AVSLAG PÅ SØKNAD OM DISPENSASJON

Transkript

1 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR BYGGESAK Besøksadresse: Allehelgens gate 5 Postadresse: Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon Epost: postmottak.byggesak@bergen.kommune.no Per Christian Lønning Nordåsneset RÅDAL Deres kontaktperson: Vår saksbehandler: Vårt saksnummer: Dato: Ronald Kvamme / Dir. tlf.: AVSLAG PÅ SØKNAD OM DISPENSASJON Eiendom : Gnr 121 Bnr 818 Adresse : Tiltakshaver Tiltaket : Per Christian Lønning Vi viser til søknad mottatt : Søknad om dispensasjon for nybygg naust 1. Søknaden gjelder: Det søkes om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel pkt 4.1 «Byggegrenser langs sjø», for å kunne oppføre et naust med bruksareal ca 42 m², samt en mindre kai utenfor naustet, nærmere sjøen enn 25 meter i et område avsatt til Bebyggelse og anlegg. Det er videre opplyst av søker at det også ønskes naust på naboeiendommene , samt 819, men at denne søknaden kun gjelder naust på bruksnummer VEDTAK Søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel punkt 4.1 «Byggegrenser langs sjø» avslås, jf. plan- og bygningsloven BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET 3.1. Planstatus Reguleringsplan: Ytrebygda. Gnr 121 bnr 27 m.fl., Nordås Planid: Ikraft: I reguleringsplanen ligger eiendommen i et område som er avsatt til formål «Fellesnaust». Reguleringsplanen viser ikke formål ut i sjøen. Reguleringsplanen har ingen skriftlige bestemmelser om naust.

2 I kommuneplanens arealdel ligger eiendommen i et område avsatt til Bebyggelse og anlegg og Grønnstruktur. Det er en stripe på ca 3 meter av tomten mot øst som er avsatt til Grønnstrukrur. Sjøen utenfor nausteiendomen er avsatt til Kombinerte formål i sjø og vassdrag. Eiendommen ligger innenfor hensynsone «Funksjonell strandsone» Nabovarsling Ansvarlig søker opplyser at det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i planog bygningsloven det er ikke registrert noen merknader Andre uttalelser eller vedtak Fylkesmannen i Hordaland har uttalt seg i saken i saken i to omganger, pga at det ble gitt feile opplysninger om regulert status i første oversendelse til fylkesmannen. Begge uttalelsene er negative i forhold til å gi dispensasjon. Nedenfor gjengis siste uttalelse i sin helhet, jf brev med referanse 2016/ , datert : Side 2 av 7

3 Grønn etat har uttalt seg i saken i internt skriv datert Grønn etats konklusjon er som følger: Konklusjon Tiltaket krever dispensasjon fra kommuneplanens pkt 4 byggegrense langs sjø og vassdrag. For å få dispensasjon er det krav om at hensynet bak bestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt og at fordelene med å gi dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering, jf. PBL Etat for byggesak og private planer må ta stilling til om det her foreligger en overvekt av grunner som taler for at dispensasjon kan gis. Grønn etat vil ut fra grøntfaglige vurderinger ikke frarå at det gis dispensasjon for etablering av et naust på 121/818, med vilkår om at det samtidig etableres en allmenn tilkomst til friområdet på eiendommen 121/792. En slik tilkomst må i så fall etableres i samråd med Grønn etat. Grønn etat fraråder imidlertid etablering av en naustrekke som vil strekke seg ut over arealet som er avsatt til naustformål i gjeldende reguleringsplan Dispensasjon Tiltaket kommer i strid med kommuneplanens arealdel 4.1 «Byggegrenser langs sjø», da naustet skal bygges nærmere sjøen enn 25 meter, som er angitt byggegrense i områder avsatt til Bebyggelse og anlegg. Det søkes om dispensasjon fra bestemmelsen om byggegrense langs sjø. Dispensasjon kan bare gis dersom verken hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra eller hensynene i plan- og bygningslovens formålsbestemmelse 1-1, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å dispensere være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Hovedhensynet bak byggeforbudet langs sjø og vassdrag er å verne strandsonen mot byggetiltak og terrenginngrep for å sikre natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og allmennhetens interesser, samt å hindre at tilgjengeligheten til sjø og vassdrag reduseres. Det følger av formålsbestemmelsen i plan- og bygningsloven at plan og vedtak skal sikre åpenhet, forutsigbarhet og medvirkning. Det skal legges vekt på langsiktige løsninger for samfunnet, likeverd og tas hensyn til barn og unges oppvekstmiljø samt estetisk utforming av omgivelsene. Søker begrunner søknad om dispensasjon: - Det er reguleringsplan som viser fellesnaust. Omsøkte naust er første ledd i et slikt fellesnaust. - Det er tidligere gitt tillatelse til naustrekke med mye større naust enn det søkes om her, jf byggesak Vedtak datert Naustenes størrelse og utforming(som vist) er valgt i tradisjonell stil. De skal ikke virke privatiserende, og de skal passes best mulig inn i landskapet. - Det foreligger forlik mellom Bergen kommune og eierne av området vedrørende bruk og overdragelse av området. I forliket fra 1989 er både området regulert til naustrekke og området regulert til friområde nevnt. Videre er det i 1994 skilt ut nausttomter i dette området som er regulert til «Fellesnaust». Søker har den oppfatning at historikken viser at det har vært meningen at tomtene skal benyttes til bebyggelse av naust. Side 3 av 7

