Deres kontaktperson: Vår saksbehandler: Vårt saksnummer: Dato: Ronald Kvamme / Dir. tlf.:

Transkript

1 PLAN- OG BYGNINGSETATEN BYGGESAKSAVDELINGEN Allehelgens gate 5 Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon postmottak.planogbygg@bergen.kommune.no Stiftelsen Bryggen Bredsgården 5003 BERGEN Deres kontaktperson: Vår saksbehandler: Vårt saksnummer: Dato: Ronald Kvamme / Dir. tlf.: AVSLAG PÅ SØKNAD Eiendom : Gnr 95 Bnr 237 Adresse : Sageneset Tiltakshaver : Karen Rosendahl Tiltaket : Riving mindre bygg, nybygg bolig Vi viser til søknad mottatt og tilleggsdokumentasjon mottatt og Søknaden gjelder: Riving av eksisterende bygg. Ifølge søkers opplysninger har bygget, som skal rives, vært i bruk som bestyrerbolig/bolig i forbindelse med sykehjem som tidligere var på gnr 95 bnr 199. Oppgitt bruksareal er 40 m². Oppføring nybygg enebolig på to plan med bruksareal oppgitt til 209 m². Nybygget søkes oppført delvis på samme plass som bygget som skal rives. Vurdering av hus som søkes revet / Dispensasjon fra plankravet: På eiendommen gnr 95 bnr 237 befinner det seg i dag et mindre hus som ifølge søker har vært brukt som «bestyrerbolig» til et sykehjem, som tidligere eksisterte på eiendommen gnr 95 bnr 4, (8). Sykehjemmet ble bruksendret til enebolig i 1985, og det ble da skilt ut en egen eiendom for denne bruksendrede eneboligen(gnr 95 bnr 199). I 1989 ble så angjeldende eiendom gnr 95 bnr 237 skilt ut fra gnr 95 bnr 4(oppmålingen ble gjennomført først i 2005). Bygningsmyndighetene finner i byggesaksarkivet ingen dokumentasjon på eksisterende bygning på gnr 95 bnr 237. Huset er ikke oppført med adresse, og ut i fra vedlagte bilder ser det ut som om det er svært lenge siden bygget har vært i bruk, og det er i dag i svært dårlig stand. Om huset har vært i bruk som en bestyrerbolig i tilknytning til det tidligere sykehjemmet, anser vi dette som en bruk som var tilknyttet sykehjemformålet, og at dette forholdet opphørte ved bruksendring av sykehjemmet til enebolig i Bygningsmyndighetene anser at omsøkte nye bolighus er å betrakte som et helt nytt boligforhold på eiendommen, og at tiltaket utløser plankrav i henhold til kommuneplanens arealdel pkt 1. Bygningsmyndighetene kan ikke se at omsøkte tiltak faller inn under unntakene fra plankravet i pkt 1 B

2 Det søkes om dispensasjon fra plankravet. Forhistorie: Søknaden ble avvist i vedtak datert Vedtaket ble påklagd. Som følge av nye opplysninger fra Direktoratet for byggvalitet, blir søknadsbehandlingen gjenopptatt, og det fattes følgende vedtak: 2. VEDTAK Søknad om tillatelse til riving av eksisterende bolighus, for deretter å oppføre nybygg enebolig på to plan, avslås, jf. kommuneplanens arealdel/ pkt 1 Plankrav Dispensasjoner Søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel punkt 1 Plankrav avslås, jf. plan- og bygningsloven Ansvarsretter Følgende foretak har erklært ansvarsrett ved søknaden: Foretak Org.nr Godkjent Funksjon - tiltaksklasse Ansvarsområde Stiftelsen Bryggen Sentral SØK Tiltaksklasse 1 Ansvarlig søker Stiftelsen Bryggen Sentral PRO Tiltaksklasse 1 Arkitektur 3. BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET 3.1. Planstatus Eiendommen er ikke regulert. Kommuneplanens arealdel viser eiendommen som «Bebyggelse og anlegg» Nabovarsling Ansvarlig søker opplyser at det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i planog bygningsloven 21-3, og det er ikke mottatt noen merknader Atkomst og avkjørsel Ansvarlig søker opplyser at det foreligger tinglyste erklæringer som sikrer lovlig atkomst, jf. plan- og bygningsloven Statens vegvesen er negativ til utvidet bruk av eksisterende avkjørsel fra privat veg til offentlig gang/sykkelveg, kjøring på offentlig gang/sykkelveg, og utvidet bruk av avkjørsel fra Fylkesvegen til gang/sykkelvegen, jf skriv datert med referanse 15/ Vannforsyning og avløp Vann- og avløpsetaten uttaler at det kan påregnes å få forhåndsuttalelse for tilknytningsrett til offentlig vann- og avløpsnett, jf uttalelse datert med referanse Skredfare Tiltaket ligger i et område med en terrenghelning som gjør at området kan være skredutsatt. I følge plan- og bygningsloven 28-1 kan grunn bare bebygges når det er tilstrekkelig sikkerhet mot skred. Side 2 av 9

