BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Saksnr.: /14 Saksbeh.: JFLI Emnekode: EBYGG-5210 Til: Byrådsavd. for byutvikling, klima og miljø Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Arna. Gnr 284 bnr 246, Kjelånæ 31. Klage over avslag på søknad om tilbygg til rekkehus mm 1. Hva saken gjelder Saken gjelder søknad om tillatelse til terrasser, trapper, bod, tilbygg og innbygging av terrasse. Tiltaket har en størrelse på 48,3 m2. Det ble gitt avslag i vedtak datert Vedtaket ble påklaget av Byggraad AS v/ivar Solheim ved brev datert Tiltaket er allerede oppført, så saken dreier seg i realiteten om en legalisering av dette. Avslaget ble gitt med hjemmel i kommuneplanens byggegrense mot sjø i funksjonell strandsone, formålet i kommuneplan og reguleringsplan, plan- og bygningsloven 29-1 og 29-2 om visuelle kvaliteter og 29-4 om avstand til nabogrense. I tillegg er deler av tiltaket plassert på naboeiendommen bnr Det er gitt tillatelse til tilbygget mot nord i et annet vedtak gitt på samme dato i samme sak. Dette tilbygget er ikke en del av klagesaken. Tiltaket i saken som behandles her er del av en rekke ulovligheter i samme område på Kjelånæ. Alle tiltakene er omsøkt i ettertid, og alle er avslått. Det pågår klagesaker på samtlige. Tiltakene knytter seg dels til hus i rekke og dels til nedenforliggende naustrekke. I tillegg er det søkt om deling for flere parseller for å kunne plassere deler av tiltakene på et areal som pr. i dag ligger på annen manns eiendom. Også delesaken er avslått og det pågår klagesak på denne. Sakene som omhandler tilbygg til rekkehuset har saksnummer , , , og Sakene tilknyttet de nedenforliggende naustene har saksnummer , , , , og Delesaken, som gjelder 5 parseller (i tillegg til en 6 parsell som ikke har betydning for de overnevnte tiltak), har saksnummer Da sakene er tilknyttet forskjellige eiendommer, tiltakene inneholder forskjeller og saksnumrene er forskjellige, så legges sakene fram til politisk behandling i hvert sitt fagnotat. Fagetaten er likevel av den oppfatning at sakene som gjelder rekkehuset har en så stor tilknytning til hverandre at de må sees i sammenheng. Sakene legges derfor fram samtidig, slik at de kan følge hverandre gjennom den politiske behandlingen. En avgjørelse i en av sakene kan fort få presedensvirkning for flere av de andre sakene.

2 Vi mener også at delesaken bør sees i sammenheng med sakene som gjelder rekkehuset. De deler av tiltakene som kommer inn på bnr. 304 vil bare kunne tillates dersom det samtidig gis tillatelse til delingen. Hvis avslaget på deling opprettholdes vil det måtte inngås festeavtaler for at tiltakshaver skal få de nødvendige privatrettslige rettigheter for å etablere disse delene av tiltakene, jf. punkt 5.3. Eiendommen er regulert til bolig og felles friområde i gjeldende reguleringsplan, plan-id Naboeiendommen bnr. 304 er også regulert til felles friområde. Tiltaket som her er til behandling ligger delvis i friområdet og delvis i byggeområdet. Kommuneplanen av 2010 trådte i kraft ved miljøverndepartementets vedtak datert , jf. plan- og bygningsloven første ledd, siste punktum. Avslaget ble gitt den På dette tidspunktet gjaldt kommuneplanen av Hensikten med en klagebehandling er å fastslå om det vedtaket som ble gitt var riktig på det tidspunkt da det ble gitt. Det er derfor kommuneplanen av 2006 som må legges til grunn for vurderingen. Her er eiendommen vist dels som «byggeområde» og dels som «regulerte fri- og grøntområder». Også bnr. 304 er vist som friområde. For ordens skyld nevnes at eiendommen vises dels som «bebyggelse og anlegg» og dels som «grønnstruktur» i kommuneplanen av Formålsgrensene