AVSLAG PÅ SØKNAD Svar på søknad om tillatelse til tiltak etter plan- og bygningsloven kapittel 20.

Transkript

1 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR BYGGESAK Allehelgens gate 5 Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon Telefaks postmottak.byggesak@bergen.kommune.no Link Arkitektur AS Dreggsallmenningen 10/ BERGEN Deres ref. Deres brev av Vår ref. Emnekode Dato /9 EBYGG KAHY AVSLAG PÅ SØKNAD Svar på søknad om tillatelse til tiltak etter plan- og bygningsloven kapittel 20. Eiendom : Gnr 167 Bnr 1721 Tiltakets adresse Tiltakets art Tiltakshaver : Nye Sandviksveien 69 D : Nybygg bolig : Nye Sandviksvei 69 AS Saksgrunnlaget: Saken gjelder søknad om oppføring av nybygg bolig i Nye Sandviksveien 69 D med 1 boenhet over 229 m² bruksareal og 6 etasjer. Til orientering ble det gitt avslag til oppføring av leilighetsbygg med 5 boenheter og 312 m² bruksareal, saksnr Rettslig grunnlag: Saken er behandlet etter plan- og bygningsloven (pbl) med tilhørende forskrifter; byggteknisk forskrift (TEK10) og byggesaksforskriften (SAK10). VEDTAK: Dispensasjoner: Med hjemmel i pbl 19-2 gis ikke dispensasjon fra plan- og bygningsloven 29-4 Byggverkets plassering, høyde og avstand til nabogrense. Tiltaket: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-1 Reguleringsplan og 29-2 Visuelle kvaliteter avslås søknad om tillatelse til oppføring av nybygg bolig i Nye Sandviksveien 69 D med 1 boenhet over 229 m² bruksareal og 6 etasjer.

2 SAKSUTREDNING/BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET: Planstatus: Reguleringsplan nr Sentrum. Nye Sandviksveien 69 A-H, vedtatt , boligformål. Bevaringsområde. Kommunedelplan Sandviken - Fjellsiden Nord, planområde L: Ladegråden, spesialområde bevaring. Boligformål. Senterområde S8 i kommuneplanens arealdel. Dispensasjon: Det er søkt om dispensasjoner fra følgende bestemmelser: Vist innkjøring til parkeringsanlegg på plankart i reguleringsplan nr Bevaring av eksisterende bygninger og utomhusareal i reguleringsplan nr Avstand til nabogrense, jf plan- og bygningsloven Tiltaket kommer i strid med kommuneplanens arealdel med bestemmelser. For at dispensasjon kan gis, kreves det i henhold til pbl 19-2 at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Foreligger det en klar overvekt av fordeler som taler for dispensasjon, samt hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt, vil lovens krav være oppfylt og dispensasjon kan gis. Bygningsmyndighetenes vurdering av ovennevnte omsøkte dispensasjoner: Forhold vedrørende Reguleringsplan nr Sentrum. Nye Sandviksveien 69 A-H: Det er i reguleringsplan 15 pkt Spesialområder pkt a beskrevet følgende: "Eksisterende bygninger og utomhusareal som skal bevares er vist med stiplet linje" Det omsøkte areal er vist med stiplet linje og skal bevares etter ovennevnte bestemmelse. Denne bestemmelse sammen med kommunedelplan for Sandviken - Fjellsiden Nord som viser spesialområde bevaring er samlet for omfattende til å innvilge dispensasjon for, dette også sett i sammenheng med at det den er gitt delingstillatelse til eiendommen med formål boligtomt. I dette tilfelle anses gjeldende reguleringsplan som regulerer området til å stå sterkere enn tidligere fradeling. På dette grunnlag kan det ikke gis dispensasjon fra planen for omsøkt tiltak. Avstand til nabogrense, jf plan- og bygningsloven Hovedhensynet bak avstandsbestemmelsene er hensynet til brannsikkerhet, luft, lys, innsyn og utsikt. Det foreligger ingen samtykke i saken fra tilstøtende eiendommer i Nye Sandviksveien 69 A og C om plassering i grenser og mot bygninger. Det er i søknaden beskrevet at eksisterende vinduer i nevnte bygninger mot omsøkt eiendom blir opprettholdt med tilretteleggelse for lys og utsiktsforhold for disse vinduer. Med bakgrunn i at det er mottatt merknader til dette fra berørte naboer og at det ikke foreligger samtykke til denne plassering finner ikke bygningsmyndighetene å gi dispensasjon fra pbl Side 2 av 7

