BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Saksnr.: /115 Saksbeh.: YNLO Emnekode: EBYGG-5210 Til: Byrådsavd. for byutvikling, klima og miljø Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Fana. Gnr 42 bnr 923. Brakehaugen. Klage på tillatelse til oppføring av mur. 1. Hva saken gjelder Saken gjelder søknad om endring av tidligere rammetillatelse datert Søknad er datert og gjelder endring av plassering/utforming/etablering av natursteismurer på eiendommen og vindusplasseringer. Det ble gitt tillatelse til endring i vedtak datert Vedtaket er påklaget av nabo Zoja Johannesen v/advokat Dag Nødtvedt ved brev datert Klagen gjelder natursteinmur som er anlagt på tomtens nord-vestre del. Ansvarlig søker for tiltaket er Arkitektstudio Elfrida Bull Bene AS. Tiltakshaver er Ulf Eide og Ørjan Kvande. Hovedtema er om søknaden skulle vært avvist på grunn av manglende privatrettslig grunnlag for å anlegge mur der den er tillatt satt opp. Endringssøknad har bakgrunn i tilsynsrapport datert som fastslår at anlagt tørrmurer på tomten ikke var i tråd med gitte tillatelser hva gjelder høyde og plassering. De foretatte endringer av tørrmurer ble ansett som søknadspliktige og tiltakshaver ble gitt frist til den med å fremme en komplett endringssøknad. Det følger av saken at også vedtaket om rammetillatelse av ble påklaget av Zoja Johannessen. Momentene i klagen var blant annet at rammetillatelse ikke burde gis før klager ble sikret adkomst etter loven. Fylkesmannen i Hordaland stadfestet den Etat for byggesak og private planer sitt vedtak av Det ble konstatert at tiltaket ble plassert slik på eiendommen at den ikke kommer i strid med eksisterende tilkomstvei. Ut fra foreliggende dokumentasjon kunne ikke Fylkesmannen se at en tillatelse kom i strid med privatrettslige forhold. Planstatus: Eiendommen er uregulert og er i kommuneplanens arealdel vist som byggeområde Eiendommen inngår i kommunedelplan KPD NY-PARADIS, HOP, NESTTUN, NESTTUN VEST (plannr ). Eiendommen er her vist som eksisterende boligområde. Lovvalg: plan og bygningsloven av 27. juni 2008 (pbl). Det foreligger ikke merknader fra naboer ut over klagen som foreligger fra nabo Zoja Johannesen som er eier av gnr 42 bnr 673. Det vises til klagen som er referert nedenfor. Saken er blitt vurdert på nytt basert på innkommet klage og øvrige opplysninger, uten at det er funnet grunnlag for å ta klagen til følge.

2 2. Forslag til vedtak: Vedtak datert opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef 3. Klage/tilsvar: Trygve Sæle seksjonsleder Klage: Klager gjør i hovedsak gjeldende at tillatelsen til tiltaket medfører at både adkomst til hennes eiendom og snumuligheter på etablert snuplass tapes. Klager anfører at det ikke skal gi tillatelse i tilfeller hvor tiltakshaver ikke sannsynliggjør en rett til å disponere et areal, her, fjerne etablert adkomst. Det vises til at muren har bredde på gode 2 meter og sperrer vel 1 meter av dagens carportåpning. Det vises til at carport skal fjernes, men dens åpning vil være eneste adkomst til parkering lengre bak på tomten. Det er i denne sammenheng vist til vedlagt flyfoto som viser dette og at bnr 673 ikke har andre parkeringsmuligheter. Terreng øst for boligen på motsatt side er svært bratt. Klager viser til grunnbok hvor den fremgår at bnr 673 har veirett på bnr 124. Det vises til at veirett har eksistert i 36 år og er godt synlig. Det anføres at muren er et åpenbart adkomsthinder, og byggesaksavdelingen skulle avklart om tiltakshaver virkelig kan ha rett til å sperre bnr 673 sin tilkomst på denne måten. Det vises til at muren ikke har noe formål utover å være adkomsthinder. Klager begjærer tillatelsen opphevet og at det fattes vedtak om at muren rives. Tilsvar: Tiltakshaver Ulf Eide har kommet med merknader til klager. Det anføres at rammetillatelse for bygget samt angjeldende murs plassering ble vedtatt av Fylkesmannen den Murens plassering kan dermed ikke påklages. Angjeldende endringssøknad omfatter et noe mer dempet uttrykk av muren. Det vises til kjøpekontrakt av Brakehaugen nr. 27 at gnr 42 bnr 923 kan kreve carport fjernet og at dette senere er bekreftet i rettsforlik. Det fremstår dermed som åpenbart at nr. 27 ikke på noen måte kan disponere dette arealet som carport opptar. Det er ikke dokumentert adkomstrett eller snu-rett på gnr 42 bnr 923 for klager. Det vises til byggetillatelse for gnr 42 bnr 673 at den presiserer at snuplass skal etableres på egen eiendom. At tidligere eier ikke har etterkommet dette gir ikke rett til å benytte seg av deler av gnr 42 /bnr

