DRAMMEN KOMMUNE. Vedtak. Arkitektgruppen Drammen AS Torgeir Vraas plass DRAMMEN

Transkript

1 DRAMMEN KOMMUNE Arkitektgruppen Drammen AS Torgeir Vraas plass DRAMMEN Vår referanse 18/4731/15/TIELET Arkivkode GBNR 117/49 Deres referanse Dato Tillatelse til tiltak med dispensasjon - gbnr. 117/49, Betzy Kjelsbergs vei 182, Kjøsterud skole - Tilbygg heisrom, nytt inngangsparti og ombygging / bruksendring - elevtilpasninger Drammen kommune viser til søknad om tilbygg med heis, nytt inngangsparti og innvendig ombyggingsarbeider mottatt Ombyggingsarbeidet er i hovedsak definert som bruksendring fra kontor/undervisningsrom til HCWC, hvilerom og kommunikasjonsvei. Kommunen mottok søknad om dispensasjon fra høydebestemmelse i kommuneplanens arealdel for del av heisen som overstiger 7m gesimshøyde målt fra gjennomsnittlig planert terreng samt tilleggsdokumentasjon registrert Frist for nabomerknader etter sist varsel utgår Søknadene er å anse tilstrekkelig dokumentert fra samme dato. Vedtak Etter delegert myndighet og i samsvar med plan- og bygningsloven 21-4, jamfør 20-1 Dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelse 2.1 om gesimshøyde 7m over gjennomsnittlig planert terreng. Etter bestemmelsene i plan- og bygningsloven 19-2 gis det dispensasjon fra kommuneplanens 2.1 om gesimshøyde målt fra gjennomsnittlig planert terreng for oppføring av heisrom med høyde 8,8 meter. Godkjent tiltak Drammen kommune godkjenner følgende tiltak: Tilbygg heisrom, nytt inngangsparti og ombygging/bruksendring. Følgende dokumentasjon er godkjent i tiltaket Situasjonsplan datert Fasade øst vest og nord datert Snitt B datert Byplan Byplan avd. byggesak Postboks 7500, 3008 Drammen Tlf Org. nr

2 Plan U-etg datert Plan 1. etg datert Plan 2. etg datert Plan 1. etg utsnitt inngang og heis datert Betingelser for vedtaket: 1. HC-parkering må nedtegnes på situasjonskart. Oppdatert kart må innsendes. 2. Inngangspartiet må skiltes. 3. Dersom ombyggingen berører eksisterende brannskiller i bygget, må dette fagområdet dekkes med tilstrekkelig ansvarsrett. 4. Tiltaket må utføres i henhold til Arbeidstilsynets samtykke av Vilkår Vilkår for midlertidig brukstillatelse I følge pbl tredje ledd kan midlertidig brukstillatelse kun gis når det gjenstår mindre vesentlig arbeid og kommunen finner det ubetenkelig å gi brukstillatelse. I søknaden om midlertidig brukstillatelse må dere bekrefte at tiltaket har tilfredsstillende sikkerhetsnivå, identifisere gjenstående arbeid og oppgi tidspunkt for ferdigstillelse av tiltaket, jf. SAK tredje ledd. Følgende dokumentasjon må sendes inn: 1. Oppdatert gjennomføringsplan for tiltaket. 2. Dokumentasjon for heiskontrollen må fremlegges. 3. Dokumentasjon på at utearealene er opparbeidet i henhold til godkjent utomhusplan/situasjonsplan. Vilkår for ferdigattest Dersom du ikke søker om midlertidig brukstillatelse, må vilkårene som er satt for midlertidig brukstillatelse være oppfylt ved søknad om ferdigattest. Følgende dokumentasjon må sendes inn: 1. Er det utført mindre, ikke søknadspliktige, endringer i forhold til godkjente tegninger, må ajourførte tegninger ("som bygget") også sendes inn for ny godkjennelse. 2. Sluttrapport for avfall som viser hvordan bygnings- og anleggsavfallet er sortert og kvittering for avfall levert til mottak. 3. Oppdatert gjennomføringsplan for tiltaket må innsendes. Opplysninger om søknaden Tiltakshaver: Ansvarlig søker: Drammen Eiendom KF Arkitektgruppen AS Kort beskrivelse av søknaden Det er søkt om tilbygg heis, nytt inngangsparti og innvendig ombyggingsarbeider. Omsøkt tiltak tilrettelegger primært tilgjengelighet for 1 ungdomsskoleelev med spesielle behov. Eleven er tildelt skoleplass til høsten 2018.

