AVSLAG PÅ SØKNAD Svar på søknad om tillatelse til tiltak etter plan- og bygningsloven kapittel 20.

Transkript

1 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR BYGGESAK Allehelgens gate 5 Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon Telefaks postmottak.byggesak@bergen.kommune.no Sivilingeniør Bård Veidung Allehelgens gate BERGEN Deres ref. Deres brev av Vår ref. Emnekode Dato /6 EBYGG IHSU AVSLAG PÅ SØKNAD Svar på søknad om tillatelse til tiltak etter plan- og bygningsloven kapittel 20. Eiendom : Gnr 166 Bnr 1007 Tiltakets adresse Tiltakets art Tiltakshaver : Leitet 4 D : Bruksendring bolig og fasadeendring : Eiendoms Forum As Saksgrunnlaget: Saken gjelder søknad om tillatelse til ny boenhet i første etasje, og fasadeendring i form av to nye vinduer. Rettslig grunnlag: Saken er behandlet etter plan- og bygningsloven (pbl) med tilhørende forskrifter; byggteknisk forskrift (TEK10) og byggesaksforskriften (SAK10). VEDTAK: Dispensasjoner: Det er søkt om dispensasjon fra kommuneplanen punkt 15. for krav om en parkeringsplass, og kommuneplanen punkt 20. sentrumsformål, vedrørende krav til at størrelse på leilighet ikke skal være mindre enn 35 m² + bodareal. Med hjemmel i pbl 19-2 gis ikke dispensasjon fra pbl 11-6 Rettsvirkning av kommuneplanens arealdel, jf. Kommuneplanens arealdel punkt 15. og 20. Etter en samlet vurdering vil ikke fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. I tillegg blir hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra vesentlig tilsidesatt. Tiltaket er avhengig av dispensasjon for uteoppholdsareal etter kommuneplanen punkt 10. Det er ikke søkt om dispensasjon fra dette punkt, og det er ikke redegjort for uteoppholdsareal på eiendommen.

2 Fravik fra TEK10 for eksisterende byggverk etter pbl 31-2 fjerde ledd: Når det gjelder krav til rømningsvei etter TEK følger det av veilederen at fri bredde i rømningsvei skal være minimum 0,9 m. Inngangsdøren til leiligheten er 0,7 m bred. Det gis ikke fravik fra teknisk forskrift for krav som gjelder brannsikkerhet. Med hjemmel i pbl 31-2 fjerde ledd, gis ikke tillatelse til fravik fra TEK I søknad om fravik fra tekniske krav etter pbl fjerde ledd, må det vises til hvilken bestemmelse som fravikes. Det må presiseres hva de tekniske løsningene er, som er omsøkt. Bygningsmyndigheten kan ikke ta stilling til en generell søknad om fravik fra tekniske krav. Ved en eventuell klage eller ny søknad må det redegjøres for dette. Tiltaket: Med hjemmel i pbl 11-6 Rettsvirkning av kommuneplanens arealdel, jf. kommuneplanens arealdel punkt og 20. avslås søknad om tillatelse til ny boenhet i første etasje på nær 25 m² BRA. Søknad om fasadeendring for to nye vinduer er ikke behandlet da boenheten er avslått. Det vises til søknad med innsendt dokumentasjon mottatt bygningsmyndigheten og tilleggsdokumentasjon mottatt SAKSUTREDNING/BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET: Planstatus: Eiendommen er uregulert. Den er i kommunedelplan for Fjellsiden sør vist som byggeområde for boligformål. I kommuneplanens arealdel er eiendommen vist som sentrumsformål. Eiendommen ligger innenfor hensynssonen bevaring og kulturmiljø, og parkeringskravet etter tabellen i kommuneplanen er P1, dvs. 1-1,2 parkeringsplasser per 100 m² BRA. Videre ligger eiendommen delvis i gul støysone for vegtrafikk støy. Dispensasjon: Tiltaket kommer i strid med kommuneplanen punkt 15. vedrørende parkering, og kommuneplanen punkt 20. vedrørende minimum areal på leilighet på 35 m² + bodareal. Videre er kravet til uteoppholdsareal etter kommuneplanen punkt 10. heller ikke oppfylt. En tillatelse som omsøkt kan bare gis dersom det med hjemmel i pbl 19-2 kan gis dispensasjon fra bestemmelsene. For at dispensasjon kan gis, kreves det i henhold til pbl 19-2, at verken hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Hovedhensynet bak bestemmelsen om minste areal på leiligheter er plass til nødvendig møblering og oppbevaring av klær og ting, samt hensynet til god funksjonalitet. Søker viser til at boenheten har fungert som en tilfredsstillende boenhet, trolig i 80 år. Boenheten har få minutters gange til Fjellveien, og tilhørende tur- og rekreasjonsområder. Det Side 2 av 6

