Tillatelse til tiltak med dispensasjon - 109/37, Rødgata 57 Riving av eksisterende enebolig og oppføring av ny firemannsbolig

Transkript

1 DRAMMEN KOMMUNE Mesterhus Oslo AS Postboks 208 Manglerud 0612 OSLO Vår referanse 18/3794/10/IDGUND Arkivkode GBNR 109/37 Deres referanse Dato Tillatelse til tiltak med dispensasjon - 109/37, Rødgata 57 Riving av eksisterende enebolig og oppføring av ny firemannsbolig Drammen kommune viser til søknad om riving av eksisterende bolig, og oppføring av en firemannsbolig mottatt og tilleggsdokumentasjon sist mottatt Søknaden var fullstendig sistnevnte dato. Vedtak Etter delegert myndighet og i samsvar med plan- og bygningsloven 21-4, jamfør 20-1 Dispensasjon fra kommuneplanens arealdel pkt. 7.4 om kravet til uteoppholdsareal Etter bestemmelsene i plan- og bygningsloven 19-2 gis det dispensasjon fra kommuneplanens arealdel pkt. 7.4 for oppføring av firemannsbolig med et uteoppholdsareal på 459 m2. Særskilt løyve fra avstandsbestemmelsen i vegloven 29 Med hjemmel i vegloven 30 første ledd gis det særskilt løyve for plassering av boligen 10,1 m fra midt Rødgata. Det gis tilsvarende særskilt løyve etter vegloven 30 for plassering av boligen 12,5 m fra midt Skogliveien. Godkjent tiltak Drammen kommune godkjenner følgende tiltak: Riving av eksisterende enebolig på tomten, samt oppføring av ny firemannsbolig. Følgende dokumentasjon er godkjent i tiltaket Situasjonsplan mottatt Fasade sør-vest datert Fasade sør-øst datert Fasade nord-øst datert Fasade nord-vest datert Plan, 1 etg. datert Plan, 2. etg. datert Snitt datert Byplan Byplan avd. byggesak Postboks 7500, 3008 Drammen Tlf Org. nr

2 Uavhengig kontroll Drammen kommune krever uavhengig kontroll for følgende kontrollområder: fuktsikring av våtrom og lufttetthet i tiltaksklasse 1, jf. SAK første ledd. Betingelser for vedtaket: 1. Tomta har usikre eiendomsgrenser. Før tiltaket kan plasseres på tomta, må det gjennomføres grensepåvisning og/eller kartforretning. Kontakt avdeling for kart- og geodata for gjennomføring. 2. Tiltaket må utføres i henhold til godkjent sanitærabonnement av Rivearbeider må foretas på en slik måte at tekniske anlegg blir forsvarlig frakoblet og slik at installasjoner i grunnen ikke skades. Vann og avløp må bli frakoblet i henhold til instruks fra virksomhet for Vann og Avløp. Dersom andre tekniske installasjoner berøres, må dette avklares med eiere eller rettighetshavere. 4. Avkjørsel skal utformes i henhold til godkjent situasjonsplan/avkjørselsplan og Drammen kommunes gatenorm (stikkrenner m.m.). Vilkår Vilkår for ferdigattest Følgende dokumentasjon må sendes inn: 1. Dokumentasjon på plassering av tiltaket i plan og høyde, samt koordinatfesting av eiendomsgrenser. 2. Er det utført mindre, ikke søknadspliktige, endringer i forhold til godkjente tegninger, må ajourførte tegninger ("som bygget") også sendes inn for ny godkjennelse. 3. Sluttrapport for avfall som viser hvordan bygnings- og anleggsavfallet er sortert og kvittering for avfall levert til mottak. 4. Innmåling av stikkledninger og stoppekran må sendes til Drammen kommune ved virksomhet for Vann og Avløp. Opplysninger om søknaden Tiltakshaver: Rajesh Gupta Ansvarlig søker: Mesterhus Oslo AS Kort beskrivelse av søknaden Det er søkt om riving av eksisterende enebolig på tomten, samt oppføring av ny firemannsbolig. Det er i søknaden bekreftet at tiltaket er prosjektert i henhold til TEK10. Søker har oppgitt følgende opplysninger i søknaden Tomtestørrelse 842,4 m² Bebygd areal, BYA 280 m² Grad av utnytting 33,24 % BYA Bruksareal, BRA 310,80 m²

