Nesodden kommune. Gbnr 25/570 - Strandlia - Nybygg bolig og garasje - Tillatelse til tiltak i ett trinn Dispensasjon fra reguleringsbestemmelsen

Transkript

1 Nesodden kommune Plan, bygg og geodata Delegert vedtak Dato: Vår ref: 16/ /1100 Arkivkode: GBNR - 25/0570 Saksbeh.: Snezana Durovic Saksnummer: 008/17 Gbnr 25/570 - Strandlia - Nybygg bolig og garasje - Tillatelse til tiltak i ett trinn Dispensasjon fra reguleringsbestemmelsen SAKEN GJELDER: Søknad om tillatelse til tiltak i ett trinn og dispensasjon motatt den Søknaden er supplert flere ganger, sist den Tiltaket er avhengig av dispensasjon for terrenginngrep som er i strid med reguleringsbestemmelser i gjeldende reguleringsplan. Søknaden omfatter oppføring av enebolig på 1 plan og garasje med tilhørende terrenginngrep som vist på vedlagt situasjonskart og tegninger revidert Bygningens grunnflate er BYA = 233,4 m 2. Beregnet grad og utnytting er 22,88 %. Tillatelse for tilkobling til offentlig vann- og avløp/sanitærabonnement er gitt i vedtak av , saks nr. 268/16. VEDTAK: I medhold av plan- og bygningslovens 19-2 dispenseres fra reguleringsbestemmelser for utfylling over 3 meters høyde over opprinnelig terreng. Etter en samlet vurdering anses fordelene ved å gi dispensasjon klart større enn ulempene. Det kan ikke sees at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. Dispensasjonen kan heller ikke sees å medføre negative konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet eller være i konflikt statlige og regionale rammer og mål. I medhold av plan- og bygningsloven 20-1 gis tillatelse for omsøkte arbeider.

2 Tegninger lagt til grunn for gjeldende vedtak: Tegningsnavn Tegningsnummer Datert Situasjonsplan / Terrengsnitt / Plan og seksjoner A Fasader A Garasje-plan og seksjon A Garasje-fasader A Det foreligger erklæring om ansvarsrett fra følgende foretak: SØK/PRO- BE-Con AS PRO Fiskarhedenvillan AB PRO/UTF NERDRUMS OPPMAALING AS PRO/UTF THOMAS MASKIN AS PRO/UTF BEITO BYGG AS PRO/UTF OSLO RØR & SANITÆR AS KONTROLL LYKKEN BYGGCONSULT AS GENERELLE BESTEMMELSER: Dersom arbeidet ikke er igangsatt innen 3 år etter at tillatelsen er gitt, faller tillatelsen bort. Det samme gjelder også om arbeidet innstilles for lengre tid enn 2 år, jfr. plan- og bygningsloven Vi gjør oppmerksom på at kommunen i medhold av matrikkelforskriften 60 skal matrikkelføre opplysninger om søknadspliktige tiltak som gjelder oppføring av bygning, tilbygg, påbygg eller underbygning, riving, bruksendring, tap eller annen hendelse som endrer bygning, samtidig med at det gis rammetillatelse, igangsettingstillatelse og midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest. Kommunen stiller krav til ADK-1 for den som fysisk skal utføre arbeider med hovedledning eller stikkledning. Utførende skal videre varsle kommunen på tlf når fysisk tilkobling av stikkledning til hovedledning skjer. Tilknytningsavgift betales ved gitt igangsettingstillatelse for tilknytning til offentlig vann- og/eller avløpsnett. Faktura blir ettersendt. Det skal installeres vannmålere i bygninger tilknyttet offentlig ledningsnett for vann- og avløp i henhold til Forskrift om vann- og avløpsgebyrer. Se også kommunens Bestemmelser for bruk av vannmålere. Husnummerskilt skal være forskriftsmessig plassert før brukstillatelse/ferdigattest gis. SAKSBEHANDLING: Søkers beskrivelse av tiltaket/angitte særlig grunner for dispensasjon: Det vises til saksfremlegget og dets vedlegg i sin helhet. «På vegne av tiltakshaver, Kari L. og Asbjørn E. Støten, søkes det med dette om dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan. Omsøkt tiltak gjelder oppføring av enebolig, garasje og basseng med tilhørende forstøtningsmur og terrenginngrep som vist på vedlagt situasjonskart og tegninger. Omsøkt eiendom er regulert

