Saksnr.: /14 Saksbeh.: STIH Til: Byrådsavdeling for byutvikling Kopi til: Fra: Plan- og bygningsetaten Dato:

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Plan- og bygningsetaten Fagnotat Saksnr.: /14 Saksbeh.: STIH Til: Byrådsavdeling for byutvikling Kopi til: Fra: Plan- og bygningsetaten Dato: KLAGE PÅ VEDTAK: Bergenhus gnr 166 bnr 91 Brattlien 40. Nybygg tomannsbolig Hvem klager? Tiltaket Vedtaket Planstatus Klagegrunner Behov for ytterligere saksbehandling ved eventuell omgjøring Anbefalt vedtak Luden AS (tiltakshaver) representert av ansvarlig søker Bygg Prosjekt AS. Oppføring av tomannsbolig i 4 etasjer, totalt 230,1 m 2 BRA. Tomteutnyttelse er oppgitt til 50,65 % BYA, og 76,6 % BRA, med en tomtestørrelse på 300,3 m 2. Omsøkt bygg har garasje i underetasje (med direkte adkomst fra Brattlien). Avslag datert Tiltaket avslås med hjemmel i KPA punkt 6 og 10, KDP Fjellsiden Sør 07a punkt 2 samt plan- og bygningsloven Det gis ikke dispensasjon fra KPA punkt 10 og KDP Fjellsiden Sør 07a punkt 2. Eiendommen er uregulert. I KDP Fjellsiden Sør, planområde A Brattlien Leitet er den vist med formål bolig. I KPA er den vist som sentrumsformål S1, og innenfor hensynssone Bevaring kulturmiljø Historiske senter (Sentrum og Sandviken). En del av tomten mot Brattlien ligger i hensynssone gul sone luftkvalitet. Tiltaket oppfyller kravene i KPA punkt 6. En dispensasjon fra KPA punkt 10 og KDP Fjellsiden Sør 07a tilsidesetter ikke i vesentlig grad hensynet bak bestemmelsene eller lovens formålsbestemmelse. Pbl kan ikke benyttes som avslagshjemmel. Ved en eventuell omgjøring må det tas stilling til dispensasjon fra KPA punkt 1 (Plankrav) og pbl (Byggverkets plassering, høyde og avstand fra nabogrense). Det må dokumenteres avfallsplan og miljøsaneringsbeskrivelse. Avslag datert opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. PLAN- OG BYGNINGSETATEN Mette Svanes Etatsdirektør Ulf Sæterdal Avdelingsleder