3 er videre vist til egne regler for SIB, hvor det kan tillates mindre leiligheter og søker mener at dette kan sammenlignes. Omsøkte tiltak er en ett roms leilighet i første etasje. Det er ikke opplyst hvorvidt utvendig bod hører til omsøkte boenhet, og det er ikke vist størrelsen på bodene. Leiligheten inneholder et L-formet rom på 13 m² som består av inngangsparti /gang, soverom, oppholdsrom og kjøkken. Ved enden av kjøkkenet er det vist en bod på 4,6 m². Det er også et bad /vaskerom på 2,4 m². Totalt er boenheten 20 m² inkludert innvendig bod. Uten bod har boenheten et areal på 15,4 m². Størrelsen på boenheten er vesentlig mindre enn det som kreves etter kommuneplanen, hvor kravet er 35 m² + bodareal. Bygningsmyndigheten kan ikke se at leiligheten er stor nok til å romme nødvendig møblering, og oppbevaring av klær og ting. Oppholdsrommet som er 10 m² er svært lite, og det eneste oppholdsrommet i leiligheten. Bestemmelsen i kommuneplanen om minste areal på leilighet er ny i kommuneplanen av , og det skal mer til for å fravike nye planer enn eldre. Tiltaket vurderes å komme i strid med de hensyn kommuneplanen skal ivareta. Hovedhensynet bak bestemmelsen om parkering er ønske om å redusere parkering langs veien. Søker har opplyst at tiltaket ikke representerer økning i BYA. Tiltaket gjelder bruksendring i eksisterende bolig. Det er en typisk studenthybel/ førstegangsleilighet og kombinert med enhetens sentrale beliggenhet i forhold til sentrum er det lite sannsynlig at beboer vil eie egen bil. Leiligheten ligger sentralt til i Fjellsiden med adresse Leitet 4 D, ikke langt fra sentrum. Det er ikke like stort behov for bil når det er en liten leilighet, som det ville vært for en større familieleilighet, men det er derimot ikke sikkert at vedkommende beboer ikke har bil. Det er ikke vist til avstand til nærmeste parkeringsanlegg, eller hvor langt det er til butikk. Det går ikke buss opp til gaten der leiligheten ligger. Det er ikke søkt om eller redegjort for uteoppholdsareal. Kommuneplanen punkt 10. stiller krav til 7 m² privat uteoppholdsareal per boenhet, og 50 m² fellesareal per boenhet. Søker har opplyst at det er 4 boenheter på eiendommen inkludert det omsøkte tiltak. I tillegg til størrelsen på uteoppholdsarealet stiller kommuneplanen krav til kvalitetskrav på uteoppholdsarealet. På eiendommen er det et lite areal foran og bak huset som er planert. Bak huset er eiendommen veldig bratt, og vi kan ikke se at arealet tilfredsstiller kravet til 1:3 i helningsgrad. Omsøkte tiltak er avhengig av søknad om dispensasjon fra krav til uteoppholdsareal etter kommuneplanen punkt 10. Etter en samlet vurdering vil ikke fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. I tillegg blir hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra vesentlig tilsidesatt. Med hjemmel i pbl 19-2 gis ikke dispensasjon fra kommuneplanen punkt 20. for krav til minste areal på boenhet, og kommuneplanen punkt 15. fra krav til parkering. Ved en eventuell klage eller ny søknad må det søkes om dispensasjon fra kommuneplanen punkt 10. vedrørende uteoppholdsareal. Side 3 av 6

