Arna. Gnr 284 bnr 42, Kjelånæ. Klage over avslag på søknad om tilbygg til naust mm.

Transkript

1 Byrådssak 241/14 Arna. Gnr 284 bnr 42, Kjelånæ. Klage over avslag på søknad om tilbygg til naust mm. TUGU EBYGG Hva saken gjelder: Saken gjelder søknad om tillatelse til etablering av en redskapsbod på 23,8 m 2 som tilbygg på eksisterende naust. Kaien utvides med 1,77 m 2, samt at det etableres en flytebrygge på 2,7 x 10 meter. Bryggen strekker seg 14,5 meter ut fra kaifront. Tiltakene er allerede utført og det søkes derfor i realiteten om en legalisering av dem. Avslaget ble gitt den Vedtaket ble påklaget av Ingeniør Bjarne Aardal AS på vegne av tiltakshaver Tore Steffensen ved brev datert Søknaden ble avslått med hjemmel i kommuneplanen av 2006s punkt 28 om byggeforbud i 25-metersbeltet langs sjøen i den funksjonelle strandsone, kommuneplanens formål i sjø og med estetikkbestemmelsen i plan- og bygningsloven Tiltakets utforming ble funnet å ikke være i samsvar med naustformålet. Det foreligger seks klagesaker på en naustrekke på Kjelånæ. For tre av disse sakene er både vedtak og klager likelydende. Alle de seks sakene bør sees i sammenheng og legges derfor fram samtidig slik at de kan behandles samlet. Saksnumrene på de likelydende sakene er , og Sak gjelder et tiltak som tilsvarer de tre tidligere nevnte sakene, bortsett fra at det ikke skal legges ut flytebrygge. De to øvrige saker er (herværende sak) og Eiendommen omfattes av reguleringsplan nr , Garnes, stadfestet , og er regulert til friområde. Det er åpnet for plassering av enkeltnaust innenfor friområdet, jf. 6 i planbestemmelsene. Kommuneplanen av 2010 trådte i kraft ved miljøverndepartementets vedtak datert , jf. plan- og bygningsloven første ledd, siste punktum. Avslaget ble gitt den På dette tidspunktet gjaldt kommuneplanen av Det er derfor kommuneplanen av 2006 som må legges til grunn for vurderingen. Her er eiendommen vist som regulert fri og grøntområde. Sjøarealet utenfor er vist som vannareal for allmenn flerbruk. Tiltaket krever dispensasjon fra KPA 2006 punkt 28 om byggeforbud i den funksjonelle strandsone og fra formålet i sjø i KPA Det er søkt om dispensasjon. Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21-3, og det er ikke registrert noen merknader i saken. Det foreligger uttalelse fra Grønn etat, som ut fra grønnfaglige vurderinger ikke er negative til en eventuell dispensasjon. Klager gjør i hovedsak gjeldende at det framgår av søknaden at tiltaket skal være åpent i front for inn- og uttransport. Klager foreslår nå at denne delen av tiltaket kan lukkes permanent med sidehengslede porter, tilsvarende de som finnes på andre naust i området. Klagers naust vil da framstå som et dobbeltnaust. Naustet og flytebryggen ble oppført i At klager har vært i god tro hva angår lovligheten av flytebryggen er i følge klager et vesentlig forhold i saken. Saken er videre forelagt Grønn etat som har konkludert med at de omsøkte tiltakene er gjennomførbare innenfor den funksjonelle strandsone. Klager legger til grunn at Grønn etat er rett fagmyndighet for en slik vurdering. I avslaget argumenteres det 1

2 videre med at tiltaket er å anse som en vesentlig utvidelse av eksisterende naust. Nylig godkjent tiltak i sak gir rett til delvis rivning og gjenoppbygging av eksisterende naust. Nytt naust her vil være klart større enn dagens situasjon. Klager mener tiltakene til en viss grad er sammenlignbare. I avslaget argumenteres det videre med at tiltaket er med på å ytterligere bygge igjen den funksjonelle strandsone og at det vanskeliggjør adkomst til friområdet. Området er i utgangspunktet bratt og vanskelig tilgjengelig. Avstanden fra tiltaket til naust på gnr. 284 bnr. 407 er ca. 2,5 m. Her er det etablert god