2 1. Om saken Saken gjelder søknad om oppføring av en tomannsbolig i 4 etasjer, med et areal på 230,10 m 2 BRA. Tomteutnyttelsen er oppgitt til 50,65% BYA og 76,6% BRA. Tomten har en størrelse på 300,3 m 2. Omsøkt tomannsbolig har garasje i underetasje (med direkte adkomst fra Brattlien). Tomten er meget bratt og krever omfattende grunn- og terrengarbeider for å kunne bebygges. Det har tidligere vært søkt om et tilnærmet likt tiltak, se saksnummer Søknaden ble avslått i vedtak datert Omsøkt tiltak skiller seg fra det tidligere tiltaket ved at underetasjen hovedsakelig er endret. Det søkes nå om ny biloppstillingsplass til 3 biler i underetasjen, og tiltaket er derfor ikke avhengig av dispensasjon fra KPA punkt 15 (Parkering). Tiltaket krever dispensasjon fra KPA punkt 1 (Plankrav), punkt 10 (Uteoppholdsareal), KDP Fjellsiden Sør 07a (Bestemmelser og bebyggelsen) med hensyn til maksimalt bebygd areal og fasadelengde samt plan- og bygningsloven (pbl) (Byggverkets plassering, høyde og avstand fra nabogrense). Det er søkt om dispensasjon fra nevnte bestemmelser. Tiltaket krever også dispensasjon fra vegloven 29, da tiltaket har en avstand på mindre enn 15 meter til veimidte av kommunal vei. Trafikketaten har i vedtak datert innvilget slik dispensasjon på visse vilkår, og godkjent avkjørsel på vilkår. Byantikvaren har i notat datert uttalt at «Byantikvaren anbefaler omsøkt nybygg. Nybygget er tilpasset sine omgivelser, både bygde og topografiske. Oppdeling av fasader og volumer er visuelt og formmessig godt løst, samt at uteoppholdsarealenes terrassering spiller på lag med det bratte terrenget.» Rådet for byforming og arkitektur behandlet saken i møtet sak og fattet følgende vedtak: «RBA mener at prosjektet må forholde seg til gjeldende plangrunnlag med hensyn til høyde og utnyttelsesgrad. Grunnet tomtens beliggenhet og store synlighet fra sentrum, børt det stilles strenge krav til byggets arkitektur, utforming, material- og fargevalg. En enklere mere rektangulær form og mindre grad av utvendige altaner vil i så måte være et bedre utgangspunkt for dette. Rådet er positive til at det etableres nye gode prosjekter i området der man integrerer parkering i sokkel under terreng, og således rydder opp i den lokale kantparkeringen. Den bratte karakteren av tomten/høye fjellveggen gjør også at den tåler en noe høyere bebyggelse enn det omliggende. Prosjektet bærer preg at gode materialkvaliteter. Muren i sokkelen fremstår som noe massiv, men den horisontale overbygningen av muren bør strekkes lenger for å gi denne et mer samlet inntrykk.» Det foreligger skredfarevurdering foretatt av Multiconsult, datert Det er foretatt nabovarsling i henhold til pbl Det er mottatt merknader fra: 2

3 Kjell Wesenberg, eier av gnr 166 bnr 89, Brattlien 38. Merknaden går i hovedsak på avstand til nabogrense som er mindre enn 4 meter, og kan føre til begrensinger på eventuelle tiltak på gnr 166 bnr 89. Ragnhild Inderhaug og Carsten Wangsmo, eiere av gnr 166 bnr 275, Endregårdsbakken 6. Merknaden går i hovedsak på: feil/misvisende tegningsunderlag når det gjelder grensen til deres eiendom; sikkerhet på egen eiendom pga. stort stup under grense mot gnr 166 bnr 91, konsekvenser på fjellmassen og støttemurer som følge av sprenging, forverret parkeringsforhold i Brattlien som følge av utbygging. Berit Kari Johnsen og John Emil Johnsen, eiere av gnr 166 bnr 92, Brattlien 41. Merknaden går på bekymring for sprenging og bygging i rasutsatt område, og eventuelt setningsskader i mur og løsmasser på deres eiendom som denne utbyggingen kan resultere i, samt at tiltak vanskeliggjør parkering for beboerne i parkeringssonen som følge av at parkeringsplassen/utkjørselen under nybygget opptar flere parkeringsplasser i gaten. 2. Om klagen Klagen er mottatt , og såldes rettidig innkommet, jf. forvaltningsloven 29. Det anføres i hovedsak at tiltaket oppfyller kravene i KPA punkt 6. En dispensasjon fra KPA punkt 10 og KDP Fjellsiden Sør 07a tilsidesetter ikke i vesentlig grad hensynet bak bestemmelsene eller lovens formålsbestemmelse. Det anføres videre at pbl ikke kan benyttes som avslagshjemmel i dette tilfellet. For øvrig vises det til klagen i sin helhet. 3. Vurdering av klagen 3.1 Dispensasjoner Tiltaket krever blant annet dispensasjon fra KPA punkt 10 og KDP Fjellsiden Sør 07a. Det er søkt om slik dispensasjon. Vilkårene for å gi dispensasjon fremgår av pbl (2) hvoretter; «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.» Videre fremgår det av Ot.prp.nr.32 ( ) s. 242 at det må foreligge en klar overvekt av hensyn for å gi dispensasjon. Dette skiller seg fra tidligere gjeldende plan- og bygningslov hvor det var tilstrekkelig med alminnelig interesseovervekt. Det vil normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg sterkt gjeldende. Spørsmålet er om vilkårene for å gi dispensasjon fra kravet til uteoppholdsareal og maksimalt bebygd areal og fasadelengde er oppfylt. 3

