DRAMMEN KOMMUNE. Vedtak. GO Arkitekter AS Vækerøveien 124C 0383 OSLO. Rammetillatelse - 80/446, Bekkedalsveien 11, Nytt bygg - bolig.

Transkript

1 DRAMMEN KOMMUNE GO Arkitekter AS Vækerøveien 124C 0383 OSLO Vår referanse 17/11563/12/CARRAM Arkivkode GBNR 80/446 Deres referanse Dato Rammetillatelse - 80/446, Bekkedalsveien 11, Nytt bygg - bolig. Dispensasjon Drammen kommune viser til søknad om oppføring av bolig mottatt og tilleggsdokumentasjon sist mottatt Søknaden var fullstendig sistnevnte dato. Vedtak Etter delegert myndighet og i samsvar med plan- og bygningsloven 21-4, jamfør 20-1 Dispensasjon fra regulert byggelinje. Etter bestemmelsene i plan- og bygningsloven 19-2 gis det dispensasjon fra anvist byggelinje i reguleringsplanen «Regulering av Konnerud, nord - østre del». Godkjent tiltak Drammen kommune godkjenner følgende tiltak: Oppføring av enebolig øst på eiendommen med avkjørsel tilknyttet Bekkedalsveien, samt parkeringsareal for 3 personbiler. Følgende dokumentasjon er godkjent i tiltaket Situasjonsplan mottatt Avkjøringsplan mottatt Utomhusplan mottatt Fasade sør og nord mottatt Fasade øst mottatt Fasade vest mottatt Snitt mottatt Plan 1 etg. mottatt Plan 2 etg. mottatt Plan 3 etg. mottatt Byplan avd. byggesak Postboks 7500, 3008 Drammen Tlf Org. nr

2 Betingelser for vedtaket: 1. Det forutsettes at tiltaket prosjekteres og utføres i henhold til gjeldende krav til brannsikkerhet jf. TEK10 kap. 11. Tiltaket skal plasseres innen 8,0m fra bebyggelse på nabotomt og det må vurderes behov for sikring mot brannsmitte. 2. Det må innhentes gravetillatelse for arbeider innen 3m fra offentlig vei. Dersom tiltaket medfører graving innen 4,0m fra offentlig ledningsnett må forholdet avklares med virksomheten vann og avløp. 3. Avkjørsel skal utformes i henhold til godkjent avkjørselsplan og Drammen kommunes gatenorm (stikkrenner m.m.). 4. Avfall fra byggearbeider skal leveres til godkjent deponi. Vilkår Vilkår for igangsettingstillatelse 1. Søknad om sanitærabonnement må være godkjent av virksomhet for vann og avløp. 2. Oppdatert gjennomføringsplan må innsendes og det må erklæres ansvar for relevante fagområder i tiltaket. Opplysninger om søknaden Tiltakshaver: Agnete Haugerud Ansvarlig søker: GO Arkitekter AS (org nr ) Kort beskrivelse av søknaden Det er søkt om oppføring av ny bolig øst på eiendommen, med separat avkjørsel, parkeringsplasser og tilhørende renovasjonsløsning. Boligen er prosjektert i tre etasjer og med pulttak, hvor den øverste etasjens fasade i retning mot sør er trukket ca. 3,0m inn fra underliggende fasader, og fasade mot øst er trukket ca. 1,0m inn. Det er i søknaden bekreftet at tiltaket er prosjektert i henhold til TEK10. Søker har oppgitt følgende opplysninger i søknaden Tomtestørrelse 1727,7 m² Bebygd areal, BYA 306 m² *Grad av utnytting 17,7 % BYA Gesimshøyde 6,98 m Antall boenheter 1 boenheter Antall biloppstillingsplasser 3 p-plasser Antall sykkelplasser 4 *Angitt utnyttelsesgrad i søknaden omfattet kun 2 p-plasser. Korrigert tall, med en ekstra parkeringsplass er derfor anført i vedtaket. Ansvar Mottatte erklæringer om ansvarsretter og gjennomføringsplan versjon nr. 1, datert tas til etterretning.

