Fana. Gnr. 97 bnr. 69, Fanahammeren. Klage på avslag på søknad om renovering/utvidelse av naust og båtslipp og oppføring av kai.

Transkript

1 Byrådssak 1032 /14 Fana. Gnr. 97 bnr. 69, Fanahammeren. Klage på avslag på søknad om renovering/utvidelse av naust og båtslipp og oppføring av kai. UHSA EBYGG Hva saken gjelder: Saken gjelder klage på avslag på søknad om tillatelse til renovering/utvidelse av naust og båtslipp, samt oppføring av kai på begge sider av båtslippen. Tiltaket innebærer utvidelse av naust 75 cm mot sjøen og 40 cm i bredden. Naustets BRA økes med 7m². Omsøkte kaier strekker seg 10 meter ut fra naustets opprinnelige forkant. Kaibreddene er hhv. 1,86 m og 1,69 m. Mellom kaiene ligger støpt slipp. Det ble gitt avslag Ansvarlig søker er Hilleren Prosjektering AS. Vedtaket ble påklaget av tiltakshaver Rossy Addington ved advokat Bjørn Frode Skaar/ Wikborg, Rein & CO. Før søknad ble fremmet, avdekket tilsyn at det var bygget kaier og slipp uten tillatelse på eiendommen. Det vises for øvrig til KMBY-sak 199/13 der det er gitt tillatelse til oppføring av felles kai for gnr 97 bnr 11 og bnr 69. Søknaden er behandlet etter plan og bygningsloven av (pbl) og tidligere kommuneplan (KPA 2006). Ved klagebehandlingen er tiltaket også vurdert i forhold til ny kommuneplan (KPA 2010) godkjent av Miljøverndepartementet Eiendommen er uregulert. Den er i kommuneplanens arealdel vist som byggeområde. Sjøarealet utenfor er i kommuneplanen avsatt som havneområde. Tiltaket krever dispensasjon fra KPA 2006 bestemmelsene punkt 1 plankrav og punkt 28 byggeforbud i 25 metersbeltet, langs sjøen. Det foreligger nabovarsling i samsvar med pbl Det er registrert merknader fra eierne av gnr 97 bnr 30 og gnr 97 bnr 4. Merknad fra gnr 97 bnr 30 gjelder forringelse av utsikt mot fjorden på grunn av naustets høyde. Videre påpekes avvik mellom tegninger og allerede støpt såle. Gnr 97 bnr 4 viser til at tiltaket vil begrense/hindre tilkomst mellom naust og at taket vil komme inn over nabo sitt naust. Begge hevder at det i realiteten bygges nytt naust. I klageomgangen opplyser ansvarlig søker at tegninger og kart er justert. Grønn etat har i uttalelse konkludert med at de ut fra grøntfaglige vurderinger ikke vil frarå at det gis dispensasjon for det aktuelle tiltaket. Fylkesmannen i Hordaland (FMHO) har avgitt uttalelse Siden størrelsen på tiltaket ikke er opplyst, har FMHO uttalt seg på generelt grunnlag. FMHO mener det er svært uheldig at nauststørrelse utvides ved renovering og fraråder naust som har en utforming som ikke er i tråd med det som fremgår av «råd om planlegging og forvaltning av strandsone i Hordaland». Bergen og Omland Havnevesen har i forhåndsuttalelse opplyst at tiltaket ikke vil være problematisk i forhold til havne- og farvannsloven. Klager gjør gjeldende følgende: Klager hevder at kommunen har lagt vesentlig vekt på uttalelse fra FMHO, som er gitt på utilstrekkelig grunnlag. Saken er derfor ikke tilstrekkelig opplyst, noe som innebærer en 1

