DRAMMEN KOMMUNE. Vedtak. Trond Martens Sivilarkitekt Bragernes Torg DRAMMEN

Transkript

1 DRAMMEN KOMMUNE Trond Martens Sivilarkitekt Bragernes Torg DRAMMEN Vår referanse 17/11498/12/IDGUND Arkivkode GBNR 79/202 Deres referanse Dato Rammetillatelse med dispensasjon - 79/202, Jarlsbergveien 92 Nytt idrettsbygg/garderobebygg - Konnerud Idrettspark Drammen kommune viser til søknad om oppføring av nytt idrettsbygg/garderobebygg mottatt og tilleggsdokumentasjon sist mottatt Søknaden var fullstendig sistnevnte dato. Vedtak Etter delegert myndighet og i samsvar med plan- og bygningsloven 21-4, jamfør 20-1 Dispensasjon fra formålet i reguleringsplanen og kommuneplanens bestemmelse om byggehøyder pkt. 2.1 Etter bestemmelsene i plan- og bygningsloven 19-2 gis det dispensasjon fra formålet i reguleringsplanen for Konnerud Sentralidrettsanlegg vedtatt , slik at bygget kan benyttes til privat utleie. Det gis videre dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelse om byggehøyder pkt. 2.1 for oppføring av bygg med gesimshøyde på 7,3 meter, og 9,0 meter på en begrenset del av bygningen. Godkjent tiltak Drammen kommune godkjenner følgende tiltak: Oppføring av nytt idrettsbygg/garderobebygg som en del av Konnerud Idrettspark. Følgende dokumentasjon er godkjent i tiltaket Situasjonsplan datert Utomhusplan datert Fasade nord datert Fasade sør datert Fasade sørøst datert Fasade øst datert Byplan avd. byggesak Postboks 7500, 3008 Drammen Tlf Org. nr

2 Fasade vest datert Plan 1 datert Plan 2 datert Snitt 1 datert Snitt 2 datert Betingelser for vedtaket: 1. Det skal kun etableres gangvei fram til idrettsbygget, og det tillates ikke at det etableres parkering inne på idrettsområdet. Kommunens virksomhet for Vei, Natur og Idrett vil oppføre bom ved dagens driftsadkomst. 2. Brannteknisk prosjektering skal ansvarsbelegges med ansvarlig foretak. Utarbeidet rapport skal vedlegges ved innsending av igangsetting som innebærer fundamentering og/eller bygningsmessige arbeider. Dersom utarbeidet brannstrategi medfører behov for endring av fasader, planløsning eller lignende skal dette omsøkes som endring av gitt tillatelse. Behov for ny nabovarsling må vurderes ut ifra endringens omfang. 3. Bygningsavfall må kildesorteres og leveres til godkjent mottak. 4. Det er krav om obligatorisk uavhengig kontroll av brannsikkerhet, konstruksjonssikkerhet og bygningsfysikk, jf. byggesaksforskriften Fagområdene skal føres opp på gjennomføringsplanen og være belagt med ansvar. 5. Søknad om ansvarsrett for uavhengig kontroll, samt resterende fagområder som ikke tidligere er ansvarsbelagt, og oppdatert gjennomføringsplan må innsendes for godkjenning før søknad om igangsetting. Vilkår Vilkår for igangsettingstillatelse 1. Samtykke fra Arbeidstilsynet må foreligge. 2. Søknad om sanitærabonnement må være godkjent av virksomhet for Vann og Avløp. 3. Ved søknad om igangsetting som innebærer fundamentering og/eller bygningsmessige arbeider må brannprosjektering vedlegges søknad. 4. Oppdatert gjennomføringsplan må innsendes. 5. Nødvendige erklæringer om ansvarsretter for tiltaket må innsendes. Opplysninger om søknaden Tiltakshaver: Konnerud Idrettslag Ansvarlig søker: Trond Martens Sivilarkitekt Kort beskrivelse av søknaden Det er søkt om oppføring av nytt idrettsbygg/garderobebygg som en del av Konnerud Idrettspark. Tiltaket består av garderobebygg, kiosk, sliperom, forsamlingsrom, cafe og sekretariat for tilliggende is- og gressbaner. Det er i søknaden bekreftet at tiltaket er prosjektert i henhold til TEK17.