3 Konklusjon: Ved en helhetlig avveining vil etter bygningsmyndighetens vurdering ulempene ved ovennevnte dispensasjoner være større enn fordelene. Etter bygningsmyndighetens vurdering er det derfor ikke en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon fra ovennevnte bestemmelser. Med hjemmel i pbl 19-2 gis ikke dispensasjon fra omsøkte lover og bestemmelser. Nabovarsling: Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21-3, og det er registrert merknader fra eier av Nye Sandviksveien 69 C, gnr 167 bnr 576 og Celem Eiendom AS v/lillian Vorland eier av Nye Sandviksveien 69 A, gnr 167 bnr 578. Nye Sandviksveien 69 C: Det vises også til tidligere korrespondanse i saken vedrørende mottatt dokumentasjon. Omsøkt løsning med vil for Nye Sandviksveien 69 C medføre tap av utsikt av utsikt fra stue samt å anordne terrasse på tak gir direkte innsyn til soveromsvinduene. Det vil kun kunne aksepteres en fjerning av toppetasje og altan. Nye Sandviksveien 69 A: Det vises til tidligere merknader til i tilsvarende byggesøknader på eiendommen. Nybygget med terrasse på topp vil medføre tap av lys og sjenerende innsyn og ulemper mot eiendommens vinduer til soverom, stue og kjøkken. Motsetter seg også byggets plassering inntil grense i bakkant ved parkeringsplass der arealet kun skal nyttes til eiendommens leieboere. Uttalelser fra andre kommunale etater/avdelinger: Det er til saken innhentet uttalelse fra Byantikvaren, og med følgende i sitt møte : «Byantikvaren har ved tidligere anledninger uttalt seg til både delingssak (dokument /5) og tidligere byggesaker (dokument /12 og /7). Anbefaling Byantikvaren fraråder omsøkte nybygg. Nybygget bygger ned en rest etter det historiske hageanlegget tilknyttet Halvorsens villa og dekker til en viktig nyrenessanse-fasade. Tiltaket svekker arkitektoniske og kulturhistoriske kvaliteter i området og fjerner den historiske bebyggelsens kontekst. Berørte verneverdier I uttalelsene /12 og /7 skrev vi følgende: Nye Sandviksvei ble anlagt i perioden Navnet ble vedtatt i Fra denne tiden og etterfølgende tiår, ble det stort sett anlagt småskala leiegårdsbebyggelse langs gateløpet. Et unntak var den staselige villaen til P.G. Halvorsen, en nyrenessanse villa med et hageanlegg formet etter engelske parkidealer med trær og stier som snirkler seg rundt i anlegget. Nedre Ladegården, området mellom Ladegårdsgaten og Nye Sandviksvei, ble regulert i 1884 til tett murgårdsbebyggelse for arbeidere. Reguleringen ble stort sett gjennomført. Derfor ble også det meste av Halvorsens hage utbygget allerede ved forrige århundreskiftet, og det eneste som er igjen er parsellen som nå søkes bebygd. ( ) Også Halvorsens villa har verneverdi som et godt eksempel på datidens villabebyggelse - ikke ulik bebyggelsen som ble reist på Nygårdshøyden i samme periode. Den dekorerte fasaden som vender mot parsellen, har også historiefortellende verdi som tidligere hagefasade og forteller om den historiske situasjonen villaen opprinnelig befant seg i.( ) I løpet av den tiden som har gått fra forrige søknad (2003), har det vært et økende fokus Side 3 av 7