3 Følgende foretak har erklært ansvarsrett i tiltaket: Foretak og org.nr. Beskrivelse Tiltaksklasse OG Arkitekter AS (org nr ) SØK Ansvarlig søker PRO Arkitektur 1 1 Det er krav om obligatorisk uavhengig kontroll av fuktsikring av våtrom og lufttetthet i tiltaksklasse 1, jf. SAK første ledd. Plangrunnlag For eiendommen gjelder «Regulering av Konnerud, nord - østre del», vedtatt Eiendommen er regulert delvis til boligformål og delvis til ubebygd boligareal langs Bekkedalsveien. Planen anviser byggelinje mellom de to formålene som er trukket anslagsvis 15,0m inn på eiendommen fra veimidte i Bekkedalsveien. I tillegg gjelder kommuneplanens arealdel, vedtatt , og dens bestemmelser. Eiendommen er i kommuneplanen avsatt til boligformål. Eiendommen ligger videre i området Konnerud i Drammen, som er omfattet av kvoteordning jf. Kommuneplanens arealdel 1.2. Tiltaket er tildelt kvote for fortetting i Høringsuttalelser Eksisterende bolig på eiendommen er registret på lokal liste for kulturminneregistrering for området Konnerud. På listen er boligen registret med samlet vernestatus A (svært høy verneverdi), med kategoriverdi «høy» registrert for kriteriene: autentisitet, sjeldenhet og tilstand. På bakgrunn av boligens verneverdi ble saken oversendt til Buskerud fylkeskommune for uttalelse I svar fra fylkeskommunen ble det kommentert at omsøkt prosjekt ikke var tilstrekkelig tilpasset med henblikk på eksisterende bebyggelse på eiendommen. Videre ble det bedt om at tiltaket skulle justeres med inntrekking av byggets øverste etasje i retning mot øst og sør, bl.a. for å dempe volumvirkning og for å synliggjøre den eksisterende boligen på tomten fra veien. Ansvarlig søker har i ettertid revidert tiltaket i henhold til mottatte kommentarer fra Buskerud fylkeskommune og sendt inn oppdaterte tegninger hvor endringene er vist. Kommunen anser på bakgrunn av endringene at fylkeskommunens kommentarer er hensyntatt. Kommunen anser videre at tiltaket i seg selv er prosjektert med en plassering på eiendommen, samt en utforming, som i relativt liten grad vil påvirke den eksisterende boligen på eiendommen og registrert bevaringsverdi. Selve boligen fremstår med et beskjedent fotavtrykk som er lagt delvis inn i terrenget og er innenfor kommuneplanens begrensning om maksimal høyde. Kommunen anser på bakgrunn av det ovennevnte at registrert verneverdi ikke forringes av tiltaket. Nabovarsling Berørte naboer og gjenboere er varslet etter bestemmelsene i plan - og bygningsloven Det er ikke kommet inn merknader fra noen av disse. Utforming av tiltak og visuelle kvaliteter Etter kommunens vurdering er tiltaket prosjektert slik at det vil få en tilfredsstillende arkitektonisk utforming og visuelle kvaliteter som er i samsvar med pbl 29-1 og 29-2.