3 Søker har oppgitt følgende opplysninger i søknaden: Tomtestørrelse m² Bebygd areal, BYA 888 m² Grad av utnytting 1,05 % BYA Bruksareal, BRA 1010 m² Gesimshøyde Gesimshøyde v/ventilasjonsaggregat 7,3 m 9,0 m Ansvar Mottatte erklæringer om ansvarsretter og gjennomføringsplan versjon nr. 1, datert tas til etterretning. Følgende foretak har erklært ansvarsrett i tiltaket: Foretak og org.nr. Beskrivelse Tiltaksklasse Trond Martens Sivilarkitekt, SØK, ansvarlig søker og PRO, arkitekturprosjektering 2 Arbeidene ligger i tiltaksklasse 2 og det er derfor krav om uavhengig kontroll av brannsikkerhet, konstruksjonssikkerhet og bygningsfysikk, jf. SAK andre ledd. Plangrunnlag For eiendommen gjelder reguleringsplan for Konnerud Sentralidrettsanlegg vedtatt Eiendommen er regulert til arealformål friområde, park etc. Videre er eiendommen omfattet av kommunedelplanen for Verkenselva, vedtatt I kommunedelplanen er området avsatt til arealformål idrettsanlegg. I tillegg gjelder kommuneplanens arealdel, vedtatt , og dens bestemmelser. Eiendommen er i kommuneplanen avsatt til arealformål idrettsanlegg. Nabovarsling Berørte naboer og gjenboere er varslet etter bestemmelsene i plan - og bygningsloven Det er ikke kommet inn merknader fra noen av disse. Kommunens vurdering Søknaden inneholder tilstrekkelig dokumentasjon etter byggesaksforskriften (SAK10) kapittel 5 og 6-4. Utforming av tiltak og visuelle kvaliteter Etter kommunens vurdering er tiltaket prosjektert slik at det vil få en tilfredsstillende arkitektonisk utforming og visuelle kvaliteter som er i samsvar med pbl 29-1 og 29-2.

4 Dispensasjon fra formålet i reguleringsplanen for Konnerud Sentralidrettsanlegg Eiendommen er i reguleringsplanen avsatt til offentlig friområde, park etc. Det er søkt om dispensasjon etter plan- og bygningsloven 19-2 for å kunne benytte byggets caféareal til privat utleie. Søkers begrunnelse for dispensasjon Dispensasjonssøknaden er begrunnet med at bruken av bygget primært er knyttet til café/servering i forbindelse med aktivitet til idrettsbanen, slik at utleie til private arrangementer vil være sekundær bruk. Mulighet til privat utleie vil videre være med å sikre en bedre økonomisk drift av idrettslaget, samtidig som det vil kunne dekke et behov for selskapslokaler i nærområdet. Kommunens vurdering Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 kan kommunen gi dispensasjon dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Dette innebærer at det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Det skjønn kommunen skal utøve når den vurderer om dispensasjon skal gis, er underlagt omfattende begrensninger. Avvik fra arealplaner reiser særlige spørsmål. De ulike planene er som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, bystyret. Planene omhandler dessuten konkrete forhold. Det skal derfor ikke være kurant å fravike gjeldende plan. Utgangspunktet for en dispensasjon er at denne må være til fordel for allmennheten, og ikke private interesser. Sivilombudsmannen har uttrykt at det må foreligge spesifiserte, klare grunner av en slik karakter og en slik tyngde at de kan slå igjennom overfor de hensyn den aktuelle plan eller bestemmelse skal ivareta. Kun de grunner som ligger innenfor de rammene plan- og bygningsloven angir, er relevante i vurderingen. Regulert formål til offentlig friområde, park etc. har til hensikt å avsette tilstrekkelig areal til bruk for offentlige friområder i Drammen kommune. Nytt idrettsbygg i Konnerud Idrettspark vil i all hovedsak benyttes til offentlig formål ved at bruken knytter seg til aktivitet på idrettsbanen, herunder bruk av garderober samt café/servering i forbindelse med idrettsarrangementer. At bygget tidvis benyttes til privat utleie medfører dermed ikke at hensynet bak bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt. Det første vilkåret i plan- og bygningsloven 19-2 er dermed oppfylt. Det må videre vurderes om fordelene ved en dispensasjon er klart større enn ulempene. En vesentlig fordel ved å gi dispensasjon fra hensynet bak arealformålet er at et nytt idrettsbygg på Konnerud er et positivt tilbud både innenfor kommunen og regionalt. Videre vil en dispensasjon føre til en bedre økonomisk drift av idrettslaget, dekke et behov for selskapslokale i nærområde. Kommunen kan ikke se at det foreligger nevneverdige ulemper av arealdisponeringsmessig karakter i denne saken. Fordelene ved å gi dispensasjon fra formålet i reguleringsplanen er dermed klart større enn ulempene.