4 - Området der naustene er tenkt, er vanskelig tilgjengelig for allmennheten og uegnet til opphold og bading. - Adkomst til nausttomtene og neset i friluftsområdet er svært vanskelig tilgjengelig fra land. Dersom det tillates naust, må også adkomsten gjøres bedre, noe som også vil gagne allmennheten. - Den lille kaien i front, vil også kunne gjøres tilgjengelig for allmennheten. Begrunnelsen kort oppsummert med søkers egne ord: Bygningsmyndighetenes vurdering: Bygningsmyndighetene registrerer at søker har oppsummert en god del fordeler ved å gi dispensasjon. Bygningsmyndighetene vil i tillegg også trekke frem som en fordel at Grønn etat i utgangspunktet ikke er negativ til tiltaket. Grønn etat stiller imidlertid vilkår om etablering av en allmenn adkomst til friområdet på naboeiendommen, og at denne skal utarbeides i samråd med Grønn etat. Grønn etat er imidlertid negativ til at eiendommene utenfor området regulert til «Fellesnaust» blir en del av naustrekken Bygningsmyndighetene kan ikke se at søker har vurdert at naustet også kan medføre ulemper. Bygningsmyndighetene ser derimot at utbygging av strandsonen også kan medføre en del ulemper, samt at vi ikke har samme oppfatning som søker om at en utbygging av naust vil være ensidig til fordel for allmennheten. Slik bygningsmyndighetene ser det, oppsummeres ulempene slik: - Området har i dag en helt ubebygget strandlinje. Vår oppfatning er at området vil virke privatisert dersom det bygges et naust, og på sikt flere naust i området. - Området kan muligens være vanskelig tilgjengelig for allmennheten, dersom en skal ned til strandlinjen fra bebyggelsen innenfor, men at det er vanskelig tilgjengelighet kan også ses på som en kvalitet for noen. - Tilgjengeligheten må også vurderes i forhold til å nå strandlinjen sjøveien. Det vil for mange være mye mindre attraktivt å gjøre strandhogg dersom strandlinjen består av naust og ikke uberørt natur. - Reguleringsplanen som viser naustrekke i området er svært gammel(47 år). Den har ikke fokus på strandlinjens kvaliteter på samme måte som dagens reguleringsplaner. Det har imidlertid kommuneplanen, som overstyrer slike gamle reguleringsplaner på de områdene der det er motstrid. Kommuneplanen beskriver en sone langs sjøen som såkalt «funksjonell strandsone». Kommuneplanen sier blant annet følgende om «funksjonell strandsone langs sjø»: Den funksjonelle strandsonen er områder som står direkte i samspill med sjøen økologisk, topografisk og/eller bruksmessig. Innenfor den funksjonelle strandsonen er Side 4 av 7

5 det et overordnet mål å ta vare på og videreutvikle kvaliteter knyttet til biologisk mangfold, landskap, kulturminner, bygningsmiljø og allmenn ferdsel - Presedens for andre som ønsker å bygge naust i området. Det kan her nevnes at det i samme område som angjeldende eiendom ligger, også er skilt ut nausttomter som ikke ligger innenfor det som er regulert til «Fellesnaust» i den gamle reguleringsplanen. Søker legger stor vekt på tidligere avtaler, tomtedelinger, tidligere gitt og utgått tillatelse, og en gammel reguleringsplan, og hevder at dette synliggjør at det er tenkt at det skal bygges naust på eiendommen. Bygningsmyndighetene har imidlertid den oppfatning at kommuneplanens bestemmelse om byggeforbud i 25-metersbeltet langs sjøen, at tomten ligger i en hensynssone «Funksjonell strandsone langs sjø», og det faktum at kommuneplanen overstyrer den gamle reguleringsplanen, synliggjør at dagens intensjon med området er at denne strandsonen ikke skal brukes til private naust, men at fokus skal være de verdier som fremheves som viktige i strandsonen: biologisk mangfold, landskap, kulturminner, bygningsmiljø og allmenn ferdsel. Bygningsmyndighetenes vurdering er at det vil være så mange ulemper ved å gi dispensasjon i denne saken at dispensasjonskriteriet som går på at fordelene ved å dispensere må være klart større enn ulempene ikke er oppfylt. I tillegg har vi den oppfatning at utbygging med naust vil være ødeleggende for det frodige landskapet som i dag danner en buffersone mellom sjøen og boligbebyggelsen lenger inne og ovenfor, og allmennheten vil samtidig bli negativt berørt ved at deler av dette landskapet omgjøres til privat(e) naust. Hovedhensynet bak byggeforbudet langs sjø og vassdrag vil helt klart bli tilsidesatt dersom det gis dispensasjon for bygging av naust og kai. Formålsparagrafen i plan- og bygningsloven sier følgende i 4. avsnitt: Planlegging og vedtak skal sikre åpenhet, forutsigbarhet og medvirkning for alle berørte interesser og myndigheter. Det skal legges vekt på langsiktige løsninger, og konsekvenser for miljø og samfunn skal beskrives. Bygningsmyndighetene har den oppfatning at en dispensasjon vil tilsidesette hensynene i lovens formålsparagraf. Konklusjon: Etter en samlet vurdering vil ikke fordelene ved å gi dispensasjon i dette tilfelle være klart større enn ulempene. I tillegg blir hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra og hensynene i lovens formålsbestemmelse, vesentlig tilsidesatt. Som nevnt ovenfor i pkt 3.3 har Fylkesmannen i Hordaland uttalt seg negativt til dispensasjonssøknaden. I følge plan og bygningsloven 19-2 bør ikke kommunen dispensere når en statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt til dispensasjonssøknaden. Bygningsmyndighetene finner å måtte avslå søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel punkt 4.1 «Byggegrenser langs sjø» 3.5. Andre forhold. Bygningsmyndighetene registrerer at det er et «misforhold» mellom kommunens kartverk og hvordan den gamle reguleringsplanen er presentert(inntegnet i kartet). Kystkonturen i kommunens kartverk stemmer dårlig overens med sjølinjen som er vist i reguleringsplanen. Det er en forskyvning på ca 3 meter. Kartverkets og dermed også kommuneplanens kystkontur ligger ca 3 meter øst for reguleringsplanens sjølinje. Dette medfører at østligste del av nausttomtene ser ut til å befinne seg i formål «grønnstruktur» i kommuneplanens arealdel. Side 5 av 7