er de samme som i kommuneplanen av I tillegg ligger eiendommen i hensynssone for funksjonell strandsone. Saken er behandlet etter plan- og bygningsloven av Tiltaket krever dispensasjon fra formålet «felles friområde» i gjeldende reguleringsplan og formålet «regulerte fri- og grøntområder» i arealdelen til kommuneplanen av Videre kreves det dispensasjon fra kommuneplanens punkt 23 om maksimalt tillatt tomteutnyttelse. I tillegg kreves dispensasjon fra byggeforbudet i 25-metersbeltet langs sjø i den funksjonelle strandsone, jf. kommuneplanen av 2006s punkt 28. Tiltaket er også avhengig av dispensasjon fra plan- og bygningsloven 29-4 annet ledd for plassering inntil nabogrensen. Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21.3, og det er ikke registrert noen merknader i saken. Saken er sendt på høring til Fylkesmannen i Hordaland og Grønn Etat. Det er mottatt uttalelse fra Grønn etat som er negative til en dispensasjon fra byggeforbudet i 25-metersbeltet langs sjøen. Saken er blitt vurdert på nytt basert på innkommet klage og øvrige opplysninger, uten at det er funnet grunnlag for å ta klagen til følge. 2

3 2. Forslag til vedtak: Vedtak datert opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef 3. Klage/tilsvar: Klager gjør i hovedsak gjeldende: Trygve Sæle seksjonsleder Klager stiller seg undrende til at avslaget blant annet begrunnes med at etablering av innbygget terrasse vil medføre redusert dagslysflate og utsyn. Som det vises på bildet slippes rikelig med dagslys inn gjennom konstruksjonen, og det er ingenting som reduserer utsynsforholdet. Den delen av tiltaket som omfatter trapper og gangvei/terrasse mellom overliggende bod med terrasse og nedenforliggende naust medfører at arealet kan benyttes på en trygg måte for alle, herunder allmenn ferdsel. Fordelene med tiltaket er derfor mye mer omfattende enn at eieren får lettere tilgang til sjøen som kommunen skriver i sin utredning i avslaget. Det underliggende terreng er svært bratt og i praksis utilgjengelig for allmenn ferdsel. Et endret klima med enorme nedbørsmengder fra tid til annen har gjort at tilgrensende huseiere har måttet iverksette tiltak for å trygge området mot utrasing. Grunnet topografien var denne delen av området helt utilgjengelig, og stod følgelig ikke i direkte samspill med sjøen ut fra et bruksmessig synspunkt. Området var derfor heller ikke tilgjengelig for allmenn ferdsel. Når tiltakshaver nå har etablert et platå med mindre trapper (to til fire trappetrinn), er området gjort tilgjengelig for allmennheten på en trygg måte. Tiltaket er ikke lukket for allmennheten. Tvert imot så står anlegget i direkte forbindelse med gangsti til sjø fra resten av boligfeltet, og er følgelig tilgjengelig for alle. Ved å etablere bod med påliggende terrasse har tiltakshaver fått en liten plen som kan benyttes for utendørsaktiviteter. Slik terrenget var før etableringen av tiltaket, så var 3

4 ikke arealet egnet til utendørs opphold. Det eneste tjenlige utendørsarealet eiendommen har er det som er etablert ved det omsøkte tiltaket. Tiltaket medfører en enhetlig utbygging sett i sammenheng med naboene i husrekken, hvor flere har tilsvarende terrasser. Det visuelle uttrykket er fremkommet som en følge av at tiltakshaver har bygget etter terrenget. Det er ikke gjort noe terrenginngrep. Å vurdere det estetiske uttrykket blir nødvendigvis en subjektiv vurdering. Vi vil fremheve at tiltaket ligger i terrenget bak en naustrekke, og således ikke vil være synlig fra sjøen. Tiltaket kan i sin helhet sees kun fra luften. Det omsøkte tiltaket følger i forlengelsen av de tillatte terrasser på naboeiendommene, hvor terrassene går helt til nabogrensen. Det synes derfor naturlig at også det tiltaket som nå omsøkes kan bygges inn mot nabogrensen. Det vises for øvrig til klagen i sin helhet. 