atkomst. Argumentasjonen i vedtaket faller derfor etter klagers oppfatning på sin egen urimelighet. Det er riktig at naust mot nord ble godkjent før KPA 2006 ble godkjent. Dette gjelder derimot ikke naust mot sør, i sak Henvisninger til eldre godkjente naust i området gir ikke det riktige bildet for området. Det kan også nevnes at arealer nord for dette naustområdet nylig er godkjent endret fra friområde til formål naust. Dette gjelder et område bestående av 3 nye nausttomter. Det foreligger samtykke fra alle aktuelle naboer til plassering nærmere nabogrensen enn 4 meter. Forholdet til avstandsbestemmelsen er da avklart. Klager viser videre til at sjøarealet i KPA 2006 er vist som «vannareal for allmenn flerbruk». I reguleringsplan er det ikke gitt noen bestemmelser om formål eller tilliggende sjøareal. Klagers bestemte oppfatning er da at utvidelse av brygge og etablering av flytebrygge ikke er i strid med de interesser gjeldende reguleringsplan skal ivareta. I dette området er Arnavågen på sitt bredeste, noe som klart tilsier at flytebrygger her ikke vil være til hinder for allmenn ferdsel på sjøen. Klager hevder også at flytebrygge er den eneste praktisk gjennomførbare løsningen for regelmessig tilkomst til båt og bruk av denne i området på grunn av fjellformasjonene i sjø. Saken er videre sendt til Fylkesmannen i Hordaland for uttale, uten at det har kommet inn merknader innenfor fastsatt frist. Klager mener dette kan oppfattes som et stilltiende samtykke. Det vises for øvrig til klagen i sin helhet. Fagetaten anbefaler etter vurdering av klagen at vedtak datert opprettholdes. Fagetaten kan ikke se at det foreligger rettslig grunnlag for å dispensere fra KPA 2006 punkt 28 om byggeforbudet i den funksjonelle strandsonen, jf. pbl Hensynet bak fastsettelsen av byggegrense mot sjø er å ivareta den nasjonale verdien som strandsonen innehar i forhold til landskap, biologisk mangfold, friluftsliv og kulturminner. Både tilbygget til naustet, utvidelsen av kaien og etableringen av flytebryggen kommer i strid med byggeforbudet langs sjøen. Fagetaten viser til at reguleringsplanen åpner for oppføring av enkeltnaust i området. Tilbygget til naustet vil kunne vanskeliggjøre tilgjengeligheten til bryggeområdet, samt bidra til en ytterligere privatisering av strandsonen. Samtidig er det uheldig at tilbygget går helt i nabogrensen mot nord og ca 2 meter over grensen mot øst. Slik området fremstår i dag er strandsonen i ferd med å gjenbygges slik at friområdet ikke kan benyttes av allmennheten. Videre viser fagetaten til at det ikke er automatikk i at Fylkesmannen er positive til en dispensasjon i de saker hvor det ikke er avgitt uttalelse. Fylkesmannen kan selv påklage dispensasjonsvedtak i slike saker etter at dispensasjon er gitt. Fagetaten understreker også at hele uttalelsen til Grønn etat er tatt med i vedtaket av Det er ikke slik at de deler som ikke passer bygningsmyndighetens konklusjon er utelatt. Når det gjelder flytebrygger, så tillates disse normalt bare i områder avsatt til havneområde/småbåthavn eller lignende. Fagetaten kan ikke se at denne saken skiller seg fra andre saker hvor det søkes om utlegging av flytebrygger, og kan derfor heller ikke se at det er grunnlag for å gi dispensasjon. Fagetaten påpeker i tillegg at byggegrensen mot sjøen i det aktuelle området er 100 m i kommuneplanen av 2010, hvor eiendommen er vist som «grønnstruktur». Det har altså skjedd en ytterligger innstramming. 2

