusets bredde samt etablering av takvinduer. Det er fattet to vedtak i saken som begge er datert I det ene vedtaket gis det tillatelse til etablering av takvinduer og i det andre vedtaket ble det gitt avslag på fasadeendring i form av utvidelse av altan. Avslaget ble påklaget av tiltakshaver Alf Vidar Skår og Bente Neteland ved brev datert Hovedtemaet i klagesaken er hvorvidt det kan gis dispensasjon fra kommunedelplanen. Eiendommen er regulert ved reguleringsplan Årstad bergensdalens Midtre del, fra Det er ingen bestemmelser knyttet til planen. I kommunedelplan Landås, fra 1996, er eiendommen en del av Nymarks området og vist som boligområde med vernebestemmelser. Eiendommen er i kommuneplanens arealdel (KPA 2010) vist som bebyggelse og anlegg i området for hensynssone bevaring kulturmiljø. Avslaget er gitt med hjemmel i kommunedelplan Landås, bestemmelser for Nymarks området 5 pkt 5.1 tilbygg og utvidelse, pbl visuelle kvaliteter og pbl ivaretakelse av kulturell verdi ved arbeids på eksisterende byggverk og. Tiltaket krever dispensasjon fra kommunedelplan Landås, bestemmelser for Nymarks området 5 pkt. 5.1 tilbygg og utvidelse. Det er ikke søkt om dispensasjon og ved en inkurie kommer det ikke klart frem i vedtaket at tiltaket krever dispensasjon, men det har ikke hatt betydning for vedtakets innhold. I forbindelse med klagebehandlingen vil det bli gitt anledning til å søke om dispensasjon. Det er foretatt nabovarsling i samsvar med pbl. 21-3, og det foreligger ingen merknader. Eiere av St. Olavsvei 126 (gnr. 162 bnr. 1022) og St. Olavsvei 130 (gnr. 162 bnr. 1026), som omsøkte eiendom grenser til, har samtykket i tiltak i nabogrense under forutsetning av at tiltakshaver påtar seg brannkravene. Byantikvaren har uttalt seg i saken og det vises til uttalelsen datert Byantikvaren fraråder utvidelse av altan i hele fasadens bredde da det vil være en uheldig endring av den opprinnelige arkitekturen. Det vises til uttalelsen i sin helhet.

2 Saken er blitt vurdert på nytt basert på innkommet klage og øvrige opplysninger, uten at det er funnet grunnlag for å ta klagen til følge. 2. Forslag til vedtak: Vedtak datert opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef 3. Klage: Trygve Sæle seksjonsleder Klager gjør i hovedsak gjeldende følgende: Det er en feiltolkning av kommunedelplan Landås sin bestemmelse 5 pkt 5.1 å legge til grunn at dersom altanen utvides til å dekke hele husets bredde innebærer det at den dekker mer en 2/3 av fasaden. Flere eiendommer i området har fått godkjenning til å bygge ut i hele husets bredde. Den originale buen er beholdt for å bevare husets særegenhet. Det vises for øvrig til klagen i sin helhet. 4. Merknader/vurderinger: 4.1 Dispensasjon fra kommunedelplan Landås Det følger av kommunedelplan Landås sine bestemmelser for Nymarks området 5 pkt. 5.1 tilbygg og utvidelse at: «Utvidelse av bolig tillates med inntil 9m2. Utvidelse skal ikke gå over mer enn en etasje og skal ikke dekke mer enn 2/3 av fasade.» Omsøkte tiltak gjelder utvidelse av eksisterende altan, og det innebærer at bredden økes fra 1,20m til 2,42m og lengden økes fra 3,40m til 5,18m slik at den dekker hele fasadens bredde i 2. etasje samt oppføring av portal under som dekker deler av 1. etasje mot nabogrensene. Utvidelse som går over mer enn en etasje og dekker mer enn 2/3 av fasadens bredde er i strid med planen og krever dispensasjon. For å gi dispensasjon etter pbl må hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke bli vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Omsøkte tiltak er allerede utført, og hensikten er å legaliseres bygningsendringer. 2

