Saksnummer Utvalg Møtedato 082/16 Plan- og teknikkutvalget

Transkript

1 Nesodden kommune Rådmannen Saksfremlegg Dato: Vår ref: 16/ /26057 Arkivkode: GBNR - 31/0011 Saksbeh.: Astrup Rønning, Mille Saksnummer Utvalg Møtedato 082/16 Plan- og teknikkutvalget Gbnr 31/11 - Toveien Riving og tilbygg fritidsbolig Dispensasjon fra Kommuneplanen 11 hva gjelder tiltak i områder avsatt til LNF Saken gjelder Søknad mottatt den som gjelder riving av og tilbygg på eksisterende fritidsbolig i Toveien 115. Kommunen har anbefalt søker om å søke om utslippstillatelse parallelt med rammesøknaden. Eiendommen ligger i et område som i gjeldende kommuneplan er avsatt til landbruk natur og friluftsformål (LNF) og en godkjenning av søknaden innebærer at det må gis dispensasjon fra kommuneplanens 11 hva gjelder tiltak i LNF. Plan og teknikkutvalget skal kun ta stilling til dispensasjonsforholdet i saken. Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan og bygningsloven 19 2 dispenseres det fra Kommuneplanen 11 med følgende begrunnelse:

2 Plan- og teknikkutvalget Innstillingen ble enstemmig vedtatt. PT- 082/16 Vedtak: I medhold av plan og bygningsloven 19 2 dispenseres det fra Kommuneplanen 11 med følgende begrunnelse: Generelle bestemmelser: Dersom arbeidet ikke er igangsatt innen 3 år etter at tillatelsen er gitt, faller tillatelsen bort. Det samme gjelder også om arbeidet innstilles for lengre tid enn 2 år, jfr. plan og bygningsloven SAKSBEHANDLING: Søkers beskrivelse av tiltaket/angitte særlig grunner for dispensasjon: Nåværende hytte er liten og umoderne. Bygningen må være bygget rett etter krigen. Skjøte for eiendommen ble utstedt i Dagens eier har fått opplyst at eier var fastboende og bygde huset som helårsbolig. Det er ikke gjort noen modernisering av huset siden den gang, i alle fall ikke siden eiers familie overtok eiendommen i Stedet brukes bygget i dag som fritidsbolig. Hytta er nå i så dårlig forfatning at dette reduserer bruksnytten av eiendommen betydelig. Hytta er lite egnet til overnatting og lengre opphold, derfor begrenser bruken seg til dagopphold i fint vær. Eier ønsker å få en hytte med noe bedre plass, likevel slik at den fortsatt fremstår som en beskjeden hytte, på tilsvarende måte som i dag. Det søkes om tillatelse til å utvide hytta og rive deler av hytta slik at nytt BRA blir 66,2 m2. I tillegg vil eksisterende uthus på 22,89 m2 bli stående. I en utvidet hytte vil taket være løftet noe. Dessuten inngår inngangsparti, bad og terrasse, samt stue/kjøkken og to soverom. Hyttens karakter og utforming vil i stor grad bli som i dag. Dette ivaretas ved å opprettholde en rektangulær planløsning der stue og kjøkken ligger mot sør og øst, som i dag. Nåværende farger på panel og vinduskarmer er også tenkt beholdt som nå. Etter rehabilitering vil hytta fremstå med samme type uttrykk, men mer estetisk enn den gjør i dagens nedslitte tilstand. Det planlegges å etablere baderom. Søknad om inntak av privat vann og avløpsløsning vil bli fremmet separat. Slike systemer vil derfor bare bli installert hvis tillatelse gis. Hytta ligger i et LNF område i kommuneplanens arealdel. Området er omfattes av hensynssone for bevaring av naturmiljø, H Det søkes om dispensasjon fra arealformålet i kommuneplanens

3 arealdel. Byggetiltaket vil ikke redusere ferdselsmuligheter, opplevelseskvaliteter, biologisk mangfold eller sammenhengende naturområder. Tiltaket vil ikke ha innvirkning på tilgjengeligheten for allmennheten eller miljøet for øvrig i området. Naturbase, Artskart og Follokart er sjekket i forhold til biologisk mangfold. Hensynssonen blir ikke negativt berørt av tiltaket. En rehabilitering vil føre til at eiendommen kan benyttes bedre enn i dag, der både hytta og tomta nå fremstår forfallen og gjengrodd. En rehabilitert hytte vil bli benyttet i langt større grad enn i dag. Den vil dermed føre til at hele eiendommen får et utseende og en standard som vil framstå som klart mer positivt for hele nabolaget, samtidig som nåværende preg i området opprettholdes. Det er lagt vekt på å planlegge slik at hytta blir i samsvar med intensjonene i kommunens planbestemmelser, jf siste strekpunkt i retningslinjene for hensynssone Nesoddmarka, der det går fram at unntak fra byggeforbudet kan omfatte mindre utvidelse av eksisterende bebyggelse. Planstatus: Eiendommen ligger i område avsatt til LNF Bygningsstatus: Fritidsbolig Naboprotester: Ingen Biologisk mangfold: Det er ikke registrert spesielle naturtyper eller arter (naturmangfold) i området rundt tiltaket, og prinsippene i nml er dermed ivaretatt. Til orientering skal enhver opptre aktsom og gjøre det som er rimelig for å unngå skade på naturmangfoldet, jf. naturmangfoldloven 6. VURDERINGSGRUNNLAG: I behandlingen av søknaden om dispensasjon skal plan og bygningsloven 19 2 legges til grunn. Bestemmelsen lyder slik: Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1 8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. I lovens forarbeider (Ot.prp. nr. 32 ( ) side 242) står følgende om dispensasjonsadgangen: Andre ledd avgrenser kommunens adgang til å gi dispensasjon. Vilkåret "særlige grunner" i gjeldende 7 er erstattet med en mer detaljert angivelse som klargjør og strammer inn dispensasjonsadgangen. Det kreves at hensynene bak den bestemmelsen det dispenseres fra ikke