4 3.1.1 Uteoppholdsareal, jf. KPA punkt 10 Bygningsmyndigheten la i avslaget til grunn at det ikke gis dispensasjon fra kravet til uteoppholdsareal. Fagetaten foretar i klageomgangen en ny vurdering basert på klagers anførsler. Det følger av KPA punkt 10 at tomannsboliger har krav om privatareal på «minimum 150 m 2 pr boenhet». For omsøkt tiltak utløses det et krav om privat uteoppholdsareal på minimum 300 m 2. Det er opplyst at det er ca. 125 m 2 tilgjengelig uteoppholdsareal som vurderes å ha gode kvaliteter. I tillegg er det areal på gårdsplass ved inngang. Hovedhensynet bak bestemmelsen er å sikre god bokvalitet for alle aldersgrupper og funksjonsnivå. Størrelse, utforming, solforhold, støy, vegetasjon, orientering og plassering av bygninger påvirker kvaliteten på uteoppholdsarealet. Uterommet skal gi mulighet for opphold og sosialt samkvem, rekreasjon, lek og spill i de ulike årstidene. Bygningsmyndigheten har i vedtaket datert foretatt følgende vurdering: «I denne konkrete saken vurderer vi at uteoppholdsareal som omsøkt er langt under krav for tomannsbolig (300m 2 ). Tiltaket vurderes til å vesentlig tilsidesette de hensyn bestemmelsene skal ivareta. Etter en samlet vurdering vil ikke fordelene være klart større enn ulempene.» Klager anfører at Fagetaten er ikke enig med klager i dette. Det fremgår klart av KPA punkt 2 under unntak at kommuneplanens bestemmelse om utendørs uteoppholdsareal for bolig (punkt 10) gjelder foran eldre kommunedelplaner. Kravet som KDP Fjellsiden Sør stiller om 8m 2 uteoppholdsareal kan derfor ikke tillegges betydning i dispensasjonsvurderingen av KPA punkt 10. Klager anfører videre at med tanke på at tiltaket er lokalisert i sentrumsnær bebyggelse med begrenset areal tilgjengelig, fremstår kravet om 300 m 2 som meget rigid. Klager viser til Cappesvei 30 (166/808) som støtte for sin anførsel: «Selv om kravet er kommet til gjennom en reguleringsprosess, har man her kommet frem til at 50m 2 utendørs uteoppholdsareal pr. boenhet er tilstrekkelig for tilsvarende type bebyggelse.» Eiendommen som klager viser til omfattes av reguleringsplan nr , i motsetning til omsøkt eiendom som er uregulert. At det konkret er tatt standpunkt i reguleringsplanen for området som omfatter Cappesvei 30 til krav til uteoppholdsarealets størrelse, tilsier ikke automatisk at det samme kravet til størrelse kan eller skal legges til grunn for en annen 4