3 Videre kan fagetaten ikke se at det foreligger rettslig grunnlag for å dispensere fra formålet i sjø bruk og vern av sjø og vassdrag, jf. KPA 2006, jf. pbl Hensynet bak formålet «bruk og vern av sjø og vassdrag» er å ivareta områders naturtilstand og allmenne friluftsinteresser. Den del av omsøkte tiltak som krever dispensasjon fra formålet i sjø er flytebryggen på 28,35 m 2 pluss landgang, samt utvidelsen av kaien. Etter fagetatens oppfatning kan det ikke legges avgjørende vekt på at tiltaket har vært der i lengre tid, så lenge tiltaket var ulovlig den gang det ble opprettet. Det bemerkes at flytebryggen ikke vises på flyfoto tatt i Dispensasjon for utlegging av flytebrygger medfører fare for stor presedensvirkning. Bare i området foran den aktuelle naustrekken er det søkt om 5 flytebrygger. Hvis det gis tillatelse til én flytebrygge her må det trolig også gis tillatelse til de fire andre. Det kan også skape presedens for andre eiendommer i området og ellers i kommunen. Strandsonen er generelt et område av nasjonal verdi hvor det føres streng dispensasjonspraksis. For å unngå presedensvirkninger må det foreligge noe særskilt i den enkelte sak som tilsier at det nettopp her bør tillates en flytebrygge, selv om det som hovedregel gis avslag andre steder. Klager har ikke synliggjort slike forhold. Etter fagetatens oppfatning vil en tillatelse til flytebrygge bidra til å bygge igjen strandsonen og hindre allmenne friluftsinteresser i denne. Hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra vil således bli vesentlig tilsidesatt ved en dispensasjon. Fagetaten viser også til at det nå ligger et plankrav i KPA 2010 punkt 26.3, for tiltak som innebærer arealbruksendringer i områder avsatt til «bruk og vern av sjø og vassdrag». Dette tilsier at det er skjedd en ytterligere innstramming ved den nye kommuneplanen. Videre er fagetaten av den oppfatning at tiltaket strider mot pbl om visuelle kvaliteter. Det er søkt om et tilbygg til naustet i form av en bod med glassareal på store deler av fasaden mot sjøen. Etter fagetatens vurdering er ikke tiltaket utformet i henhold til tiltakets funksjon, og strider med retningslinjene for naust i kommuneplanen. Fagetatens oppfatning bygger på tegningene av omsøkte tilbygg, som tilsier at det skulle være glassflate i front. Selv om fagetaten ser bort fra dette mener fagetaten likevel at kravene i plan- og bygningsloven 29-2 ikke er oppfylt. Klager sier at naustet med tilbygg framstår som ett dobbeltnaust. Dette er det imidlertid i realiteten ikke, og det vil da vanskelig kunne sies at bygningens visuelle inntrykk står i samsvar med dets funksjon. Fagetaten påpeker i den sammenheng at naustet ikke er i tråd med Fylkesmannen i Hordaland sin veileder for utforming av naust. Deler av omsøkte tiltak kommer nærmere nabogrense enn 4 meter, samt over nabogrensen. Fagetaten mener det ikke foreligger rettslig grunnlag for å dispensere fra pbl og legger avgjørende vekt på hensynet til allmennheten. Vedrørende deler av tiltaket som kommer over grensen til naboeiendommen vises det til at det er søkt om en tillatelse til fradeling av det nødvendige arealet. Søknaden er avslått, og klagesaken (sak ) skal behandles av KMBY. Fagetaten er også kommet til at det ikke foreligger usaklig forskjellsbehandling i saken, og påpeker at sakene som klager har vist til ikke er faktisk eller rettslig like herværende sak. Det vises for øvrig til fagnotat datert i sin helhet. Byrådet har vurdert saken på nytt, på bakgrunn av mottatt klage og sakens dokumenter for øvrig, men kan ikke se at det er grunnlag for å ta klagen til følge. Byrådet påpeker innledningsvis at de omsøkte tiltakene allerede er etablert i strid med gitt tillatelse, og at de således er i strid med plan- og bygningsloven. Byrådet er i likhet med fagetaten kommet til at det ikke var rettslig grunnlag for å dispensere fra KPA 2006 punkt 28 om byggeforbudet i den funksjonelle strandsonen, jf. pbl Hovedhensynet bak bestemmelsen er å hindre gjenbygging i områder langs sjøen. Både tilbygget til naustet, utvidelsen av kaien og etableringen av flytebryggen kommer i strid med byggeforbudet. Byrådet mener tilbygget til 3