3 Uteoppholdsareal 459 m 2 Gesimshøyde 5,7 m Mønehøyde 8,0 m Antall boenheter 4 boenheter Antall biloppstillingsplasser 4 p-plasser Ansvar Mottatte erklæringer om ansvarsretter og gjennomføringsplan versjon nr. 2, datert tas til etterretning. Følgende foretak har erklært ansvarsrett i tiltaket: Foretak og org.nr. Beskrivelse Tiltaksklasse Mesterhus Oslo AS, org.nr. SØK ansvarlig søker Tandberg Oppmåling AS, PRO oppmålingsteknisk prosjektering og UTF 1 org. nr plassering av tiltaket Unikus AS, org.nr. PRO arkitektur og tomtetilpasning, samt PRO brannprosjektering Larsen og Sindsen AS, org.nr PRO utvendig rørarbeider, UTF graving og grunnarbeider før støp og UTF utvendig 1 Tømremester Odd Sætra, org.nr Veas rør AS, org.nr Grube Bygg og Maskin, org.nr rørarbeider (frem til bygg) KONTROLL Våtrom; fall mot sluk, membran, dren fra event, veggmontert totalettsisterne og KONTROLL byggets luftetthet PRO innvendig sanitær og UTF innvendig sanitær 1 PRO riving og saneringsarbeider og UTF riving og saneringsarbeider Det er krav om obligatorisk uavhengig kontroll av fuktsikring av våtrom og lufttetthet i tiltaksklasse 1, jf. SAK første ledd. Plangrunnlag For eiendommen gjelder kommunedelplanen for Gulskogen, vedtatt , og dens bestemmelser. I tillegg gjelder kommuneplanens arealdel, vedtatt , og dens bestemmelser. Eiendommen er i kommuneplanen avsatt til arealformål boligbebyggelse. Utnyttelse av eiendommen er tillatt til 35% av tomtstørrelse. Nabovarsling Berørte naboer og gjenboere er varslet etter bestemmelsene i plan - og bygningsloven Det er ikke kommet inn merknader fra noen av disse. Kommunens vurdering Søknaden inneholder tilstrekkelig dokumentasjon etter byggesaksforskriften (SAK10) kapittel 5 og

4 Utforming av tiltak og visuelle kvaliteter Etter kommunens vurdering er tiltaket prosjektert slik at det vil få en tilfredsstillende arkitektonisk utforming og visuelle kvaliteter som er i samsvar med pbl 29-1 og Krav til plassering av tiltak Et kvalifisert foretak har erklært ansvarsrett for PRO oppmålingsteknisk prosjektering og UTF innmåling og utstikking av tiltaket i plan og høyde. Dette skal sikre at tiltaket blir plassert riktig på eiendommen og i samsvar med godkjent situasjonsplan og tegninger. Hvis det ved innmåling av tiltaket oppdages avvik i forhold til godkjent plassering, må arbeidet stoppes og meddeles kommunen. Eventuelle endringer krever ny godkjennelse. Særskilt løyve Etter veglova 29 må tiltaket plasseres minst 15 meter fra midten av kommunal vei. Tiltaket er plassert 10,1 meter fra midt Rødgata og 12,5 meter fra midt Skogliveien. Tiltakets plassering er derfor avhengig av særskilt løyve for plasseringen, jf. veglova 29 og 30. Hensynet bak avstandskravet i veglova 29 er å ivareta trafikksikkerheten og vedlikeholdet av veien og veisystemet, samt å ivareta miljø- og samfunnshensyn. Kommunen vurderer at tiltakets plassering ikke vil vanskeliggjøre vedlikeholdet av vei eller medføre negative konsekvenser for trafikksikkerheten. Det vises til at avstanden på 12,5 meter fra Skogliveien er tilsvarende som nabobygningene mot øst (gbnr. 109/43 og 109/48) har mot veien. Det er ønskelig å opprettholde fasadelinjen mot denne veien. Drammen kommune gir særskilt løyve etter veglova 30 for plassering av tiltak 10,1 meter fra midten av Rødgata, og 12,5 meter fra Skogliveien. Dispensasjon Det er søkt om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel pkt. 7.4 om kravet til uteoppholdsareal. I henhold til kommuneplanens arealdel pkt. 7.4 skal det etableres tilstrekkelig uteareal for eiendommen. Det skilles mellom privat og felles uteoppholdsareal. For fire boenheter på eiendommen kreves det minimum 100 m2 privat uteoppholdsareal per boenhet, samt 100 m2 felles uteoppholdsareal per enhet, totalt 800 m2. Tiltaket innebærer at firemannsboligen får et uteoppholdsareal på 459 m2. Søkers begrunnelse for dispensasjon Dispensasjonssøknaden er begrunnet med at hver boenhet får 114,7 m2 uteoppholdsareal. Dette arealet har gode kvaliteter ved at det er vendt mot syd og vest for å få ettermiddagssol, samt vendt vekk fra Skogliveien. Hele uteoppholdsarealet er videre i stille sone. Dispensasjonssøknaden viser til at det ligger en lekeplass på 800m2, 120 meter vest for det omsøkte prosjektet. Det er fortau langs veien mellom tiltaket og lekeplassen, samt anlagt fartsdumper i veien, slik at det er sikkert for fotgjengere og syklister å ferdes. I tillegg ligger skog og mark i umiddelbar nærhet til omsøkte