5 eiendom, selv om bygningstypen er noenlunde lik. Vi bemerker at omsøkt eiendom er lokalisert på oppsiden av veien Brattlien og litt lenger bort fra sentrum, enn Cappesvei 30. Klager viser også til det som fremkommer i beskrivelse av Planområde A: Brattlien Leitet i kommunedelplanen, hvor det fremgår at mangel på uteareal kompenseres til dels av nærhet til Skansemyren og Fløyen. Fagetaten ser at den omsøkte eiendommen har forholdsvis kort avstand til Fjellveien, men lengre avstand til både Skansemyren og Fløyen. Kommunedelplanen sier kun at mangel på uteareal «tildels» kompenseres ved denne nærheten. Uteoppholdsarealet for omsøkt tomannsbolig på ca. 125 m 2 er på under halvparten av kravet om minimum 300 m 2. På denne bakgrunn mener vi at en dispensasjon fra KPA punkt 10 vesentlig tilsidesetter hensynene bak bestemmelsen, nemlig å sikre god bokvalitet for alle aldersgrupper og funksjonsnivå, jf. pbl (2) Bestemmelser om bebyggelsen, jf. KDP Fjellsiden Sør 07a punkt 2 Det følger av KDP Fjellsiden Sør 07a punkt 2 at «Langs Brattlien skal maksimalt bebygd areal være 30% BYA, dog ikke større enn 120 m 2 grunnflate. Bygningenes fasadelengde mot byen skal være maksimalt 12 meter. Gesimshøyde skal ikke overstige 9 meter, målt fra ferdig planert terreng på bygningens vestside.» Omsøkt tiltak utgjør et bebygd areal på 50,2%, lengste fasadelengde er på ca. 22 meter og en gesimshøyde på ca. 11,5 meter. For byggehøyde gjelder KPA punkt 20 om maksimal byggehøyde på 27 meter for tiltak som ligger i Sentrum (S1), jf. KPA punkt 2. Eiendommen ligger i S1 og er således omfattet av bestemmelsen om maksimal byggehøyde på 27 meter. Hovedhensynet bak bestemmelsen er å ivareta bebyggelsesstruktur i strøket som er sterkt eksponert mot byen. Klager viser til at Byantikvaren og Rådet for byforming og arkitektur er positive til tiltaket: 5

6 I KDP Fjellsiden Sør 07a punkt 2 er det konkret tatt stilling til og fastsatt tillatt maksimalt bebygd areal og maksimal fasadelengde i dette området. Omsøkt tiltak overskrider tillatt bebygd areal med 20,2% og overskrider tillatt fasadelengde med ca. 10 meter hva gjelder underetasjen. Fagetaten opprettholder vurdering i vedtaket om at en dispensasjon fra KDP Fjellsiden Sør 07a punkt 2 vil vesentlig tilsidesette hensynet bak bestemmelsen, jf. pbl (2). 3.2 Byform og arkitektur, jf. KPA punkt 6 Det fremgår av KPA punkt 6 at nye tiltak, bygninger og anlegg skal «Ha god terrengtilpasning med mist mulig bruk av store skjæringer, fyllinger og murer». Klager anfører at Klager viser også til at tiltaket oppfyller intensjonen i KDP Fjellsiden Sør 06 punkt 7. Og videre anføres det at 6