3 Det er ikke dokumentert at det kan oppnås tilstrekkelig sikkerhet for tiltaket. Det mangler skredrapport fra foretak med geoteknisk kompetanse. Søker skriver imidlertid at tiltakshaver vil treffe alle nødvendige sikringstiltak i forbindelse med gjennomføring av tiltaket, og ber kommunen sette nødvendige krav før igangsetting av tiltaket Visuelle kvaliteter Et hvert tiltak skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering, jf. plan- og bygningsloven Etter vårt syn er disse forhold ivaretatt i rimelig grad for omsøkte tiltak Andre uttalelser eller vedtak Statens vegvesen har uttalt følgende i skriv datert med referanse 15/ : Fylkesmannen i Hordaland uttaler følgende i skriv datert med referanse 2016/ : Side 3 av 9

4 Bymiljøetaten har uttalt seg i intern korrespondanse datert Bymiljøetatens uttalelse er som følger: 3.8. Dispensasjon Tiltaket kommer i strid med kommunedelplanens arealdel med hensyn til Plankravet. Det søkes om dispensasjon fra bestemmelsen. Dispensasjon kan bare gis dersom verken hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra eller hensynene i plan- og bygningslovens formålsbestemmelse 1-1, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å dispensere være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Plankravet skal sikre bred, helhetlig og grundig vurdering av arealbruken i et bestemt område, hvor offentlige myndigheter, grunneiere og andre berørte får anledning til å fremme sine synspunkter i prosessen frem mot reguleringsvedtaket. Plankravet er også viktig for å avklare overordnede forhold som infrastruktur, grøntområder med mer, før utbygging tillates. Dispensasjon fra plankravet vil først om fremst være aktuelt i allerede fullt utbygde områder, der det ikke er nødvendig med en overordnet vurdering av hensynene plankravet skal ivareta. Side 4 av 9

5 Det følger av formålsbestemmelsen i plan- og bygningsloven at plan og vedtak skal sikre åpenhet, forutsigbarhet og medvirkning. Det skal legges vekt på langsiktige løsninger for samfunnet, likeverd og tas hensyn til barn og unges oppvekstmiljø samt estetisk utforming av omgivelsene. Søker begrunner søknad om dispensasjon slik: Søker har videre supplert med følgende tilleggsopplysninger til bruk i dispensasjonsvurderingen: Side 5 av 9