4 blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må det foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Dagens 7 blir praktisert slik at det er tilstrekkelig med alminnelig interesseovervekt, men etter den nye bestemmelsen må det foreligge klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Ordvalget innebærer at det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Tredje ledd angir at det ved dispensasjon fra bestemmelser i lov, vedtekt eller forskrift skal legges vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Dette vil særlig gjelde i byggesaker. Formålet er at dispensasjoner ikke må innebære løsninger til nevneverdig skade for slike hensyn. RÅDMANNENS VURDERING: I behandlingen av dispensasjonsforholdet er spørsmålet i hovedsak om tilbygget medfører at hensynet bak begrensningene i planbestemmelsen 11 blir vesentlig tilsidesatt. Videre om fordelene ved dispensasjon er klart større enn ulempene etter en konkret vurdering, jf. pbl Det følger av kommuneplanbestemmelsenes 11 nr. 1 at i områder som i arealdelen er utlagt til LNF er det ikke tillatt med annen bygge og anleggsvirksomhet enn den som har direkte tilknytning til landbruksdrift/stedbunden næring. Det følger av føringer til bestemmelsen at under forutsetning av at det ikke er i strid med intensjonene som planen skal ivareta, kan Kommunen etter særskilt vurdering gi dispensasjon for bygningsmessige tiltak på bebygde boligeiendommer i LNF område. LNF formål skal sikre ivaretakelsen av landbruks, natur og friluftsverdier og er et arealformål som setter sterke begrensninger på bruken av et område. Hvilke områder som skal være gjenstand for et slikt arealformål må derfor ses gjennom en helhetlig vurdering av kommunens arealressurser. Den faktiske situasjonen pr. i dag er at eiendommen ligger i et område som i kommuneplanens arealdel er sonet til LNF. Eiendommen er bebygget med to bygninger; hytte og uthus. Nåværende utforming av hytten er ikke hensiktsmessig for eierne. I tillegg trenger hytten en oppgradering for å sikre videre bruk av hytten. Omsøkt tiltak er tenkt utført i samme materialer som dagens hytte, farger er tenkt videreført og målet er å bevare dagens uttrykk så langt det lar seg gjøre innenfor rammene som er lagt til grunn for søknaden. I Kommuneplanen 11 og dens føringer i kulepunkt 4 står det følgende: For fritidseiendommer som ligger i LNF området skal bebygd areal (BYA) ikke overskride 10%. Samlet bruksareal (BRA) skal ikke overstige 100m2. Det tillates ikke oppført ny bebyggelse i LNFområdet. Eiendommen er på 2971 m2 og etter omsøkt tiltak vil hyttens BRA være 87,66 m2 og BYA vil være langt under 10%. Kommunen er derfor av den oppfatning av at en dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelse 11 bør innvilges da omsøkt tiltak er av så liten art og fordi en rehabilitering av bygningen ikke bare vil gi økt bruk av eiendommen, men også ha positiv innvirkning på området som helhet. Fordelene ved tiltaket ansees dermed som større enn ulempene etter en konkret vurdering. Konklusjon I medhold av plan og bygningsloven 19 2 dispenseres det fra Kommuneplanen 11 for riving og

5 tilbygg på fritidsboligen med følgende begrunnelse: Da fordelene ved å gi dispensasjon vurderes til å være klart større enn ulempene, vil dispensasjon kunne gis. Vedlegg Gbnr 31/11 - Toveien Riving og tilbygg fritidsbolig - Søknad om rammetillatelse Situasjonskart Situasjonsplan Tegning eksisterende fasade Tegning eksisterende fasade2 Tegning eksisterende fasade3 Tegning eksisterende fasade4 Tegning ny fasade Tegning ny fasade2 Tegning ny fasade3 Tegning ny fasade4 Tegning ny plan Tegning ny snitt Foto