5 Kommunen anser at vilkårene for å gi dispensasjon er oppfylt, jf andre ledd. Søknad om dispensasjon fra formålet i reguleringsplanen innvilges. Dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelse om høyder Det er søkt om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel pkt Bestemmelsen lyder slik: «Der det i denne eller annen gjeldende plan ikke er fastsatt nærmere byggehøyder skal bebyggelse ikke oppføres med gesimshøyde høyere enn 7 meter, mønehøyde høyere enn 9 meter over gjennomsnittlig planert terreng.» Det omsøkte bygget har flatt tak med en gesimshøyde på 7,3 meter. Ventilasjonsaggregatet er plassert på taket med en gesimshøyde på 9,0 meter. Søkers begrunnelse for dispensasjon Dispensasjonssøknaden er begrunnet med at det kun er en mindre del av taket som vil ha en høyde på 9,0 meter. Ventilasjonsaggregatet er plassert i fasadelivet, slik at høyden benyttes for å markere inngangspartiet til bygningen. Det er videre en prisgunstig løsning å plassere aggregatet på tak fremfor innendørs. Dispensasjonssøknaden er videre begrunnet med at øvrig tak har en marginal overskridelse på 0,3 meter. Av hensyn til at bygget benyttes til sportsaktiviteter er det nødvendig med en innvendig romhøyde høyere enn minimumskravet. Det er i dispensasjonssøknaden videre påpekt at bygget er frittliggende og således ikke vil være til ulempe for naboer eller sine omgivelser. Kommunens vurdering Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 kan kommunen gi dispensasjon dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Dette innebærer at det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Det skjønn kommunen skal utøve når den vurderer om dispensasjon skal gis, er underlagt omfattende begrensninger. Avvik fra arealplaner reiser særlige spørsmål. De ulike planene er som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, bystyret. Planene omhandler dessuten konkrete forhold. Det skal derfor ikke være kurant å fravike gjeldende plan. Utgangspunktet for en dispensasjon er at denne må være til fordel for allmennheten, og ikke private interesser. Sivilombudsmannen har uttrykt at det må foreligge spesifiserte, klare grunner av en slik karakter og en slik tyngde at de kan slå igjennom overfor de hensyn den aktuelle plan eller bestemmelse skal ivareta. Kun de grunner som ligger innenfor de rammene plan- og bygningsloven angir, er relevante i vurderingen. Hensynet bak bestemmelsen om maksimal gesimshøyde er å sikre samsvar mellom bygningsvolum og høyde, både ved nær- og fjernvirkning, samt å ivareta lys, luft og utsyn mellom bygg. Videre vil

6 bestemmelser om utforming, herunder maks høydeangivelse, skape forutsigbarhet om hvordan boliger blir seende ut og hvordan en tomt vil bli utnyttet. En dispensasjon fra kommuneplanens arealdel pkt. 2.1 om maks gesimshøyde, vil medføre at forutsigbarheten for hvordan byggeprosjekter vil bli seende ut og hvordan tomten blir utnyttet, delvis tilsidesettes. Omsøkte tiltak har flatt tak med en gesimshøyde på 7,3 meter. Et ventilasjonsaggregat er plassert på taket med en gesimshøyde på 9,0 meter. Kommunens vurdering er at det kun er et begrenset del av taket som har en takhøyde på 9,0 meter. Øvrig tak har et avvik på 0,3 meter. Kommunen bemerker at det er tale om en overskridelse av svært begrenset karakter. Tiltaket ligger videre på Konnerud Idrettsbane som i all hovedsak er avskjermet fra nabobebyggelse. En dispensasjon fra høydebestemmelsen i kommuneplanen vil dermed ikke vil føre til ulempe for naboer eller sine omgivelser. Hensynet bak bestemmelsen blir således ikke vesentlig tilsidesatt. Det første vilkåret i plan- og bygningsloven 19-2 er oppfylt. Det må da vurderes om fordelene ved en dispensasjon er klart større enn ulempene. En ulempe med å gi dispensasjon fra kravet til byggehøyder, er at eiendommen blir mer bebygd i høyde enn hva kommuneplanens arealdel tillater. Oppføring av idrettsbygget er imidlertid avskjermet fra nabobebyggelse. Det presiseres videre at det ikke er kommet noen naboprotester mot tiltaket. Kravet til overvekt av fordeler må ses i lys av hvilke forhold som taler mot en dispensasjon, slik at interesseavveiningen blir relativ. Under henvisning til at overskridelsen er svært begrenset mener rådmannen at denne ulempen er marginal. Dette betyr at det er grunn til å stille noe lavere krav til de fordeler dispensasjonen må innebære. Fordelene ved å gi dispensasjon er at ventilasjonsaggregatet med en høyde på 9,0 meter er benyttet til å markere inngangspartiet til idrettsbygget. På denne måten får bygget gode visuelle kvaliteter. Løsningen er videre prisgunstig sammenlignet med å plassere ventilasjonsaggregatet innvendig. Fordelen av at øvrig tak har en høyde på 7,3 meter er videre at bygget får en romslig romhøyde tilpasset byggets bruk. Etter en samlet vurdering, vurderer kommunen at fordelene ved å gi dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelser om høyder, er klart større enn ulempene. Kommunen anser derfor at vilkårene for å gi dispensasjon er oppfylt, jf andre ledd. Søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel pkt. 2.1 innvilges. Rammetillatelsens varighet Det følger av pbl 21-9 at dersom tiltaket ikke er satt i gang senest 3 år etter at tillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i mer enn 2 år. Bestemmelsene gjelder tilsvarende for dispensasjon. Fristene kan ikke forlenges. Dersom det klages på vedtaket, beregnes 3 års fristen fra det endelige vedtaket i klagesaken.