3 Det vises også til at den tinglyste servitutten som klager viser til kun omhandler at servitutter på hovedbruk overføres til 42 /142 ifm fradeling av denne. Det formodes at klager unnlater å vise til hva bestemmelsen inneholder fordi den ikke gir klager noen rettigheter. Det vises for øvrig til klagen og tilsvaret i sin helhet. 4. Merknader/vurderinger: Planstatus: Eiendommen er uregulert og er i kommuneplanens arealdel vist som byggeområde Eiendommen inngår i kommunedelplan KPD NY-PARADIS, HOP, NESTTUN, NESTTUN VEST (plannr ). Eiendommen er her vist som eksisterende boligområde. Det vises til vedtak datert der det ble gitt rammetillatelse til oppføring av tomannsbolig med garasje på eiendom gnr 42 bnr 923. Vedtaket ble stadfestet av Fylkesmannen i Hordaland. Det vises til at det ble gitt dispensasjon fra plankravet i rammetillatelse. Endringsvedtaket gjelder mindre endring av opparbeiding av tomtens uteområde. Fagetaten legger derfor til grunn at tiltaket derfor ikke krever ny dispensasjon fra plankravet. 4.1 Klagerett: Det anføres fra tiltakshavers side at rammetillatelse for bygget samt angjeldende murs plassering ble vedtatt av Fylkesmannen den og at murens plassering kan dermed ikke påklages av nabo. Det følger av forvaltningslovens 28 at: «Enkeltvedtak kan påklages av en part eller annen med rettslig klageinteresse i saken til det forvaltningsorgan (klageinstans) som er nærmeste overordnet det forvaltningsorgan som har truffet vedtaket (underinstansen).» Murløsning er endret i forhold til hva som er vedtatt tidligere. Klager er nærmeste nabo og har anført at tillatelsen til tiltaket medfører at både adkomst til hennes eiendom og snumuligheter på etablert snuplass tapes. Fagetaten legger til grunn at muren (her muren i nordvestre del av eiendom) vil endre/påvirke utkjøringsmuligheter for nabo fra sin eiendom. Klager har en reell klageinteresse og klagen skal derfor realitetsbehandles. 4.2 Privatrettslige forhold Klager begjærer tillatelsen opphevet og at det fattes vedtak om at muren rives. Klager gjør i hovedsak gjeldende at tillatelsen til tiltaket medfører at både adkomst til hennes eiendom og snumuligheter på etablert snuplass tapes. Klager anfører at det ikke skal gi tillatelse i tilfeller hvor tiltakshaver ikke sannsynliggjør en rett til å disponere et areal, her, fjerne etablert adkomst. Det vises til at muren har bredde på gode 2 meter og sperrer vel 1 meter av dagens carportåpning. Det vises til at carport skal fjernes, men dens åpning vil være eneste adkomst til parkering lengre bak på tomten. Det er i denne sammenheng vist til vedlagt flyfoto som viser dette og at bnr 673 ikke har andre parkeringsmuligheter. Terreng øst for boligen på motsatt side er svært bratt. 3

4 Med hensyn til anførsel fra klager så følger det av plan og bygningslovens 21-6 at; «Med mindre annet følger av loven her, skal bygningsmyndighetene ikke ta stilling til privatrettslige forhold ved behandling av byggesøknader. Dersom det framstår som klart for bygningsmyndighetene at tiltakshaver ikke har de privatrettslige rettigheter søknaden forutsetter, kan søknaden avvises. Eventuell tillatelse etter denne lov innebærer ingen avgjørelse av privatrettslige forhold. Kommunen kan fastsette frist for tiltakshaver for supplering av søknaden.» Fagetaten fastslår at muren er bygget innenfor eiendomsgrensen til gnr 24 bnr 923. På dette grunnlag fremstår det ikke som at privatrettslige rettigheter mangler. Innenfor eiendomsgrenser tiltakshaver råder over ligger også adkomstadgang til klagers eiendom. Klager hevder at mur dels hindrer tilkomst til deler av klagers eiendom dels reduserer områdets funksjon som snuplass. Klager viser i denne sammenheng til grunnbok hvor den fremgår at bnr 673 har veirett på bnr 124. Det vises til at veirett har eksistert i 36 år og er godt synlig. Tiltakshaver hevder på sin side at det er ikke dokumentert adkomstrett eller snu-rett på gnr 42 bnr 923 for klager. Ut fra foreliggende tegninger så vil ikke angjeldende mur sperre adkomst for nabo til sin eiendom og fagetaten legger derfor til grunn at tiltaket ikke medfører at nabo mister veitilkomst. Murens plassering viser at det vil gjøre innkjøringsområdet som også er opplyst å fungere som manøvreringsområde