BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer. Saksnr.: /59 Saksbeh.: JFLI Emnekode: EBYGG-5210 Kopi til:

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling for byutvikling, klima og miljø Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Saksnr.: /59 Saksbeh.: JFLI Emnekode: EBYGG-5210 Kopi til: Ytrebygda. Gnr 106 bnr 860, Geithusvegen 102 B. Klage over endringstillatelse 1. Hva saken gjelder Saken gjelder søknad om endringstillatelse for tiltak med oppføring av enebolig med utleiedel (hybel). Det ble gitt rammetillatelse for oppføring av boligen i vedtak datert Ved senere igangsetting ble kommunen gjort oppmerksom på at tiltaket ble plassert høyere i terrenget enn det som det var gitt tillatelse til. I rammetillatelsen ble det godkjent en høydeplassering med overkant gulv i underetasje på kote 30,4, mens overkant gulv i realiteten ble målt til kote 31,74. På bakgrunn av denne informasjonen ble det utstedt en stoppordre Omsøkte hus er oppført, men på langt nær ferdig. Det ble foretatt nye kontrollmålinger, og endringssøknad ble innlevert til kommunen Det ble gitt tillatelse til endring i vedtak av Det er dette vedtaket som nå er påklaget. I tillegg til en endring i høydeplasseringen av huset, så er bygningens høyde redusert med 0,37 m. Den maksimale byggehøyden blir etter dette 0,89 m høyere enn det som ble godkjent i rammetillatelsen av Vedtaket ble påklaget av Kari-Lise Monsen, eier av Geithusveien 100 C, og Eirin Mohn Lem og Tord Unneland, eier av Geithusvegen 100 D, ved brev datert Klagen går i hovedsak ut på at tiltaket blir for høyt. Det vises til den opprinnelige rammetillatelsen og argumenteres med at en økning i forhold til dette vil medføre tap av kveldssol og økt innsyn mot klagernes eiendommer. Det stilles også spørsmål ved nøyaktigheten av de oppgitte mål. Eiendommen er ikke regulert gjennom reguleringsplan. I kommunedelplanen for "Ytrebygda. KDP Mildehalvøya", plan-id , er eiendommen lagt til boligbebyggelse. I kommuneplanens arealdel, plan-id , er eiendommen lagt til byggeområde. Saken er behandlet etter plan- og bygningsloven av Tiltaket krever dispensasjon fra plankravet i kommuneplanen punkt 1, og fra kommunedelplanens bestemmelser om maksimal tomteutnyttelse, satt til 25 %. Det er gitt dispensasjon i forbindelse med rammetillatelsen av , jf. pbl Det omsøkte

2 tiltaket ligger innenfor rammene av de gitte dispensasjoner også etter endringstillatelsen, så dispensasjonsvurderingen er ikke et tema i denne klagesaken. Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 94 nr 3, og det er registrert merknader fra eiere av Geithusvegen 74, 100 B, 100 C og 100 D. Merknadene går i hovedsak på at huset er blitt for høyt, det tar sol og utsikt og at økning i høyden fører til mer innsyn. Det settes også spørsmålstegn ved de angitte høyder og det hevdes at bygningens profiler ikke er riktig tegnet. Det påpekes også at snittegning med korrekte kotehøyder og total høyde på huset ikke er vedlagt nabovarslet. Saken er sendt til Fylkesmannen og Hordaland Fylkeskommune for uttalelse. Uttalelser er ikke gitt. Fylkesmannen har også vurdert oppsettende virkning, men dette ble ikke gitt da bygget allerede er oppført. Saken er blitt vurdert på nytt basert på innkommet klage og øvrige opplysninger, uten at det er funnet grunnlag for å ta klagen til følge. 2. Forslag til vedtak: Vedtak datert opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef 3. Klage/tilsvar: Klager gjør i hovedsak gjeldende: Bjørn Bertelsen kst. seksjonsleder Tillatelse ønskes endret tilbake til det som opprinnelig ble tillatt, i rammetillatelse av , slik at kotehøyde i overkant gulv i underetasje settes til 30,4 m og maksimal høyde topp gesimskasse settes til 36,9 m. Boligen er bygget på kote 31,74 m. At ansvarlig søker hevder at årsaken til dette er feil i kommunens kartgrunnlag er tilbakevist av kommunen. I søknad om tillatelse til endring oppgis total byggehøyde til 6,25 m, mens den i realiteten er på 6,56 m (basert på kotehøyde overkant gulv og topp gesimskasse på henholdsvis 31,74 m og 38,295 m). I gjenpart av nabovarselet oppgir ansvarlig søker at økningen av høyden på bygget i forhold til omgivelsene er 0,91 m. I tillatelse til endring er dette satt til 0,89 m. Den reelle økningen er på 1,4 m. Dette vil gi store utslag på utsikt og solforholdene. Innsyn fra parkeringsplass blir også merkbart verre. I tillatelsen til endring er kotehøyde overkant gulv oppgitt til 31,66 m, men i realiteten er det kote 31,74 m. 2