7 Vi bemerker at tomannsboligen er vist plassert med en minimumsavstand på 1,2 meter fra den 12,7 meter høye fjellskjæringen i bakkant av boligen. Tomten er forholdsvis liten, på 300 m 2 og svært bratt. Helningsgraden ligger på over 45 grader. Utformingen av tiltaket medfører at man får store skjæringer mot fjellet, noe som er i strid med KPA punkt 6. Omsøkt tiltak har en annen utforming og beliggenhet enn tomannsboligen på eiendommen i Cappes vei 30. Sakene er også forskjellige ved at eiendommen i Cappes vei 30 er 1657 m 2 og mye større enn den omsøkte eiendommen, slik at dette tiltaket blant annet oppfylte krav til utnyttelsesgrad. Vi opprettholder i klageomgangen vurderingen om at tiltaket er i strid med KPA punkt Byggegrunn, miljøforhold mv., jf. pbl I avslaget er tiltaket avslått med hjemmel i pbl hvor det følger at grunn bare kan bebygges dersom det er tilstrekkelig sikkerhet mot fare eller vesentlig ulempe som følge av natur- eller miljøforhold. Det samme gjelder grunn som utsettes for fare eller vesentlig ulempe som følge av tiltak. Klager anfører at Bygningsmyndigheten har gjort denne vurderingen i vedtaket: «Tomten utgjør 300 m² og er svært bratt. Helningsgrad på tomten ligger over 45 grader. Bygningen er tenkt plassert med en minimumsavstand på 1,2 m fra den 12,7 m høye fjellskjæringen. Det er foretatt geologisk forhåndsvurdering av tomten utarbeidet av Multiconsult. I den vurderingen datert er det konkludert at «tomten oppfyller kriteriene for sikkerhet mot skred i samsvar med bestemmelsene i TEK 10, dersom bergsikring som er nærmere beskrevet i kapittel 10 blir gjennomført i samsvar med Eurokode 7», men som ikke kan bekrefte at dette er et godt og realistisk grep. Videre står det i plan- og bygningslovens 28-1 Byggegrunn, miljøforhold mv: Grunn kan bare bebygges, eller eiendommen opprettes eller endres, dersom det er tilstrekkelig sikkerhet mot fare eller vesentlig ulempe som følge av natur- eller miljøforhold. Det samme gjelder for grunn som utsettes for fare eller vesentlig ulempe som følge av tiltak. Prosjektet er dårlig tilpasset terrenget, og krever at nesten all terreng skal sprenges bort, noe som indikerer store overskuddsmasser. Sprengningen kan føre til at tomten ikke lar seg sikres. Dette kan bli avdekket etter utsprenging har funnet sted. Vi er svært skeptisk at terrenget vil kunne modelleres slik foreslått (nesten 90 º fjellskjæring på 12,7 meter). Bygningsmyndigheten vurderer sånn løsning som risikofylt. Der er uklart i hvilke konsekvenser et slikt terrenginngrep vil ha, ikke minst for naboeiendommer. Tomten vurderes som uegnet for prosjektet.» Fagetaten opprettholder og tiltrer vurderingen som er gjort i vedtaket. Vi presiserer at det fremgår av rapporten at på grunn av mye vegetasjon og trær «var det vanskelig å registrere de 7

8 hydrologiske og geologiske forholdene i skråningen.» I forhold til eventuelle konsekvenser for naboeiendommer heter det i rapporten at «På grunn av mye vegetasjon og mye nedbør på befaringsdagen var det begrensede muligheter for å kunne se og vurdere forholdene mot Endregårdsbakken 6, som ligger på oversiden det planlagte utbyggingsområdet.» Fra rapporten: Snittegning av plasseringen i terrenget til omsøkt tomannsbolig Tiltaket vurderes å være i strid med pbl Øvrige merknader Dispensasjon fra KPA punkt 1 og pbl Tiltaket er i strid med KPA punkt 1 og pbl Det er søkt om dispensasjon fra bestemmelsene. Bygningsmyndighetene tok ikke stilling til dispensasjon fra disse bestemmelsene i vedtaket, siden søknaden ble avslått med hjemmel i andre bestemmelser. Det anføres i klagen at Fagetaten foretar ikke førstegangsbehandling i klageomgangen, og søknaden om dispensasjon fra KPA punkt 1 og pbl må således behandles ved en eventuell omgjøring Visuelle kvaliteter I vedtaket er det lagt til grunn at tiltaket er i strid med kravet til gode visuelle kvaliteter, jf. pbl Klager anfører at 8

9 Omsøkt bolig oppfyller ikke kravene om at «I ny bebyggelse skal altaner integreres i fasaden.», se blant annet tegning vedlegg E-5. Ved en feil er ikke pbl og KDP Fjellsiden Sør 06 punkt 7 eksplisitt nevnt som avslagshjemler under punkt 3 i vedtaket. Vi presiserer imidlertid i klageomgangen at bestemmelsene er ment som avslagshjemler Avfallsplan Det må dokumenteres avfallsplan og miljøsaneringsbeskrivelse, jf. Avfallsforskriften kapittel Konklusjon Avslag datert opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. Vedlegg: 1. Situasjonskart 2. Ortofoto Situasjonsplan 4. Flyfoto 5. Tegninger 6. Klage 7. Avslag 8. Uttalelse fra Byantikvaren 9. Vedtak fra RBA 10. Vedtak fra Trafikketaten 11. Uttalelse fra VA-etaten 12. Skredfarevurdering 9