5 eiendom. Ansvarlig søker mener således at kravet til felles uteoppholdsareal kan ivaretas på lekeplassen i nærområdet og skogen. Kommunens vurdering Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 kan kommunen gi dispensasjon dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Dette innebærer at det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Det skjønn kommunen skal utøve når den vurderer om dispensasjon skal gis, er underlagt omfattende begrensninger. Avvik fra arealplaner reiser særlige spørsmål. De ulike planene er som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, bystyret. Planene omhandler dessuten konkrete forhold. Det skal derfor ikke være kurant å fravike gjeldende plan. Utgangspunktet for en dispensasjon er at denne må være til fordel for allmennheten, og ikke private interesser. Sivilombudsmannen har uttrykt at det må foreligge spesifiserte, klare grunner av en slik karakter og en slik tyngde at de kan slå igjennom overfor de hensyn den aktuelle plan eller bestemmelse skal ivareta. Kun de grunner som ligger innenfor de rammene plan- og bygningsloven angir, er relevante i vurderingen. Hensikten med kvantitative og kvalitative krav til utearealer er å sikre et minimum av tilstrekkelige store og brukbare utearealer for nye boligprosjekter. Herunder at nye boligprosjekter tilfører nabolaget et nødvendig minimum av fellesarenaer og møteplasser (lekeplasser, ballplass, mv). Uteoppholdsarealet utgjør et samlet areal på 459 m2. Dette er et vesentlig avvik fra det kvantitative kravet til uteoppholdsareal etter kommuneplanens arealdel pkt. 7.4, noe som taler for at hensynet bak bestemmelsen blir tilsidesatt dersom det gis dispensasjon. Når kommunen likevel finner grunn til å konkludere med at hensynene bak kravet til uteoppholdsarealet ikke blir vesentlig tilsidesatt, er det fordi kvalitetskravet til uteoppholdsarealet er godt ivaretatt på eiendommen. Tiltaket er prosjektert slik at avkjørsel og garasje anlegges syd på eiendommen, slik at det eksisterende uteoppholdsarealet fremstår som samlet med gode solforhold. Videre ligger hele det tilgjengelige uteoppholdsarealet i hvit støysone. Under henvisning til at det i umiddelbar nærhet finnes lekeplass og skogsområder, anses ikke hensikten bak kravet til uteoppholdsareal å bli vesentlig tilsidesatt. Kommunen har kommet til at hensynene bak bestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt. Det må da vurderes om fordelene ved en dispensasjon er klart større enn ulempene. Det er i utgangspunktet fordeler og ulemper for de allmenne interessene som skal avveies. Det vil derfor være samfunnsmessige hensyn av planfaglig og arealdisponeringsmessig karakter som veier tyngst når det er snakk om fordeler og ulemper. Kravet til overvekt av fordeler må videre ses i lys av hvilke forhold som taler mot en dispensasjon, slik at interesseavveiningen blir relativ.