6 Bygningsmyndighetenes dispensasjonsdrøfting: Søker legger i sin begrunnelse vekt på at omsøkte nye enebolig erstatter dagens eksisterende enebolig, og at da eiendommen allerede er bebygd, vil et nytt hus ikke få negative konsekvenser med henhold på arealbruk, adkomst og tilpasning til eksisterende bebyggelse. Bygningsmyndighetene deler ikke søkers oppfatning i denne sammenheng. Eksisterende hus på tomten har tydeligvis ikke eksistert for beboelse på lang tid, på den tiden da eneboligen på nabotomten gnr 95 bnr 199 fungerte som et sykehjem. Huset fungerte da(ifølge søker) som en bolig for sykehjemmets bestyrer. Huset var altså tilknyttet sykehjemmets drift. Bygningsmyndighetene oppfatter det ikke slik at denne bruken kan sidestilles med bruk som en selvstendig enebolig. Vi har også den oppfatning, i likhet med Fylkesmannens oppfatning(se uttalelse under pkt 3.7), at det forfalne, ikke brukbare huset, ikke skaper generelt grunnlag for oppføring av et nytt hus på stedet, og at omsøkte bolighus må vurderes som et nytt tiltak. Dermed blir det en ny påvirkning på området med henhold på infrastruktur, biologisk mangfold, barns interesser m.m. Fordeler ved tiltaket: Bymiljøetaten kan ikke se at tiltaket er til skade for grøntfaglige verdier som friluftsliv og biologisk mangfold, og Vann- og avløpsetaten uttaler seg positivt m.h.p. vann- og avløpstilknytning. Søker har også angitt fordeler for tiltakshaver i form av å få et bolighus tilpasset dagens behov og standard, samt at eksisterende skred-risiko vil bli vurdert, og eventuelle tiltak iverksatt. Det er ifølge søker også gode oppvekstforhold for barn. Ulemper ved tiltaket: Omsøkte tiltak befinner seg i et område som på langt nær er ferdig utbygget. Det er relativt store arealer i nærheten av angjeldende eiendom, avsatt til bebyggelse og anlegg i kommuneplanens arealdel, som ennå ikke er bebygget. Eiendommen grenser også direkte opp Side 6 av 9

7 til et større LNF- område. En utbygging i dette området bør skje planmessig, og ikke sporadisk på dispensasjoner fra kommuneplanen. Dette understøttes også av uttalelsen fra Staten vegvesen, gjengitt ovenfor i pkt 3.7. Statens vegvesen uttaler at dagens vegstandard er for dårlig til å tåle videre utbygging i området. Avkjørslene er ikke teknisk tilfredsstillende, og det kan ikke aksepteres at nye utbygginger skal basere seg på å bruke gangvegen som adkomstveg. Ved en planprosess i området, som også tar for seg arealer utover angjeldende eiendom, vil en kunne få en bedre og mer helhetlig utbygging av området, der det også tas høyde for nødvendig utbedring av trafikk/veiforhold. Dette vil etter bygningsmyndighetenes oppfatning helt klart være til det beste for området sett under ett. Bygningsmyndighetene har videre den oppfatning at en dispensasjon i dette tilfellet vil kunne skape en uheldig presedens for andre som ønsker å bygge boliger i dette området. Bygningsmyndighetenes konklusjon: Private hensyn, som å få bygge et hus etter dagens standard i stedet for det gamle huset som står der i dag, skal ikke vektlegges i samme grad som allmenne hensyn(samfunnshensyn). I dette tilfellet er det også snakk om å erstatte et hus som i dag er ubrukelig, og ikke har vært i bruk på lang tid. Bygningsmyndighetene vektlegger imidlertid sterkt overordnede forhold som grøntområder og infrastruktur. Ut i fra uttalelsene som foreligger og søkers opplysninger, kan vi ikke se at omsøkte tiltak er til skade for grønnstruktur, og vann- og avløp ser heller ikke ut til å være et problem. Imidlertid er avkjørsels- og adkomstforholdene ifølge Statens vegvesen svært dårlige, og det frarådes å gi dispensasjon. I vurdering om det kan gis dispensasjon vektlegger bygningsmyndighetene problematikken knyttet til adkomst og avkjørsel sterkt, og med bakgrunn i dette, vurderes ikke fordelene ved å gi dispensasjon til å være større enn ulempene. I tillegg anses også hensynet med plankravet å bli vesentlig tilsidesatt dersom det i denne saken gis dispensasjon som fører til ennå større belastning på adkomstvei og avkjørsel, og med fare for presedens for ytterligere belastning. Bygningsmyndighetene vil også fremheve det faktum at uttalelser fra en direkte berørt statlig eller regional myndighet står sterkt ved vurdering av dispensasjon etter pbl Kommunen bør ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i pbl 1-8, når en slik myndighet har uttalt seg negativt. Til denne søknaden har Statens vegvesen uttalt seg negativt, og Statens vegvesen er i aller høyeste grad en berørt myndighet. Da fordelene ved å gi dispensasjon ikke er større enn ulempene, da en dispensasjon også vesentlig vil tilsidesette hensynet bak bestemmelsen om plankrav, og da Statens vegvesen har uttalt seg negativt til dispensasjonssøknaden, avlås søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel, jf pkt 1 Plankrav Oppsummering Som drøftet ovenfor gis det ikke dispensasjon fra kommuneplanens pkt 1 Plankrav, og følgelig avslås søknad om tillatelse til riving av eksisterende bolighus for deretter å oppføre nybygg enebolig på to plan. Bygningsmyndighetene presiserer at riving av den gamle forfalne huset på eiendommen avslås fordi dette er et ledd i søknaden om oppføring nybygg bolighus. 4. GENERELLE BESTEMMELSER OG KLAGEADGANG Vedtaket kan påklages, se orientering om rett til å klage og andre generelle bestemmelser på siste side. Side 7 av 9