4. Det omsøkte tiltak Bilde: Aktuell bolig sett fra nord. Tiltaket som her er til behandling vises med rød firkant. Grønn firkant viser tilbygget som det er gitt tillatelse til. Saken gjelder søknad om tillatelse til terrasser, trapper, bod, tilbygg og innbygging av terrasse. Tiltaket har en størrelse på 48,3 m2. Det er gitt tillatelse til tilbygget mot nord i et annet vedtak gitt på samme dato i samme sak. Dette tilbygget er ikke en del av klagesaken. 5. Merknader/vurderinger: 5.1 Dispensasjoner Tiltaket krever dispensasjon fra formålet «felles friområde» i gjeldende reguleringsplan og formålet «regulerte fri- og grøntområder» i arealdelen til kommuneplanen av Videre kreves det dispensasjon fra kommuneplanens punkt 23 om maksimalt tillatt tomteutnyttelse. I tillegg kreves dispensasjon fra byggeforbudet i 25-metersbeltet langs sjø i den funksjonelle strandsone, jf. kommuneplanen av 2006s punkt 28. Tiltaket er også avhengig av dispensasjon fra plan- og bygningsloven 29-4 annet ledd for plassering inntil nabogrensen. Grunnlaget for dispensasjonsvurderingen framgår av plan- og bygningsloven 19-2 der det heter: 4

5 «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi en dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler.» Det følger videre av Ot.prp.nr.32 ( ) s. 242 at det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for å gi dispensasjon, i motsetning til tidligere hvor det ble praktisert alminnelig interesseovervekt. Det vil normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Nedenfor vil de ulike dispensasjonene drøftes. Dispensasjon fra formålet i gjeldende reguleringsplan og kommuneplanen av 2006s arealdel vil vurderes under ett, mens de øvrige dispensasjoner vurderes hver for seg. Formålene «felles friområde» og «regulerte fri- og grøntområder» i hhv. gjeldende reguleringsplan og KPA 2006: Den delen av tiltaket som omfatter trapper og gangvei/terrasse mellom overliggende bod med terrasse og nedenforliggende naust, samt deler av bod med påliggende terrasse, ligger innenfor formålet «felles friområde» i gjeldende reguleringsplan og formålet «regulerte fri- og grøntområder» i arealdelen til kommuneplanen av Tiltaket krever dispensasjon fra disse formålene for å kunne tillates. Kommuneplanen fastholder her friområdet fra reguleringsplanen i overordnet plan. Det er i all hovedsak de samme hensyn som gjør seg gjeldende for begge formål, og dispensasjonsvurderingen vil bli tilnærmet den samme i begge tilfeller. Det foretas derfor en felles vurdering av om det kan gis dispensasjon fra formål i gjeldende plangrunnlag. Hensynet bak de fastsatte formål framgår av de respektive planers bestemmelser. I gjeldende reguleringsplans 6 heter det at: «Friområdene skal nyttes til anlegg for park, lek og liknende. I kommuneplanen av 2006s bestemmelser punkt 12 om Grønnstruktur heter det at: «Ved boliger, skoler og barnehager skal det være god adgang til trygg ferdsel, lek og annen aktivitet i en variert og sammenhengende grønnstruktur med gode forbindelser til omkringliggende arealer. Boliger, skoler og barnehager skal ha tilgang til regulerte friområder eller andre egnede arealer større enn 2 da som gir rom for ulike typer aktiviteter (bl.a. ballspill og vinterlek).» Friområdene skal altså muliggjøre og legge til rette for befolkningens opphold og aktivitet i naturen. Spørsmålet blir om det i foreliggende sak er en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon fra formålene «felles friområde» og «regulerte fri- og grøntområder», herunder om fordelene ved en dispensasjon er klart større enn ulempene. Det foretas en samlet vurdering. 5