4 Krav til plassering av tiltak Et kvalifisert foretak må erklære ansvarsrett for PRO oppmålingsteknisk prosjektering og UTF innmåling og utstikking av tiltaket i plan og høyde. Dette skal sikre at tiltaket blir plassert riktig på eiendommen og i samsvar med godkjent situasjonsplan og tegninger. Hvis det ved innmåling av tiltaket oppdages avvik i forhold til godkjent plassering, må arbeidet stoppes og meddeles kommunen. Eventuelle endringer krever ny godkjennelse. Tiltaket skal plasseres 4,3 meter fra nabogrensen mot nordøst og 10,3 meter fra midt vei (Bekkedalsveien). Høydeplasseringen defineres som overkant gulv 1.etasje og fastsettes til kote +194,40 m.o.h., samt topp gesims anvist på kote +203,45 m.o.h. Fravikelse av gatenorm Tiltaket er prosjektert med separat avkjørsel tilknyttet den nye boligen plassert øst på eiendommen. I henhold til gatenormen for Drammen kommune pkt. B7.7 stilles det krav om samkjøring av adkomst på en eiendom: «Det tillates kun en avkjørsel pr eiendom. Unntaksvis kan to avkjørsler tillates, for eksempel der eiendom grenser til to gater eller terrengforholdene krever det. Bestemmelsene for frisikt skal gjelde.» Kommunen har vurdert forholdet og anser at ovennevnte punkt i hovedsak er vedtatt for å sikre mot at det anlegges flere adkomster i tilknytning til ett byggverk (eks. der terreng vanskeliggjør samlet parkeringsløsning eller der flere andelseiere ønsker å opprette hver sin adkomst). Hensikten bak bestemmelsen er i hovedsak å begrense antall avkjørsler for å skape et enklere trafikkbilde hvor samordnede parkeringsløsninger reduserer muligheten for uhell og trafikkulykker. For det aktuelle tiltaket er det snakk om et separat bygningsvolum på eiendommen som skal plasseres i god avstand fra eksisterende volum. Avkjørselen som er tilknyttet eiendommen pr. i dag er anlagt sørvest på eiendommen, dvs. i motsatt ende fra hvor tiltaket er omsøkt. Dersom man skulle benyttet den eksisterende avkjørselen for den nye boligen, ville dette medføre behov for anleggelse av vei på sørsiden av eiendommen mellom det nye huset og avkjørselen. Dette ville igjen føre til at uteoppholdsareal på eiendommen ble redusert både i størrelse og kvalitet. Det er videre sannsynlig at en slik kopling ville medføre behov for støttemurer på tomten, noe som ville vært negativt med tanke på eiendommens fremtoning og bevaringsverdien for den eksisterende boligen. Kommunen anser at ny avkjørsel øst på eiendommen i liten grad vil medføre trafikale ulemper. Blant annet er frisikt og bredde prosjektert i henhold til kommunens gatenorm. Videre kommenteres det også at Bekkedalsveien har svært liten helning og at den aktuelle eiendommen ligger langs et rett strekke av veien, og at det således er god oversikt langs veibanen. På bakgrunn av det ovennevnte tillater kommunen opprettelse av separat adkomst øst på eiendommen og fravikelse fra gatenormen pkt. B7.7. Dispensasjon Det er søkt om dispensasjon fra regulert byggelinje anvist på plankart for «Regulering av Konnerud, nord - østre del», vedtatt

5 Byggelinjen er anvist langs veiløpet Bekkedalsveien og er plassert anslagsvis 15,0m fra senterlinje vei, og over deler av den aktuelle eiendommen. Tiltaket innebærer oppføring av bolig, samt tilhørende parkeringsareal og renovasjonsløsning innenfor regulert byggegrense for vei. Søkers begrunnelse for dispensasjon Ansvarlig søker har vedlagt følgende redegjørelse for omsøkt dispensasjon i innsending datert : «Det søkes om dispensasjon fra planen Konnerud vedtatt og avstand til veimidt. I planen fra 1965 er det en grønn sone langs veiene. Grønn sone betyr i planen ubebygget boligareal. Bebyggelsen ønskes lagt på og delvis på grønn sone. Eksisterende enebolig er plassert på toppen av haugen. Terrenget faller mot øst. Det er ca 6 m høydeforskjell fra tomtens østlige hjørne til nederste punkt på grunnmur på eksisterende hus. Ved å plassere nytt bygg