2 saksbehandlingsfeil, jf. forvaltningslovens 17. Det vises for øvrig til kommunens veiledningsplikt å etterspørre ytterligere informasjon jf. forvaltningslovens 11. Det anføres at omsøkte dispensasjon ikke vil kollidere med formålet bak plankravet i KPA og at tiltaket kan defineres som mindre tiltak. Omsøkte tiltak er i samsvar med KPA punkt 28, retningslinjer for bygging av naust. Med hensyn til naustets størrelse anføres det at utvidelsen ikke kommer i strid med retningslinjer som følger av «råd om planlegging og forvaltning av strandsonen i Hordaland». Mønehøyden er lavere enn 5 meter og areal overstiger ikke 40 m² BRA. Videre er dagslysflaten mindre enn 3 %. Det anføres at forskyvning av naustfront vil være estetisk i forhold til øvrig naustbebyggelse. Slipp og kai har gitt tryggere ferdsel, og demper bølger som hindrer utvasking av grunn. Renovering av naust vil gjøre at det kan brukes til opprinnelig formål og bedre helhetsinntrykk området. Med hensyn til brygge/slipp så ble denne bygget i den tro at den ikke var søknadspliktig. Det anføres at andre naust i området har tilhørende kaianlegg og derfor mulig brudd på likhetsprinsippet. Det vises for øvrig til klagen i sin helhet. Etat for byggesak og private planer viser til at selv om deler av omsøkt tiltak kai/slipp allerede er oppført, skal saken behandles som om tiltaket ikke er oppført. Fagetatens klagebehandling tar for seg tiltaket slik det var omsøkt på vedtakstidspunktet den Tiltaket krever dispensasjon fra kommuneplanens plankrav punkt 1, og byggeforbudet i 25 metersbeltet langs sjøen, jf. KPA 2006 punkt 28, jf. pbl Fagetaten viser til at det følger av plankrav i KPA 2006 punkt 1 at i områder avsatt til byggeområde kan tiltak som nevnt i pbl 20-1 ikke finne sted før området inngår i reguleringsplan. Tiltaket faller inn under 20-1 og ligger i område definert som byggeområde. Det foreligger ikke reguleringsplan for området og tiltaket krever derfor dispensasjon fra plankrav med hjemmel i pbl Det følger av KPA 2006 retningslinje i punkt 1 at det kan vurderes å gi dispensasjon fra plankravet for mindre tiltak. I følge veileder fra etat for byggesaker og private planer vil naust som oppfyller kriterier i retningslinjer i punkt 28 KPA 2006 være mindre tiltak. Fagetaten finner at størrelsen på naust og kai tilsier at tiltaket ikke kan defineres som mindre tiltak og at plankravet gjelder for tiltaket. Klager fremholder at vilkårene for å gi dispensasjon fra plankravet i KPA 2006 punkt 1 er oppfylt iht. pbl 19-2, fordi omsøkte dispensasjon ikke vil kollidere med formålet bak plankravet i KPA Fagetaten viser til begrunnelsen i avslagsvedtak der det vises til hovedhensyn bak plankrav og konklusjon om at hensynene bak bestemmelsene vil bli vesentlig tilsidesatt. Det følger av KPA 2006 at eiendommen ligger i byggeområde i den funksjonelle strandsone, innenfor 25- metersbelte langs sjø. Det følger av bestemmelse i KPA 2006 punkt 28 kulepunkt 1 og 2 at det ikke tillatt å foreta oppføring av nye bygninger eller vesentlig utvidelse av eksisterende bygninger i 25-metersbeltet. Ut fra den totale planlagte renovering, ved at naustet utvides både i lengde og bredde, legger fagetaten til grunn at det dreier seg om en vesentlig utvidelse av eksisterende bygning. Fagetaten legger derfor til grunn at utvidelse og renovering av naust er i strid med bestemmelsene i KPA 2006 punkt 28. Fagetaten viser til at det følger av «Råd om planlegging og forvaltning av strandsonen i Hordaland» at tillatt bruksareal BRA skal være mindre enn 40 m² og at tiltaket derfor ikke er i samsvar med råd om planlegging, slik klager har anført. Fordi omsøkte naust er i strid med KPA 2006 punkt 28 kan tiltaket bare tillates gjennom dispensasjon iht. pbl Fagetaten konkluderer med at bestemmelsen det dispenseres fra, blir vesentlig tilsidesatt. Etter en samlet vurdering anses ikke fordelene ved å gi dispensasjon å være klart større enn ulempene og dispensasjon kan derfor ikke gis. 2

