AVSLAG PÅ SØKNAD Svar på søknad om tillatelse til tiltak etter plan- og bygningsloven kapittel 20.

Transkript

1 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR BYGGESAK Besøksadresse: Allehelgens gate 5 Postadresse: Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon Epost: postmottak.byggesak@bergen.kommune.no Flo 1 AS Spelhaugen FYLLINGSDALEN Deres kontaktperson: Vår saksbehandler: Vårt saksnummer: Dato: Ronald Kvamme / AVSLAG PÅ SØKNAD Svar på søknad om tillatelse til tiltak etter plan- og bygningsloven kapittel 20. Eiendom og adresse : Gnr 107 Bnr 346 Espeland Tiltakshaver Tiltaket : Rune Bjørkbom Utfylling i sjø og på land, planering, mur i sjø Søknaden gjelder: Det søkes om utfylling i sjø og på land, og forstøtningsmur ute i sjøen som skal holde fyllingen på plass. Forstøtningsmuren vil også fungere som en «kaifront». Fyllingen skal planeres og toppen gruses. Inn mot gangveien i nordøst skal det lages en jevn gruset skråning mot gangveien som går forbi tomten. Omsøkte tiltak krever flere dispensasjoner og det søkes følgelig også om dispensasjoner. Dispensasjonssøknadene er noe uklare, og det vises til feile punkt i kommuneplanens arealdel. Ut i fra innhold i dispensasjonsbegrunnelsen vurderer bygningsmyndighetene at det søkes om dispensasjon fra følgende bestemmelser: - Dispensasjon fra pkt 1 Plankrav i kommuneplanens arealdel. - Dispensasjon fra pkt 4.1 Byggegrenser langs sjø i kommuneplanens arealdel - Dispensasjon fra pkt 25 LNF-områder i kommuneplanens areal, da deler av utfylling/skråning mot vei er i strid med LNF-formålet. Det fremgår for øvrig av redegjørelse til søknad at omsøkte planering allerede er utført, og at søknaden fremmes for å legalisere allerede utført arbeid, og ferdigstille fyllingen med planert gruset overflate for å sikre området for andre brukere, og for å tilrettelegge for senere søknad om fast dekke, mur mot vei og naust. Det kan også nevnes at det tidligere er søkt om naust, kai og mur mot vei. Søknaden ble avslått i søknad datert i sak VEDTAK Dispensasjoner: Søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel punkt 1 plankrav, pkt 4.1 Byggegrense mot sjø, og pkt 25 LNF-område avslås, jf. plan- og bygningsloven 19-2.

2 Tiltaket: I medhold av pbl 11-6 Rettsvirkning av kommuneplanens arealdel, jf kommuneplanens arealdel pkt 1 Plankrav, pkt 4.1 Byggegrense mot sjø, og pkt 25 LNF-områder avslås søknad om tillatelse til utfylling i sjø og på land med tilhørende planering, skråning mot vei og forstøtningsmur i sjø. Årsak til at søknaden avslås er at det ikke gis dispensasjoner fra kommuneplanens arealdel. Vi kan ikke se at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene, og i tillegg blir hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra og hensynene i lovens formålsbestemmelse vesentlig tilsidesatt. Vi viser til søknad journalført Bergen kommune BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET Planstatus Eiendommen er uregulert. Arealet på land er vist som LNF-område og arealet i sjøen er vist med formål «Småbåthavn» i kommuneplanens arealdel. Den del av tiltaket som befinner seg på land ligger i funksjonell strandsone. Nabovarsling av tiltak/fritak for varsling av dispensasjoner Det gis fritak for nabovarsling av dispensasjonssøknader, da vi ikke kan se at naboene blir negativt berørt av selve dispensasjonene, jf pbl Ansvarlig søker opplyser at det er foretatt nabovarsling av selve tiltaket i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21-3, og bekrefter at det ikke er mottatt noen merknader. Bygningsmyndighetene vil tilføye at ved vurderingen av fritak tas hensyn til at tiltakshaver har innhentet avstandserklæring fra de to naboeiendommene som blir berørt av tiltaket(gnr 107 bnr 449 og gnr 107 bnr469). Andre uttalelser eller vedtak Grønn etat har uttalt seg i saken, jf intern korrespondanse med referanse , datert Grønn etats konklusjon er som følger: Bergen og Omland Havnevesen har uttalt seg i saken jf brev datert Bergen og Omland Havnevesen kan ikke se at tiltaket vil være problematisk etter Havne og farvannsloven. Dispensasjon Tiltaket kommer i strid med kommuneplanens arealdel på følgende områder: Pkt 1 Plankrav: Krav til å utarbeide reguleringsplan i uregulerte område. Bygningsmyndighetene kan ikke se at tiltaket kommer inn under unntakene. Side 2 av 6