3 Det er i søknaden bekreftet at tiltaket er prosjektert i henhold til TEK17. Søker har oppgitt følgende opplysninger i søknaden Tomtestørrelse m² Bebygd areal, BYA (kun Ikke redegjort m² bebyggelsen) Grad av utnytting ikke angitt i plangrunnlaget % BYA Bruksareal, BRA Ikke beregnet m² Uteoppholdsareal Ikke redegjort m 2 Gesimshøyde Søkt 8.8 m Ansvar Mottatte erklæringer om ansvarsretter og gjennomføringsplan versjon A, datert tas til etterretning. Følgende foretak har erklært ansvarsrett i tiltaket: Foretak og org.nr. Beskrivelse Tiltaksklasse Arkitektgruppen Drammen AS PRO (arkitektur prosjektering) 1 Org.nr Schindler AS PRO (løfteinnretninger) 2 Org.nr Siv.ing. Will Arentz AS Org.nr PRO (konstruksjonssikkerhet) 1 Lundby og rygg AS Org.nr Lysaker & Thorrud AS Org.nr Vestsiken Entreprenør AS Org.nr Haandverkerne AS Org.nr Schindler AS Org.nr UTF (grunnarbeider, landskapsutforming) 1 UTF (stålkonstruksjon, heissjakt) 1 UTF (betongarbeider) 1 UTF (tømrerarbeider, branntetting) 1 UTF (installasjon av løfteinnretning) 2 Dersom ombyggingen berører eksisterende brannskiller i bygget, må dette fagområdet dekkes med tilstrekkelig ansvarsrett. Plangrunnlag For eiendommen gjelder endret reguleringsplan for deler av gbnr. 4/3, 35, 40 og 41 på Åssiden, vedtatt Eiendommen er regulert til arealformål offentlig bebyggelse. I tillegg gjelder kommuneplanens arealdel, vedtatt , og dens bestemmelser. Eiendommen er i kommuneplanen avsatt til arealformål eksisterende offentlig eller privat tjenesteyting.

4 Videre omfattes eiendommen gbnr. 117/49 av kommunedelplan for Fv 283 Rosenkranztgata. Planen er under arbeid. Nabovarsling Berørte naboer og gjenboere er varslet etter bestemmelsene i plan - og bygningsloven Det er ikke kommet inn merknader fra noen av disse. Utforming av tiltak og visuelle kvaliteter Omsøkt tiltak gjelder for alle etasjer og omfatter: Tilbygg heis på 7,7kvm mot nord fasaden. 1. etg. Eksisterende utetrapp bygges om slik at den blir vinkelrett med ny repos plassert inntil heisrommet. Nytt overbygg inngangsparti med sensorisk åpnesystem for skyvedør. Opphøyd platting med tilpasning av trinnfri overgang til skyvedøren. Innvendig ombygges ca. 70 kvm i tilknytning til ny heis og nytt inngangsparti. Ca. 30 kvm av nevnte areal bygges om til HCWC med stellebenk og hvilerom. Tilpasning av terskler og nye dører. U.etg og 2. etg Tilpasning av terskler og nye dører. Ny rampe og andre nivåtilpasninger i u.etg. Nytt inngangsparti og heis vender ut mot skolens eksisterende parkeringsplass og vil fungere som et supplement til hovedinngangen etablert syd for skolebygget. Hovedadkomst til skoleanlegget er adressert til Betzy Kjeldsbergs vei 182, mens adkomst til nytt inngangsparti er lagt via Korsveien, hvilke eksisterer også i dag. Inngangspartiet med tilhørende kommunikasjonsvei har de funksjoner det kreves i TEK Endringer på fasade nord er av mindre karakter. Skyvedørene med sensorisk åpningssystem får en glassoppdeling som tilsvarer eksisterende fasadestruktur. Nytt heisrom bebygges i mur og er av begrenset volum. Del av total høyden vil være ca. 30 cm høyere enn nåværende gesimshøyde. Heisrommet vil få en enkel overflatebehandling noe vil nedtone volumet visuelt. Etter kommunens vurdering er tiltaket prosjektert slik at det vil få en tilfredsstillende arkitektonisk utforming og visuelle kvaliteter som er i samsvar med pbl 29-1 og Dispensasjon Det er søkt om dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelse 2.1 Byggehøyder (pbl 11-9 nr. 5) Bestemmelsen lyder slik: Der det i denne eller annen gjeldende plan ikke er fastsatt nærmere byggehøyder skal bebyggelse ikke oppføres med gesimshøyde høyere enn 7 meter, mønehøyde høyere enn 9 meter over gjennomsnittlig planert terreng. Tiltaket innebærer at omsøkt tilbygg heisrommet får en høyde på ca. 8.8 meter over dagens planert terreng.