4 på verneverdier knyttet til hager, parker og grøntareal. Den omsøkte parsellen er et slikt grøntområde. Byantikvaren er derfor negativ til at det bygges på parsellen som er en viktig visuell og historisk del av det verneverdige hageanlegget til Halvorsens villa Eiendommen er i gjeldende reguleringsplan vist i område med formål bevaring, og er i kommunedelplan for Sandviken og Fjellsiden Nord vist i område spesialområde bevaring. Omsøkt tiltak Det søkes om oppføring av nybygg som infill-prosjekt. Vurdering I tidligere saker hvor det også ble søkt om tillatelse til nybygg på tomten, frarådet Byantikvaren dette på grunnlag av parsellens verdi som rest av det tidligere hageanlegget rundt Halvorsens villa (Nye Sandviksvei 69e). Den lille hagen har historiefortellende verdi i seg selv. Kart fra 1880 og 1883 viser villaen som en frittliggende bygning, og villaen med representativt utformede fasader og herskapelig hage er dokumentert på fotografi tatt mellom Parsellen som er bevart har smijernsgjerde mot gaten som ser ut til å være fra denne opprinnelige hagen. Parsellen lar den den forseggjorte sørøstfasaden eksponeres, slik at huset stadig kan leses som frittliggende villa uten bakfasade. Videre bidrar den til å sette bygningen i riktig kontekst. Ved å bygge ned tomten vil en rekke estetiske og kulturhistoriske kvaliteter svekkes eller ødelegges. Vi kan ikke se at nybygget som nå er planlagt på tomten ivaretar de verdiene som parsellen representerer og synliggjør. Halvorsens villa er heller ikke en bygård, som nyrenessansegårdene i nr. 69a-c. Den lille sløysen som nå er lagt inn foran villaens representativt utformede hagefasade er så smal at denne i stor grad dekkes til; en fasade trenger avstand og kan ikke «tas inn» fra kloss hold. Bygningen vil ikke lenger oppleves som en villa med flere fasader av representativ karakter, opprinnelig omgitt av et herskapelig hageanlegg mot sørøst. Den vil i praksis fremstå som leiegårdene like sør for tomten (69a-69c), oppført i samme stil (nyrenessanse) som villaen, men med en helt annen typologi, og dekor bare mot gaten. Det ser man meget tydelig av denne bebyggelsens fasade mot parsellen, som er en naken branngavl. Disse to bygningstypene stilt opp imot hverandre er i seg selv interessant. Byantikvaren kan ikke si seg enig i at fasaden på 69c vil bli fremhevet av det nye bygget som settes opp bare 1,6 m fra fasaden, når den faktisk dekkes til. Byantikvaren ønsker å fastholde sin tidligere uttalelse, og fraråder nybygget. Tiltaket svekker arkitektoniske og kulturhistoriske kvaliteter i området og anses å være i strid med reguleringsplanens formål 2 punkt d. Nybygget i seg selv blir på denne bakgrunn heller ikke videre kommentert. Konklusjon Byantikvaren fraråder omsøkte nybygg. Nybygget bygger ned en rest etter det historiske hageanlegget tilknyttet Halvorsens villa og dekker til en viktig nyrenessanse-fasade. Tiltaket svekker arkitektoniske og kulturhistoriske kvaliteter i området og anses å være i strid med reguleringsplanens formål 2 punkt d. Vi viser for øvrig til plan- og bygningslovens 29-2 og 31-1». Universell utforming: Omsøkte tiltak til oppføring av nybygg bolig, kommer inn under bestemmelsene i pbl 29-3 Krav til universell utforming og forsvarlighet, jf. TEK Krav om universell utforming av byggverk, og det er redegjort for hvordan disse kravene er ivaretatt. Side 4 av 7

5 Utforming/visuelle kvaliteter, forholdet til pbl 29-2: Etter pbl 29-2 Visuelle kvaliteter, skal ethvert tiltak prosjekteres og utføres slik at det får en god arkitektonisk utforming og innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til omgivelser og plassering. Etter bygningsmyndighetens vurdering er disse forhold ikke tilstrekkelig ivaretatt for omsøkte tiltak. Saken gjelder søknad om tillatelse til oppføring av nybygg bolig over 6 etasjer med takterrasse på toppetasje. Eiendommen inngår i reguleringsplan nr der eiendommen er vist som bevaringsområde, og spesialområde bevaring i Kommunedelplan Sandviken - Fjellsiden Nord, planområde L: Ladegråden. Plan- og bygningsloven 29-2 Visuelle kvaliteter, sier: "Ethvert tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering." Bestemmelsen stiller krav om at tiltaket skal ha "gode visuelle kvaliteter i forhold til de bygde og naturlige omgivelser" det skal plasseres i. Etter forarbeidene, Ot.prp. nr. 45 ( ), er dette selvstendig krav, og det sies at: "Selv om et tiltak i seg selv har gode kvaliteter, er det ikke sikkert det kan plasseres i alle typer omgivelser. Det kreves ikke at det skal være helt likt sine bygde omgivelser, også kontraster kan være positive, men avvikene må framstå som faglig begrunnede valg framfor tilfeldig utforming." Formålet med pbl 29-2 er å ivareta visuelle kvaliteter i prosjekteringen og dermed ta vare på god byggeskikk. Omsøkte tiltak er et nybygg som søkes oppført i ett areal mellom eksisterende bygninger regulert til bevaring. Etter bygningsmyndighetens vurdering vil nybygget med dets utforming ikke være tilpasset opp mot de bygde og naturlige omgivelser det skal plasseres i. Dette med hovedbakgrunn i nevnte planers status. Etter bygningsmyndighetens vurdering vil det omsøkte tiltaket derfor ikke tilfredsstille kravet om at nye tiltak skal ha gode visuelle kvaliteter i forhold til de bygde og naturlige omgivelser det skal plasseres i. Med hjemmel i pbl 29-2 Visuelle kvaliteter, avslås søknad om oppføring av nybygg bolig da tiltaket ikke i stor nok grad er tilpasset de bygde og naturlige omgivelser det skal plasseres i. Bygningsmyndighetenes drøfting/begrunnelse: Det er den gitt delingstillatelse til eiendommen med formål boligtomt, og med bakgrunn i denne er det gitt tillatelse til oppføring av leilighetsbygg datert Tiltaket ble ikke iverksatt innenfor frist for igangsetting, og tillatelsen gikk derfor ut. Det er siden ovennevnte godkjenning til fradeling ble gitt blitt endringer i eierforhold samt håndhevelse av gjeldende planer er skjerpet slik at en ikke kan påregne en godkjenning av tiltak på eiendommen. Andre forhold. Det er i saken ikke påvist nødvendige bil- og sykkelplasser for omsøkt tiltak. Side 5 av 7

