Bergenhus, gnr. 168, bnr. 49, Sandviksveien 44 D. Klage over avslag på søknad om bruksendring, fasadeendring og påbygg.

Transkript

1 Byrådssak 1405 /13 Bergenhus, gnr. 168, bnr. 49, Sandviksveien 44 D. Klage over avslag på søknad om bruksendring, fasadeendring og påbygg. ANLS EBYGG Hva saken gjelder: Saken gjelder søknad om bruksendring av 2. og 5. etasje fra kontor til boligformål for 10 nye boenheter (ca 695 m²). Søknaden omfatter også påbygg mot sørvest for trapp og heis (ca 34 m²), fasadeendringer og endret planløsning med etablering av boder i 1. etasje, samt ny takterrasse. Etat for byggesak og private planer (fagetaten) ga avslag i vedtak datert Avslaget ble påklaget av Sweco på vegne av tiltakshaver AS Sandviksveien nr. 44 D, i brev av Tiltakshaver er ilagt overtredelsesgebyr på til sammen kr ,- som følge av at vesentlig arbeid var utført uten at det forelå nødvendige tillatelser. Vedtaket om overtredelsesgebyr ble påklaget, men klagen ble senere trukket. Eiendommen er uregulert. I Kommunedelplan Sandviken Fjellsiden Nord (KDP) er eiendommen vist som bolig/næringsområde. Søknaden er behandlet etter Kommuneplanens arealdel (KPA) 2006 som viser eiendommen som byggeområde. I KPA 2010 er eiendommen vist som bebyggelse og anlegg blandet. Tiltaket krever dispensasjon fra plankrav, uteoppholdsareal, tomteutnyttelse, høyde og parkering. Det er registrert nabomerknader fra eiere av Sandviksveien 38 C og Sandviksveien 40 B. Merknadene går i hovedsak på innsyn fra nye vinduer, støy fra leiligheter og takterrasse, byggehøyde, tap av sol og utsikt, kulturhistorie og vanskelige parkeringsforhold i området. Klager anfører at KPA 2010 skal legges grunn. Tiltaket er i hovedsak av slik karakter at det ikke utløser plankravet i ny kommuneplan. Det anføres videre at det er grunn til å fravike kravet til uteoppholdsareal. Eiendommen ligger sentrumsnært og det er naturlig å trekke parallell til KDP Sentrum, som har lavere krav til uteoppholdsareal. Det vises til at det er åpne offentlige arealer i umiddelbar nærhet. Eksisterende boliger i bygget har ikke tilfredsstillende uteoppholdsareal i dag. Etablering av takterrasse må anses å være en klar fordel, som tilsier at dispensasjon kan gis. Å endre bruken til boligformål vil sikre en hensiktsmessig bruk av eiendommen. Når det gjelder tomteutnyttelse mener klager at fagetaten har lagt til grunn en feil forståelse av målereglene for bruksareal (BRA), og at tiltaket ikke utløser krav om dispensasjon fra bestemmelsene om tomteutnyttelse i kommunedelplanen. Overskridelsen av høydebestemmelsen skyldes trapperom og heishus, men utgjør bare 32,5 av totalt 375 m² i underliggende plan. Økningen i høyde er beskjedne 1,2 meter i begrenset utstrekning. Tilgrensende bebyggelse er lavere enn omsøkte bygg, og sol-, lys- og utsiktsforhold vil forbli uendret etter tiltaket. Fordelene ved en dispensasjon vil være tilgang til utendørs oppholdsareal, universell utforming, samt at bygget vil få et estetisk og teknisk løft. 1

2 Vedrørende dispensasjon fra parkeringskravene, viser klager til at omsøkte eiendom er allerede bebygd og har 4 parkeringsplasser. Det er ikke ledig areal for 9 nye parkeringsplasser. Skal tiltakshaver kunne sikre areal til parkering, må det skje på annen manns grunn. Sandviken er allerede et område med presset trafikksituasjon. Eiendommen ligger i et område med godt kollektivtilbud, tilrettelagt for syklister. Dispensasjon vil hindre trafikkvekst og ha positiv innvirkning på helse og miljø. Det er søkt om dispensasjon fra avstandsbestemmelsen i forbindelse med klagen. Det vises for øvrig til klagen i sin helhet. Fagetaten anfører at søknaden ble behandlet før ny kommuneplan ble godkjent med endringer av Miljøverndepartementet den , jf. pbl og Fagetaten er likevel enig i at ny kommuneplan kan ha relevans for dispensasjonsvurderingen. I KPA 2010 punkt 1 A er det gjort unntak