Saksnr.: /52 Saksbeh.: BIBE Til: Byrådsavdeling for byutvikling Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato:

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Etat for byggesak og private planer Fagnotat Saksnr.: /52 Saksbeh.: BIBE Til: Byrådsavdeling for byutvikling Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: KLAGE PÅ VEDTAK: Ytrebygda, gnr. 121 bnr. 117, Nordåsdalen 3, nybygg 3 tomannsboliger Hvem klager? Tiltaket Vedtaket Planstatus Klagegrunner Behov for ytterligere saksbehandling ved eventuell omgjøring Anbefalt vedtak Naboene Anitra Grantvedt Kruse, Thomas Stålhammar, Aud Solbjørg Skulstad, Renate og Torstein Halstensen. riving av garasje/uthus med bruksareal 20 m², garasje/uthus med bruksareal 50 m² og bolighus på tre etasjer med 1 boenhet med bruksareal 250 m² oppføring av tre tomannsboliger med totalt 6 boenheter, garasjeanlegg under boligene, vann- og avløpsledninger, utomhusanlegg med trapper, murer, planering, uteplasser Rammetillatelse datert Tiltaket er i samsvar med reguleringsplan, gis dispensasjon fra krav om tilknytningsplikt til fjernvarmenettet. Eiendommen er omfattet av reguleringsplan , Ytrebygda. Gnr 121 bnr 117 og 366, i kraft I kommuneplanens arealdel er eiendommen vist med formål bebyggelse og anlegg. Klagerne gjør i hovedsak gjeldende at rekkefølgekrav i reguleringsplan om skredsikring ikke er oppfylt, at mur mot nabo ikke kan brukes som forstøtning og at tiltaket medfører naboulemper i form av innsyn og tap av sol. Det er ikke behov for ytterligere saksbehandling ved en omgjøring. Vedtak datert opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Sylvi Søvik Wathne seksjonsleder

2 1. Om saken Bergen bystyre vedtok reguleringsplan for gnr. 121 bnr. 117 m.fl. Reguleringsplanen ble påklaget av Anitra Grantvedt Kruse, Thomas Stålhammar, og Renate og Torstein Halstensen. Vedtaket ble også påklaget av Anette og Roger Fosse, men denne klagen ble senere trukket. I vedtak av stadfestet Fylkesmannen i Hordaland reguleringsplanvedtaket. Rammetillatelse ble gitt i vedtak datert Etter anmodning fra klagerne i saken ble det gitt utsatt klagefrist til , og klagen er rettidig innkommet da den ble mottatt av etat for byggesak og private planer Klagerne ønsket at klagen skulle gis oppsettende virkning. I brev av besluttet bygningsmyndigheten at klagen ikke skulle gis oppsettende virkning. Det ble gitt igangsettingstillatelse for bergsikringsarbeider Norsk Bergsikring AS er gitt ansvarsrett som utførende av fjellsikring i tiltaksklasse 2, og Multiconsult ASA er gitt ansvarsrett som kontrollerende av bergsikring i tiltaksklasse 2. Saken er nabovarslet i samsvar med plan- og bygningsloven 21-3, og det er mottatt merknader fra Anitra Grantvedt Kruse, Thomas Stålhammar, Aud Solbjørg Skulstad og Renate og Torstein Halstensen. 2. Om klagen Klagerne gjør i hovedsak gjeldende at reguleringsplanens rekkefølgekrav om skredsikring ikke er oppfylt, at eksisterende mur ikke kan brukes som forstøtningsmur og at tiltaket medfører naboulemper i form av innsyn og tap av sol. 3. Vurdering av klagen Anførslene i klagesaken er i hovedsak likelydende med nabomerknadene i saken. Klagen er inndelt i tre punkter, og disse behandles nedenfor. 1) Klagerne gjør gjeldende at reguleringsplanens rekkefølgekrav om skredsikring ikke er oppfylt. Klagerne mener at rapporten som er utarbeidet av Sweco Norge AS er mangelfull og ikke dekker hele området som skal bebygges eller skrenten mot nabobygg som kan bli påvirket av tiltaket med tanke på stabilitet og skredfare. Rapporten er derfor mangelfull og dekker ikke rekkefølgekravet i reguleringsplanen 3.2. Klagerne mener at det ikke kan gis igangsettingstillatelse til grunnarbeider på tomten før rekkefølgekravene er oppfylt. De viser videre til ROS-analyse hvor det er sagt at det er risiko for steinsprang mot boligene nedenfor. Som en del av ROS- kartlegging fase II for Bergen kommune foretok Sweco Norge AS en skredfarevurdering for Nordåsdalen 1A, 1B og 1C i rapport datert Det ble konkludert med at det er fare for nedfall med skadelig potensiale i form av steinsprang på eiendommen. Dette er en følge av naturlige prosesser som rotsprenging, frostsprenging, forvitringsprosesser og drenerende vann, og det ble anbefalt at det utføres manuell rensk i berget, og på grunnlag av rensk bestemmes detaljer for sikring. Rapporten er lagt ved og kommentert i fagnotat til 2. gangs behandling av reguleringsplanforslaget, datert