3 Omsøkte eiendom er en del av Nymarks området i kommunedelplanen for Landås hvor det er særlige vernebestemmelser i forhold til tilbygg og utvidelser. I tilknytning til kommunedelplanen er det i registreringsrapporten over «Verneverdige bygninger og bygningsmiljøer i Landås bydel» spesielt vist til St. Olavsvei som beskrives slik: «Det største småhusområdet i Bergen fra 1920-årene og et (også i landssammenheng) fremstående og særpreget eksempel på tidens hagebybebyggelse ( ) Boligområdet har store kvaliteter, både planmessig og arkitektonisk. Området er også svært interessant sett i en byplanhistorisk og sosialhistorisk sammenheng. Området bør bli et prioritert verneområde, der en på sikt forsøker å tilbakeføre både enkelthus og strukturen i anlegget til opprinnelig form.» Videre fremkommer det av «Retningslinjer for behandling av byggesaker i Nymarksområdet» at det ved tilbygg og utvidelse skal «spesielt vurderes om det foreslåtte tiltak i for stor grad dominerer eller skjuler den opprinnelige husformen. Det skal legges vekt på at gesimslinje, veggliv og kledning på opprinnelig huskropp bevares synlig og tydelig oppfattbart.» Omsøkte eiendom er en del av den homogene sonen Nymark som med sine trehus i hagebystruktur har en synlig planmessig og arkitektonisk helhet. Det er derfor viktig at selv om det åpnes for en begrenset utvidelse av bygningene i området, så må det sikres at tiltaket ikke kompromittere omsøkte bygning eller områdets bebyggelsesstruktur. I uttalelsen fra Byantikvaren fremgår det at omsøkte tiltak er i strid med kommunedelplanens bestemmelse 5 pkt. 5.1 som begrenser utvidelsen av tilbygg til å dekke kun 2/3 av fasadens bredde. Klager anfører at dette er en feil tolkning av bestemmelsen da det ved beregningen i stede må legges til grunn «husets samlede areal», og viser til vedlagt «Bilde 1» hvor utvidelsen dekker omtrent 2/3 av fasadens samlede areal mot øst. Bygningsmyndighetene støtter Byantikvarens tolkning da bestemmelsen må ses i sammenheng og det kommer klart frem at utvidelsen ikke kan gå over mer enn en etasje. Det følger da naturlig at begrensningen om at tilbygget ikke skal dekke mer enn 2/3 av fasaden henviser til den etasje utvidelsen skjer i. «Bilde 1» i klagers vedlegg viser fire eiendommer i St. Olavsvei hvor tilbygget dekker fasaden i hele husets bredde. Eiendommene er ikke identifisert av klager, men bygningsmyndighetene har sammenlignet bildet med skråfoto av området og Google street view, og legger til grunn at de avbildede eiendommene har adressene St. Olavsvei 148a Disse eiendommene er ikke sammenlignbare da tilbyggene ble godkjent i perioden , noe som er før kommunedelplan Landås ble vedtatt i Ved å begrense utvidelsen til 2/3 av fasadens bredde vil bygningens hovedform fortsatt være synlig, jfr. «Retningslinjer for behandling av byggesaker i Nymarksområdet», samt bidra til følelsen av luft og rom mellom eiendommene selv om de ligger i rekke. Byantikvaren fremhever følgende i sin vurdering: «En utvidelse som omsøkt bygger inne volumet i det opprinnelige utbygget og fører blant annet til at skillet mellom hver enhet og rytmen i den enkle, klassisistiske fasaderekken svekkes, jf. bestemmelsenes 2.2. Dette vurderes som svært uheldig. Tilliggende enheter på begge sider har dessuten bevart den opprinnelige bredden på tilbyggene, noe som taler for å bevare den også her tre på rad blir sammen en rekke som godt illustrerer opprinnelig struktur og fasaderytme.» 3