fra plankravet for tiltak etter pbl. 20-1, bokstav b-j, samt l. Fasadeendring og bruksendring utløser ikke plankrav. Påbygg faller imidlertid inn under 20-1, bokstav a, og omfattes ikke av ordlyden i unntaket. Forutsetningen for at unntaket i KPA 2010 punkt 1 B, som gjør unntak fra plankravet for mindre utbyggingstiltak på bebygd boligeiendom, skal komme til anvendelse er at den nye bebyggelsen må kunne innpasses i en bestående struktur, og underordne seg eksisterende bebyggelse når det gjelder høyde og volum. Omsøkte tiltak er i strid med høydebestemmelsene, hvis formål er å sikre at ny bebyggelse ikke bryter med eksisterende bebyggelse. At påbygget skal gi adkomst til takterrasse og betjene 10 nye boenheter taler også for at det er behov for å vurdere tiltaket i en planprosess. Det vises i denne forbindelse til at KPA 2010 punkt 1 B også gjør unntak for boligbygging på ubebygde eiendommer, men begrenset til maksimalt 2 boenheter. Ny kommuneplan kan etter dette ikke begrunne dispensasjon fra plankravet. For øvrig viser fagetaten til avslaget, hvor vurderingen var at den store økningen i antall boenheter vil ha betydning for områdets bruk, infrastruktur, parkeringssituasjon og tilrettelegging for uteoppholds- og lekearealer. Videre pågår utarbeidelse av områdereguleringsplan for Kristianholm, Sandvikstorget og Rosegrenden. En reguleringsplan vil klart kunne gi et bedre beslutningsgrunnlag for riktig utvikling og bruk av eiendommen. Hensynene bak plankravet vil bli vesentlig tilsidesatt ved å gi dispensasjon. De 10 nye boenhetene utløser krav om 60 m² privat og 250 m² felles uteoppholdsareal, jf. KPA 2006 punkt 11. Felles takterrasse er 126 m². Takterrassen vil kunne gi gode solforhold og være skjermet for innsyn, men anses lite egnet for barn og unges lek og opphold. Klager har ikke vist til konkrete offentlige arealer i umiddelbar nærhet, og fagetaten kan heller ikke se at det finnes arealer i nærheten som kan kompensere for manglende uteareal på eiendommen. I retningslinjene til KPA 2006 fremgår det at avvik fra standardkravene utenfor senterområder må avklares gjennom reguleringsplan. Fagetaten viser også til kravene til uteoppholdsareal er skjerpet i KPA 2010, ved at det kreves minimum 7 m² privat og 30 m² fellesareal per boenhet. Det underbygger at dispensasjon ikke bør gis. Tiltaket er videre i strid med maksimal tomteutnyttelse TU = 200 % og maksimal gesismshøyde på 9 meter, jf. KDP 12, pkt. 4 og 7. Påbygget medfører at samlet bruksareal (BRA) øker fra 1667 m 2 til som gir en utnyttelse på 411% (TU/BRA). Påbygget gir en økning i gesimshøyde mot gate fra 18,5 til 21,2 meter, dvs en økning på 2,7 meter. I forhold til eksisterende heishus som er tilbaketrukket, er økningen 1,2 meter. Trappeoppbygget som er en tilleggsdel (men ikke en etasje), skal regnes med i bruksarealet siden høyden er minst 0,9 m og bredden over 0,6 m og dermed måleverdig. Dispensasjonssøknad fra avstandsbestemmelsen er ikke nabovarslet. Omsøkte tiltak utløser krav om 9 parkeringsplasser. Som påpekt i avslaget vil tiltaket medføre økt parkering på offentlig grunn, og vil forverre den situasjonen som klager beskriver som en presset trafikksituasjon. Det er ikke grunn til å tro at en dispensasjon fra parkeringskravet vil føre til at 10 nye 2

3 boenheter ikke vil generere økt trafikk slik klager synes å mene. Det påpekes også at tiltaket ligger i rød støysone med hensyn til trafikkstøy. Det foreligger ingen støyvurdering av tiltaket. Fagetaten viser til at tiltaket er i strid med en rekke bestemmelser fastsatt i og i medhold av plan- og bygningsloven. Når tiltaket kommer i strid med flere bestemmelser, må det etter fagetatens mening mere til for å dispensere fra de enkelte bestemmelsene. Selv om det kan anføres noen argumenter for å dispensere fra noen av bestemmelsene, mener fagetaten at tiltaket samlet sett bryter med gjeldende