3 Det ble gitt bestemmelser i reguleringsplanen 2.5 og 3.2 som medfører at det må foreligge en geoteknisk undersøkelse før rammetillatelse kan gis, og det må utføres tiltak før det kan gis igangsettingstillatelse. Bergen bystyre vedtok reguleringsplanen i møte Ordlyden i 3.2 ble følgende: «Følgende tiltak innenfor planområdet må være utført før det kan gis igangsettingstillatelse for sikringsarbeider og eventuelt grunnarbeid: Et foretak med geologisk/geoteknisk kompetanse skal beskrive hvilke sikringstiltak som må gjennomføres, og sikringsplan må sendes kommunen. Sikringsplanen bør også beskrive plan for ettersyn og vedlikehold av de aktuelle sikringstiltakene. Følgende tiltak må være utført før det kan gis igangsettingstillatelse til tiltak: De beskrevne rassikringstiltak skal være ferdig gjennomført og kontrollert av foretak med geologisk/geoteknisk kompetanse. Dokumentasjon for gjennomført kontroll skal forelegges kommunen.» Reguleringsplanen ble påklaget av naboene som har påklaget rammetillatelsen i gjeldende sak, og skredsikring var ett av punktene som ble påklaget. Fylkesmannen har i sitt stadfestingsvedtak av skrevet følgende: «Bestemmelsen pålegger utbygger en detaljert kartlegging og gjennomføring av sikringstiltak, delt opp i perioden før det gis igangsettingstillatelse til sikringsarbeider og grunnarbeider, og før igangsettingstillatelse til oppføring av bolighusene i henhold til planen. Det er rasfare som oppstår som følge av utbyggingen som skal kartlegges og sikres. Bestemmelsen angir ikke uttrykkelig hvor kartleggingen av gjennomføringen av sikringstiltakene skal skje. Sett i lys av terrengforholdene i området, er det etter vårt syn likevel klart at sikringstiltakene er ment å gjelde de nedenforliggende eiendommene. Boligene som skal oppføres innenfor planområdet ligger oppe på et platå, og har ikke behov for sikring mot ras. At dette er tilfellet går også klart fram av dokumentene i saken. Bestemmelsen krever følgelig at det utføres kartlegging og sikring mot ras for eiendommene nedenfor skråningen. Dersom det er nødvendig for å gjennomføre tilstrekkelige sikringstiltak, må tiltakene også innebære kartlegging og sikringstiltak i selve skråningen og utenfor utbyggers eiendomsgrenser. At reguleringsbestemmelsens overskrift gjelder «grunnforhold» eller at bestemmelsen etter sin ordlyd gjelder tiltak «innenfor planområdet» kan ikke endre på dette. Fylkesmannen mener etter dette at reguleringsbestemmelsens utforming i tilstrekkelig grad ivaretar bestemmelsens hensikt. Det vil så være opp til kommunen å påse at de nødvendige sikringstiltakene blir utført i forbindelse med tillatelse til tiltak etter reguleringsplanen. Vi legger til at kommunen uansett med hjemmel i plan- og bygningsloven 28-1 første ledd andre punktum har plikt til å påse at det er dokumentert nødvendige sikringstiltak mot naboeiendommer før rammetillatelse til oppføring gis. Vi tilføyer også at vi vanskelig kan se at Swecos rapport av ikke omfatter området ned mot klagernes eiendom. Det går flere steder i rapporten fram at det nettopp er faren for steinsprang ned mot disse eiendommene som er rapportens fokus.» Før det ble gitt rammetillatelse til tiltaket ble det innhentet skredrapport fra Sweco Norge AS datert Sweco Norge AS er gitt ansvarsrett for prosjektering av bergsikring i tiltaksklasse 2. Det er ansvarlig foretaks ansvar at skredrapporten dekker kravene til prosjektering og at de planlagte sikringstiltakene er tilstrekkelige. I rammetillatelsen er det skrevet følgende under skredfare: 3