4 En utvidelse i hele fasadens bredde vil også være i strid med 2 pkt. 2.1 hvor det vises til av målet med bestemmelsene for Nymarksområdet er å «sikre at det som er tilbake av opprinnelige bygninger og bygningsdeler, blir bevart.» Omsøkte tiltak medfører i tillegg til utvidelse av altanen i 2. etasje også oppføring av en portal i tilknytning til inngangspartiet i 1. etasje som dekker deler av fasaden fra opprinnelig bue og ut mot nabogrensene på hver side. Dette medfører at utvidelsen ikke er begrenset til kun en etasje slik som 5 pkt. 5.1 åpner for. Samlet sett blir dermed tiltaket meget omfattende og endrer helt bygningens uttrykk. Den opprinnelige formen på bygget blir lite synlig, noe som er meget uheldig. Omsøkte tiltak vil bryte med områdets bebyggelsesstruktur og en dispensasjon vil kunne skape en uheldig presedens som på sikt vil kunne medføre at områdets homogene struktur blir sterkt forringet, særlig med hensyn til strøkets spesielle karakter og egenverdi. På denne bakgrunn er det fagetatens vurdering at en dispensasjon vil medføre at hensynene bak bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt, og at ulempene vil være klart større enn fordelene etter en samlet vurdering. 4.2 Visuelle kvaliteter/kulturell verdi Det følger av pbl at: «Ethvert tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering.» Som det fremgår av overnevnte bestemmelse så stilles det ikke bare krav til at tiltaket i seg selv innehar gode visuelle kvaliteter, men at det også har «gode visuelle kvaliteter ( ) i forhold til dets bygde og naturlig omgivelser». I forarbeidene, Ot.prp.nr. 45 ( ), utdypes dette nærmere og det fremheves at: «Det kreves ikke at det skal være helt likt sine bygde omgivelser, også kontraster kan være positive, men avvikene må framstå som faglig begrunnede valg framfor tilfeldig utforming.» Vider følger det av pbl ivaretakelse av kulturell verdi ved arbeid på eksisterende byggverk at: «Ved endring av eksisterende byggverk, oppussing og rehabilitering skal kommunen se til at historisk, arkitektonisk eller annen kulturell verdi som knytter seg til et byggverks ytre, så vidt som mulig blir bevart gjelder tilsvarende.» Byantikvaren gir følgende beskrivelse av omsøkte eiendom og dens tilhørighet i området: «St. Olavs vei 128 inngår i Nymark selvbyggerkoloni, som er det største småhusområdet i Bergen fra 1920-årene, og et fremstående eksempel på datidens hagebybebyggelse. Utbyggingen skjedde etter det såkalte selvbyggersystemet. Dette gikk ut på at husene ble oppført halvferdig av kommunen, mens selvbyggerne så gjorde dem ferdige. Målet var at alle skulle ha råd til å skaffe seg sitt eget hjem med hage. Området ( )består av 179 1,5-2 etasjes hus, enten som frittstående enkelthus, dobbelthus eller i rekker, som den aktuelle eiendommen. Arkitekten Leif Grung tegnet i alt fem hustyper.» På denne måten er omsøkte eiendom en del av en større helhet, noe som gjør det spesielt viktig at omsøkte tiltak underordner seg bebyggelsesstrukturen i området. Byantikvaren fremhever et viktig poeng ved at: 4

5 «Eiendommen er et av få hus i rekken som fremdeles har hagefasaden forholdsvis intakt, og det at så få fasader er autentiske, gjør denne ene verdifull. Byantikvaren er av den oppfatningen at tiltaket svekker opplevelsen av og kunnskapen om den opprinnelige arkitekturen.» Det er ikke bare hvordan omsøkte tiltak påvirker helheten av rekken, men like viktig er det hvordan de tilgrensende eiendommene blir berørt. De to naboeiendommene har bevart den opprinnelige bredden på altanene og dermed vil omsøkte tiltak bryte opp det som hittil har vært en samlet rekke på tre hvor opprinnelig husform har kommet tydelig frem. Omsøkte tiltak er ikke bare en utvidelse av altanen i 2. etasje, men gjelder også oppføring av en portal i tilknytning til inngangspartiet i 1. etasje som dekker deler av fasaden fra opprinnelig bue og ut mot nabogrensene på hver side. I søknaden vises det til at portalen gir ly og lagringsplass. Denne portalen er en ny arkitektonisk variant i området, samtidig som den dekker og stenger for vinduene på hver side av buen. På denne måten vil portalen, slik som altanen, tydelig svekke den kulturelle verdien til omsøkte eiendom. Etter fagetatens vurdering ivaretar ikke omsøkte tiltak kravet om gode visuelle kvaliteter hverken i forhold til seg selv eller sine omgivelser, og bevarer ikke bygningens kulturelle verdi. 