5 Søkers begrunnelse for dispensasjon «Kjøsterud skole er oppført med flatt tak og en gesimshøyde på ca. 8,4m. Tekniske installasjoner på tak overstiger gesimshøyden ytterligere. Nytt heisbygg vil derfor ikke bryte med volumet til eksisterende bygningsmasse eller på annen måte utfordre eksisterende skoles arkitektur. Ny heis er omsøkt etablert for å tilrettelegge skolen for universell utforming så langt det er mulig innenfor eksiterende struktur. Kjøsterud skole får høsten 2018 en elev som vil være avhengig av heisen for å ha tilgang til skolens undervisningsarealer. Hensynet bak bestemmelsen er ikke vesentlig tilsidesatt med grunnlag i at bestemmelsen er generell og skal ivareta en moderat byggehøyde der ikke annet er angitt i reguleringsplan. Kjøsterud skole har allerede en byggehøyde som overstiger bestemmelsen og et nytt heisbygg utgjør ingen reel forskjell fra dagens situasjon med tanke på byggehøyde. Ulempene ved en dispensasjon ansees å være ubetydelige sett i forhold til fordelene ved å gjøre skolen mer universelt utformet.» Kommunens vurdering Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 kan kommunen gi dispensasjon dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Dette innebærer at det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Det skjønn kommunen skal utøve når den vurderer om dispensasjon skal gis, er underlagt omfattende begrensninger. Avvik fra arealplaner reiser særlige spørsmål. De ulike planene er som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, bystyret. Planene omhandler dessuten konkrete forhold. Det skal derfor ikke være kurant å fravike gjeldende plan. Utgangspunktet for en dispensasjon er at denne må være til fordel for allmennheten, og ikke private interesser. Sivilombudsmannen har uttrykt at det må foreligge spesifiserte, klare grunner av en slik karakter og en slik tyngde at de kan slå igjennom overfor de hensyn den aktuelle plan eller bestemmelse skal ivareta. Kun de grunner som ligger innenfor de rammene plan- og bygningsloven angir, er relevante i vurderingen. Hensynet bak bestemmelsen om maksimale byggehøyder er å sikre samsvar mellom bygningsvolum og høyde, både ved nær- og fjernvirkning, samt å ivareta lys, luft og utsyn mellom bygg. Videre vil bestemmelser om utforming, herunder maks høydeangivelse, skape forutsigbarhet om hvordan bygninger blir seende ut og hvordan en tomt vil bli utnyttet. Kommunens vurdering er at heisrommet er av svært begrenset volum. Heisrommets høyde er så langt tilpasset skolens opprinnelige høyde ca. 8,5 meter fra planert terreng. Heisens installasjon krever ekstra høyde for sin funksjon men underordner seg fortsatt resten av skolens opprinnelige takflate i større grad. Kommunen bemerker at det er tale om en begrenset overskridelse selv om dispensasjonen fra kommuneplanens bestemmelser omhandler 1,8 meter.

6 Hensynet bak bestemmelsen vurderes dermed ikke å bli vesentlig tilsidesatt. Det første vilkåret i plan- og bygningslovens 19-2 er oppfylt. Kommunen har kommet til at hensynene bak bestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt. Det må da vurderes om fordelene ved en dispensasjon er klart større enn ulempene. Det er i utgangspunktet fordeler og ulemper for de allmenne interessene som skal avveies. Det vil derfor være samfunnsmessige hensyn av planfaglig og arealdisponeringsmessig karakter som veier tyngst når det er snakk om fordeler og ulemper. Kravet til overvekt av fordeler må videre ses i lys av hvilke forhold som taler mot en dispensasjon, slik at interesseavveiningen blir relativ. Fordelene ved å gi dispensasjon er: Ny heisinstallasjon vil lette tilgjengeligheten betraktelig og i tillegg betjene flere brukergrupper, herunder båretransport og varetransport. Heisens nærhet til nytt inngangsparti og resten av nye rom med støttefunksjoner for den aktuelle eleven vil gi vesentlig økt kvalitet i bruk. Optimal tilpasning til skolens nåværende gesimshøyde. Ulempene ved en dispensasjon som omsøkt er: Eksponering av byggehøyden mot naboer. Heisrommet er eksponert mot omgivelser, spesielt området nord for Korsveien. Eksponeringen anses begrenset med hensyn til eksisterende gesimshøyde og i forhold til andre installasjoner over tak. Det presiseres at det ikke er kommet noen naboprotester mot tiltaket ved siste varslingsrunde. De fordelene og ulempene for å gi dispensasjon er vurdert ut ifra allmenne interesser. I denne konkrete saken omfavner fordelene en større brukergruppe mens ulempene berører visuelt og mer indirekte på færre. I lys av de samfunnsmessige hensyn kommunen må ta, anses med dette at kravet om overvekt av fordeler for å gi dispensasjon er i varetatt. Fordelene ved en dispensasjon kan dermed anses som klart større enn ulempene, og vilkårene for å gi dispensasjon er oppfylt, jf. pbl Kommunen anser derfor at vilkårene for å gi dispensasjon er oppfylt, jf andre ledd. Søknad om dispensasjon fra kommuneplanens 2.1 «bebyggelse skal ikke oppføres med gesimshøyde høyere enn 7 meter» innvilges. Tillatelsens varighet Det følger av pbl 21-9 at dersom tiltaket ikke er satt i gang senest 3 år etter at tillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i mer enn 2 år. Bestemmelsene gjelder tilsvarende for dispensasjon. Fristene kan ikke forlenges. Dersom det klages på vedtaket, beregnes 3 års fristen fra det endelige vedtaket i klagesaken. Gebyr Etter Gebyrregulativ for byggesaker, plansaker, delesaker, matrikkelsaker og seksjoneringssaker, gjeldende fra , skal det betales gebyr for utførte tjenester. Gebyr for saksbehandling av fullstendige søknader angis ved bokstaven M. 1M utgjør kr ,-.

