Tilsvar til tiltakshavers klage på stoppordre og pålegg er sendt fra nabo Asle Sjøsæther ved advokatfirma Torkildsen & Co.

Transkript

1 Byrådssak 1424 /14 Fana. Gnr 9 bnr 233, 296 og 295, Tjernvegen 30. Klage over stoppordre. Klage på vedtak om pålegg om opphør av bruk, retting og tvangsmulkt. Klage på vedtak om oppsettende virkning. UHSA EBYGG Hva saken gjelder: Saken gjelder: 1. tiltakshavers klage på byrådets vedtak , sak , om stoppordre 2. tiltakshavers klage på vedtak om pålegg om opphør av bruk, retting og tvangsmulkt for ulovlig etablert parkeringsplass på gnr 9 bnr 295/ naboenes klage på vedtak om oppsettende virkning av pålegg Tiltakshaver er Paradis Næringspark, her representert ved Advokatfirmaet Simonsen Vogt Wiig AS ved v/ adv. Aage Kolderup Michelsen, og ansvarlig utførende er Osterøy Entreprenør AS. Tiltakshaver har klaget på vedtak om stoppordre og vedtak om pålegg. Naboer som tidligere har klaget på vedtak om stoppordre er Bjørn Karlsen, Freidis og Gustav Sannem, Inger og Gunnar Raddum, Asle Sjøsæther, Helge Mæhle, samt Nesstunvassdragets venner. Naboer som i fellesskap har klaget på vedtak om oppsettende virkning er Freidis og Gustav Sannem, Inger og Gunnar Raddum, Olav Vindedal, Bjørn Edd Arne Karlsen, Asle Sjøsæther, Bjørn Erdal, Helge Mæhle. Tilsvar til tiltakshavers klage på stoppordre og pålegg er sendt fra nabo Asle Sjøsæther ved advokatfirma Torkildsen & Co. Sakens bakgrunn I forbindelse med godkjente arbeider med ombygging og bruksendring av Tjernvegen 30 gnr 9 bnr 233 samt opprusting av vei, kom det inn bekymringsmelding fra naboer vedrørende etablering av parkeringsplasser på tilstøtende areal mot nord gnr 9 bnr 295 og 296. På denne bakgrunn ble det åpnet en tilsynssak. Ved søk i byggesaksarkivene framkommer det at denne delen av tiltaket mangler gyldig tillatelse. Planstatus Området er i Kommuneplanens arealdel innenfor arealformål Bebyggelse og anlegg, Sentrumsformål (P2). 1 Stoppordre Fagetaten fattet vedtak om forenklet stoppordre. Tiltakshaver anførte at tiltaket var lovlig under henvisning til tillatelse gitt i Den opphevet fagetaten sitt vedtak om stoppordre. Opphevelsen av stoppordren ble påklaget av naboer. I byrådets vedtak , sak , ble klagen fra naboer tatt til følge og det ble gitt stoppordre til ansvarlig utførende Osterøy Entreprenør AS for arbeider på gnr 9 bnr 295 og de deler av gnr 9 bnr 296 som ikke er godkjent for parkering. Arbeidene er nå utført og stoppordren har ikke lenger praktisk betydning. 1

