Tillatelse til tiltak med dispensasjon - 57/11, Løysebakken 41, Terrasse, garasje og fasadeendring, dispensasjon, tiltak uten ansvarsrett

Transkript

1 DRAMMEN KOMMUNE Morten Holmstad Løysebakken DRAMMEN Vår referanse 18/3925/13/CARRAL Arkivkode GBNR 57/11 Deres referanse Dato Tillatelse til tiltak med dispensasjon - 57/11, Løysebakken 41, Terrasse, garasje og fasadeendring, dispensasjon, tiltak uten ansvarsrett Drammen kommune viser til søknad om oppføring av veranda, garasje og fasadeendringer uten ansvarsrett og søknad om dispensasjon fra LNF-formålet mottatt og tilleggsdokumentasjon sist mottatt Søknaden var fullstendig Vedtak Etter delegert myndighet og i samsvar med plan- og bygningsloven 21-4, jamfør 20-1 Dispensasjon fra LNF-formålet i kommuneplanens arealdel Etter bestemmelsene i plan- og bygningsloven 19-2 gis det dispensasjon fra LNF-formålet i kommuneplanens arealdel for oppføring av veranda, garasje og fasadeendringer. Godkjent tiltak Drammen kommune godkjenner følgende tiltak: Oppføring av veranda, garasje og fasadeendringer. Verandaen oppføres mot sør og vest langs den eksisterende boligen. Garasjen oppføres på eiendommens østre del. Fasadeendringene består i innsetting av terrassedør og fjerning av to dører mot sør, fjerning av ett vindu mot nord og forlenging av takutstikk med 30 cm. Følgende dokumentasjon er godkjent i tiltaket Situasjonsplan datert Fasade terrasse sør og nord datert Fasade terrasse øst og vest, datert plantegning av terrasse Fasade garasje øst og vest, datert snitt av garasje Fasade garasje sør og nord, datert plantegning av garasje Byplan Byplan avd. byggesak Postboks 7500, 3008 Drammen Tlf Org. nr

2 Betingelser for vedtaket: 1. Tiltakshaver har selv ansvaret for at tiltaket prosjekteres og utføres etter plan- og bygningsloven med forskrifter, arealplaner og tillatelsen. 2. Når tiltaket er ferdig må det sendes inn søknad om ferdigattest. Vilkår for ferdigattest 1. Er det utført mindre, ikke søknadspliktige, endringer i forhold til godkjente tegninger, må ajourførte tegninger ("som bygget") også sendes inn for ny godkjennelse. Opplysninger om søknaden Tiltakshaver: Morten Holmstad Kort beskrivelse av søknaden Løysebakken 41 består av en enebolig med en grunnflate på ca. 100m2. Tiltakshaver søker om å oppføre veranda og garasje, samt å utføre fasadeendringer på den eksisterende eneboligen. Fasadeendringene består i innsetting av terrassedør og fjerning av to dører mot sør, fjerning av ett vindu mot nord og forlenging av takutstikk med 30 cm. Garasjen søkes oppført øst for eneboligen med en grunnflate på ca. 50 m2 og har en mønehøyde på 4,3 meter og gesimshøyde på 2,4 meter. Verandaen, som skal oppføres i tilknytning til huset mot sør og vest, ble i utgangspunktet omsøkt med en størrelse på 64 m2 og med en avstand på kun 1 meter fra gbnr. 57/3. Kommunen var imidlertid av den oppfatning at plasseringen ikke kunne aksepteres fordi den var for nærme dyrka mark. Tiltakshaver har tatt kommunens merknad til etterretning og justert tiltaket. Verandaen har nå en minsteavstand til gbnr. 57/3 mot sør på 2 meter. Tiltaket er også redusert i størrelse fra 64 m2 til 57m2. Det er i søknaden bekreftet at tiltaket er prosjektert i henhold til TEK10. Tiltakshaver har oppgitt følgende opplysninger i søknaden Tomtestørrelse 1679 m² Bebygd areal, BYA 243 m² Grad av utnytting 14 % BYA Bruksareal, BRA 150 m² Antall boenheter 1 boenhet Antall biloppstillingsplasser 2 p-plasser Plangrunnlag Eiendommen er ikke regulert, men kommuneplanens arealdel gjelder, vedtatt , og dens bestemmelser. I kommuneplanens arealdel er eiendommen avsatt til arealformål LNFR for tiltak basert på gårdens ressursgrunnlag. Høringsuttalelser Søknaden om dispensasjon fra LNF-formålet ble sendt til Fylkesmannen i Buskerud for uttalelse Vurdering fra Fylkesmannen i Buskerud av , lyder slik:

3 «Fylkesmannen kjenner ikke til spesielle natur-, landskaps- eller friluftsinteresser som blir berørt av tiltaket og kan ikke se at tiltakene vil ha nevneverdige uheldig påvirkning for landbruksinteressene i område. Vi har følgelig ingen spesielle merknader ut fra nasjonale eller viktige regionale interesser. Vi ber likevel kommunen vurdere om saken kan ha negative virkninger for lokale miljøverdier eller lokale interesser og ut fra dette foreta en konkret vurdering av saken. En eventuell dispensasjon må begrunnes nøye ut fra konkrete forhold i den aktuelle saken for å unngå at det skapes en uheldig presedens i forhold til tilsvarende saker. Vi har tillit til at kommunen vurderer alle relevante forhold i saken og at lokale miljøverdier og lokale interesser i tilstrekkelig grad blir ivaretatt.» Nabovarsling Berørte naboer og gjenboere er varslet etter bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21-3 og19-1. Det er ikke kommet inn merknader fra noen av disse. Kommunens vurdering Søknaden inneholder tilstrekkelig dokumentasjon etter byggesaksforskriften (SAK10) kapittel 5 og 6-4. Utforming av tiltak og visuelle kvaliteter Etter kommunens vurdering er verandaen, garasjen og fasadeendringene prosjektert slik at det vil få en tilfredsstillende arkitektonisk utforming og visuelle kvaliteter som er i samsvar med pbl og Krav til plassering av tiltak Tiltakene må plasseres i samsvar med godkjent situasjonsplan og tegninger. Verandaen skal plasseres i en minsteavstand på 2 meter fra nabogrensen mot gbnr. 57/3 i sør. Garasjen skal plasseres i en minsteavstand på 2 meter fra nabogrensen mot gbnr. 57/3 og gbnr. 57/9 i øst. Det foreligger avstandserklæringer for plasseringene fra de aktuelle naboene, datert og Dispensasjon Det er søkt om dispensasjon fra arealformålet LNFR for tiltak basert på gårdens ressursgrunnlag og fra pkt. 8.1 i kommuneplanens arealdel. Det følger av pkt. 8.1 i kommuneplanens arealdel at: «I LNF-områder er det ikke tillatt å føre opp ny bebyggelse eller andre varige konstruksjoner eller anlegg ( ) som ikke er tilknyttet stedbunden næring/tradisjonell landbruksdrift eller allment friluftsformål.» Oppføring av veranda, garasje og fasadeendringer er i strid med arealformålet LNF og bestemmelsen, jf. pbl Det er derfor søkt dispensasjon for tiltakene.

4 Tiltakshavers begrunnelse for dispensasjon Kommunen har mottatt følgende begrunnelse for dispensasjonen fra tiltakshaver: «Bakgrunnen er at tiltaket det søkes om, er tilhørende anlegg på en boligeiendom, samt at eiendommen det søkes om ikke benyttes til landbruksformål. Det kan videre argumenteres med at plasseringen av garasjen ikke har noen effekt på muligheten til utøvelse av friluftsliv og rekreasjon i området. Tiltaket kan også betraktes som mindre, og oppføres på en relativt stor eiendom med areal på 1679 m2. Eiendommen ligger usjenert til innerst i blindvei, og således ikke til ulempe for noen naboer.» Kommunens vurdering Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 kan kommunen gi dispensasjon dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Dette innebærer at det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Det skjønn kommunen skal utøve når den vurderer om dispensasjon skal gis, er underlagt omfattende begrensninger. Avvik fra arealplaner reiser særlige spørsmål. De ulike planene er som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, bystyret. Planene omhandler dessuten konkrete forhold. Det skal derfor ikke være kurant å fravike gjeldende plan. Utgangspunktet for en dispensasjon er at denne må være til fordel for allmennheten, og ikke private interesser. Sivilombudsmannen har uttrykt at det må foreligge spesifiserte, klare grunner av en slik karakter og en slik tyngde at de kan slå igjennom overfor de hensyn den aktuelle plan eller bestemmelse skal ivareta. Kun de grunner som ligger innenfor de rammene plan- og bygningsloven angir, er relevante i vurderingen. Hensynet bak arealformålet LNFR for tiltak basert på gårdens ressursgrunnlag og den tilhørende bestemmelsen i kommuneplanens arealdel pkt. 8.1, om at det ikke er lov å oppføre tiltak som er i strid med LNF-formålet, er at området skal bli bevart og sikret for landbruksproduksjon. Den delen av Løysebakken 41 som blir berørt av at verandaen og garasjen oppføres, er ikke dyrka mark. Arealet blir derimot i dag benyttet til uteoppholdsareal for boligen på eiendommen. Vi kan derfor ikke se at tiltakene vil tilsidesette hensynene bak landbruksproduksjonen. I tillegg til dette har tiltakshaver justert avstanden mellom verandaen og dyrka mark. Det er nå en minsteavstand på 2 meter til dyrka mark, noe kommunen anser som en tilstrekkelig avstand for å unngå konflikt mellom verandaen og utøvelsen av landbruksproduksjon. Kommunen har kommet til at hensynene bak bestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt. Det må da vurderes om fordelene ved en dispensasjon er klart større enn ulempene. Det er i utgangspunktet fordeler og ulemper for de allmenne interessene som skal avveies. Det vil derfor være samfunnsmessige hensyn av planfaglig og arealdisponeringsmessig karakter