3 Det er ikke gitt riktige tegninger av bygget enebolig. Snittegninger i søknad og nabovarsel mangler gesimskassen på toppen av taket. Høyden på gesimskassen er 0,49 m. Det er også avvik mellom vedlegg til nabovarsel og vedlegg til gjenpart nabovarsel. Vedleggene til endringssøknaden viser at bygningen blir høyere enn omsøkt og ikke lavere slik det hevdes på vegne av tiltakshaver. Høydeøkningen vil medføre et verditap for klagernes eiendommer. Den opprinnelige plassering er bedre tilpasset terrenget og de omkringliggende omgivelser. I tilsvaret anføres i hovedsak: Klager baserer sine anførsler på feil tallgrunnlag. Det er foretatt kontrollmåling av husets høydeplassering av Vest Oppmåling AS, med følgende resultater: - Kotehøyde gulv underetasje, kote 31,66. - Kotehøyde topp gesimskasse, kote 38,29. Det gir en høyde på bygget på 6,63 m. Tilligere godkjente høyder i den gitte rammetillatelsen var: - Kotehøyde gulv underetasje, kote 30,4. Godkjent høyde var 7 meter. Topp byggehøyde blir da kote 37,4. Høydeendringen blir da 0,89 m og ikke 1,4 m som klager hevder. Kommunedelplan for Mildehalvøya setter makimal byggehøyde til 8 m. Tiltaket har en byggehøyde på 6,63 m. Tiltaket har da en byggehøyde som er 1,37 m lavere enn grensen fastsatt i planen for Mildehalvøya. Det fremkommer tydelig av snitt at byggets plassering er godt tilpasset i forhold til omkringliggende bebyggelse og tilstøttende veier. På snitt før endring og etter endring fremkommer det meget tydelig at slik bygget er plassert er det som har vært lagt til grunn i fra starten av. Det vises for øvrig til klagen og tilsvaret i sin helhet. 4. Merknader/vurderinger: 4.1 Byggets høyde og plassering i terreng: Søkers framstilling av endringen er noe uklar. Dette gjelder spesielt for høydeangivelser og høyde på fasade, noe klager også påpeker. Det er for eksempel riktig som klager anfører at snittegninger i søknad og nabovarsel mangler gesimskassen på toppen av taket. Disse uklarheter er imidlertid oppklart gjennom saksbehandlingen, og de virkelige høyder og fasader framgår av bygget slik det står. Høydene er også tallfestet ved hjelp av to innmålinger foretatt av Vest Oppmåling AS. Oppmålingene gir følgende data for den oppførte bygningen: - Kotehøyde gulv underetasje: 31,66 m o h. - Kotehøyde topp gesimskasse: 38,29 m o h. 3