7 Ved behandling av saker der innsendt dokumentasjon er mangelfull eller feilaktig, beregnes et tilleggsgebyr etter medgått tid med kr ,- pr. time inntil saken er fullstendig. Det har i denne saken medgått 2,5 saksbehandlingstimer inntil saken var tilstrekkelig dokumentert. Følgende gebyr er i påløpt: 3-1, medgått tid 2,5 timer kr. 3062,50 3-4A, tiltak 10M tilbygg kr , B, dispensasjon 4M kr. 9800,00 3-6F, bruksendring 5M kr ,00 Totalt gebyr i saken er i utgangspunktet kr ,50. Kommunen kan etter gebyrregulativet 1-6 a) på eget initiativ ettergi gebyret helt eller delvis dersom gebyret anses som åpenbart urimelig i forhold til arbeid og kostnader kommunen har hatt med saken, eller dersom gebyret anses som åpenbart urimelig av andre grunner. Kommunen anser i dette tilfellet at gebyret for tilbygget og bruksendringen blir svært høyt i forhold til tiltakets omfang og det arbeidet kommunen har hatt med saken, og dermed er å anse som urimelig. Gebyret for tilbygg etter 3-4A reduseres derfor fra 10M til 5M, mens gebyret for bruksendring etter 3-6F frafalles i sin helhet. Totalt gebyr i saken blir dermed kr ,50. Gebyret inkluderer behandling av søknad om første igangsettingstillatelse og ferdigattest. Faktura ettersendes fra økonomitjenesten. Klageadgang Det er mulig å klage på vedtaket. Fristen for å klage er 3 uker fra dere mottar dette vedtaket. Se mer informasjon om klageadgang i vedlegget «Opplysning om adgang til å klage» Med hilsen Tone Hau Steinnes avdelingsleder Tien Le Thi saksbehandler Dette dokumentet er elektronisk godkjent og sendes uten underskrifter Vedlegg Opplysning om adgang til å klage Kopi: Drammen Eiendom KF, Postboks 450, Brakerøya, 3002 DRAMMEN

8 Opplysning om adgang til å klage Vedtaket i denne saken kan påklages til Fylkesmannen av parter med rettslig klageinteresse. (etter plan- og bygningsloven 1-9, og forvaltningsloven 28.) Klagefrist Klagefristen er 3 uker regnet fra den dag brevet kommer frem til den påførte adresse. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Om du klager så sent at det kan være uklart for oss om du har klaget i rett tid, må du oppgi når denne meldingen kom frem. Kommunen kan i særlige tilfeller forlenge klagefristen før denne er utløpet. Oversitting av klagefrist Selv om du har oversittet klagefristen, kan klagen tas under behandling såframt du eller din fullmektig ikke kan lastes for å ha oversittet fristen eller for å ha drøyd med å klage, eller det av særlige grunner er rimelig at klagen blir prøvd. Ved vurderingen av om klagen bør tas opp til behandling, skal det også legges vekt på om endring av vedtaket kan medføre skade eller ulempe for andre. Klagen kan ikke tas under behandling som klagesak dersom det er gått mer enn ett år siden vedtaket ble truffet. Klageadressat Klagen skal sendes skriftlig til Drammen kommune, Byplan, Rådhuset, Engene 1, 3008 Drammen. Innholdet i klagen Hvilket vedtak du klager over, oppgi saksnummer Årsaken til at du klager Den eller de endringer som ønskes Eventuelle andre opplysninger som kan ha betydning for vurderingen av klagen Du må oppgi ditt navn og adresse Klagen må undertegnes Utsatt iverksetting av vedtaket Det er mulighet til å be om at det ikke blir satt i gang arbeider på tomten før klagen er avgjort. Kommunen eller Fylkesmannen kan sørge for dette ved å beslutte at vedtak ikke skal iverksettes før klagefristen er ute eller klagen avgjort. Selv om en klage ikke gis oppsettende virkning, så blir arbeidene som utføres før klagen er ferdigbehandlet utført på utbyggers egen risiko.