2 Klage Tiltakshaver har i brev påklaget byrådets vedtak om stoppordre. Klager anfører at det foreligger saksbehandlingsfeil fordi naboene manglet klageinteresse siden tiltaket var fullført 18. januar. Subsidiært anføres det at vedtaket er beheftet med rettsanvendelsesfeil. Byråden har fått utvidet fullmakt etter at byrådet fattet sitt vedtak i d.å. og kan derfor ta stilling til klagen. Enkeltvedtak kan påklages av en part eller annen med rettslig klageinteresse i saken, jf. fvl 28. Utvidelsen av fyllingen og etablering av parkeringsdekket har faktiske konsekvenser for naboene. Byråden finner at naboene har partsstatus i saken etter fvl 2 første ledd bokstav c. Videre anses tiltaket å ha konsekvenser som berører Nesttunvassdragets venner fordi inngrepet berører organisasjonens formålsinteresse på en direkte måte. Klagene ble framsatt da stoppordren ble opphevet og før arbeidene var fullført. Da byrådet hadde tatt stilling til saken, viste det seg i ettertid at tiltaket var fullført. Stoppordren fikk m.a.o. ikke den tilsiktede virkning, men dette anses ikke å være av betydning for partenes klageadgang. Byråden finner at vedtaket ikke er beheftet med saksbehandlingsfeil. I byrådets vedtak er det konkludert med at tiltaket mangler tillatelse. Klager har vist til tillatelsen fra 1990, som omfatter etablering for fylling for parkering/uteområde på gnr 9 bnr 233, som bnr 296 senere ble fradelt fra. Det er uklart i tillatelsen om hele arealet skal benyttes til parkeringsplass, siden søknaden også angir «uteområde» som formål med utfyllingen og søker har vist tillatelse fra 1986 til etablering av en tennisbane på deler av arealet. Tillatelsen omfatter uansett ikke gnr 9 bnr 1, som bnr 295 senere ble fradelt fra. Byråden legger til grunn at det ikke foreligger feil ved rettsanvendelsen i vedtaket. Tillatelsen fra 1990, som tiltakshaver viser til, gir uansett ikke adgang til å gjenoppta arbeidene på bnr 296 i det omfang som tiltakshaver har utført i 2013 (utvidelse av fylling og asfaltering av denne i sin fulle bredde), fordi det er mer omfattende enn hva som må anses som ordinært vedlikehold av dekke. Tillatelse gitt etter plan- og bygningsloven 1985 (plbl) faller bort dersom arbeidene ikke gjenopptas innen 2 år, jf. plbl 96 tredje ledd, og flyfoto fra arealet forut for arbeidene ble igangsatt i 2013 gir klare holdepunkter for at arbeidene har vært innstilt lenger enn dette. Tiltaket anses å være søknadspliktig. Det vises for øvrig til at etablering av en parkeringsplass på denne størrelsen vil være underlagt plankrav etter Kommuneplanens arealdel 2010 bestemmelser punkt 1 og at det kommer i konflikt med andre bestemmelser i plan, herunder byggegrenser til vassdrag og parkeringsbestemmelser, som må vurderes ved en eventuell planbehandling. Eventuelle unntak fra disse planbestemmelsene forutsetter en begrunnet søknad om dispensasjon etter pbl 19-1 og 19-2 Byråden kan ikke se at det framkommer nye opplysninger i klageomgangen som har betydning for gyldigheten av byrådets vedtak , sak , om stoppordre. 2 Pålegg om opphør av bruk, retting og tvangsmulkt Varsel om vedtak om pålegg ble sendt ut Da det verken ble sendt inn dokumentasjon på at bruken var opphørt eller søknad om legalisering av tiltaket innen fastsatt frist, utferdiget fagetaten i vedtak pålegg om opphør av bruk, retting og tvangsmulkt for ulovlig etablering av parkeringsplasser på gnr 9 bnr 295/ 296. Klage Tiltakshaver påklaget pålegget i brev fra Advokatfirmaet Simonsen Vogt Wiig AS. Klager 2

3 anfører at det foreligger tillatelse til parkeringsplass på arealet og at utførte arbeider derfor ikke er ulovlige. Klagen suppleres i brev fra Privat Hospitalet, som er leietaker i Paradis Næringspark. Tilsvar Den kommer det tilsvar til klagen fra nabo Asle Sjøsæther representert ved advokatfirma Torkildsen & Co. Det anføres at tiltaket er ulovlig og at vedtak om pålegg er gyldig. Byråden kan ikke se at det foreligger gyldig tillatelse til å etablere parkeringsplass på gnr 9 bnr 295 og deler av bnr 296, jf. det som er sagt ovenfor. Det er ikke innkommet nye opplysninger klageomgangen som er av betydning for gyldigheten av fagetatens vedtak om pålegg og vedtaket anbefales opprettholdt på dette grunnlag. 3 Oppsettende virkning Fagetaten har i brev gitt klagen oppsettende virkning inntil det foreligger endelig avgjørelse i saken, i henhold til anmodning i tiltakshavers klage , der det anføres at bruksforbud vil påføre tiltakshaver økonomisk tap som følge av avtaler inngått med leietakere om bruk av parkeringsplasser. Klage Naboene har påklaget vedtaket om oppsettende virkning og anfører at bruken av parkeringsplassen må opphøre på grunn av negative ringvirkninger for området. I vedtak om pålegg framgår det at dersom vedtaket påklages, vil frist for retting (fjerning av tiltaket) settes til fem uker etter Fylkesmannen stadfester pålegget, eventuelt falle bort dersom klagen tas til følge. Siden det foreligger klage i saken, vil bare bruksforbudet og tvangsmulkt ha praktisk betydning inntil saken er endelig avgjort. Fagetaten har gitt oppsettende virkning også for disse sidene av pålegget. Byråden har vurdert konsekvensen av videre bruk og finner at pålegget ikke bør gis oppsettende virkning for den del som gjelder bnr 295 og deler av 296. Byråden har forståelse for at Paradis Næringspark ønsker at bruken skal fortsette, men viser til at tiltakets lovlighet har vært omstridt siden etablering og forutsetter at dette har vært kjent for leietakere/andelseiere. Byråden finner at bruk av parkeringsplassen medfører en belastning for nærområdet bl.a. ved økt trafikk på eiendommen. I tillegg gir økt parkeringskapasitet økt trafikk i krysset til Nesttunvegen (over bybanetrase), som ikke er avklart med ansvarlige vegmyndigheter, etter det kommunen kan se. Parkering må inntil videre søkes løst på lovlig etablerte parkeringsplasser like ved. Byråden anbefaler at klagen fra naboer tas til følge på dette punkt. Oppsummering Byråden presiserer at tema i saken er om tiltakshaver har tillatelse til de arbeider som er gjort på gnr 9 bnr 295 og 296. Byrådet har i tidligere sak konkludert med at tillatelsen fra 1990 ikke dekker gnr 9 bnr 295 og deler av gnr 9 bnr 296. Tillatelsen fra 1990 er for øvrig for gammel til at arbeidene kan gjenopptas på det grunnlag. Det er vurdert om tiltaket kan unntas søknadsplikt, noe byrådet ikke har funnet grunnlag for ut fra av tiltakets omfang og krav i plan. Dette medfører at tiltaket er ulovlig gjennomført. Vedtak om hhv. stoppordre og pålegg er fattet på dette grunnlag. Klagen gir ikke grunnlag for å endre denne vurderingen. Byråden viser til at området er i stor utvikling, i form av transformasjon med stor grad av fortetting. Eiendommen ligger like utenfor forslag til Områdereguleringsplan for Paradis. En eventuell framtidig 3