3 og kommer inn under plan ""Strandlia", felt BF-3, med frittliggende småhusbebyggelse som formål." Reguleringsplanen angir i 3.2 at det ikke tillates utfylling over 3 meters høyde over opprinnelig terreng, men at kommunen kan gi dispensasjon for maksimal utfylling for BF1-3. Det søkes dispensasjon fra planens bestemmelse om oppfylling for omsøkte tiltak og plassering av mur og terrengoppfylling utenfor eiendommens byggegrense. Etter en totalvurdering mener vi at det foreligger hjemmel for dispensasjon som omsøkt jf plan- og bygningslovens Hovedbegrunnelsen for dette er som følger: - Reguleringsplaner/kommuneplaner skal sikre en forutsigbar utvikling i områder som er lagt ut til boligformål. Dette gjelder både for tiltakshaver, naboer, kommunale, statlige og regionale myndigheter. - Reguleringsplanens bestemmelse om terrenginngrep tillater kommunen å gi dispensasjon for fylling ut over oppgitt grense. Vi legger med dette til grunn at omsøkt tiltak kan tillates. Terrengopparbeidelsen ønskes opparbeidet med en forstøtningsmur nederst og en fylling på toppen. På det høyeste blir mur og oppfyllingen til sammen ca.5 meter. Muren og terrengendringen plasseres utenfor eiendommens byggegrense. - Omsøkt eiendom er en eiendom som i utgangspunktet egner seg til bolig med underetasje, men dette er ikke ønskelig. Tiltakshaver ønsker en bolig med alt på ett plan hvor det blir livsløpsstandard. Boligen er derfor plassert så høyt opp i terrenget som mulig i forhold til veien. Det vil bli en mindre bakke fra veien og inn på eiendommen, men det vil likevel gi en gårdsplass og garasje som plasseres i høyde med boligens inngangsparti slik at tilgjengelig adkomst oppnås. Videre vil terrengopparbeidelsen føre til gode utearealer som er i høyde med boligens plan. - Kommunen har meldt tilbake at omsøkt mur og terrengoppfylling er så stor at den er i strid med fastsatt byggegrense på eiendommen. Vi legger til grunn at dette er uklart ettersom reguleringsplanen sier at kommunen kan godkjenne terrengoppfylling større enn hva planen tillater. Implisitt i dette har vi ment at muren er en del av terrengendringen og at dette naturligvis kan oppføres utenfor byggegrensen. Vi tror ikke dette har vært intensjonen bak byggegrensen og det ville være underlig om slik endring kun kan gjøres innenfor byggegrensen. Vi velger likevel å søke som dispensasjon slik kommunen ønsker. Hensikten med byggegrensen mener vi er å styre boligenes plassering og ikke terrenginngrepene. Det er også helt normal praksis at terrenginngrep inkludert murer godkjennes utenfor bryggegrenser. Vi ber om fritak for nabovarsling av denne delen av dispensasjonssøknaden ettersom det er kjent for naboen hva som er omsøkt. Videre er det tvil om hva byggegrensen skal styre, spesielt når bestemmelsene sier at kommunen kan godkjenne terrengendringer ut over hva som er fastsatt. Vi viser med dette til plan- og bygningslovens 21-3, andre ledd, og ber om fritak for nabovarsling av at terrengendringen inkludert muren plasseres utenfor byggegrensen da dette formelde forholdet i liten grad berører naboen. - Løsningen fører til en bolig som alle tilpasset alle, og som brukere med alle behov kan bruke. Dette er noen som nasjonalt er ønskelig og bør tilstrebes om mulig. - Etter vår vurdering vil en dispensasjon ikke skape presedens ettersom hver sak må sees i sammenheng med det aktuelle området og konkrete forhold i saken. Vi mener det må legges vekt på de gode løsningene som oppnås med omsøkte tiltak. Hverken naboer, kommunen eller omgivelsene er negativt berørt av tiltakets dispensasjonsforhold, og i dette tilfellet gir reguleringsplanen faktisk mulighet for større oppfylling enn begrensningen som er gitt. Det er en klar overvekt av fordeler ved å gi dispensasjon som omsøkt ettersom tiltakshaver, og senere brukere av boligen, får et godt hus tilpasset alles behov. I tillegg er huset rimeligere å oppføre fremfor å bygge med underetasje. Det er også en bedre teknisk løsning å bygge oppå grunnen fremfor nede i grunnen. Reguleringsplanens bestemmelse om terrengopparbeidelse tilsidesettes ikke da man i dette tilfellet kan si at eiendommen bebygges på en god måte. Konsekvensene for helse, miljø sikkerhet og tilgjengelighet ansees som ivaretatt jf lovens krav, og det bør også legges vekt på dette.» Ansvarlig søker har i dokumentasjon datert opplyst at tiltaket gjelder oppføring av bolig og garasje. Tiltaket er omprosjektert i henhold til vedlagt situasjonsplan og terrengsnitt. Ny utfyllende søknad viser at det er både terrenginngrep og mur er betraktelig redusert. Planstatus: Eiendommen ligger i BF3 område som er regulert i Strandlia detaljreguleringsplan ( PanID ). Område BF3 er regulert til boligformål med småhuskarakter,maks tillatt bebygd areal på 25% Bygningsstatus: Ubebygd. Regulert til bolig med frittliggende småhusbebyggelse. Naboprotester: Ingen Biologisk mangfold: Ingen registrerte arter. Tiltaket er sjekket mot tilgjengelige baser når det gjelder naturtyper og