regelverk i en slik grad og på så mange punkter at det ikke kan gis tillatelse til tiltaket. Fagetaten anbefaler at klagen ikke tas til følge. Byråden er kommet til motsatt konklusjon. Det presiseres at vurderingen av om avslaget er gyldig, tar utgangspunkt i rettstilstanden på vedtakstidspunktet. Ved opphevelsen av vedtaket, treffes et nytt vedtak som må hjemles i gjeldende rett på det nye vedtakstidspunktet. Ettersom ny kommuneplan har trådt i kraft i perioden mellom avslaget og klagebehandlingen, vil nytt vedtak henvise til bestemmelsene i KPA Hensynene bak bestemmelsene er de samme. Plankravet skal sikre god arealdisponering gjennom forsvarlig og planlagt arealbruk. Tiltaket gjelder bruksendring av 2. og 5. etasje fra næring til boligformål, som innebærer at blokken hovedsakelig vil tjene som boliger, foruten en del av 1. etasje som fremdeles er næring. Det er i tråd med arealformålet i KDP (bolig/næringsområde) og KPA 2010 (bebyggelse og anlegg blandet). Byråden er enig med fagetaten i at unntakene fra plankravet i KPA 2010 pkt. 1 A og B ikke kommer til anvendelse. De bygningsmessige endringene er likevel ikke så store i seg selv at det begrunner at plankravet må opprettholdes. Økningen i antall boenheter fra 12 til 22 vil imidlertid ha betydning for områdets bruk, infrastruktur, parkeringssituasjon, samt uteoppholds- og rekreasjonsareal, som alle er sentrale hensyn i vurderingen av om dispensasjon fra plankravet kan gis. For at dispensasjon fra plankravet skal kunne gis, må det vurderes om disse problemsstillingene er belyst og løst, eventuelt kan løses ved dispensasjon, av klager. Bygningen med sine fem etasjer ble oppført i Grensen for maksimal tillatt tomteutnyttelse ble fastsatt i kommunedelplanen, vedtatt I henhold til den "nye" grensen, er bygningen allerede det dobbelte av tillatt tomteutnyttelse. Det kan hevdes at grensen for tomteutnyttelse først og fremst er fastsatt med henblikk på nybygg. I et slikt perspektiv anser byråden en økning i utnyttelsen fra %BRA = 401% til %BRA = 411%, som en mindre overskridelse som ikke vesentlig tilsidesetter hensynene bak maksimal tillatt tomteutnyttelse. Til støtte for denne vurdering legges til grunn at %BYA forblir uendret. Påbygget vil bidra til å gi et mer funksjonelt og tidsriktig bygg, samt gi adgang til universelt utformet takterrasse som også eksisterende boenheter i bygget vil nyte godt av. Tilsvarende vurdering legges til grunn for overskridelsen av høydebestemmelsen i pbl Vedrørende krav til uteoppholdsareal, er situasjonen for eksisterende boenheter i bygget i dag at det ikke finnes utendørs oppholdsareal. For dem vil tiltaket innebære en forbedring. Bygningen ligger midt i planområdet for nylig oppstartet arbeid med områdereguleringsplan for Kristiansholm, Sandvikstorget og Rosegrenden. En av hovedintensjonene med planarbeidet er å forsterke Sandvikstorget som lokalt sentrum og offentlig byrom i Sandviken, med tanke på dets funksjoner som oppholdsrom og sosial og kulturell arena. Selv om planarbeidet er langt i fra avsluttet, er dette en offentlig plan hvor det i stor grad er enighet om intensjonene. Det kan således med rimelig trygghet legges til grunn at Sandvikstorget vil bli et offentlig oppholdsrom. Omsøkte tiltak ligger like ved Sandvikstorget, og vil således ha direkte tilgang til uteoppholdsarealene. Etter byrådens mening vil dette kompensere for manglende uteoppholdsareal på egen tomt, selv om kravene er noe skjerpet i ny kommuneplan. En dispensasjon vil dermed ikke vesentlig tilsidesette hensynene bak kravet til uteoppholdsareal. Bruksendringen fra næring til bolig, er tiltenkt student-/korttidsleieleiligheter. Dette er en gruppe som normalt har mindre behov for parkeringsplasser. Eiendommen har i dag 4 parkeringsplasser. Som 3