på tomtens østside kan det nye bygget ligge betydelig lavere i terrenget enn eksisterende bebyggelse. Dette gjør at verneverdien til eksisterende bygg blir opprettholdt og poengtert. Fra veien vil det tydelig fremgå at eksisterende hus er størst, høyest og bredest. Eksisterende bygg vil også fremstå som mest interessant med sin 2m utkragende veranda. Nytt bygg har latt seg inspirere av eksisterende, men med mer rolig formspråk. Dette er også gjort for å poengtere eksisterende hus. Disse vernehensynene nødvendiggjør en dispensasjon fra grønn sone slik at hovedbygget på eiendommen skal ta fokus. Som tilleggsbegrunnelse for dispensasjonen vil det være å følge eksisterende bebyggelsesstruktur i området å plassere bygget delvis i grønn sone. Dette da de fleste nabobygg er plassert delvis i grønn sone. På forhåndskonferansen med kommunen mottok vi et kart der ny bebyggelse var lagt oppe på reguleringskartet fra På kartet har vi markert de byggene som ligger helt eller delvis inne på grønn sone med grønt, se illustrasjonen (* illustrasjon ikke vedlagt dette vedtak, se sak nr. 17/11563, journalpost 2). Eiendommen er i midten av kartet med tomtegrensene markert med rosa. De byggene som ligger delvis inne på grønn sone er (blant annet): Bekkedalsveien 1a, hovedhus Bekkedalsveien 5, hovedhus Bekkedalsveien 6, hovedhus og garasje Bekkedalsveien 7, hovedhus Bekkedalsveien 7b, hovedhus og garasje Bekkedalsveien 8, hovedhus Bekkedalsveien 10, hovedhus Abelhaugveien 1, hovedhus Bekkedalsveien 14, garasje

6 Bekkedalsveien 15, hovedhus Bekkedalsveien 16a, hovedhus Bekkedalsveien 17, hovedhus Bekkedalsveien 18, hovedhus og garasje Slik det fremgår av kartet er det svært vanlig i området at bebyggelsen ligger i grønn sone, og det vil derfor være heldig for bebyggelsesstrukturen i området å opprettholde dette på tilsvarende måte som eksisterende bygg. Veien er regulert med litt over 12m i bredde fra Opparbeidet vei er under 6m bred. Senter av veien ligger heller ikke ihht. regulert plassering. Opparbeidet veimidt ligger forskjøvet 4m lenger mot sørøst. Slik sett vil grønn sone ikke virke slik sonen i utgangspunktet var tenkt for denne eiendommen da veien er forskjøvet i forhold til planen. Nytt boligbygg vil ligge 11,8m fra veimidt og ny carport vil ligge 5,8m fra veimidt. Eksisterende nabogarasjer ligger 4,0m, 5,8m og 6,2m fra veimidt. Eksisterende nabohus Bekkedalveien 16a (Gnr:80, Bnr:1316) ligger 8,9m fra veimidt, Gnr:16, Bnr:283 ligger 5,0m fra veimidt og inne på sonen som er regulert til vei og Gnr:16, Bnr:86 ligger 12,4m fra veimidt. (Det fremgår flere mål på avkjøringsplanen.) Ny bebyggelse vil ikke komme i konflikt med frisiktlinjer for veien. En dispensasjon kan bare innvilges dersom hensynene bak bestemmelsen eller hensynene i lovens formålsbestemmelse ikke blir vesentlig tilsidesatt. For grønn sone vil hensynet være å gi lys og luft mellom bebyggelsen på hver side av veien og sikre siktlinjer til veien. For dette tiltaket vil siktlinjer være hensyntatt og det vil være god plass med lys og luft til bebyggelse på den andre siden av veien. Vi ser derfor ikke at hensynet ved bestemmelsen er vesentlig tilsidesatt. Vi anser også at fordelene ved en dispensasjon overveier ulempene da tiltaket på en fin måte hensynstar verneinteresser og et politisk ønske om fortetting.» Kommunens vurdering Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 kan kommunen gi dispensasjon dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Dette innebærer at det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Det skjønn kommunen skal utøve når den vurderer om dispensasjon skal gis, er underlagt omfattende begrensninger. Avvik fra arealplaner reiser særlige spørsmål. De ulike planene er som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, bystyret. Planene omhandler dessuten konkrete forhold. Det skal derfor ikke være kurant å fravike gjeldende plan.