4 «Det er innhentet skredrapport fra Sweco AS datert Skredapporten skisserer tiltak i skrent mot boliger og tilførselsvei i øst/nordøst. Det er konkludert med at det må gjøres tiltak før det gis igangsettingstillatelse for byggearbeider utover skredsikringsarbeider.» Fylkesmannen har i sitt vedtak også skrevet at faren for steinsprang ned mot klagernes eiendommer er rapportens fokus. Klagerne gis derfor ikke medhold i at skredfarerapporten er mangelfull. Fagetaten opprettholder vurderingen av at skredrapporten skisserer tiltak i skrent og tilførselsvei. Videre opprettholdes vurderingen i brev av hvor krav om utsatt iverksettelse ble drøftet. Relevante krav til skredsikring er oppfylt ved søknad om rammetillatelse og igangsettingstillatelse for sikringsarbeider, og vi kan ikke se at rekkefølgekrav ikke er oppfylt så langt i saken. Ved søknad om igangsettingstillatelse for selve tiltaket vil rekkefølgekravene bli vurdert under søknadsbehandlingen. I samsvar med reguleringsplanens bestemmelse 3.2 skal skredsikring være dokumentert gjennomført før det gis igangsettingstillatelse. Dette innebærer at det først må søkes igangsettingstillatelse på sikringsarbeider, og at disse må være dokumentert utført før det kan gis igangsettingstillatelse på selve prosjektet. Fagetaten har funnet at kravene er oppfylt og har gitt igangsettingstillatelse til sikringsarbeider ) Klagerne gjør gjeldende at eksisterende mur ikke kan brukes som forstøtningsmur. Klagerne viser til at muren er over 30 år gammel og at den trolig ikke kan brukes som forstøtning til ny veg med økt belastning. Denne anførselen er også fremsatt som nabomerknad, og er følgelig kommentert av ansvarlig søker som skriver at før igangsettelse av arbeider på tomten vil entreprenør utføre statistiske beregninger på muren, og om det viser seg at muren ikke er dimensjonert for lastene av anleggstrafikken, vil kompenserende tiltak finne sted. Det er ansvarshavende i saken som er ansvarlig for at tiltaket blir oppført i samsvar med krav i plan- og bygningsloven. Dersom tiltaket må endres som følge av at muren ikke kan brukes, må det vurderes om dette er søknadspliktige tiltak etter plan- og bygningsloven. 3) Klagerne gjør gjeldende at tiltaket medfører naboulemper i form av innsyn og tap av sol. Klagerne mener at boligene har en dominerende plassering på toppen av en østvendt skrent, og at godkjent plassering påfører nedenforliggende eiendommer en vesentlig ulempe i form av tap av sol og dagslys. Soldiagrammene utarbeidet for byggesaken viser at Nordåsdalen 1 C mister det meste av solen på sin uteplass, også midtsommers. Anførselen er også fremsatt som nabomerknad. Ansvarlig søker har skrevet at der et område fortettes, må en dessverre påregne at enkelte kvaliteter forringes, men at de har gjort det som kan gjøres for å begrense dette til et minimum. Prosjektet forholder seg til høyde- og byggegrensebestemmelser i reguleringsplanen. I vedtaket har etat for byggesak og private planer vurdert nabomerknadene. I vurderingen av nabomerknadene er det i vedtaket lagt vekt på at boligene bygges i henhold til reguleringsplan med hensyn til volum og høyde. Videre er det skrevet at «[s]elv om omsøkte tiltak vil føre til noe tap av sol og begrenset innsyn fra terrassen ved hus 1, anses ikke dette å være større ulemper enn det som må forventes ved utbygging etter godkjent reguleringsplan ». 4

5 Anførselen om at tiltaket medfører naboulemper i form av innsyn og tap av sol er også fremsatt i klagen på reguleringsplanen. Anførselen ble ikke tatt til følge, og den er således allerede grundig vurdert under klagebehandlingen av reguleringsplanen. Det følger av Fylkesmannens vedtak av : «Fylkesmannen er etter dette enig med klagerne i at solforholdene for Nordåsdalen 1 C i noen grad blir berørt. Vi er imidlertid ikke enig med klagerne i at kommunen har lagt til grunn at utbygging i samsvar med planen ikke vil medføre forringede solforhold. Saken har vært tilstrekkelig opplyst i forkant av kommunens vedtak, og kommunen har lagt en dekkende beskrivelse av konsekvensene for naboeiendommene til grunn for sitt vedtak. Etter vår vurdering er ulempene av en beskjeden karakter. Fylkesmannen har ikke innvendinger til den avveiningen kommunen har gjort av de kryssende hensynene som gjør seg gjeldende i reguleringssaken. Reguleringsbestemmelsene innebærer også at kommunen har hjemmel til å kreve tilpasninger av eventuelle takutstikk i forbindelse med behandlingen av byggesaken.» Tiltaket er i samsvar med reguleringsplanen. Soldiagrammene i saken viser at det til visse tider av året kan være noe mindre sol på tilliggende eiendommer, men dette ligger innenfor det som må kunne aksepteres i bynære strøk hvor utbygging skjer i samsvar med reguleringsplan. 4. Konklusjon Vedtak datert opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. Vedlegg: 1. Oversiktskart 2. Oversiktsfoto 3. Vedl. D-E situasjonsplan og tegninger 4. Nye tegninger av hus 1, mottatt Rammetillatelse, datert Klage, datert Vedl. Q Skredsikringsnotat 8. Soldiagram Fylkesmannens vedtak, datert