3 Vedrørende omsøkte slipp og kai viser fagetaten til at bestemmelse i KPA 2006 punkt og siste kulepunkt, slår fast at innenfor 25-metersbeltet langs sjøen er «Tiltak som gir vesentlig terrenginngrep» ikke tillatt. Fagetaten opprettholder sin konklusjon i avslagsvedtaket der det legges til grunn at tiltaket innebærer vesentlig terrenginngrep. Foreliggende utbygging av slipp/kai anses å være i strid med KPA 2006 punkt 28, og tiltaket kan bare tillates gjennom dispensasjon iht. pbl Fagetaten legger til grunn at størrelse på kai og slipp medfører at tiltaket vesentlig tilsidesetter formålet bak bestemmelsene om funksjonell strandsone. Dispensasjon kan derfor ikke innvilges. Ved vurdering av naboulemper etter pbl 29-4, vises det til at nabo har anført at omsøkte tiltak gir naboulemper i form av redusert utsikt. Fagetaten kan ikke se at de anførte ulempene for nabo er kvalifiserte til som grunnlag for å gripe inn og kreve endringer eller avslå søknad ut fra nevnte ulemper. Ulempene anses å ligge innenfor det en nabo må akseptere. Klager har anført at det foreligger brudd på likhetsprinsippet. Fagetaten viser til at overnevnte vurderinger og konklusjon må sees i lys av innskjerping av dispensasjonsadgang for tiltak i strandsonen som følger av nyere rikspolitiske retningslinjer. I denne sammenheng blir det ikke relevant å sammenligne med tidligere innvilgede tiltak før innskjerping som grunnlag for vurdering av brudd på likhetsprinsippet slik klager og påberoper. Klager anfører at det i avslagsvedtaket er lagt vesentlig vekt på uttale fra FMHO, som anses å være mangelfull. Ut fra innholdet i avslagsvedtaket og på bakgrunn av de vurderingene som er gjort av klageomgang, kan ikke fagetaten se at saken hadde fått et annet resultat selv om uttale fra FMHO ikke hadde forelagt. Vedrørende vurdering i forhold til ny kommuneplan (KPA 2010) viser fagetaten til punkt 4 i denne. Den nye bestemmelsen innebærer en innstramning. Fagetaten kan derfor ikke se at KPA2010 inneholder endringer som ville medføre at tiltaket kan tillates. På denne bakgrunn anbefaler fagetaten at klagen ikke tas til følge. Det vises for øvrig til fagnotatet i sin helhet. Byråden for byutvikling, klima og miljø har foretatt en helhetlig vurdering av saken på grunnlag av klagen, og sakens dokumenter for øvrig, og kommet til at tillatelse kan gis på vilkår av at utbygging av naust reduseres i omfang. Innledningsvis understreker byråden at hovedhensynet bak bestemmelsen om funksjonell strandsone er å hindre nedbygging av områder langs sjøen. Hovedhensynet bak plankravet er å sikre helhetlig vurdering av området ved etablering av nye tiltak. Eiendommen er bebygd med naust og ligger i et etablert naustområde, hvor arealet i sjøen er avsatt til arealformål småbåthavn. I følge Grønn etat foreligger det ikke grøntfaglige grunner til å fraråde tiltaket og Havnevesenet er også positiv til tiltaket. Byråden anser at det ikke vil være en vesentlig tilsidesettelse av hensynene bak bestemmelsen å dispensere fra plankravet i KPA 2006 punkt 1. Saken kan ivaretas på forsvarlig vis ved byggesak og fordelene ved å gi dispensasjon fra plankravet anses å være klart større enn ulempene. Vilkårene for å dispensere fra plankravet i KPA 2006 er etter dette innfridd iht. pbl Klagen tas til følge på dette punkt. Et nytt vedtak i saken vil måtte forholde seg til KPA 2010, da vedtaket skal fattes etter de rettsregler som gjelder på vedtakstidspunktet. Bestemmelsen i KPA 2010 punkt 1 om plankrav er noe endret i