4 Nabovarsling: Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21-3, Naboene er ikke orientert om hvilken bestemmelse det er søkt dispensasjon fra. Det gis ikke fritak for nabovarsling i den forbindelse. Ved en eventuell klage eller ny søknad må naboene varsles om at søknaden gjelder dispensasjon, og det må vises til hvilken bestemmelse det er søkt dispensasjon fra. Det er ikke registrert noen merknader i saken. Vannforsyning og avløp: Ny boenhet krever uttalelse fra vann- og avløpsetaten. Vi kan ikke se å ha mottatt uttalelse vedrørende vann og avløp for ny boenhet. Det er ikke dokumentert at eiendommen er sikret lovlig vannforsyning og avløp, jf. pbl 27-1 og Støy: Eiendommen ligger delvis i gyl støysone for vegtrafikkstøy. Det er ikke levert støyrapport. Det gjøres oppmerksom på at i gul støysone kan ny støyfølsom bebyggelse vurderes i byggeområder, dersom avbøtende tiltak gir tilfredsstillende støyforhold. I gul sone skal arealplanlegging og søknad om tiltak dokumentere at alle boenheter blir gjennomgående og får lavere utendørs støynivå enn Lden = 55 db på stille side. Minimum 1 av soverommene i hver boenhet skal ha vindu mot stille side. Boenheter som får soverom eller stue på støyutsatt siden skal ha balansert ventilasjon, og behov for solavskjerming eller kjøling skal avklares. ALMINNELIGE BESTEMMELSER: Myndighet: Saken er behandlet og avgjort administrativt i medhold av delegert myndighet. Klageadgang: Denne avgjørelse er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser som kan påklages av partene til overordnet forvaltningsorgan innen 3 uker, jf forvaltningsloven 28 ff. vedtaket. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Kommunen er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. Vilkår for å reise sak for domstolene om vedtaket: Partene gjøres herved oppmerksom på at søksmål om gyldigheten av vedtaket eller krav om erstatning som følge av vedtaket, ikke kan reises uten at vedkommende part har nyttet sin adgang til å klage over vedtaket, og at klagen er avgjort av høyeste klageinstans som står åpen (fylkesmannen). Søksmål skal likevel i alle tilfelle kunne reises når det er gått 6 måneder fra klage første gang ble fremsatt, og det ikke skyldes forsømmelse fra klagerens side at klageinstansens avgjørelse ikke foreligger. Jf forvaltningsloven 27 b. Ved all videre kontakt i denne saken, vennligst referer til saksnummer Saker som behandles ved etaten kan følges på internett via kommunens nettside: For å få tilgang til å se dokumenter og kommentarer i saker som gjelder din eiendom, må du logge deg på "Din side" med nettadresse: Side 4 av 6

5 Saksbehandler for denne saken har telefonnr og e-postadresse: ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Ingrid Helene Sundt - saksbehandler Åge Vallestad - gruppeleder Kopi: Eiendoms Forum As, Allehelgens Gate 4, 5016 BERGEN Side 5 av 6

6 Orientering om rett til å klage på forvaltningsvedtak: Klagerett: (forvaltingslovens 28) Hvem kan det klages til: (forvaltingslovens 28) Den som er part eller har rettslig klageinteresse, har rett til å klage over vedtaket. Klageinstans er Fylkesmannen i Hordaland. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltingslovens 29, 30 og 31) Klagefristen er tre uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner, som tilsier at klagen blir prøvd. Det må derfor opplyses om årsaken til forsinkelsen. En klage som er avgjort av Fylkesmannen, kan ikke påklages videre. Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltingslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltingslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltingslovens 42) Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om det. Slik krav må fremsettes innen klagefristen utløp. Klagefristen blir i så fall avbrutt og ny frist begynner å løpe fra den dag begrunnelsen er kommet frem til klager. I klagen må det nevnes det vedtaket som det klages over og hva som ønskes endret. Den må begrunnes og for øvrig vise til de momenter som kan være relevante for bedømmelsen av saken. Klagen må dateres og undertegnes av klager eller hans fullmektig. Selv om partene har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. Det er imidlertid gitt adgang til å søke om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til begjæring om utsettende virkning. Rett til å se sakens dokumenter og kreve veiledning: (forvaltingslovens 11) Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Der vil en også kunne få nærmere veiledning om adgangen til å klage og den videre saksbehandlingen. Kostnader ved klagen: (forvaltingslovens 36) Det er adgang til å kreve dekning for nødvendige og vesentlige kostnader i forbindelse med klagesaken, f. eks advokatbistand, der vedtaket er endret til gunst for klager. Kravet må være fremsatt innen 3 uker etter at underretning om det nye vedtaket er kommet frem til vedkommende part. Det kan også søkes om å få dekket utgifter til nødvendig advokathjelp etter lov om fri rettshjelp. Fylkesmannens kontor eller advokat kan gi nærmere veiledning. Side 6 av 6