4 arter. Kunnskapsgrunnlaget er vurdert å være tilfredsstillende. Vi kan ikke se at tiltakets og/eller dets plassering kommer vesentlig i konflikt med formålet og prinsippene i naturmangfoldsloven. Til orientering skal enhver opptre aktsom og gjøre det som er rimelig for å unngå skade på naturmangfoldet, jf. naturmangfoldloven 6. Vurderingsgrunnlag Da eiendommen ligger innenfor BF3 område som er i gjeldende reguleringsplan avsatt til boligformål med småhuskarakter med tillat utfylling inntil 3 meters høyde over opprinnelig terreng, må omsøkte tiltak behandles som en søknad om dispensasjon fra reguleringsbestemmelser 3.2 I behandlingen av dispensasjonsforholdet skal plan- og bygningsloven 19-2 legges til grunn. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det er i hovedsak de samfunnsmessige hensyn (allmenne interesser) av planfaglig og arealdisponeringsmessig karakter som vektlegges. Personlige forhold vil bare helt unntaksvis tillegges vekt ved en dispensasjonsvurdering. Dispensasjon for én eiendom bør ikke gis når oppgitte grunner er generelle for flere eiendommer innenfor et planområde, slik at dispensasjon kan skape presedens. Ved dispensasjon fra bestemmelser i lov, vedtekt eller forskrift skal det legges vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Formålet er at dispensasjoner ikke må innebære løsninger til nevneverdig skade for slike hensyn. De ulike bestemmelser og planer har som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess. Det skal derfor ikke være en kurant sak å fravike disse. Kommunen må heller ikke bruke sin dispensasjonsmyndighet på en slik måte at den undergraver planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag. Ut fra hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning i planprosessen er det viktig at endringer i planene (av betydning) ikke skjer ved dispensasjoner, men behandles etter de regler som er fastlagt i kapitlene om kommuneplanlegging og reguleringsplanlegging. Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. I tillegg kan det settes vilkår for dispensasjonen. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. VURDERING: Nesodden kommune viser til søkers begrunnelse for dispensasjon i saken. Det er søkt om dispensasjon fra planens bestemmelse om oppfylling for omsøkte tiltak og terrengoppfylling utenfor eiendommens byggegrense. Reguleringsplaner skal sikre en forutsigbar utvikling i områder som er lagt ut til boligformål. Dette gjelder både for tiltakshaver, naboer, kommunale, statlige og regionale myndigheter. Reguleringsplanens bestemmelse om terrenginngrep tillater kommunen å gi dispensasjon for fylling ut over oppgitt grense. Det legges med dette til grunn at omsøkt tiltak kan tillates. Terrengopparbeidelsen ønskes opparbeidet med to skråning på vest side og en oppfylling på toppen/under bolig. På det høyeste blir oppfyllingen til sammen ca.5 meter. Ny utfyllende søknad viser at det er både terrenginngrep og mur er betraktelig redusert.