4 naustet er en uheldig fortetting av strandsonen, og at utvidelsen kaien, samt etablering av flytebryggen har medvirket til at strandsonen nå fremstår som privatisert for allmennheten. I denne sammenhengen bemerkes det også at byrådet er kommet til at utvidelsen av naustet i form av en redskapsbod på 23,8 m 2 gjør at naustet kommer i strid med pbl og Bestemmelsene skal sikre at nye tiltak får en god arkitektonisk utforming i tråd med sin funksjon, og blir tilpasset omgivelsene og eksisterende bygningsmasse slik at strøkets og byggets helhetskarakter ikke blir ødelagt. Redskapsboden er etter byrådets oppfatning ikke underordnet eksisterende naust, men fremstår som et eget bygg. Bilder av redskapsboden viser også at det er satt inn dør og vindu i front ut mot kaien. Redskapsboden har således ikke en arkitektonisk utforming i tråd med sin funksjon som del av et naust. Byrådet er videre i likhet med fagetaten kommet til at det ikke var rettslig grunnlag for å dispensere fra arealformålet i sjø; «bruk og vern av sjø og vassdrag» i KPA Hovedhensynet bak arealformålet er å ivareta hensynet til natur, ferdsel, fiske og friluftsliv. Byrådet påpeker at det i denne saken er snakk om etablering av en stor flytebrygge på 28,35 m 2 i tillegg til landgang. Det må også tas med i betraktningen at flytebryggen legger til rette for fortøyning av flere båter. Byrådet mener at etablering av et tiltak av en slik størrelse og omfang virker privatiserende og kommer i strid med hensynet til allmennhetens ferdsel langs sjøen. Byrådet vil også særlig påpeke at en tillatelse til etablering av flytebrygge i denne saken vil kunne gi tilsvarende forventninger om tillatelse på andre eiendommer i kommunen som ligger langs sjøen. Byrådet ønsker ikke å åpne opp for slike presedensvirkninger. Byrådet vil også bemerke at dersom klagen skulle blitt tatt til følge ville ny kommuneplan som trådte i kraft den blitt bestemmende for det nye vedtaket. Av retningslinjene til bestemmelsen i kommuneplanens arealdel del II fremgår det at «flytebrygger kan være maks 12 m2, dersom ikke annet fastsettes i reguleringsplan». Etter gjeldende kommuneplan legges det således til grunn at flytebrygger som er større enn 12 m 2 må etableres i samsvar med reguleringsplan. Dette taler ytterligere for at det ikke bør dispenseres i denne saken. Fordelene ved å dispensere vil videre ikke være klart større enn ulempene. Byrådet bemerker at fordelene i nærværende sak utelukkende er av privat art, og at slike forhold ikke kan få avgjørende vekt i en dispensasjonsvurdering. De omsøkte tiltakene medfører at både strandsonen og sjøarealet blir ytterligere privatisert og virker mindre tilgjengelig for allmennheten. Byrådet kan ikke anbefale at klagen tas til følge. Vedtakskompetanse: I henhold til bystyresak 296/13, jfr sak 294/13, er myndigheten til å behandle klagesaker etter plan- og bygningsloven, med nærmere angitte unntak, delegert til Komite for miljø og byutvikling. Dersom klagen ikke tas til følge skal saken sendes til Fylkesmannen i Hordaland for endelig avgjørelse. Byrådet innstiller til komite for miljø og byutvikling å fatte følgende vedtak: Fagetatens vedtak datert opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. Dato: 12. august 2014 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Ragnhild Stolt-Nielsen byrådsleder Vedlegg: Fagetatens notat av med følgende vedlegg: 4

5 1. Situasjonskart 2. Situasjonsplan 3. Tegninger 4. Bilder av naustrekken 5. Flyfoto 6. Klage datert Klage datert Avslag datert Uttalelse fra Grønn etat datert Vedtak fra Bergen og omland havnevesen datert