6 Det presiseres at dette forholdet ikke har noen betydning for dispensasjonsvedtaket som er fattet. Vi vil også informere om at tiltak som skal bygges ute i sjøen(kai) også vil være avhengig av dispensasjon fra pkt 1 «plankrav» i kommuneplanens arealdel. Den gamle reguleringsplanen viser ikke arealformål ute i sjøen. Sjøen er altså uregulert, og avsatt i kommuneplanens arealdel til Kombinerte formål i sjø og vassdrag. 4. GENERELLE BESTEMMELSER OG KLAGEADGANG Vedtaket kan påklages, se orientering om rett til å klage og andre generelle bestemmelser på siste side. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Ronald Kvamme - saksbehandler Trond Haugen - gruppeleder Brevet er elektronisk signert og har derfor ingen underskrift. Side 6 av 7

7 Generelle bestemmelser: Rettslig grunnlag: Ferdigstillelse: (plan- og bygningsloven og byggesaksforskriften kapittel 8) Bortfall av tillatelse: (plan- og bygningsloven 21-9) Orientering om rett til å klage på vedtaket: Klagerett: (forvaltningslovens 28) Saken er behandlet etter plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter; byggteknisk forskrift og byggesaksforskriften. Når tiltaket er ferdigstilt skal det søkes om ferdigattest. Ferdigattest utstedes når det foreligger nødvendig sluttdokumentasjon fra ansvarlig søker. Er tiltaket ikke satt i gang senest innen 3 år etter at tillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Tillatelsen faller også bort hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år. Den som er part eller har rettslig klageinteresse har rett til å klage over vedtaket. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltningslovens 29, 30 og 31) Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltningslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltningslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltningslovens 42) Rett til å se sakens dokumenter: (forvaltningslovens 11) Rett til å få veiledning: (forvaltningslovens 11) Kostnader ved klagen: (forvaltningslovens 36) Vilkår for å reise sak for domstolene om vedtaket: (forvaltningsloven 27 b) Klagefristen er tre uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner eller klager ikke kan lastes for forsinkelsen. Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om dette innen klagefristen utløp. Klagen må nevne det vedtaket det klages over, hva som ønskes endret og være undertegnet av klageren eller hans fullmektig. Klagen bør begrunnes. Vedtaket kan gjennomføres selv om det er påklaget. Klager kan imidlertid anmode om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til anmodning om utsatt iverksetting av vedtaket. Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Kommunen vil kunne gi nødvendig veiledning for at alle parter skal kunne ivareta sine interesser på best mulig måte. Det er adgang til å kreve dekning for nødvendige og vesentlige kostnader, f. eks advokatbistand, i forbindelse med klagesaken der vedtaket er endret til gunst for klager. Kravet må være fremsatt innen tre uker etter at underretning om det nye vedtaket er kommet frem til klager. Søksmål om gyldigheten av vedtaket, eller krav om erstatning som følge av vedtaket, kan ikke reises uten at en har brukt sin adgang til å klage på vedtaket og klagen er avgjort av høyeste klageinstans. Søksmål kan likevel reises når det er gått 6 måneder fra klage første gang ble fremsatt, og det ikke skyldes forsømmelse fra klagerens side at klageinstansens avgjørelse ikke foreligger. Side 7 av 7