7 Utgangspunktet for en dispensasjon er at denne må være til fordel for allmennheten, og ikke private interesser. Sivilombudsmannen har uttrykt at det må foreligge spesifiserte, klare grunner av en slik karakter og en slik tyngde at de kan slå igjennom overfor de hensyn den aktuelle plan eller bestemmelse skal ivareta. Kun de grunner som ligger innenfor de rammene plan- og bygningsloven angir, er relevante i vurderingen. Hensynet bak bestemmelsen om regulert byggegrense i den aktuelle planen er i stor grad knyttet til trafikale forhold i området og intensjonen på vedtakstidspunktet om å anlegge en større (bredere) vei gjennom området. Byggegrensen er trolig også benyttet for å definere bebyggelsesstrukturen i området langs veiløpet, og for å sikre at plassering langsetter veiløpet skapte en uniform minsteavstand med forhage i retning av veien. Reguleringsplanen for området er i ettertid av vedtakstidspunktet i liten grad blitt fulgt. Dette gjelder særlig i den nordvestre delen av planområdet, hvor det omsøkte tiltaket er plassert. Det ses fra kommunens kart og gatebilder at bebyggelsen i området generelt ikke er oppført i tråd med den regulerte byggegrensen og at veiene har fått en redusert bredde i forhold til plankartet. Bekkedalsveien har også blitt liggende noe lengre mot sørøst, i retning vekk fra tiltaket. Hensynet med henblikk på bebyggelsesstruktur er således frafalt i stor grad på et tidligere tidspunkt, og kan derfor ikke tillegges særlig vekt i vurderingen om dispensasjon kan innvilges. I forbindelse med trafikksikkerheten ved eiendommen, har ansvarlig søker redegjort for parkeringsløsningen som skal benyttes og kommentert adkomstforholdene ved Bekkedalsveien. Veiløpet er i seg selv relativt smalt, men er oversiktlig med liten helning og et relativt langt rett strekke foran den prosjekterte boligen. Fartsgrensen gjennom området er også lav (30 km/t) og selve avkjørselen skal anlegges på en flat del av eiendommen. Kommunen har derfor kommet til at hensynene bak bestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt. Det må da vurderes om fordelene ved en dispensasjon er klart større enn ulempene. Det er i utgangspunktet fordeler og ulemper for de allmenne interessene som skal avveies. Det vil derfor være samfunnsmessige hensyn av planfaglig og arealdisponeringsmessig karakter som veier tyngst når det er snakk om fordeler og ulemper. Kravet til overvekt av fordeler må videre ses i lys av hvilke forhold som taler mot en dispensasjon, slik at interesseavveiningen blir relativ. Fordelene ved å gi dispensasjon er generelt knyttet opp imot registrert bevaringsverdi for den eksisterende boligen på tomten og plassering av tiltaket i forhold til denne. Som kommentert av ansvarlig søker i vedlagt redegjørelse er det et ønske om at den nye boligen skal plasseres med god avstand fra det eksisterende bygget for å bevare synligheten av hovedhuset på tomten. Videre er det et nødvendig grep å anlegge ny bolig lengst mulig mot øst på eiendommen for at dette volumet skal bli liggende lavere enn eldre boligen og dermed skape et slags hierarki mellom de to volumene. Ulempene ved en dispensasjon som omsøkt er hovedsakelig knyttet opp imot den trafikale løsningen på eiendommen og plassering av ny avkjørsel langs veiløpet. Kommunen har etter vurdering kommet frem til at omsøkt løsning likevel oppfyller krav til sikkerhet og at ulempen derfor ikke kan tillegges særlig vekt.