4.3 Forskjellsbehandling Klager viser til at det i samme rekke som omsøkte eiendom er gjort utvidelser i hele fasadens bredde, og det er dermed grunnlag for å gi tillatelse til omsøkte tiltak. Sivilombudsmannen har blant annet i en sak fra årsmeldingen for 2002 side 320, uttalt følgende om vurderingstema ved påstand om forskjellsbehandling: «( ) I den offentlige forvaltning gjelder det ulovfestede prinsippet om at like saker skal behandles likt, dvs. at usaklig forskjellsbehandling kan medføre at et vedtak anses ugyldig. Likhetsprinsippet bygger på generelle rettferdsforestillinger og innebærer at de forvaltningsavgjørelser som fattes må bygge på en objektiv og saklig vurdering som sikrer likhet og rettssikkerhet. Når det skal tas stilling til spørsmålet om forvaltningen har utøvet forskjellsbehandling, er det ikke nødvendigvis noe galt med den enkelte avgjørelse isolert sett. Feilen kan ligge i at forvaltningen ikke kan gi noen saklig grunn for ikke å følge en konsekvent praksis. For at en anførsel om forskjellsbehandling skal kunne føre frem, er det en forutsetning at det dreier seg om like saker både i faktisk og rettslig henseende (...)». Spørsmålet blir om det i utgangspunktet dreier seg om saker som er like både utfra fakta og utfra de rettslige vurderinger som er foretatt. Det antas at bygningsmyndighetene må ha adgang til å endre praksis i lignende saker uten at dette medfører forskjellsbehandling så lenge praksisendringen er konsekvent. Vedlagt klagen er det bilder av eiendommer i rekken som har utført lignende tiltak som omsøkt. Adresse eller gårds- og bruksnummer til de avbildede eiendommene er imidlertid ikke opplyst. Bygningsmyndighetene har gjennom skårfoto av området og Google street view likevel klart å identifisere eiendommene klager viser til. Som tidligere nevnt er alle tilbyggene på eiendommene vist på «Bilde 1» godkjent før kommunedelplan Landås ble vedtatt og har dermed ikke det samme rettslig grunnlaget som for omsøkte tiltak, slik at det mangler sammenligningsgrunnlag. 5

6 Eiendommen det vises til på «Bilde 2» er St. Olavsvei 142 (med glass rekkverk rundt altanen) hvor det ble gitt tillatelse til utvidelse i vedtak datert (saksnr ). Denne saken skiller seg imidlertid i faktum fra klagers omsøkte tiltak på flere hold. De to naboeiendommene til St. Olavsvei 142 hadde allerede foretatt en utvidelse som medførte at altanen til nr. 142 ble inneklemt og skyggelagt, og den opprinnelige rekkehusformen med en mindre altan var allerede brutt. En annen forskjell er at 1. etasje på nr. 142 er glasset inn, men den opprinnelige bredden er i den etasjen beholdt. Det vises videre til at søknader om utvidelser som endrer det fasademessige uttrykket til bygningene i området har i ettertid blitt undergitt en strengere praksis med grunnlag i kommunedelplanen og plan- og bygningslovens bestemmelser om visuelle kvaliteter og bevaring av kulturelle verdier. På denne bakgrunn er det derfor vanskelig å kunne legge til grunn denne eiendommen til sammenligning for omsøkte tiltak. Eiendommen vist på «Bilde 3» er St. Olavsvei 132, og utvidelsen som er gjort er hverken omsøkt eller godkjent. Dermed mangler det sammenligningsgrunnlag også i dette tilfellet. Det foreligger på dette grunnlag ikke usaklig forskjellsbehandling med hensyn til omsøkte tiltak. På bakgrunn av ovenstående anbefales klagen ikke tatt til følge. Vedlegg: 1. Situasjonskart 2. Situasjonsplan 3. Tegninger og foto 4. Oversiktsfoto 5. Klage på vedtak, datert vedlagt foto 6. Avslag på søknad, datert Byantikvarens uttalelse, datert