3 Pkt 4.1 Byggegrense på 100 meter langs sjøen i LNF-områder. Pkt 25 LNF-områder: Det er i LNF-områdene bare tillatt å oppføre bygninger eller iverksette Anlegg eller andre tiltak som er nødvendig for drift av næringsmessig Landbruk, og tilretteleggingstiltak for friluftsliv. Det søkes om dispensasjon fra ovennevnte bestemmelser. For at dispensasjon kan gis kreves det at verken hensynene bak bestemmelsen det søkes om dispensasjon fra eller hensynene i plan- og bygningslovens formålsbestemmelse 1-1, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å dispensere være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Hensynet bak bestemmelsen om plankravet: Plankravet skal sikre bred, helhetlig og grundig vurdering av arealbruken i et bestemt område, hvor offentlige myndigheter, grunneiere og andre berørte får anledning til å fremme sine synspunkter i prosessen frem mot reguleringsvedtaket. Plankravet er også viktig for å avklare overordnede forhold som infrastruktur, grøntområder med mer, før utbygging tillates. Dispensasjon fra plankravet vil først om fremst være aktuelt i allerede fullt utbygde områder, der det ikke er nødvendig med en overordnet vurdering av hensynene plankravet skal ivareta. Hensynet bak bestemmelsen om byggegrense langs sjø: Hovedhensynet bak byggeforbudet langs sjø og vassdrag er å verne strandsonen mot byggetiltak og terrenginngrep for å sikre natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og allmennhetens interesser, samt å hindre at tilgjengeligheten til sjø og vassdrag reduseres. Hensynet bak arealformålet i LNF-område: Hovedhensynet bak arealformålet i LNF-område er å sikre allmenne ferdsels- og friluftsinteresser, bevare landskaps- og jordbrukshensyn samt å bevare sammenhengende landbruksområder. Uheldig omdisponering eller fragmentering av landbruksområder og grøntstruktur skal unngås. Hensyn formålsbestemmelsen i plan- og bygningsloven: Det følger av formålsbestemmelsen i plan- og bygningsloven at plan og vedtak skal sikre åpenhet, forutsigbarhet og medvirkning. Det skal legges vekt på langsiktige løsninger for samfunnet, likeverd og tas hensyn til barn og unges oppvekstmiljø samt estetisk utforming av omgivelsene. Søker begrunner søknad om dispensasjon slik: Side 3 av 6

4 Det er et nasjonalt mål at strandsonen skal bevares som natur- og friluftsområde tilgjengelig for alle. Det er derfor nødvendig med streng praksis ved behandling av dispensasjoner i 100- metersbeltet langs sjøen og forbudet i pbl 1-8 mot bygging i 100-meters-beltet langs sjøen veier tungt. Det skal svært mye til før dispensasjon kan gis til bygging i disse områdene, og spesielt i områder med stort utbyggingspress. Bergen befinner seg i et område hvor presset på arealene er stort. Vedrørende plankravet er det normalt sett ikke tjenlig å utarbeide reguleringsplan for en så liten eiendom som det her er snakk om. Imidlertid er de allmenne interessene av så stor betydning i strandsonen og i LNF-områder, at det bør gjøres en grundigere vurdering om hvorvidt de private interessene på denne strandeiendommen bør gå foran allmennhetens interesser. Området er tett bebygget med naust, kaier og flytebrygger og det er vanskelig å ta seg ned til sjøen uten å gå på eiendom som er tydelig privatisert. Det er noen få nausttomter som ennå ikke er bebygd, og det kan være av interesse for samfunnet å beholde ubebygde åpninger ned mot sjøen. En plan i området vil kunne avklare overordnede forhold, og best mulig ta hensyn til alle interesser i området. Side 4 av 6