6 Arealet hvor tiltaket skal plasseres inngår i ett av få regulerte friområder langs kysten i området. I tillegg til at arealet er regulert til friområde i reguleringsplan, så er dette videreført i overordnet kommuneplan. Dette gjelder også for den nye kommuneplanen av 2010, noe som tilsier at det skal mye til før det kan gis dispenasjon. Etter fagetatens oppfatning gjør de hensyn som reguleringsplanen og kommuneplanen skal ivareta seg fortsatt gjeldede med styrke. Som nevnt over har saken vært sendt på høring. Saken ble oversendt sammen med de andre sakene på rekkehuset. Det er mottatt en uttalelse fra Grønn etat som omfatter samtlige saker, og som lyder: «Vurdering Det er uheldig at konstruksjonene er oppført uten at disse er omsøkt og gitt dispensasjon fra byggeforbudet i funksjonell strandsone og i regulert friområde. Reguleringsstatus friområde legger føringer om at området skal være allment tilgjengelig og at det ikke ønskes bebyggelse her. Slik vi ser det medfører de oppførte konstruksjonene en privatisering av grøntarealer som i utgangspunktet skal være åpne for allmenn ferdsel og benyttelse. De oppførte konstruksjonene medfører også negative landskapsestetiske konsekvenser ved at eksponerte grøntområder i strandsonen er blitt nedbygget. Konstruksjonene har etter vårt skjønn, ikke arkitektoniske kvaliteter som burde vært avkrevd ved en eventuell dispensasjon fra byggeforbudet i funksjonell strandsone. Konklusjon Tiltaket er i strid med byggeforbudet innenfor funksjonell strandsone og i regulert friområde. For å få dispensasjon er det krav om at hensynet bak bestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt og at fordelene med å gi dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering, jf. PBL Etat for byggesak og private planer må ta stilling til om det her foreligger en overvekt av grunner som taler for at dispensasjon kan gis. Grønn etat mener det er viktig å signalisere at oppføring av byggverk og konstruksjoner i strandsonen, uten at det på forhånd er gitt dispensasjon for dette, er uakseptabelt. Når de oppførte konstruksjonene også medfører åpenbare negative konsekvenser knyttet til privatisering av strandsonen og landskapsestetikk, vil vi derfor frarå at det gis dispensasjon for den allerede oppførte trappen og terrassen. Det bør videre kreves at de oppførte konstruksjonene fjernes og området tilbakeføres til mest mulig naturlig tilstand.» Fagetaten er i all hovedsak enig med Grønn etats uttalelse. Vi vil imidlertid understreke at en søknad skal behandles på samme måte enten tiltaket allerede er bygget eller ikke. Selv om det som Grønn etat uttaler er viktig å signalisere at oppføring av byggverk og konstruksjoner i strandsonen er uakseptabelt, uten at det på forhånd er gitt dispensasjon for dette, så kan ikke dette legge føringer for behandlingen av byggesaken. Klager hevder på sin side at tiltaket bedrer forholdene for allmennheten, da særlig med tanke på ferdsel. Terrenget er bratt, og tiltaket vil føre til at man vil kunne ferdes trygt gjennom dette. Den del av tiltaket som ligger nærmest sjøen utgjør en del av en større terrasse/gangvei som løper på sørsiden av bnr. 246, 247 og 248. Det er søkt om terrasse/gangvei på de andre eiendommene også, og disse sakene må sees i sammenheng. Hvis det gis tillatelse i herværende sak vil dette gi en presedensvirkning for alle sakene, og det vil etter fagetatens 6