5 Omsøkt eiendom er en eiendom som i utgangspunktet egner seg til bolig med underetasje. Tiltakshaver ønsker en bolig med alt på ett plan hvor det blir livsløpsstandard. Boligen er derfor plassert så høyt opp i terrenget som mulig i forhold til veien. Det vil bli en mindre bakke fra veien og inn på eiendommen, men det vil likevel gi en gårdsplass og garasje som plasseres i høyde med boligens inngangsparti slik at tilgjengelig adkomst oppnås. Videre vil terrengopparbeidelsen føre til gode utearealer som er i høyde med boligens plan. Det er en klar overvekt av fordeler ved å gi dispensasjon som omsøkt ettersom tiltakshaver, og senere brukere av boligen, får et godt hus tilpasset alles behov. Bokvaliteten økes samtidig med de valgte løsninger i tiltaket. I den enkelte dispensasjonssak må det foretas en konkret og reell vurdering av de faktiske forhold i saken. Foreligger en overvekt av fordeler som taler for en dispensasjon, vil lovens krav være oppfylt og dispensasjon kan gis. Det vises til søknaden med dens dokumentasjon, begrunnelse og redegjørelser.etter en samlet vurdering anses fordelene ved å gi dispensasjon klart større enn ulempene.det kan ikke sees at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. Dispensasjonen kan heller ikke sees å medføre negative konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet eller være i konflikt statlige og regionale rammer og mål. Da lovens kriterier for å gi dispensasjon anses som oppfylt, vil omsøkte tiltak kunne godkjennes. Konklusjon: Dispensasjon kan gis og omsøkte tiltak kan gjennomføres. Brukstillatelse/ferdigattest: Brukstillatelse/ferdigattest må foreligge før tiltaket eller deler av dette tas i bruk. Ferdigmelding med anmodning om brukstillatelse/ferdigattest må sendes kommunen før tiltaket er tenkt tatt i bruk. Brukstillatelse/ferdigattest vil ikke bli gitt uten at følgende er vedlagt ferdigmeldingen: (Byggblankett 5167) a. Vannmålerskjema, b. Målsatt skisse/kart over vann- og avløpsanlegget som viser stoppeventil, tilkoblingssted, kummer m.m. (pkt. b og c gjelder der tilknytning til vann/avløp inngår som en del av tiltaket. c. Oppdatert gjennomføringsplan d. For felt BF 1-9, frittliggende småhusbebyggelse gjelder kommunens renovasjonsnorm. Lekeplasser skal være ferdig planert og klar for bruk før det gis brukstillatelse for bebyggelsen. e. Kommunen vil ikke utstede midlertidig brukstillatelse og/eller ferdigattest før felles adkomst er opparbeidet og ferdigattest for denne foreligger. Det henvises til rekkefølgebestemmelser i reguleringsplan Midlertidig brukstillatelse kan utstedes når mindre mangler gjenstår. Gjenstående arbeider/mangler må oppgis. ***************

6 Gebyrer Gebyret er beregnet i samsvar med gjeldende byggesaksregulativ som er vedtatt av Nesodden kommunestyre. Gebyrregulativet er gitt med hjemmel i Plan- og bygningslovens Gebyrberegning (Oppdragsgiver 70) Bygge- og delesaksregulativet (saksbehandling/dispensasjon/lokal godkjenning ansv.) Type tiltak Gebyrtype Areal Beløp Søknad b) Bolighus 190,- pr. m 2 148,6 Kr ,- Søknad a) Garasje større enn 30m 2 til Kr 5 297,- og med 70m 2 Disp andre forhold i planer eller bestemmelse, pr forhold Kr 2 691,- Sum gebyrer: Kr ,- Tilsynsgebyr(gebyrregulativet pkt. 3.6.) Gjelder saker innkommet etter Kr 646,- Fakturagrunnlag Kr ,- Faktura blir ettersendt. Faktura sendes tiltakshaver: Kari L. og Asbjørn E. Støten Tangerudveien FJERDINGBY Med vennlig hilsen Zubair Ali Syed Fagleder byggesak Snezana Durovic Avdelingsarkitekt Elektronisk signert.