4 Dette gir en høyde på bygget på 6,63 m. Det som ble godkjent i rammetillatelsen er følgende: - Kotehøyde gulv underetasje 30,4 m o h. - Høyde på bygget ble på tegninger oppgitt til 7,0 m Kotehøyden topp bygg utregnes da til 37,4 m o h. Dette viser at byggets totale høyde fra gulv underetasje til topp gesimskasse er redusert med 0,37 m i forhold til opprinnelig rammetillatelse. Samtidig er bygget plassert høyere i terrenget, slik at maks byggehøyde blir 0,89 m høyere enn godkjent i rammetillatelsen ( ). I vedtak av konkluderes det med at: "høydeinnmålingene sammen med det visuelle (bilder + befaring på tomten), gir godt nok grunnlag til å vurdere om tiltaket er i henhold til gjeldende plan og plan- og bygningsloven". I klageomgangen tiltres overnevnte vurdering. Klager har anført at de høyder som oppgis fra ansvarlig søkers side ikke er riktige. Klager nevner gjentatte ganger at kotehøyde overkant gulv i underetasje skal være 31,74 m, og ikke 31,66 m. Klager baserer seg her på opplysninger i stoppordren fra Etat for byggesak og private planer datert Her har imidlertid Vest Oppmåling AS foretatt kontrollmålinger i ettertid, og høyden er fastsatt til 31,66 m. Bygningsmyndigheten har godtatt dette resultatet som grunnlag for vedtaket av Riktig kotehøyde overkant gulv i underetasje er etter dette 31,66 m. Klager anfører også at huset blir 1,4 m høyere enn etter den opprinnelige rammetillatelsen. Her tar imidlertid klager utgangspunkt i byggets høyde etter endringssøknaden for vurderingen av høyden både før og etter justering av høydeplasseringen. I rammetillatelsen var det gitt tillatelse til oppføring av en bolig med maksimal gesimshøyde 7 m, som også var omsøkt høyde. I endringstillatelsen er bygningens høyde redusert til 6,63 m. Den reelle høydeforskjellen på tiltaket før og etter endringstillatelsen er derfor begrenset til 0,89 m i forhold til omgivelsene. Kommunedelplanen for Mildehalvøya setter makimal mønehøyde til 8 meter. Plan- og bygningslovens (1985) 70 åpner for en maksimal gesimshøye 8 m og maks mønehøyde 9 m. Oppførte bolig har et total høyde på 6.63 meter, og gjennomsnitthøyden rundt bygget blir lavere. Boligens høyde er dermed, med god margin, under maksimumsverdier angitt i pbl og gjeldende kommunedelplan. 4.2 Vurdering av naboulemper, plan- og bygningsloven 70 I henhold til pbl , 1. ledd, skal "[b]ygningens plassering, herunder høydeplassering, og bygningens høyde godkjennes av kommunen". I henhold til Kommunal- og regionaldepartementets rundskriv H-18/90 forutsettes bestemmelsen praktisert slik at: 4

5 "byggherrens ønske imøtekommes der ikke avgjørende grunner taler imot dette. Med avgjørende grunner sikter en særlig til plassering og høyde som medfører betydelig ulempe for f eks naboer og omkringliggende miljø." Som nevnt ovenfor går anførslene i klagen ut på at huset blir for høyt, at det vil ta sol og utsikt, og at det blir mer innsyn. Det hevdes også at den plassering som ble gitt i rammetillatelsen er bedre tilpasset omgivelsene enn den plassering som er fastsatt i endringstillatelsen. I vedtak av heter det at: "Den private tilførselsveien er relativ flat forbi Geithusvegen 102, til den begynner og falle i det den passerer angjeldende eiendom (102 B). I følge innmålingsdata og kartverket, faller veien fra kote omtrent ved midten av 102 B til kote ved innkjørsel til Geithusvegen 100 C og D. Omsøkte hus ligger inn i en skråning mot ovennevnte vei, og høyden på topp grunnmur er oppgitt til Bygningsmyndighetene har den oppfatning at denne høyden harmonerer bra med tilførselsveien som går forbi eiendommen, som her når sitt lokale toppunkt på kote Boligen på naboeiendommen i vest(geithusvegen 102) ligger også i noenlunde samme høyde som omsøkte bolig, og harmonerer på samme måte bra med veien som går forbi. Som nevnt ovenfor, er ikke huset for høyt i følge gjeldende plan og plan- og bygningsloven, og huset ligger også rimelig godt inn i terrenget og mot eksisterende tilførselsvei." I klageomgangen tiltres overnevnte vurdering. Etter Etat for byggesak og private planers oppfatning vil ikke den omsøkte boligen være til ulempe av betydning for Geithusvegen 74, som ligger en del høyere i terrenget og har sin hovedorientering mot vest. Geithusvegen 100 B, C, og D ligger derimot en del lavere enn omsøkte bolig, og en heving av huset på til sammen 0,89 m vil kunne merkes noe i forhold til kveldssol og utsikt. Ulempene er imidlertid ikke større enn det som må kunne forventes ved bygging på eiendommer i tettbygde strøk. Etat for byggesak og private planer kan etter dette ikke se at det er grunnlag i pbl for å kreve en annen plassering av tiltaket enn det som følger av tillatelse til endring i vedtak av På bakgrunn av ovenstående anbefales klagen ikke tatt til følge. Trykte vedlegg: 1. Situasjonskart 2. Situasjonsplan 3. Tegninger 4. Flyfoto 5. Tilsvar til klage 6. Klage 7. Endringstillatelse datert Rammetillatelse av