5 som veier tyngst når det er snakk om fordeler og ulemper. Kravet til overvekt av fordeler må videre ses i lys av hvilke forhold som taler mot en dispensasjon, slik at interesseavveiningen blir relativ. Fordelen ved å gi dispensasjon er at eiendommen, hvor det fra før av er oppført en lovlig enebolig, kan utvikles som en eneboligtomt i tråd med dagens forventninger til komfort og standard. Videre registreres det ingen nevneverdige ulemper ved dispensasjonen. Ettersom tiltakshaver har redusert verandaens størrelse og plassering, samt redegjort for at tiltaket tilfredsstiller kravet til dagslys etter teknisk forskrift, registrer vi ingen nevneverdige ulemper ved tiltakene. Vi har også gått gjennom artsdata-banken, og kan ikke se at tiltaket kommer i konflikt med registrerte arter. Kommunen anser derfor at vilkårene for å gi dispensasjon er oppfylt, jf andre ledd. Søknad om dispensasjon fra arealformålet LNFR for tiltak basert på gårdens ressursgrunnlag og fra pkt. 8.1 i kommuneplanens arealdel innvilges. Tillatelsens varighet Det følger av pbl 21-9 at dersom tiltaket ikke er satt i gang senest 3 år etter at tillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i mer enn 2 år. Bestemmelsene gjelder tilsvarende for dispensasjon. Fristene kan ikke forlenges. Dersom det klages på vedtaket, beregnes 3 års fristen fra det endelige vedtaket i klagesaken. Gebyr Etter Gebyrregulativ for byggesaker, plansaker, delesaker, matrikkelsaker og seksjoneringssaker, gjeldende fra , skal det betales gebyr for utførte tjenester. Gebyr for saksbehandling av fullstendige søknader angis ved bokstaven M. 1M utgjør kr ,-. Ved behandling av saker der innsendt dokumentasjon er mangelfull eller feilaktig, beregnes et tilleggsgebyr etter medgått tid med kr ,- pr. time inntil saken er fullstendig. Det har i denne saken medgått 2 saksbehandlingstimer inntil saken var fullstendig. Følgende gebyr er påløpt: 3-1, medgått tid, 2 timer kr 2.450,- 3-6, fasadeendring, 2M kr 4.900,- 3-2 C, veranda på 57 m2, 3M kr 7.350,- 3-2 C, garasje på 50m2, 3M kr 7.350, C, dispensasjon knyttet til byggesak, 4M kr 9.800,- Totalt gebyr i saken er kr ,-. Gebyret inkluderer behandling av søknad om første igangsettingstillatelse og ferdigattest. Faktura ettersendes fra økonomitjenesten. Klageadgang Det er mulig å klage på vedtaket. Fristen for å klage er 3 uker fra dere mottar dette vedtaket. Se mer informasjon om klageadgang i vedlegget «Opplysning om adgang til å klage» Med hilsen

6 Tone Hau Steinnes avdelingsleder Caroline Ralle saksbehandler Dette dokumentet er elektronisk godkjent og sendes uten underskrifter Vedlegg Opplysning om adgang til å klage

7 Opplysning om adgang til å klage Vedtaket i denne saken kan påklages til Fylkesmannen av parter med rettslig klageinteresse. (etter plan- og bygningsloven 1-9, og forvaltningsloven 28.) Klagefrist Klagefristen er 3 uker regnet fra den dag brevet kommer frem til den påførte adresse. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Om du klager så sent at det kan være uklart for oss om du har klaget i rett tid, må du oppgi når denne meldingen kom frem. Kommunen kan i særlige tilfeller forlenge klagefristen før denne er utløpet. Oversitting av klagefrist Selv om du har oversittet klagefristen, kan klagen tas under behandling såframt du eller din fullmektig ikke kan lastes for å ha oversittet fristen eller for å ha drøyd med å klage, eller det av særlige grunner er rimelig at klagen blir prøvd. Ved vurderingen av om klagen bør tas opp til behandling, skal det også legges vekt på om endring av vedtaket kan medføre skade eller ulempe for andre. Klagen kan ikke tas under behandling som klagesak dersom det er gått mer enn ett år siden vedtaket ble truffet. Klageadressat Klagen skal sendes skriftlig til Drammen kommune, Byplan, Rådhuset, Engene 1, 3008 Drammen. Innholdet i klagen Hvilket vedtak du klager over, oppgi saksnummer Årsaken til at du klager Den eller de endringer som ønskes Eventuelle andre opplysninger som kan ha betydning for vurderingen av klagen Du må oppgi ditt navn og adresse Klagen må undertegnes Utsatt iverksetting av vedtaket Det er mulighet til å be om at det ikke blir satt i gang arbeider på tomten før klagen er avgjort. Kommunen eller Fylkesmannen kan sørge for dette ved å beslutte at vedtak ikke skal iverksettes før klagefristen er ute eller klagen avgjort. Selv om en klage ikke gis oppsettende virkning, så blir arbeidene som utføres før klagen er ferdigbehandlet utført på utbyggers egen risiko.