4 begrunnelse for dispensasjon fra krav til parkeringsplasser, legger byråden vekt på at omsøkte eiendom ligger i et område hvor kollektivdekningen er svært god, samt at det er godt tilrettelagt for syklister. Tiltaket oppfyller kravene til sykkelparkering. Det er videre kun 15 minutters gange til Bergen sentrum. Byråden viser også til at det vil komme bybane i nærheten av tiltaket. Ytterligere tilrettelegging for syklister og fotgjengere er prioritert og forventet i områdereguleringsplan for Kristiansholm, Sandvikstorget og Rosegrenden. Byråden legger også vekt på at det langt sikt er ønskelig å begrense antall parkeringsplasser og legge om til mer miljøvennlig transport. Som vilkår for dispensasjon fra kravet til parkeringsdekning, må en av de 4 eksisterende parkeringsplassene reserveres for bevegelseshemmede. Byråden finner at de fleste problemstillingene som tiltaket reiser, med dette er besvart. De sentrale hensynene bak plankravet vil ikke bli vesentlig tilsidesatt ved at dispensasjon gis. Fordelene med tiltaket er at det innebærer fortetting innenfor sentral kollektivåre. Bygget anses ikke som attraktivt for næringsutleie i dag, og bruksendring til boligformål vil både sikre videre bruk av bygget og imøtekomme behovet for flere student-/korttidsleieleiligheter. Tiltaket vil også innebære en opprustning av bygget og rehabilitering av fasaden. Byråden legger særlig vekt på at bygget vil få heis, som vil gi universell adgang til både eksisterende og nye boenheter, samt gi tilgang til universelt utformet uteoppholdsareal på takterrasse. Byråden finner at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Det er imidlertid fortsatt noen uavklarte spørsmål, som gjelder krav til bodplass, trafikkstøy og avstand til nabogrense. Det er søkt om dispensasjon fra avstandsbestemmelsen i pbl i klageomgangen. Dispensasjonssøknaden er ikke nabovarslet, men tiltaket som sådan er nabovarslet. For øvrig innebærer ikke tiltaket økning i bebygd areal, og byråden finner at dispensasjon fra avstandsbestemmelsen kan gis. De øvrige spørsmålene må imidlertid avklares. Samtlige dispensasjoner gis derfor på vilkår av at revidert søknad med redegjørelse for bodplass, samt støyrapport med beskrivelse av eventuelle støydempende tiltak sendes til Etat for byggesak og private planer. Byråden anbefaler at klagen tas til følge. Vedtakskompetanse: I henhold til byrådets fullmakter vedtatt av bystyret i sak / ( 14), med senere endringer, er fullmakter til å utøve myndighet etter plan- og bygningsloven, med nærmere angitte unntak, delegert til byrådet. 4

5 Byråden for byutvikling, klima og miljø innstiller til byrådet å fatte følgende vedtak: Med hjemmel i forvaltningsloven 33, 2.ledd oppheves fagetatens vedtak datert Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 gis det dispensasjon fra Kommuneplanens arealdel 2010 for henholdsvis plankrav i punkt 1, krav til uteoppholdsareal i punkt 10 og krav til parkering i punkt 15. Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 gis det dispensasjon fra samme lovs 29-4, samt Kommunedelplan Sandviken Fjellsiden Nord 12, punkt 4 og 7 vedrørende tomteutnyttelse. Overnevnte dispensasjoner gis på følgende vilkår: - Det må reserveres en parkeringsplass for bevegelseshemmede i samsvar med reglene i KPA 2010 punkt Det med sendes inn revidert søknad som redegjør for hvordan kravene til bodplass er oppfylt. - Det må sendes inn støyrapport med eventuelle støydempende tiltak som viser at tiltaket imøtekommer kravene til støy. Det overlates til Etat for byggesak og private planer å behandle saken videre og eventuelt stille nødvendige vilkår. Klagen tas til følge. Dato: 03. sep 2013 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Filip Rygg byråd for byutvikling, klima og miljø Vedlegg: 1. Fagetatens notat Situasjonskart, datert Ortofotokart, datert Situasjonsplan, datert Tegninger, datert Foto 7. E-post vedr beregning av bruksareal, og Klage med vedlegg, datert Avslag, datert Sorbonne Sandviksveien 44d 5