7 mening ikke være grunnlag for å godkjenne en av søknadene og ikke de andre hva gjelder terrassen/gangveien. Fagetaten er ikke enig med klager i at tiltaket vil medføre en klar bedring av forholdene for allmennheten. Selv om gangveien ikke er fysisk avstengt, framstår området nå som fullstendig privatisert. Deler av arealet blir også bebygget med bod. Vi er derfor av den oppfatning at en dispensasjon i denne saken vil føre til at de hensyn reguleringsplanen og kommuneplanen skal ivareta vil bli vesentlig tilsidesatt. Det er da ikke grunnlag for å gi dispensasjon etter plan- og bygningsloven For det tilfelle at komiteen skulle komme til motsatt konklusjon vil fagetaten også knytte en merknad til fordelene og ulempene ved at det gis dispensasjon for etablering av tiltaket. Som nevnt over vil den største fordelen med tiltaket være at tiltakshaver får en lettere fremkommelighet til sjøen og at området hvor tiltaket skal plasseres blir lettere å benytte enn det bratte terrenget som var der fra før. Ulempene går på at området som i utgangspunktet skal være åpne for allmenn ferdsel og benyttelse blir ytterligere privatisert, og at en tillatelse vil kunne skape presedens for de andre husene i rekken. Konstruksjonen gir også negative landskapsestetiske konsekvenser ved at grøntområder i strandsonen er blitt nedbygget. Etter fagetatens oppfatning er ikke fordelene ved en dispensasjon klart større enn ulempene. Kommuneplanens punkt 28 byggeforbud i 25-metersbeltet langs sjøen i den funksjonelle strandsone: I kommuneplanen av 2006s bestemmelser punkt 28, som gjelder byggeområder i den funksjonelle strandsone, heter det at: "innenfor 25-metersbeltet langs sjøen er følgende tiltak ikke tillatt: Oppføring av nye bygninger, vesentlig utvidelse av eksisterende bygninger, tiltak som gir vesentlige terrenginngrep. Det omsøkte tiltaket ligger i et område vist som byggeområde i kommuneplanen og er innenfor den funksjonelle strandsone. Videre kommer tiltaket nærmere sjøen enn 25 m, på det nærmeste ned mot 15 m. Tiltaket er etter dette i strid med byggeforbudet i kommuneplanens punkt 28 og er avhengig av en dispensasjon for å kunne tillates. Det er søkt om dispensasjon. For ordens skyld nevnes det at byggeforbudet følger av punkt 4 i den nye kommuneplanen av Det aktuelle arealet ligger i et område delvis vist som Grønnstruktur. Her er byggegrensen mot sjø satt til 100 m. Altså innebærer Kommuneplanen av 2010 en innstramming av byggeforbudet i områder regulert til grønt formål. Hensynet bak byggeforbudet i 25-metersbeltet langs sjø i den funksjonelle strandsone er å ivareta den nasjonale verdien som strandsonen innehar i forhold til landskap, biologisk mangfold, friluftsliv og kulturminner. Innenfor den funksjonelle strandsone er det et overordnet mål å ta vare på og å videreutvikle kvaliteter knyttet til biologisk mangfold, landskap, kulturminner, bygningsmiljø og allmenn ferdsel. 7

8 Spørsmålet blir om det i foreliggende sak er en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon fra byggeforbudet i 25-metersbeltet langs sjøen i den funksjonelle strandsone, herunder om fordelene ved en dispensasjon er klart større enn ulempene. Det foretas en samlet vurdering. Langt på vei vil de samme hensyn som framgår av drøftelsen om dispensasjon fra planformålet gjøre seg gjeldende her også. Dette gjelder hensynet til allmennhetens ferdsel gjennom og benyttelse av arealet. Tiltaket vil ha en uheldig fjernvirkning fra sjøen. Rekkehuset har allerede en uheldig fjernvirkning ved at det blant annet er godkjent boder og terrasser på de to nærmeste naboene i rekken. Disse tillatelsene ble imidlertid gitt før byggeforbudet mot sjøen ble innført, og nye tillatelser nå vil bidra til å forsterke bygningsmassens dominerende uttrykk. Det er også tidligere gitt tillatelse til to