6 I henhold til gjeldende kommuneplan pkt 15 Parkering krever tiltaket 3 biloppstillingsplasser og 9 sykkelplasser for området P1. Dette må dokumenteres ivaretatt i samsvar med bestemmelsen ved en eventuell ny søknad. ALMINNELIGE BESTEMMELSER: Myndighet: Saken er behandlet og avgjort administrativt i medhold av delegert myndighet. Klageadgang: Denne avgjørelse er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser som kan påklages av partene til overordnet forvaltningsorgan innen 3 uker, jf forvaltningsloven 28 ff. Orientering om rett til å klage på forvaltningsvedtak er vedlagt som siste side i dette vedtaket. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Kommunen er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. Vilkår for å reise sak for domstolene om vedtaket: Partene gjøres herved oppmerksom på at søksmål om gyldigheten av vedtaket eller krav om erstatning som følge av vedtaket, ikke kan reises uten at vedkommende part har nyttet sin adgang til å klage over vedtaket, og at klagen er avgjort av høyeste klageinstans som står åpen (fylkesmannen). Søksmål skal likevel i alle tilfelle kunne reises når det er gått 6 måneder fra klage første gang ble fremsatt, og det ikke skyldes forsømmelse fra klagerens side at klageinstansens avgjørelse ikke foreligger. Jf forvaltningsloven 27 b. Ved all videre kontakt i denne saken, vennligst referer til saksnummer Saker som behandles ved etaten kan følges på internett via kommunens nettside: For å få tilgang til å se dokumenter og kommentarer i saker som gjelder din eiendom, må du logge deg på "Din side" med nettadresse: Saksbehandler for denne saken har telefonnr og e-postadresse: Karsten.Hoyheim@bergen.kommune.no ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Karsten Høyheim - saksbehandler Åge Vallestad - gruppeleder Kopi: Nye Sandviksvei 69 AS, C/O Espen Drange, 1165 OSLO Celem Eiendom AS v/lillian Vorland, Nordre Knappen 96, 5355 KNARREVIK Sigurd Galtung Døsvig, Ulriksdal 9, 5009 BERGEN Side 6 av 7

7 Orientering om rett til å klage på forvaltningsvedtak: Klagerett: (forvaltingslovens 28) Hvem kan det klages til: (forvaltingslovens 28) Den som er part eller har rettslig klageinteresse, har rett til å klage over vedtaket. Klageinstans er Fylkesmannen i Hordaland. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltingslovens 29, 30 og 31) Klagefristen er tre uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner, som tilsier at klagen blir prøvd. Det må derfor opplyses om årsaken til forsinkelsen. En klage som er avgjort av Fylkesmannen, kan ikke påklages videre. Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltingslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltingslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltingslovens 42) Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om det. Slik krav må fremsettes innen klagefristen utløp. Klagefristen blir i så fall avbrutt og ny frist begynner å løpe fra den dag begrunnelsen er kommet frem til klager. I klagen må det nevnes det vedtaket som det klages over og hva som ønskes endret. Den må begrunnes og for øvrig vise til de momenter som kan være relevante for bedømmelsen av saken. Klagen må dateres og undertegnes av klager eller hans fullmektig. Selv om partene har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. Det er imidlertid gitt adgang til å søke om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til begjæring om utsettende virkning. Rett til å se sakens dokumenter og kreve veiledning: (forvaltingslovens 11) Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Der vil en også kunne få nærmere veiledning om adgangen til å klage og den videre saksbehandlingen. Kostnader ved klagen: (forvaltingslovens 36) Det er adgang til å kreve dekning for vesentlige kostnader i forbindelse med klagesaken der saken er endret til gunst for klager. Det kan søkes om å få dekket utgifter til nødvendig advokathjelp. Her gjelder imidlertid visse inntekts- og formuesgrenser. Fylkesmannens kontor eller advokat kan gi nærmere veiledning. Klageinstansen vil kunne orientere om retten til å kreve slik dekning. Side 7 av 7