5 Den delen av planeringen, samt muren skal plasseres i sjøen som er definert som småbåthavn i kommuneplanens arealdel. Tiltaket må sies å være i henhold til formålet småbåthavn som kan inneholde tiltak slik som omsøkte. Imidlertid gjelder plankravet også i disse områdene, og det er retningslinjer i kommuneplanen som sier noe om omfanget av kaier/plattinger. For eksempel står det blant annet følgende i kommuneplanens arealdel under overskriften «Småbåthavner»: Store kaier, plattinger og lignende tillates ikke. Omsøkte tiltak kommer også i strid med byggegrense på 100 meter til sjøen og arealformålet i LNF-områder. Hensynene med byggegrense mot sjø og LNF-formål er mye sammenfallende. I dette konkrete området er det naturmiljø, friluftsinteresser, allmenn ferdsel og tilgjengelighet til sjø som skal vektlegges. Omsøkte tiltak består av utfylling og planering, samt en mur ute i sjøen som kan betraktes som en slags «kaifront». Eiendommen vil etter at tiltaket er utført fremstå som en kai uten fast toppdekke. Det er imidlertid planer om å støpe toppdekke i ettertid og å bygge et naust(opplysninger i søknaden), slik at omsøkte tiltak må sies å være første ledd i utviklingen av nausteiendommen til formål naust, og dermed første ledd i å tydeliggjøre privatisering av denne biten med strand. En slik privatisering av strandsonen vil i praksis kun gagne tiltakshaver. Stranden vil være borte, og allmennheten vil i praksis bli utestengt fra dette området. Omsøkte tiltak er delvis utført uten søknad, noe som er svært uheldig. At fyllingen allerede er utført skal ikke være et argument til at det gis dispensasjon. Bygningsmyndighetene har den oppfatning at dersom det gis dispensasjoner i denne saken, vil hensynet i formålsbestemmelsen i plan- og bygningsloven vedrørende forutsigbarhet, medvirkning og langsiktige løsninger for samfunnet bli vesentlig tilsidesatt. Med i dispensasjonsvurderingen er også det faktum at dersom det gis dispensasjoner i denne saken, vil dette kunne skape presedens, slik at strandsonen i området blir bygget ut bit for bit. Bygningsmyndighetenes konklusjon: Etter en samlet vurdering vil ikke fordelene ved å gi dispensasjoner være klart større enn ulempene. I tillegg blir hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra og hensynene i lovens formålsbestemmelse, vesentlig tilsidesatt, og følgelig avslås søknader om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel punkt 1 plankrav, pkt 4.1 Byggegrense mot sjø, og pkt 25 LNFområde. GENERELLE BESTEMMELSER OG KLAGEADGANG Vedtaket kan påklages, se orientering om rett til å klage og andre generelle bestemmelser på siste side. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Ronald Kvamme - saksbehandler Trond Haugen - gruppeleder Kopi: Rune Bjørkbom, Espelandsvegen 201, 5258 BLOMSTERDALEN Side 5 av 6

6 Generelle bestemmelser: Rettslig grunnlag: Ferdigstillelse: (plan- og bygningsloven og byggesaksforskriften kapittel 8) Bortfall av tillatelse: (plan- og bygningsloven 21-9) Orientering om rett til å klage på vedtaket: Klagerett: (forvaltningslovens 28) Saken er behandlet etter plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter; byggteknisk forskrift og byggesaksforskriften. Når tiltaket er ferdigstilt skal det søkes om ferdigattest. Ferdigattest utstedes når det foreligger nødvendig sluttdokumentasjon fra ansvarlig søker. Er tiltaket ikke satt i gang senest innen 3 år etter at tillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Tillatelsen faller også bort hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år. Den som er part eller har rettslig klageinteresse har rett til å klage over vedtaket. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltningslovens 29, 30 og 31) Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltningslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltningslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltningslovens 42) Rett til å se sakens dokumenter: (forvaltningslovens 11) Rett til å få veiledning: (forvaltningslovens 11) Kostnader ved klagen: (forvaltningslovens 36) Vilkår for å reise sak for domstolene om vedtaket: (forvaltningsloven 27 b) Klagefristen er tre uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner eller klager ikke kan lastes for forsinkelsen. Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om dette innen klagefristen utløp. Klagen må nevne det vedtaket det klages over, hva som ønskes endret og være undertegnet av klageren eller hans fullmektig. Klagen bør begrunnes. Vedtaket kan gjennomføres selv om det er påklaget. Klager kan imidlertid anmode om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til anmodning om utsatt iverksetting av vedtaket. Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Kommunen vil kunne gi nødvendig veiledning for at alle parter skal kunne ivareta sine interesser på best mulig måte. Det er adgang til å kreve dekning for nødvendige og vesentlige kostnader, f. eks advokatbistand, i forbindelse med klagesaken der vedtaket er endret til gunst for klager. Kravet må være fremsatt innen tre uker etter at underretning om det nye vedtaket er kommet frem til klager. Søksmål om gyldigheten av vedtaket, eller krav om erstatning som følge av vedtaket, kan ikke reises uten at en har brukt sin adgang til å klage på vedtaket og klagen er avgjort av høyeste klageinstans. Søksmål kan likevel reises når det er gått 6 måneder fra klage første gang ble fremsatt, og det ikke skyldes forsømmelse fra klagerens side at klageinstansens avgjørelse ikke foreligger. Side 6 av 6