8 Kommunen er etter en samlet vurdering kommet til at fordelene ved en dispensasjon må anses klart større enn ulempene. Kommunen anser derfor at vilkårene for å gi dispensasjon er oppfylt, jf andre ledd. Søknad om dispensasjon fra regulert byggegrense innvilges. Rammetillatelsens varighet Det følger av pbl 21-9 at dersom tiltaket ikke er satt i gang senest 3 år etter at tillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i mer enn 2 år. Bestemmelsene gjelder tilsvarende for dispensasjon. Fristene kan ikke forlenges. Dersom det klages på vedtaket, beregnes 3 års fristen fra det endelige vedtaket i klagesaken. Gebyr Etter Gebyrregulativ for byggesaker, plansaker, delesaker, matrikkelsaker og seksjoneringssaker, gjeldende fra , skal det betales gebyr for utførte tjenester. Gebyr for saksbehandling av fullstendige søknader angis ved bokstaven M. 1M utgjør kr ,-. Ved behandling av saker der innsendt dokumentasjon er mangelfull eller feilaktig, beregnes et tilleggsgebyr etter medgått tid med kr ,- pr. time inntil saken er fullstendig. Det har i denne saken medgått 1 saksbehandlingstime inntil saken var fullstendig. Følgende gebyr er påløpt: 3-1, medgått tid kr 1225,- 3-3A, bolig under 200m2 BRA, 12M kr 29400,- 3-16B, dispensasjon knyttet til byggesak, 4M kr 9800,- Totalt gebyr i saken er kr 40425,-. Gebyret inkluderer behandling av søknad om første igangsettingstillatelse og ferdigattest. Faktura ettersendes fra økonomitjenesten. Klageadgang Det er mulig å klage på vedtaket. Fristen for å klage er 3 uker fra dere mottar dette vedtaket. Se mer informasjon om klageadgang i vedlegget «Opplysning om adgang til å klage». Med hilsen Tone Hau Steinnes avdelingsleder byggesak Carl Alexander Ramberg Nordal saksbehandler Dette dokumentet er elektronisk godkjent og sendes uten underskrifter Vedlegg Opplysning om adgang til å klage

9 Opplysning om adgang til å klage Vedtaket i denne saken kan påklages til Fylkesmannen av parter med rettslig klageinteresse. (etter plan- og bygningsloven 1-9, og forvaltningsloven 28.) Klagefrist Klagefristen er 3 uker regnet fra den dag brevet kommer frem til den påførte adresse. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Om du klager så sent at det kan være uklart for oss om du har klaget i rett tid, må du oppgi når denne meldingen kom frem. Kommunen kan i særlige tilfeller forlenge klagefristen før denne er utløpet. Oversitting av klagefrist Selv om du har oversittet klagefristen, kan klagen tas under behandling såframt du eller din fullmektig ikke kan lastes for å ha oversittet fristen eller for å ha drøyd med å klage, eller det av særlige grunner er rimelig at klagen blir prøvd. Ved vurderingen av om klagen bør tas opp til behandling, skal det også legges vekt på om endring av vedtaket kan medføre skade eller ulempe for andre. Klagen kan ikke tas under behandling som klagesak dersom det er gått mer enn ett år siden vedtaket ble truffet. Klageadressat Klagen skal sendes skriftlig til Drammen kommune, Byplan, Rådhuset, Engene 1, 3008 Drammen. Innholdet i klagen Hvilket vedtak du klager over, oppgi saksnummer Årsaken til at du klager Den eller de endringer som ønskes Eventuelle andre opplysninger som kan ha betydning for vurderingen av klagen Du må oppgi ditt navn og adresse Klagen må undertegnes Utsatt iverksetting av vedtaket Det er mulighet til å be om at det ikke blir satt i gang arbeider på tomten før klagen er avgjort. Kommunen eller Fylkesmannen kan sørge for dette ved å beslutte at vedtak ikke skal iverksettes før klagefristen er ute eller klagen avgjort. Selv om en klage ikke gis oppsettende virkning, så blir arbeidene som utføres før klagen er ferdigbehandlet utført på utbyggers egen risiko.