andre terrasser i rekken, da på de midterste boenhetene. Disse tillatelsene ble gitt etter at byggeforbudet mot sjø ble innført, men uten at spørsmålet ble drøftet. For mer om disse sakene, se punkt 5.3. En tillatelse vil også kunne skape presedens for de andre husene i rekken, slik at det blir ytterligere fortetning langs sjøen. Det er blant annet søkt om terrasse og tilbygg på de to boenhetene som ligger lengst til motsatt side av rekkehuset. Bilde: Den røde sirkelen markerer det huset i rekken som er aktuelt i herværende sak. Tiltaket omfatter innglassing av øverste terrasse-nivå, samt bod, terrasser og trapper som ligger nedenfor dette. Terrassene på de to boenhetene lengst mot høyre har også blitt avslått, og de er gjenstand for klagebehandling. Fagetaten vil her bemerke at det pågår flere klagesaker på nausteiendommene. Også her er tiltakene etablert ulovlig og det søkes om en legalisering. Naustene i seg selv er lovlige, men 8

9 det er oppført diverse tilbygg, blant annet trapper som går ned mellom naustene fra den terrasse/gangvei som her er til behandling. Disse forhold er plassert på andre eiendommer og har andre saksnummer, og vil derfor legges fram til politisk behandling som en egen sak, jf. punkt 1. Grønn etats uttalelse (referert ovenfor) omfatter også forholdet til kommuneplanens punkt 28, og det frarås dispensasjon. Fagetaten er kommet til at hensynene bak bestemmelsen om 25-meters byggegrense langs sjø blir vesentlig tilsidesatt ved en dispensasjon, og at det derfor ikke er grunnlag for å gi dispensasjon. Når det gjelder fordeler og ulemper ved en eventuell dispensasjon vises til drøftelsen om dispensasjon fra planformålet. Fagetaten mener at de samme fordeler og ulemper gjør seg gjeldende her. Vi kan ikke se at det er grunnlag for å gi dispensasjon fra kommuneplanens punkt 28 om byggeforbud i 25-metersbeltet langs sjøen i den funksjonelle strandsone. Kommuneplanens punkt 23 maksimal tomteutnyttelse I henhold til kommuneplanen av 2006s punkt 23 er maksimalt tillatt tomteutnyttelse satt til 50 % BRA. For ordens skyld nevnes det at denne grensen er økt til 60 % i kommuneplanen av I søknaden oppgis det at eiendommens areal er på 253,4 m og at opprinnelig bebyggelse har en størrelse på 128,4 m2. Dette gir en utnyttelse på 50,7 % BRA. Videre oppgis det at BRA medregnet det omsøkte tiltaket er på 69,73 %. Da deler av tiltaket kommer inn på naboeiendommen er det ikke full klarhet i hva den faktiske utnyttelsesgraden ligger på. Det er likevel på det rene at tiltaket er avhengig av dispensasjon for å kunne tillates, og at det er søkt om dispensasjon i forbindelse med klagen. Hensynene bak fastsettelse av maksimalt tillatt tomteutnyttelse i plan er i første rekke knyttet til areal- og ressursdisponeringshensyn. Særlig behovet for uteoppholdsareal, belastning på infrastruktur og forholdet til omgivelsene skal ivaretas, jf. byggeteknisk forskrift 5-1. Dersom den oppgitte utnyttelsesgraden legges til grunn er overskridelsen av maksimalt tillatt tomteutnyttelse på vedtakstidspunktet på hele 19,7 prosentpoeng. Etter dagens kommuneplan (KPA 2010) er overskridelsen på 9,7 prosentpoeng. I realiteten er utnyttelsesgraden på eiendommen noe lavere, ettersom deler av tiltaket er bygget ut over eiendomsgrensen. I utgangspunktet er det snakk om en relativt stor overskridelse, samtidig som tiltaket vil få flere ulemper som nevnt i drøftelsene over. Det er også fare for presedensvirkning, da spesielt ettersom også det for et annet av husene i rekken også er søkt om tiltak som krever dispensasjon fra regelen om maksimalt tillatt tomteutnyttelse. Etter fagetatens oppfatning har allerede eiendommene rekkehuset ligger på en høy grad av utnyttelse. Denne bør ikke utvides ytterligere. Fagetaten er kommet til at hensynene bak bestemmelsen om maksimalt tillatt tomteutnyttelse i kommuneplanene av 2006s punkt 23 blir vesentlig tilsidesatt ved en dispensasjon, og at det derfor ikke er grunnlag for å gi dispensasjon etter plan- og bygningsloven En fordel ved tiltaket vil være at tiltakshaver får en bedre utnyttelse av tomten på vestsiden av huset, som i større grad vil kunne benyttes som uteoppholdsareal (pga. terrasser). Når tomten 9