8 PLAN- OG BYGNINGSETATEN for etatsdirektøren Ronald Kvamme - saksbehandler Trond Haugen - gruppeleder Brevet er elektronisk signert og har derfor ingen underskrift. Kopi: Karen Rosendahl, Sageneset 10, 5244 FANA Side 8 av 9

9 Generelle bestemmelser: Rettslig grunnlag: Ferdigstillelse: (plan- og bygningsloven og byggesaksforskriften kapittel 8) Bortfall av tillatelse: (plan- og bygningsloven 21-9) Orientering om rett til å klage på vedtaket: Klagerett: (forvaltningslovens 28) Saken er behandlet etter plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter; byggteknisk forskrift og byggesaksforskriften. Når tiltaket er ferdigstilt skal det søkes om ferdigattest. Ferdigattest utstedes når det foreligger nødvendig sluttdokumentasjon fra ansvarlig søker. Er tiltaket ikke satt i gang senest innen 3 år etter at tillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Tillatelsen faller også bort hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år. Den som er part eller har rettslig klageinteresse har rett til å klage over vedtaket. Klagen sendes til: Bergen kommune, Plan- og bygningsetaten, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltningslovens 29, 30 og 31) Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltningslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltningslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltningslovens 42) Rett til å se sakens dokumenter: (forvaltningslovens 11) Rett til å få veiledning: (forvaltningslovens 11) Kostnader ved klagen: (forvaltningslovens 36) Vilkår for å reise sak for domstolene om vedtaket: (forvaltningsloven 27 b) Klagefristen er tre uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner eller klager ikke kan lastes for forsinkelsen. Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om dette innen klagefristen utløp. Klagen må nevne det vedtaket det klages over, hva som ønskes endret og være undertegnet av klageren eller hans fullmektig. Klagen bør begrunnes. Vedtaket kan gjennomføres selv om det er påklaget. Klager kan imidlertid anmode om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til anmodning om utsatt iverksetting av vedtaket. Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Plan- og bygningsetaten i Allehelgens gate 5. Kommunen vil kunne gi nødvendig veiledning for at alle parter skal kunne ivareta sine interesser på best mulig måte. Det er adgang til å kreve dekning for nødvendige og vesentlige kostnader, f. eks advokatbistand, i forbindelse med klagesaken der vedtaket er endret til gunst for klager. Kravet må være fremsatt innen tre uker etter at underretning om det nye vedtaket er kommet frem til klager. Søksmål om gyldigheten av vedtaket, eller krav om erstatning som følge av vedtaket, kan ikke reises uten at en har brukt sin adgang til å klage på vedtaket og klagen er avgjort av høyeste klageinstans. Søksmål kan likevel reises når det er gått 6 måneder fra klage første gang ble fremsatt, og det ikke skyldes forsømmelse fra klagerens side at klageinstansens avgjørelse ikke foreligger. Side 9 av 9