6 En ulempe med å gi dispensasjon fra kravet til uteoppholdsareal er at den enkelte boenhet vil få mindre uteoppholdsareal enn hva kommuneplanens arealdel henviser til. Kravet til overvekt av fordeler må ses i lys av hvilke forhold som taler mot en dispensasjon, slik at interesseavveiningen blir relativ. Hvilket kvantitativt krav til uteoppholdsareal som stilles til ulike boligprosjekter kan være vanskelig å tolke ut av kommuneplanens arealdel pkt Omsøkte prosjekt ligger i et småhusområde, hvor det stilles krav til 100m2 privat uteoppholdsareal, samt 100m2 felles uteoppholdsareal per enhet. Prosjektet ligger imidlertid nært opptil definisjonen av et leilighetsbygg, hvor det kun stilles krav til 5m2 privat uteoppholdsareal og 30 m2 felles uteoppholdsareal per enhet. Når prosjektet illustrerer gode kvalitative uteoppholdsarealer, med kvantitet langt utover kravet til et leilighetsbygg, samt ligger i umiddelbar nærhet til lekeplass og skogsområder, er det grunn til å stille noe lavere krav til de fordeler dispensasjonen må innebære. Fordelene ved å gi dispensasjon er at tiltaket er med på å sikre fortetting i henhold til kommunens strategier. Fordelen kan dermed anses som klart større enn ulempene, og vilkårene for å gi dispensasjon er oppfylt, jf. plan- og bygningsloven Kommunen anser derfor at vilkårene for å gi dispensasjon er oppfylt, jf andre ledd. Søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel pkt. 7.4 innvilges. Tillatelsens varighet Det følger av pbl 21-9 at dersom tiltaket ikke er satt i gang senest 3 år etter at tillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i mer enn 2 år. Bestemmelsene gjelder tilsvarende for dispensasjon. Fristene kan ikke forlenges. Dersom det klages på vedtaket, beregnes 3 års fristen fra det endelige vedtaket i klagesaken. Gebyr Etter Gebyrregulativ for byggesaker, plansaker, delesaker, matrikkelsaker og seksjoneringssaker, gjeldende fra , skal det betales gebyr for utførte tjenester. Gebyr for saksbehandling av fullstendige søknader angis ved bokstaven M. 1M utgjør kr ,-. Ved behandling av saker der innsendt dokumentasjon er mangelfull eller feilaktig, beregnes et tilleggsgebyr etter medgått tid med kr ,- pr. time inntil saken er fullstendig. Det har i denne saken medgått 1 saksbehandlingstimer inntil saken var fullstendig. Følgende gebyr er påløpt: 3-1, medgått tid, 1 time kr 1225,- 3-10, riving av eksisterende enebolig, 4M kr 9800,- 3-3 D, oppføring av boligbygg med inntil 4 boenheter, 25M kr B, dispensasjon knyttet til byggesaken, 4M kr 9800,- Totalt gebyr i saken er kr 82075,-. Gebyret inkluderer behandling av søknad om ferdigattest. Faktura ettersendes fra økonomitjenesten.

7 Klageadgang Det er mulig å klage på vedtaket. Fristen for å klage er 3 uker fra dere mottar dette vedtaket. Se mer informasjon om klageadgang i vedlegget «Opplysning om adgang til å klage» Med hilsen Aida Hodzic Strand stedfortreder byggesak Ida Halstvedt Gundersen saksbehandler Dette dokumentet er elektronisk godkjent og sendes uten underskrifter Vedlegg Opplysning om adgang til å klage Kopi: Rajesh Gupta, Skogliveien 25, 3047 Drammen

8 Opplysning om adgang til å klage Vedtaket i denne saken kan påklages til Fylkesmannen av parter med rettslig klageinteresse. (etter plan- og bygningsloven 1-9, og forvaltningsloven 28.) Klagefrist Klagefristen er 3 uker regnet fra den dag brevet kommer frem til den påførte adresse. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Om du klager så sent at det kan være uklart for oss om du har klaget i rett tid, må du oppgi når denne meldingen kom frem. Kommunen kan i særlige tilfeller forlenge klagefristen før denne er utløpet. Oversitting av klagefrist Selv om du har oversittet klagefristen, kan klagen tas under behandling såframt du eller din fullmektig ikke kan lastes for å ha oversittet fristen eller for å ha drøyd med å klage, eller det av særlige grunner er rimelig at klagen blir prøvd. Ved vurderingen av om klagen bør tas opp til behandling, skal det også legges vekt på om endring av vedtaket kan medføre skade eller ulempe for andre. Klagen kan ikke tas under behandling som klagesak dersom det er gått mer enn ett år siden vedtaket ble truffet. Klageadressat Klagen skal sendes skriftlig til Drammen kommune, Byplan, Rådhuset, Engene 1, 3008 Drammen. Innholdet i klagen Hvilket vedtak du klager over, oppgi saksnummer Årsaken til at du klager Den eller de endringer som ønskes Eventuelle andre opplysninger som kan ha betydning for vurderingen av klagen Du må oppgi ditt navn og adresse Klagen må undertegnes Utsatt iverksetting av vedtaket Det er mulighet til å be om at det ikke blir satt i gang arbeider på tomten før klagen er avgjort. Kommunen eller Fylkesmannen kan sørge for dette ved å beslutte at vedtak ikke skal iverksettes før klagefristen er ute eller klagen avgjort. Selv om en klage ikke gis oppsettende virkning, så blir arbeidene som utføres før klagen er ferdigbehandlet utført på utbyggers egen risiko.