4 søknad/planforslag om tiltak på bnr 296 og bnr 295 vil måtte vurderes i lys av pågående transformasjon, gjeldene parkeringsbestemmelser og forholdet til tilliggende vassdrag mv. Byråden anbefaler at byrådet fatter vedtak i tråd med innstillingen nedenfor. Vedtakskompetanse: I henhold til byrådens fullmakter, jf. byrådssak , er byråden gitt myndigheten til å behandle nærmere angitte klagesaker etter plan- og bygningsloven, herunder saker om stoppordre og pålegg. Fordi stoppordren tidligere har vært til behandling i byrådet, forelegges saken i sin helhet for behandling der. Dersom klagen ikke tas til følge, sender kommunen saken til Fylkesmannen i Hordaland for endelig avgjørelse. Byråden for byutvikling, klima og miljø innstiller til byrådet å fatte følgende vedtak: 1. Tiltakshavers klage på byrådets vedtak , sak , om stoppordre, tas ikke til følge. 2. Tiltakshavers klage på vedtak om pålegg om opphør av bruk, retting og tvangsmulkt for ulovlig etablert parkeringsplass på gnr 9 bnr 295/ 296 tas ikke til følge. 3. Vedtak om oppsettende virkning av pålegg oppheves med hjemmel i forvaltningsloven 33 andre ledd jf. 42. Naboenes klage tas til følge. Dato: 11. november 2014 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Henning Warloe byråd for byutvikling, klima og miljø Vedlegg: 1 Fagnotat Situasjonskart 3 Flyfoto 2009 med grenser inntegnet 4 Befaringsrapport Tillatelse/ søknad fra Saksframlegg byrådssak 1029/14 om klage på oppheving av stoppordre 7 Byrådets vedtak om stoppordre, byrådssak , 8 Klage fra tiltakshaver på byrådets vedtak om stoppordre 9 Varsel om opphør av bruk, retting og tvangsmulkt. 10 Brev fra tiltakshaver vedr. varsel om pålegg 11 E-post fra Nesstunvassdragets venner 12 Vedlegg til e-post Skisse 13 Vedlegg til e-post Bilde 14 E-post fra nabo Asle Sjøsæther 15 Vedlegg e-post bilde 1 16 Vedlegg e-post bilde 2 17 Vedlegg e-post bilde 3 18 Vedlegg e-post bilde 4 19 Vedtak Pålegg om opphør av bruk, retting og tvangsmulkt 20 Brev fra Privathospitalet (eier av seksjon i næringsbygg i Tjernvegen 30) - Innsigelse vedrørende byrådets vedtak 21 Klage fra tiltakshaver over vedtak om pålegg 22 Vedtak om oppsettende virkning 4

5 23 Klage fra naboer på vedtak om oppsettende virkning 24 Tilsvar til tiltakshavers klager på vedtak om hhv. stoppordre og pålegg fra Asle Sjøsæther ved Torkhildsen & Co 5