10 allerede har høy grad av utnytting, tiltaket bryter med byggeforbudet langs sjøen og det i tillegg er fare for presedensvirkninger, er fagetatens oppfatning at fordelene likevel ikke er større enn ulempene. Også dette tilsier at det ikke er grunnlag for å gi dispensasjon. Plan- og bygningsloven 29-4 minsteavstand til nabogrense I plan- og bygningsloven 29-4 annet ledd heter det at: «Hvis ikke annet er bestemt i plan etter kapittel 11 eller 12, skal byggverk ha en avstand fra nabogrense som minst svarer til byggverkets halve høyde og ikke under 4 meter.» Tiltaket er bygget helt inntil nabogrensen og faktisk over grensen for deler av det. Det må derfor gis en dispensasjon fra plan- og bygningsloven 29-4 dersom tiltaket skal kunne tillates. Hensynet bak avstandsbestemmelsen er å sikre at hensyn til utsikts- og lysforhold, naboer, omkringliggende miljø og brannsikring blir ivaretatt. Dersom tiltaket plasseres helt i grensen vil dette gjøre det mellomrommet som er mellom boligbebyggelsen og naustene betydelig smalere. Dette er et areal som er regulert til felles friområde, og det vil bli så smalt at det vil framstå som privatisert. Med tiltaket som helhet, da også den delen som kommer inn på nabotomten, så vil friarealet være bygget helt igjen. Hensynet til det regulerte friområdet tilsier derfor at det ikke bør gis dispensasjon fra avstandsbestemmelsen. Fagetaten er kommet til at hensynene bak bestemmelsen om minsteavstand til nabogrense blir vesentlig tilsidesatt ved en dispensasjon, og at det derfor ikke er grunnlag for å gi dispensasjon etter plan- og bygningsloven Når det gjelder fordeler og ulemper ved en dispensasjon viser vi igjen til at tiltakshaver vil få en bedre tomteutnyttelse, men at dette vil gå på bekostning av friarealet og at det kan skape presedens for lignende saker i området. For den del av tiltaket som er plassert på naboens eiendom, har ikke tiltakshaver de privatrettslige rettigheter som er nødvendig for å gjennomføre tiltaket. Det må da enten foretas en arealoverføring eller så må det inngås en festeavtale. Det er altså ikke nok med en erklæring fra nabo etter plan- og bygningsloven 29-4 tredje ledd bokstav a, jf. Punkt 5.3 nedenfor. 5.2 Plan- og bygningslovens 29-1 og Estetikk I vedtaket av ble det omsøkte tiltak avslått med blant annet plan- og bygningsloven 29-1 og I plan- og bygningsloven 29-1 heter det at: «Ethvert tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det får en god arkitektonisk utforming i samsvar med sin funksjon etter reglene gitt i eller i medhold av denne lov.» Videre følger det av plan- og bygningsloven 29-2 at: 10