mindre. Tiltakshaver påpeker at det følger av byggetillatelse for gnr 42 bnr 673 at snuplass skal etableres på egen eiendom. Fagetaten viser til at det følger av punkt 2 i byggetillatelsen gitt at «det opparbeides kjørbar vei frem til tomten med opparbeidelse av 1 biloppstillingsplass og snuplass på egen eiendom,..» Ut fra foreliggende opplysninger kan ikke fagetaten se at det er dokumentert at det foreligger rettigheter (servitutter) på tiltakshavers eiendom som innebærer snuplass der mur er tillatt plassert. Det fremstår ut fra kart og bilder som at nabo har tilkomst forbi mur til parkering. Muren dels sperrer innkjørsel til klagers carport. Det følger imidlertid at carport er omtvistet og ønsket fjernet av tiltakshaver fordi den delvis er bygget på eiendommen til tiltakshaver. Alt i alt ut fra dokumentasjon i saken og det som anføres fra partene fremstår det ikke som klart at tiltakshaver ikke har privatrettslige rettigheter som forutsettes. Fagetaten faller derfor ned på at saken ikke avvises. En finner at tiltaket er i samsvar med plan- og bygningsloven og det vises til vedtak av i sin helhet. Det presiseres likevel at vedtaket bare gjelder i forhold til plan og bygningsloven og ikke innebærer noen avgjørelse av det privatrettslige forhold. 4.3 Vurdering av naboulemper, plan- og bygningsloven Klager anfører at muren ikke har noe formål utover å være adkomsthinder. Etter pbl 29-4, første ledd, skal byggets plassering godkjennes av kommunen. I denne vurderingen skal blant annet naboenes interesser vurderes. Ulempene for naboene må være kvalifiserte før bygningsmyndighetene kan gripe inn og kreve endringer eller avslå søknad med hjemmel i pbl Utgangspunkt er at en tiltakshaver skal få utnytte sin tomt. Hvis en nabo påføres ulemper er det i seg selv ikke utilbørlig. Det følger av Ot.prp nr 27 ( ) s. 19 at dersom plassering påfører naboen ulemper skal bygningsmyndighetene ta «tilbørlig hensyn» til naboenes interesser. Dersom ulempene kunne vært unngått eller redusert ved en annen plassering eller 4

5 annen utforming så må det foreligge saklig grunn for å påføre naboene ulempene. Ulempene må være kvalifiserte jf. ovenfor. Det må særlig mye til i tettbygde strøk for å kunne bli hørt. Eiendom ligger i tettbygd strøk. Utgangspunktet er da at det skal særlig mye til for å kunne bli hørt med hensyn til hva som er naboulemper. Tiltaket er innenfor de avstandsbestemmelsene som følger av TEK jf Spørsmålet er derfor om ulempene kunne vært unngått eller redusert ved en annen plassering eller annen utforming og om det i så fall foreligger saklig grunn for å påføre naboene ulempene. Klager viser til at muren ikke har noe formål utover å være adkomsthinder. Det er imidlertid redegjort fra tiltakshaver (i endringssøknad) at «natursteinsmurer i tomtens del mot nordvest er delvis brutt opp i to nivåer for å skape et mer dempet inntrykk. Det opparbeides bed og beplantes mellom nivåene». Selv om muren reduserer snumuligheter så kan ikke fagetaten se at den innebærer en hindring i en slik grad at det innebærer en kvalifisert ulempe. Fagetaten ser at ulempene kunne vært unngått eller redusert ved en annen plassering eller annen utforming, men konkluderer med at det ikke er grunnlag til å fastslå at det ikke foreligger saklig grunn for å påføre naboene ulempene. Fagetaten konkluderer derfor med at det ikke foreligger naboulemper i en slik grad at det omsøkte tiltaket må avslås. 4.4 Øvrige merknader Det anføres at muren er et åpenbart adkomsthinder, og byggesaksavdelingen skulle avklart om tiltakshaver virkelig kan ha rett til å sperre bnr 673 sin tilkomst på denne måten. Det følger av forvaltningslovens 17 at: «Forvaltningsorganet skal påse at saken er så godt opplyst som mulig før vedtak treffes.» Det følger av sakens historikk at i vedtak om rammetillatelse og igangsettingstillatelse var veirettsproblemstilling grundig behandlet. Adkomstssituasjon i forbindelse med byggesaken var således utførlig klarlagt og kjent i forkant av vedtak om endring. Fagetaten konkluderer derfor med at de avklaringer som var nødvendige forelå for vedtak ble truffet og at saken således var godt nok opplyst. På bakgrunn av ovenstående anbefales klagen ikke tatt til følge. Trykte vedlegg: 1. Situasjonskart datert Flyfoto datert Skråfoto 4. Situasjonsplan 5. Merknader datert til klage 6. Klage mottatt Endringsvedtak datert Tegning av fasade 9. Endringssøknad datert