forhold til KPA 2006 punkt 1, men endringene er ikke av en slik art at de etter byrådens syn endrer dispensasjonsvurderingen for plankravet, jf. ovenfor. Når det gjelder omsøkte slipp og kaier, har Fylkesmannen i sin uttalelse ikke tatt stilling til omsøkte båtslipp og kaianlegg, da de ikke hadde fått opplyst størrelsen på anleggene og det ikke var gitt noen begrunnelse for behovet for to kaier, i tillegg båtslipp. Byråden er enig med fagetaten at tiltaket forutsetter dispensasjon fra KPA 2006 punkt 28, men mener at dispensasjon til oppføring av omsøkte slipp og kai ikke vil være en vesentlig tilsidesettelse av hensynene bak bestemmelsen i det bebygde naustområdet, der 3

4 det alt er oppført kaianlegg av større omfang. Fordelene ved tiltaket anses også klart større enn ulempene, noe som drøftes nærmere i det følgende. Klagen tas til følge på dette punkt. For den videre vurderingen vektlegges tegninger som fulgte brev , da mål for slipp og kai ikke er tydelig angitt i opprinnelig søknad. I KPA 2010 ligger arealet delvis under arealformål bebyggelse og anlegg i funksjonell strandsone og delvis i sjø i område avsatt til formål Småbåthavn. Det vises til retningslinjer i KPA 2010 del II Småbåthavner (H): «Dette er områder i tilknytting til naustområder og småbåthavner på land. Området kan inneholde kaier, flytebrygger og manøvreringsareal. Flytebrygger kan være maks 12 m2, dersom ikke annet fastsettes i reguleringsplan. Kaier utenfor naust skal stå i forhold til naustets bruk, det vil si som tilkomst til naustet samt oppbevaring av båtutstyr og redskaper. Store kaier, plattinger og lignende tillates ikke.» Byråden finner at omsøkte slipp og kai står i forhold til naustets bruk. En dispensasjon fra byggeforbudet til oppføring av slipp og kaier anses heller ikke å være en vesentlig tilsidesettelse av hensynene bak byggeforbudet i strandsonen etter KPA 2010, hensett til at formålet med tiltaket ikke bryter med eksisterende bebyggelse og arealformål i sjø. Fordelene ved å gi dispensasjon, ved at bølgeslag mot naustfront og utvasking av grunn reduseres, bedre sikkerhet i ved inn- og utsetting av båter, anses klart større enn ulempene. Vilkårene for å gi dispensasjon fra KPA2010 punkt 4.1 anses etter dette innfridd iht. pbl Det presiseres at godkjent flytebrygge (KMBY-sak 199/13) som skal legges i forlengelsen av kai, og som skal nyttes av flere av eiendommene i fellesskap, må legges innenfor areal avsatt til småbåthavn iht. formålsgrense i kommuneplanens arealkart. Byråden bemerker for øvrig at nyere flyfoto av eiendommen viser at det tilsynelatende er lagt en treplatting over slipp, noe som gir en forholdsvis dominerende platting. Denne er ikke omsøkt og anses i utgangspunktet å være i strid med føringene i retningslinjene i KPA 2010, jf. ovenfor. Byråden er enig med fagetaten i at omsøkte utbygging av naust er i strid med byggeforbudet i 25- metersbeltet, og tillatelse til tiltaket forutsetter dispensasjon iht. pbl Nasjonale og regionale retningslinjer skal tillegges vekt ved dispensasjonsvurderingen og kommunen bør ikke gi dispensasjon der regional myndighet har uttalt seg negativt etter pbl 19-2 fjerde ledd. Det vises til at Fylkesmannen fraråder dispensasjon til naust som ikke forholder seg til den regionale veilederen «Råd om planlegging og forvaltning i strandsona i Hordaland», som bl.a. angir at naust ikke bør være større enn 40 m², høyere enn 5 meter eller ha en dagslysflate på mer enn 3 %. Tiltaket ble opprinnelig omsøkt