11 «Ethvert tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering» Avslaget viser til at et tilbygg skal underordne seg eksisterende bolig og ikke dominere den. Videre uttales det at tiltakene samlet sett blir monumentale og gir et urolig og lite sammenhengende uttrykk. Tiltakene vurderes til å ta hele oppmerksomheten fra det opprinnelige hus og at det vil få en uheldig fjernvirkning fra sjøen. Vurderingen tiltres i klageomgangen. I tillegg vil fagetaten understreke faren for presedensvirkning. Terrasse/gangvei går som nevnt nedenfor tre eiendommer, som hver har sin sak. I tillegg er det søkt om boder og terrasser, som likner tiltaket som her behandles, på de to boenhetene som ligger lengst sør i rekkehuset. Dersom tiltaket tillates vil det medføre terrasser i fire nivåer med påstående rekkverk på hvert nivå. Nedenfor vises noen bilder som ikke bare viser det tiltaket som her er omsøkt, men også hvordan dette tiltaket har tilknytning til tilsvarende tiltak på naboeiendommene. Bilde: En del av den ulovlige terrasse/ gangvei. Klagers del av tiltaket er markert med rød sirkel. 11

12 Bilde: Terrasse/gangvei sett i et videre perspektiv. Rød pil markerer klagers del av tiltaket. Bilde: Deler av det ulovlige tiltaket på aktuell eiendom. Trapp, terrasser og boder er alle del av klagesaken. 12

13 Bilde: Deler av det ulovlige tiltaket sett fra terrasse over ulovlig bod. Bildet viser innglasset terrasse. Gjennom terrassegjerde kan skimtes enda et terrassenivå med hageflekk. Dette er også en del av tiltaket som behandles i herværende sak. Den innebygde terrassen som ligger helt inn mot husveggen kan til forveksling se ut som en videreføring av de terrasser som er tillatt på de to nærmeste nabotomtene mot sør. På nabotomtene består imidlertid «innglassingen» av gjennomsiktige presenninger som kan fjernes forholdsvis enkelt. Fagetaten er av den oppfatning at slike presenninger ikke er søknadspliktige, jf. sak og I herværende sak bærer innbyggingen preg av å være en varig konstruksjon, med vinduer som kan skyves opp og igjen. Det godkjente tiltak på naboeiendommene er altså en åpen terrasse, mens den terrasse som behandles i herværende sak er glasset inn. For ordens skyld nevnes her også at terrassene på naboeiendommene ble godkjent før byggeforbudet i 25-metersbeltet langs sjø ble innført. Fagetaten er etter det overstående kommet til at tiltaket ikke tilfredsstiller kravene i plan- og bygningsloven 29-1 og Privatrettslige forhold Tiltaket er i plassert delvis innpå naboens eiendom. Dette gjelder trapper og gangvei/terrasse mellom overliggende bod med terrasse og nedenforliggende naust. Tiltakshaver har da ikke de privatrettslige rettigheter som er nødvendig for å gjennomføre tiltaket. Enten må det foretas en arealoverføring, slik at tiltakshaver kan ha tiltaket på egen tomt, eller så må det inngås en festeavtale da det her er tale om en varig konstruksjon, jf. matrikkelloven 6 og 12. Det er altså ikke nok med en erklæring fra nabo om at tiltaket kan plasseres på dennes eiendom. Vi gjør oppmerksom på at tiltakshaver har forsøkt å få i stand en arealoverføring etter avtale med nabo, men at fradelingssøknaden ble avslått av Etat for byggesak og private planer. Det samme gjelder flere av de andre husene i rekken, og alle de parsellene som ønskes fradelt omfattes av samme søknad (sak ). Klagene i delesaken bør sees i sammenheng med klagene i byggesakene. En tillatelse etter plan- og bygningsloven vil altså ikke være tilstrekkelig for å gjennomføre tiltaket, med mindre klagen på delesaken også tas til følge. Alternativt kan det være en mulighet å gi rammetillatelse på vilkår om at de nødvendige rettigheter er på plass før det gis igangsettingstillatelse. Fagetatens oppfatning er imidlertid at dette ikke er aktuelt i 13

14 herværende sak, da det ikke er grunnlag for å gi de dispensasjoner tiltaket er avhengig av, jf. punkt 4.1 i herværende fagnotat. På bakgrunn av ovenstående anbefales klagen ikke tatt til følge. Trykte vedlegg: 1. Situasjonskart 2. Situasjonsplan 3. Tegninger 4. Flyfoto 5. Søknad om dispensasjon datert Klage datert Avslag datert Uttalelse fra Grønn etat datert Dispensasjonssøknad datert