7 Gebyr Etter Gebyrregulativ for byggesaker, plansaker, delesaker, matrikkelsaker og seksjoneringssaker, gjeldende fra , skal det betales gebyr for utførte tjenester. Gebyr for saksbehandling av fullstendige søknader angis ved bokstaven M. 1M utgjør kr ,-. Ved behandling av saker der innsendt dokumentasjon er mangelfull eller feilaktig, beregnes et tilleggsgebyr etter medgått tid med kr ,- pr. time inntil saken er fullstendig. Det har i denne saken medgått 2 saksbehandlingstimer inntil saken var fullstendig. Følgende gebyr er påløpt: 3-1, medgått tid, 2 timer kr 2450, B (dispensasjon) skal betales gebyr på 2x4M kr ,- 3-4 B (bebyggelse av 583 BRA) skal betales et gebyr på 21M kr ,- Totalt gebyr i saken er kr 73500,-. Gebyret inkluderer behandling av søknad om første igangsettingstillatelse og ferdigattest. Faktura ettersendes fra økonomitjenesten. Klageadgang Det er mulig å klage på vedtaket. Fristen for å klage er 3 uker fra dere mottar dette vedtaket. Se mer informasjon om klageadgang i vedlegget «Opplysning om adgang til å klage» Med hilsen Tone Hau Steinnes avdelingsleder byggesak Ida Halstvedt Gundersen saksbehandler Dette dokumentet er elektronisk godkjent og sendes uten underskrifter Vedlegg Opplysning om adgang til å klage Kopi: Konnerud Idrettslag, Torsbergveien 23, 3032 DRAMMEN

8 Opplysning om adgang til å klage Vedtaket i denne saken kan påklages til Fylkesmannen av parter med rettslig klageinteresse. (etter plan- og bygningsloven 1-9, og forvaltningsloven 28.) Klagefrist Klagefristen er 3 uker regnet fra den dag brevet kommer frem til den påførte adresse. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Om du klager så sent at det kan være uklart for oss om du har klaget i rett tid, må du oppgi når denne meldingen kom frem. Kommunen kan i særlige tilfeller forlenge klagefristen før denne er utløpet. Oversitting av klagefrist Selv om du har oversittet klagefristen, kan klagen tas under behandling såframt du eller din fullmektig ikke kan lastes for å ha oversittet fristen eller for å ha drøyd med å klage, eller det av særlige grunner er rimelig at klagen blir prøvd. Ved vurderingen av om klagen bør tas opp til behandling, skal det også legges vekt på om endring av vedtaket kan medføre skade eller ulempe for andre. Klagen kan ikke tas under behandling som klagesak dersom det er gått mer enn ett år siden vedtaket ble truffet. Klageadressat Klagen skal sendes skriftlig til Drammen kommune, Byplan, Rådhuset, Engene 1, 3008 Drammen. Innholdet i klagen Hvilket vedtak du klager over, oppgi saksnummer Årsaken til at du klager Den eller de endringer som ønskes Eventuelle andre opplysninger som kan ha betydning for vurderingen av klagen Du må oppgi ditt navn og adresse Klagen må undertegnes Utsatt iverksetting av vedtaket Det er mulighet til å be om at det ikke blir satt i gang arbeider på tomten før klagen er avgjort. Kommunen eller Fylkesmannen kan sørge for dette ved å beslutte at vedtak ikke skal iverksettes før klagefristen er ute eller klagen avgjort. Selv om en klage ikke gis oppsettende virkning, så blir arbeidene som utføres før klagen er ferdigbehandlet utført på utbyggers egen risiko.