med BRA 44,55 m². Dette avviker fra regionale retningslinjer for naust, uten at byråden finner at foreligger tilstrekkelig tungtveiende grunner som taler for et slikt avvik. Tiltaket er i klageomgangen redusert i omfang og klager hevder selv at tiltaket er i tråd med «Råd om planlegging og forvaltning av strandsona.», jf. e-post fra klager ved adv. Bjørn Frode Skaar. Byråden ser det som positivt at klager har forsøkt å tilpasse tiltaket til overordnede føringer, men viser til at dette ikke framkommer entydig av tegningene, da fagetatens beregninger viser at tiltaket får en størrelse på ca. 44 m². Byråden finner at dersom tiltaket i størrelse og utforming forholder seg lojalt til regionale retningslinjer, vil en dispensasjon ikke medføre en vesentlig tilsidesettelse av hensynene bak KPA 2010 punkt 4.1. Det vil si at naustet etter ombygging får maksimal BRA 40 m², ikke er høyere enn 5 meter og har en dagslysflate på maksimalt 3 % og kun innredes til naustformål. På bakgrunn av dette vilkåret anses fordelene ved dispensasjon klart større enn ulempene. Nabos anførsler om tap av utsikt anses ikke tungtveiende nok i denne sammenheng. Kravene for å innvilge dispensasjon på vilkår anses etter dette å være innfridd iht. pbl 19-2 første ledd, første punktum, jf. andre ledd. Byråden anbefaler at omsøkte båtslipp og kai gis tillatelse som omsøkt samt at ombygging/renovering av naust gis tillatelse på vilkår av at ombygging/renovering av naust reduseres i omfang. 4

5 Vedtakskompetanse: I henhold til byrådets fullmakter 18, jf. bystyresak 294/13, er byrådet gitt myndigheten til å behandle utvalgte klagesaker etter plan- og bygningsloven. Dersom klagen ikke tas til følge skal saken sendes til Fylkesmannen i Hordaland for endelig avgjørelse. Byråd for byutvikling klima og miljø innstiller byrådet å fatte følgende vedtak: 1. Med hjemmel i forvaltningsloven 33 andre ledd oppheves Etat for byggesak og private planers vedtak datert Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 innvilges dispensasjon fra plankrav i KPA 2010 bestemmelsene punkt 1 og bygging i funksjonell strandsone i KPA 2010 punkt 4.1 på følgende vilkår: a. Naust må ha maksimalt BRA 40 m², høyde på maksimalt 5 meter og dagslysflate på maksimalt 3 % og kun innredes i samsvar med naustformål. 3. Med hjemmel i plan- og bygningsloven 20-1 jf innvilges omsøkte ombygging av naust på vilkår av at det sendes inn nye tegninger som tydelig angir mål i samsvar med vilkår for dispensasjon under vedtakets punkt 2a. 4. Med hjemmel i plan- og bygningsloven 20-1 jf innvilges omsøkte slipp og kaier iht. til tegninger innsendt Det overlates til Etat for byggesak og private planer å utferdige tillatelsen og stille de nærmere vilkår for denne. 6. Klagen tas delvis til følge. Dato: 16. januar 2014 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. for Filip Rygg byråd for byutvikling, klima og miljø byråd Hilde Onarheim Vedlegg: E-post fra klager ved adv Bjørn Frode Skaar Vedlegg til e-post fra klager Fagnotat med følgende vedlegg 1 Situasjonskart 2 Situasjonsplan 3 Tegninger 4 Flyfoto 5 Klage 6 Avslag på søknad gnr 97 bnr 69 7 Uttalelse fra Fylkesmannen i Hordaland. (datert ) 8 Uttalelse fra Grønn etat. (datert ) 9 Kommentar fra tiltakshaver vedr merknad fra gnr 97 bnr 4. (datert ) 10 Søknad Fanahammeren naust/kai/slipp. (datert ) 11 Merknader til nabovarsel fra gnr 97 bnr 30. (datert ) 12 Merknader til nabovarsel fra gnr 97 bnr 4. (datert ) 5

6 13 Uttalelse fra havnevesen datert ( ) 6